Решение № 2-1556/2017 2-1556/2017~М-1418/2017 М-1418/2017 от 19 октября 2017 г. по делу № 2-1556/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Богородский городской суд Нижегородской области в составе:

председательствующего Кувшиновой Т.С.

при секретаре судебного заседания Балакиной Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Деметра» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности договора в части, взыскании денежной суммы, признании права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Деметра» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи <адрес> двухэтажном сблокированном <адрес> по <адрес>, ориентировочной площадью х кв.м., а также земельного участка площадью х кв.м. +/х%, сформированного в будущем под приобретаемой квартирой путем выделения из общего земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ООО «Деметра» на праве аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Стоимость квартиры сторонами определена в размере 2 141 440 руб., стоимость земельного участка – в размере 140 000 руб.

Платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ ею осуществлен платеж на счет ООО «Деметра» в размере 2 281 440 руб.

В связи с неисполнением ООО «Деметра» обязательств по предварительному договору, она обратилась в суд, решением Богородского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ её иск удовлетворен, на ООО «Деметра» возложена обязанность заключить с ней договор купли-продажи квартиры и земельного участка на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец ООО «Деметра» передал (продал), а истец приняла (купила) в собственность однокомнатную <адрес> кадастровым номером № в двухэтажном сблокированном жилом <адрес> по <адрес>, а также земельный участок под приобретаемой квартирой, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером № Однако, в дальнейшем ФИО1 стало известно, что договор заключен с грубыми нарушениями закона, которые влекут существенные нарушения её прав.

Так, в ходе осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру установлено, что право собственности продавца ООО «Деметра» на данный объект в Росреестре не зарегистрировано, в силу чего, законных оснований распоряжаться этим имуществом у ООО «Деметра» не было. Проданный ей земельный участок не содержит его характеристик, не выделен из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, находится в залоге у участников долевого строительства нескольких многоквартирных домов, возведенных ООО «Деметра» в <адрес> и подлежит передаче им.

Данные обстоятельства стали основанием для приостановления регистрации права собственности истца.

Ссылаясь на положения статей 166-168, 178, 174.1, 218, 219 Гражданского кодекса РФ, ФИО1 просила: признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ООО «Деметра» по продаже <адрес> двухэтажном сблокированном <адрес> по <адрес>, а также земельного участка под приобретаемой квартирой, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером № применить последствия недействительности данного договора в части приобретения земельного участка: привести стороны в первоначальное положение, взыскав в ООО»Деметра» в пользу ФИО1 140 000 руб.; признать за ней право собственности на долю в объекте завершенного строительства в виде двухэтажной <адрес> площадью х кв.м. в двухэтажном жилом <адрес> по адресу<адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования по доводам иска поддержал.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании иск не признала, ссылаясь, что истец злоупотребляет правом, поскольку ответчик исполнил ранее принятое судом решение.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного ФИО1 иска, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (пункт 1 статьи 219 Гражданского кодекса РФ).

Из представленных в материалы дела доказательств установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили между собой предварительный договор купли-продажи недвижимости, договорившись о заключении в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи в отношении:

<адрес> двухэтажном сблокированном <адрес> по <адрес>, ориентировочной площадью х кв.м., находящейся в первой очереди строительства первого этапа комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером №,

земельного участка площадью х кв.м. +/-х%, сформированного в будущем под приобретаемой квартирой, путем выделения из общего земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ООО «Деметра» на праве аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ

Покупная стоимость квартиры сторонами определена в размере 2 141 440 руб., стоимость земельного участка – в размере 140 000 руб., общая стоимость имущества 2 281 440 руб.

Обязательства по предварительной оплате приобретаемого в будущем имущества ФИО1 в полном объеме исполнила ДД.ММ.ГГГГ

В срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

По иску ФИО1 Нижегородским областным судом ДД.ММ.ГГГГ принято апелляционное определение, согласно которому на ООО «Деметра» возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи однокомнатной <адрес> примерной площадью х кв.м. в двухэтажном сблокированном жилом <адрес> по <адрес> (адрес строительный) стоимостью 2 141 440 руб. 00 коп. и договор купли-продажи земельного участка, сформированного под квартирой № в <адрес>, стоимостью 140 000 руб. 00 коп.

Исполняя данное решение, а также требования гражданского законодательства, регулирующего отношения в связи с продажей недвижимости, ООО «Деметра» обязано было первоначально оформить свое право собственности на вышеуказанную квартиру как на вновь созданное недвижимое имущество, сформировать, поставить на кадастровый учет, выкупить у собственника земельный участок под квартирой, и оформить на него право собственности. Указанные действия ООО «Деметра» произведены не были.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец ООО «Деметра» передал (продал), а истец приняла (купила) в собственность однокомнатную <адрес> кадастровым номером № в двухэтажном сблокированном жилом <адрес> по <адрес>, а также земельный участок под приобретаемой квартирой, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером №

ФИО1 обратилась в УФСГРКК по Нижегородской области с целью государственной регистрации перехода права собственности и права собственности в отношении квартиры и земельного участка.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ регистрирующий орган сообщил ФИО1 о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ООО «Деметра» на квартиру кадастровый №, в связи с отсутствием в договоре купли-продажи описания земельного участка с кадастровым номером №. Кроме того, при проведении правовой экспертизы документов установлено, что этот участок находится в залоге у дольщиков, являющихся участниками долевого строительства по зарегистрированным договорам участия в долевой строительстве, относится к общему имуществу многоквартирного дома и не может выступать самостоятельным объектом договора купли-продажи.

Истец ФИО1 просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ в части купли-продажи земельного участка недействительным в силу его несоответствия закону.

Суд считает, что данное требование заявлено ею обоснованно, в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами дела.

Заключая договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 во исполнение судебного акта, ответчик распорядился имуществом, в отношении которого в установленном законом порядке его право собственности не было зарегистрировано, соответственно, не возникло (статья 219 Гражданского кодекса РФ).

Более того, земельный участок под приобретаемой квартирой, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером № находился в пользовании ООО «Деметра» на основании договора аренды, следовательно, право отчуждения части земельного участка у ответчика отсутствовало.

С учетом данных обстоятельств заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ противоречило вышеприведенным требованиям Гражданского кодекса РФ, а сам договор является недействительным (ничтожным), как нарушающий требования закона и посягающий при этом на права и охраняемые законом интересы собственника земельного участка.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ, признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

С учетом того обстоятельства, что <адрес> двухэтажном сблокированном жилом <адрес>, кадастровый №, построена ООО «Деметра» на основании выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке, находящемся в пользовании ответчика на законном основании – по договору аренды, принимая во внимание предшествующее судебное постановление от ДД.ММ.ГГГГ о наличии у ответчика обязанности по передаче ФИО1 в собственность указанной квартиры, а также учитывая факт нарушения прав истицы бездействием ответчика в связи с ненадлежащим исполнением данной обязанности, суд на основании статьи 12 Гражданского кодекса РФ считает возможным удовлетворить требование о признании за ней права собственности на спорную квартиру.

В силу того, что земельный участок под квартирой не может быть передан ответчиком в собственность ФИО1, ООО «Деметра» обязано возвратить ей уплаченные за участок денежные средства в размере 140 000 руб.

В соответствии с требованиями статьи 103 ГПК РФ, статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в местный бюджет в размере 4 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Деметра» и ФИО1 в отношении однокомнатной <адрес> двухэтажном сблокированном жилом <адрес>, кадастровый №, и земельного участка под приобретаемой квартирой, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером №.

Применить последствия недействительности договора.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Деметра» в пользу ФИО1 140 000 руб.

Признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации № выдан УВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрирована по адресу <адрес>) право собственности на жилое помещение – <адрес> по <адрес>, площадью х кв.м., кадастровый №.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Деметра» государственную пошлину в местный бюджет в сумме 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Нижегородский областной суд через городской суд.

Судья Т.С.Кувшинова