Решение № 2-1721/2017 2-1721/2017~М-1791/2017 М-1791/2017 от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-1721/2017

Дело № 2- 1721 «Л»/2017г.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ. г. Коломна

Коломенский городской суд в составе председательствующего судьи Бурякова В.Н., секретаря судебного заседания Кималайнен И.М. Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Администрации городского округа Коломна к ФИО1 о взыскании арендных платежей и расторжении договора аренды

Установил:

Администрация городского округа Коломна обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании арендных платежей и расторжении договора аренды земельного участка. Свои исковые требования истец после уточнения мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, общей площадью 168 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок предоставлен под размещение кафе.

ДД.ММ.ГГГГ Комитет реорганизован путем присоединения, его деятельность прекращена, правопреемником Комитета является администрация городского округа Коломна.

По условиям договора и в соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (земельным участком).

В нарушение указанных условий, за ответчиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеется задолженность по арендным платежам в размере 188 517, 01 (сто восемьдесят восемь тысяч пятьсот семнадцать) рублей 01 копейка, где 138 264, 75 (сто тридцать восемь тысяч двести шестьдесят четыре) рубля 75 копеек - основной долг, 50 252, 26 (пятьдесят тысяч двести пятьдесят два) рубля 26 копеек - пени. После перерасчёта истец снизил сумму заявляемых исковых требований по взысканию арендной платы до 181 853 рублей 73 копеек.

Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя, в том случае, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия с требованием погасить долг по арендным платежам и ДД.ММ.ГГГГ - предложение о расторжении договора аренды в досудебном порядке, однако и претензия и требование остались без ответа и удовлетворения.

Истец просит:

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации городского округа Коломна задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с

кадастровым номером №, площадью 168 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> в размере в размере 181853 рублей 73 копеек, в том числе сумма основного долга составляет: 136 519 рублей 33 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени: 45 334 рубля 40 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером №, площадью 168 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>.

Истец, надлежащим образом извещённый о месте и времени судебного разбирательства, своего представителя в суд не направил. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя истца.

Ранее, в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГг. представитель истца на основании доверенности ( л.д.41) ФИО2 настаивала на заявленных исковых требованиях. ( л.д. 71).

Представитель ответчика ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности ( л.д.43) ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования признал частично в части требования о расторжении договора аренды. Представитель ответчика пояснил, что

ФИО1 не использует указанный участок с ДД.ММ.ГГГГ Для взыскания арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ необходимо наличие доказательств фактического использования земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между Ответчиком и Истцом был заключен договор аренды земельного участка №. Участок был предоставлен для размещения летнего кафе, сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Свою деятельность Ответчик до ДД.ММ.ГГГГ осуществлял как ИП. Однако с ДД.ММ.ГГГГ статус ИП был прекращен, что подтверждается выпиской из ЕГРИП. С 1 июля 2006 г. в ст. 16 ФЗ № 171 «О гос. регулировании производства и оборота этилового спирта» были внесены изменения, исключающие индивидуальных предпринимателей из состава лиц, осуществляющих розничную продажу алкогольной продукции.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не имел возможности осуществлять деятельность кафе, реализующего продажу алкоголя. С данного времени деятельностью по организации летнего кафе занимается ООО «Никитос - Строй», генеральным директором которой является ФИО1 На основании изложенного можно сделать вывод, что с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ должен был быть изменён, также должна была произойти замена стороны арендатора.

К ДД.ММ.ГГГГ, после окончания срока действия договора, ФИО1 обратился к Администрации с просьбой продлить договор и заменить арендатора, однако ему был дан устный ответ, что продлевать договор не обязательно, поскольку он считается действующим на неопределенный срок.

В то же время, расчет задолженности, приложенный Истцом, показывает, что на ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды числилась переплата по основному долгу в размере 350 р. 95 коп. Ответчик, как генеральный директор, отдавал распоряжение оплачивать аренду по настоящему договору, поскольку организация пользовалась земельным участком для размещения кафе.

С ДД.ММ.ГГГГ фирма ООО «Никитос Строй» полностью перестала размещать летнее кафе на указанном участке, а свой бизнес ФИО1 продолжил в арендуемых ООО «Никитос Строй» помещениях многоквартирного дома <адрес>. Между ООО «Никитос Строй» и Коломенским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям заключены договора аренды №, № на нежилые помещения общей площадью 169, 3 кв.м. под размещение кафе. ДД.ММ.ГГГГ арендуемые нежилые помещения были выкуплены у города фирмой ООО «Никитос Строй».

Важным обстоятельством также является факт, что <адрес>, согласно свободным данным Росреестра, является многоквартирным, включающим в себя как нежилые так и жилые помещения. Спорный участок площадью 168 кв.м. является участком при доме, который в силу ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом всех собственников помещений многоквартирного дома. ЖК вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ, что также доказывает отсутствие возможности пользоваться всем участком при доме с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Таким образом, вышеизложенное подтверждает, что Ответчик не мог ни фактически, ни юридически пользоваться и не пользуется земельным участком, указанном в договоре аренды № в период с ДД.ММ.ГГГГ, а значит у него не возникла обязанность по внесению арендных платежей.

Истцом приложен расчет, в который необоснованно включены начисления по договору аренды № на общую сумму 1745 р. 42 коп., также в требованиях не определен период взыскания, в связи с чем ответчик ходатайствует о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Требования Истца о расторжении договора аренды № ответчик считает подлежащим удовлетворению, в целях снятия обременения земельного участка в органах Росреестра.

Требование о возврате участка с КН № не подлежит удовлетворению, т.к. в настоящий момент участок свободен от какой-либо деятельности или какого-либо имущества Ответчика. Также не установлены границы участка, что делает невозможным возвращение участка как материального объекта. Сам участок с КН № на конце, не существует, он заменен на кадастровый номер на конце №. Данный участок в настоящее время не имеет кадастровых границ, а значит невозможно определить границы его использования.

Администрация в исковом заявлении выставляет требования с ДД.ММ.ГГГГ, конечное сальдо выписано на ДД.ММ.ГГГГ В заявлении об уточнении требований они ставят иной период, однако конечное сальдо числится также 114 000 р., хотя арендная плата составляла всего 11 000 р. Ответчик просит не учитывать данное обстоятельство. Требования о взыскании 99 000 р. Ответчик также не признает. Ответчик закончил осуществлять платежи по арендному договору в ДД.ММ.ГГГГ г. т.к. перестал использовать земельный участок, данный участок отсутствует вообще. Также ответчиком были представлены документы на ООО «Никита Строй», подтверждающие. что данная фирма выкупила несколько помещений в данном доме с площадью 169 кв.м.

В данном доме имеются еще собственники, в связи с чем пользоваться всем земельным участком невозможно. Срок договора истек в ДД.ММ.ГГГГ году. После этого ответчик с заявлением о продлении договора не обращался.

Выслушав пояснения представителя ответчика и исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)...

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно ст. 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.Закономили договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотренозакономили договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.Арендаторобязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок(статья 610).

Согласно ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:…

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено исследованными по делу доказательствами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, общей площадью 168 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок предоставлен под размещение кафе.(л.д.8-14). Срок действия договора – до ДД.ММ.ГГГГг. Договор заключался с физическим лицом ФИО1, поэтому утрата арендатором статуса ИП не имеет никакого значения для изменения условий договора. После истечения срока договора - ДД.ММ.ГГГГг.- арендатор продолжал пользоваться земельным участком и договор на основании ст. 621 ч 2 ГК РФ продлился на неопределенный срок. Для этого необходимы два условия: отсутствие возражений арендодателя и продолжение со сторона арендатора пользования земельным участком. То обстоятельство, что арендатор пользовался земельным участком, подтверждается оплатой договора. Последняя проплата имела место ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д.21,27). После этого проплаты со стороны ответчика прекратились.

В то же время согласно ст. 36 ЖК РФ, вступившего в законную силу 01 марта 2005г.,

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельногозаконодательстваизаконодательствао градостроительной деятельности. Согласно ст. 16 Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действиеЖилищного кодексаРоссийской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На момент вступления в законную силу ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом № по <адрес> был сформирован и в соответствии с вводным законом перешёл в общую собственность собственников помещений в доме – при этом вышел из собственности муниципального образования – Комитета по управлению имуществом и его правопреемника Администрации городского округа Коломна.

С этого момента Администрация городского округа Коломна не является арендодателем по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № и не может требовать с арендатора выплаты арендной платы. То обстоятельство, что требования закона на момент рассмотрения дела не выполнены и Городской округ Коломна числится правообладателем земельного участка при <адрес> в ЕГРН – не изменяет закона. Кроме того в Выписке из ЕГРН речь идёт о земельном участке с кадастровым номером № ( л.д.77-78), а договор аренды заключался в отношении земельного участка с кадастровым номером № ( л.д.8).

Ответчик заявил ходатайство о применении срока давности в отношении сумм, заявленных за период до ДД.ММ.ГГГГ. Данное ходатайство по мнению суда заявлено обоснованно.

Требование истца о взыскании сумм арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ. не подлежат удовлетворению по той причине, что с ДД.ММ.ГГГГ. ответчик не пользовался арендованным имуществом и не пользуется в настоящее время- автоматическое продление договора аренды на неопределенный срок, предусмотренное ст. 621 ч 2 ГК РФ возможно только в случае продолжения пользования арендованным имуществом. То, что истец по истечении двух сроков оплаты не расторг договор по своей инициативе ( ст. 619 ГК РФ) – является доброй волей истца. А отложение требования о взыскании на срок более трёх лет может быть истолковано как злоупотребление правом.

На основании изложенного суд находит заявленные исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

С ДД.ММ.ГГГГг. спорный договор аренды носит формальный характер и не может нести в себе фактических обязательств сторон.

ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора.( л.д.25) В судебном заседании ответчик выразил согласие на расторжение указанного договора. С момента заявления истцом указанного предложения до рассмотрения дела в суде прошло более 3 месяцев ( ст. 610 ч 2 ГК РФ). Требование истца о расторжении договора суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Администрация городского округа Коломна удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №с кадастровым номером №, площадью 168 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям.

В удовлетворении требований о взыскании с ФИО1 в пользу администрации городского округа Коломна задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером №, площадью 168 кв. м., расположенного по адресу: <адрес><адрес><адрес> размере в размере 181 853 рублей 73 копеек,в том числе сумма основного долга составляет: 136 519 рублей 33 копейки запериод с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени: 45 334 рубля 40 копеек за период сДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: В.Н.Буряков.