Решение № 3А-534/2025 3А-534/2025~М-108/2025 М-108/2025 от 8 сентября 2025 г. по делу № 3А-534/2025

дело № 3а-534/2025

(16OS0000-01-2025-000215-96)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 29 августа 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 является арендатором земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок, предназначенный для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (для размещения сложного объекта в составе: производственный и складской корпуса, административное здание), площадью 11 482 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 7 марта 2014 года.

Кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет 21 013 591 рубль 70 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость этого земельного участка в размере 10 348 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО2, действующая в соответствии с предоставленными ей доверенностью от 4 марта 2025 года полномочиями, административные исковые требования уточнила, просила определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 13 702 409 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО3 административный иск не признала.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4 административный иск не признала.

Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца и административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из договора аренды земельного участка от 24 июня 2019 года № 5951-А3 следует, что арендная плата за пользование ФИО1 земельным участком с кадастровым номером .... исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 16-21 т.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № М-180325 от 18 марта 2025 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «РусОценка» по инициативе ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составила 10 348 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка в представленном отчете и определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 2288/07-4 от 21 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № М-180325 от 18 марта 2025 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «РусОценка», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости земельного участка. Анализ расчетной части представленного отчета показал, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года в размере 10 348 000 рублей определена в нем неверно.

Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 1 января 2022 года составляет, согласно заключению, 13 702 409 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель ФИО1 с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка согласился.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 2288/07-4 от 21 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, по их мнению, были приняты объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка; неверно применена корректировка на торг, площадь, назначение; проведенный экспертом анализ рынка представлен аналогами из нижнего ценового диапазона.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование земельных участков, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации земельных участков (таблица 5 л.д. 201-206 т. 1).

При определении рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом применены корректировки на торг, назначение, площадь, расположение относительно автомагистрали объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 6 л.д. 210-212 т. 1).

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Земельные участки. Части 1 и 2» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2022 г. ФИО5). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан, а, соответственно, и по <адрес>.

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного земельного участка являлись: категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – коммерческое, индустриального или свободного назначения, дата предложения – до 1 января 2022 года, расположение – <адрес>.

В письменных пояснениях экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 указано, объект оценки застроен в основном производственными зданиями, а не административными, что подтверждается данными по публичной кадастровой карте Росреестра, фактическое использование – под производственную деятельность с наличием административной части. В заключении экспертом использованы предложения (аналоги) на дату, ближайшую к дате оценки, которые отражены в доступных источниках. Объект оценки предназначен для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (для размещения сложного объекта в составе: производственный и складской корпуса, административное здание). Расположен в территориальной зоне: зона производственных предприятий с незначительным воздействием на окружающую среду (П-2) 1-36; тип зоны: производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур, то есть также в промзоне. Соседние участки застроены объектами капитального строительства производственно-складского назначения с коммуникациями до даты оценки. Объект оценки застроен нежилыми зданиями с коммуникациями: производственного и административного назначения 2017 и 2021 года постройки. Для учета наличия административного здания экспертом введена поправка. Основная деятельность – производственная деятельность: Завод Композитной Арматуры. В соответствии с имеющейся информацией оцениваемый земельный участок отнесен к смешанному сегменту застройки, в том числе коммерческой недвижимости. Аналоги – под индустриальную застройку. Принимая во внимание смешанный вид разрешенного использования – под индустриальную и коммерческую (административное) застройку, введена соответствующая корректировка на функциональное назначение. Примененная корректировка на площадь выполнена согласно данным таблицы СтатРиелт на 1 января 2022 года, которая не содержит указанных административным ответчиком ограничений. Экспертом учтен фактор «срочности» по аналогу № 2, корректировка на торг к нему не применялась, так как указана окончательная цена аналога. В заключении экспертом отражен результат проведенного им обзора рынка коммерческой недвижимости, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. Вопреки доводам административных ответчиков, Методическими рекомендациями Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного земельного участка, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащего ФИО1 на праве аренды земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.

При оценке заключения № 2288/07-4 от 21 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 2288/07-4 от 21 июля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

ФИО1 обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка 27 марта 2025 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в настоящем решении суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок, предназначенный для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (для размещения сложного объекта в составе: производственный и складской корпуса, административное здание), площадью 11 482 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 13 702 409 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 марта 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 9 сентября 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая