Решение № 2-1131/2021 2-1131/2021~М-630/2021 М-630/2021 от 18 июля 2021 г. по делу № 2-1131/2021

Дело № 2-1131/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Тверь 19 июля 2021 года

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Никифоровой А.Ю.,

при секретаре Лагуновой А.В.

с участием старшего помощника прокурора Заволжского района города Твери Сыкина А.В. и прокурора Пайзулаевой С.В.

представителя истца ФИО1, действующего на основании ордера,

ответчика ФИО2 и его представителя ФИО3

рассмотрел в открытом судебном заседании в здании Заволжского районного суда города Твери гражданское дело УИД № 69RS0036-01-2021-001362-26 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, взыскании задолженности по договорам найма жилого помещения, взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, неустойки, морального вреда,

установил:

ФИО4, обратилась в Заволжский районный суд г. Твери с иском, уточнённым в ходе судебного разбирательства, к ФИО2, в котором просил:

- расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый между рыбиной Н.Ю. и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ;

- выселить ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 задолженность по договору найма от 25 октября 2019 года в сумме 150000 рублей 00 копеек;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 задолженность по договору найма от 02 июня 2018 года, от 02 мая 2019 года за период с 02 июня 2018 года по 24.10.2019 года в сумме 160000 рублей 00 копеек;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 неустойку за несвоевременное внесение платы за наем жилого помещения по договору найма от 02 июня 2018 года за период с 02.07.2018 года на день вынесения решения суда,

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 неустойку за несвоевременное внесение платы за наем жилого помещения по договору найма от 02 мая 2019 года за период с 02.06.2019 года на день вынесения решения суда,

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 неустойку за несвоевременное внесение платы за наем жилого помещения по договору найма от 25 октября 2019 года за период с 02.11.2019 года на день вынесения решения суда,

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 задолженность по уплате коммунальных платежей на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 304482 рублей 95 копеек.

В обоснование исковых требований указано, что 02 июня 2018 между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес> Договор найма жилого помещения от 02 июня 2018 был заключен сроком на 11 месяцев. Ежемесячная плата составляет 10000.00 руб. Обязанности по оплате ФИО2 не исполнялись, в связи с чем на 01 мая 2019 года размер задолженности составил 110000.00 руб. 02 мая 2019 между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, по адресу: <адрес>. Договор был заключен сроком на 11 месяцев. Ежемесячная плата за найм жилого помещения составляет 10000.00 руб. 24 октября 2019 договор найма от 2 мая 2019 года прекращен, поскольку было прекращено право собственности ФИО5 на жилое помещение. Обязательства по оплате от 02 мая 2019 года ФИО2 не исполнялись, в связи с чем на 24 октября 2019 размер задолженности составлял 50000.00 руб. Общий размер задолженности ФИО2 перед ФИО5 16000.00 руб. 25 октября 2019 между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>. Договор был заключен сроком на 11 месяцев, при этом, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, договор считается пролонгированным на тот же срок. Ежемесячная плата от 25 октября 2019 года составляет 10000.00 руб. Обязательства по оплате от 25 октября 2019 года ФИО2 не исполнялись. 16 декабря 2020 года ФИО4 в адрес ФИО2 была направлена претензия, содержащая требование о выплате задолженности по договору в сумме 140000.00 руб., а также уведомление об одностороннем расторжении договора. Указанная претензия была оставлена без ответа. 09 декабря 2020 между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор цессии, ФИО5 уступил ФИО4 права требования платы за жилое помещение от 02.06.2018, 02.05.2019, с 02.06.2018 по 24.10.2019 в размере 160000.00 руб.

Договор найма от 25 октября 2019 года был заключен на 11 месяцев, до 24 сентября 2020 года ни одна из сторон не заявила о его расторжении, в связи с чем он считается продленным еще на 11 месяцев, т.е. до 24 августа 2021 года. Поскольку ФИО2 до настоящего времени ни разу не вносил плату за жилое помещение, ФИО4 в праве предъявить требования о расторжении договора найма. Согласно условиям договора наниматель обязан ежемесячно, не позднее 02 числа каждого месяца вносить плату за наем помещения 10000.00 руб. Оплачивать коммунальные и иные платежи на содержание квартиры. До настоящего времени ответчиком ни разу не производилась оплата по договору найма от 25 октября 2019 г. На момент подачи иска размер задолженности ФИО2 составляет: 10000 руб.*15 месяцев за период с 25 октября 2019 по 02 марта 2021 = 150000 руб. ФИО4 является новым кредитором ФИО2 по договору найма от 02.06.2018, 02.05.2019, и в праве предъявить все требования, возникающие из указанных договоров найма. Размер задолженности ФИО2 по коммунальным платежам с 02.06.2018 по 02.03.2021 составляет: 132514,21 руб. + 40012,56 (пени) + 104941,30 руб. (задолженность по оплате содержания дома за период с 02.06.2018 по 25.02.2021) + 27014,88 (задолженность за электроэнергию) = 304482,95 руб. Наниматель должен выплачивать пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Размер неустойки за несвоевременное внесение денежных средств договора от 02.06.2018, на 02 марта 2021 составляет: 94090 руб. Размер неустойки за несвоевременное внесение денежных средств договора от 02.05.2019, на 02 марта 2021 составляет: 41370 руб. Общий размер неустойки на 02 марта 2021 составляет : 94090+ 28950+ 41370= 164410 руб. Цена иска по состоянию на 02 марта 2021 года составляет: 160000 (размер задолженности по договорам найма от 02.06.2018, 02.05.2019) + 150000 (размер задолженности по договору найма от 25.10.2019) + 304482,95 (задолженность по коммунальным платежам) + 164410 (размер неустойки по договорам найма) = 778892,95 руб. Размер госпошлины составляет 300 руб.( по требованию о расторжении договора найма) + 10988,93 (по требованиям о взыскании задолженности и неустойки), всего: 11288,93 руб.

Протокольным определением суда от 20.04.2021 года принято к производству уточнённое исковое заявление, в котором истец также просил взыскать в свою пользу с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10000.00 рублей

Протокольными определениями суда к участию в деле привлечён в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5, для дачи заключения в порядке ст. 45 ГПК РФ прокурор Заволжского района города Твери.

В судебное заседание истец ФИО4, извещенная надлежащим образом о времени и мест рассмотрения дела не явилась, направила своего представителя.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении с учётом их уточнений.

В судебном заседании ответчик ФИО2 возражал и просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Дополнительно указал, что требования истца являются незаконными и необоснованными. Данные договора найма являются мнимыми сделками. При этом просил учесть, что фактически как такого спорного жилого помещения <адрес> не существует. Ранее спорное жилое помещение <адрес> принадлежало ему на праве собственности. В последствии он передал данное жилое помещение своей сестре для регистрации в нем, в связи с необходимостью продажи комнаты в коммунальной квартире для погашения кредитной задолженности. Однако ФИО6 заключила договор займа с ФИО5 и ввиду его неисполнения образовалась задолженность, которая была взыскана на основании решения суда и по постановлению судебного пристава квартира выставлена на торги. Поскольку торги не состоялись, <адрес> была передана ФИО5 в счет погашения задолженности, взысканной по решению суда. Для того, чтобы не потерять квартиру, между ФИО5 и ФИО2 был заключен устный договор, по которому ФИО2 обязался построить три коттеджа и передать их ФИО5 в счет погашения задолженности по решению суда, взысканной с ФИО6, а ФИО5, после их ввода и регистрации права собственности на себя, передаст спорное жилое помещение ФИО2 При этом ФИО5 предложил заключить договор найма спорного жилого помещения до момента исполнения обязательств по заключенному устному договору. Однако, в последствии ФИО5 передумал отдавать квартиру и обратился в суд с указанными выше требованиями.

В судебном заседании представитель ответчика также возражал и просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, дополнительно указал, что неустойка не соответствует требованиям разумности и подлежит уменьшению.

Прокурор Заволжского района г. Твери в судебном заседании полагал требования о выселении являются законными и обоснованными.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, ходатайств и возражений не представили.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение представителя истца, ответчика и его представителя, заключение прокурора, полагавшего требования о выселении законными и обоснованными, исследовав материалы дела, суд полагает иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ФИО4 является собственником жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>я, <адрес>, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 25.10.2019 года и не оспаривается сторонами по делу.

Из материалов наследственного дела № на имущество ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего 20.06.2017 г. следует, что ФИО18 принадлежала ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>я, <адрес>, общей площадью 75.1 кв.м, жилая площадь 33.6 кв.м, с кадастровым номером № на основании договора дарения от 15.10.2003 г.

Согласно договору дарения от 15.10.2003 года, ФИО6 подарила ФИО7 ? долю в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>я. <адрес>, с кадастровым номером №.

Сособственником квартиры являлась ФИО6, мать ФИО7, которой также принадлежала ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру, что подтверждено выпиской из ЕГИН от 16.01.2018 года.

ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ.

Наследником всего имущества умершего, в том числе 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение является ФИО6, что подтверждено свидетельством на наследство по закону от 26.01.2018 года.

22.03.2018 года между ФИО6 и ФИО8 заключен договор дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>я. <адрес> кадастровым номером №

Как следует из материалов исполнительного производства, на исполнении Московского РОСП г. Твери ФССП России по Тверской области находилось исполнительное производство от 06.02.2015 года № 26057/16/69038-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа серии ФС № от 17.01.2015 года, выданного Московским районным судом г.Твери по делу № 2-3236/2014 года, вступившего в законную силу 13.01.2015 года. Предмет исполнения: взыскание с Чижовой О.Н в пользу ФИО5 задолженности по процентам за пользование чужими денежными средствами в размере 343886.87 руб. с учетом произведенных выплат должником в порядке исполнения решения суда, исходя из ставки рефинансирования банка России в размере 8.25% годовых, с момента выступления решения суда в законную силу по день фактической уплаты взысканной судом денежной суммы в размере 434357.77 руб.,

- а также исполнительное производство от 21.05.2019 года № 12964/14/38/69-ИП, возбужденное на основании исполнительного документа судебный приказ № 2-318-3/09 от 27.08.2015, выданного мировым судьей судебного участка № 3 Московского района г.Твери, вступившего в законную силу 09.09.2009 г., предмет и исполнения: взыскание денежных средств в размере 322400.00 руб. в отношении должника ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в пользу взыскателя ФИО5

Постановлением судебного пристава-исполнителя Московского РОСП о реализации в принудительном порядке имущества должника ФИО6 в пользу взыскателя ФИО5 от 21.05.2018 года № 69038\18\49970, и на основании Акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 21.05.2018 года, ФИО5 передано в собственность ? доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Обстоятельства наличия задолженности ФИО6 перед ФИО5 также подтверждены вступившим в законную силу решением Московского районного суда г. Твери от 04.12.2014 года по делу № 2-3236/2014 г., копией судебного приказа мирового судьи судебного участка № 3 Московского района города Твери № 2-318-3/2009 от 27.08.2009 г.

Из материалов регистрационного дела следует, что 22.10.2019 года между ФИО4 (покупатель) и равнодолевыми сособственниками ФИО5 и ФИО8 (продавцы) заключен договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому в собственность ФИО4 передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>я, <адрес>, с кадастровым номером №.

Право собственности за ФИО4 зарегулировано в установленном законом порядке, о чем сделана запись в Едином государственном реестра прав на недвижимость и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также установлено, что ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>я, <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 06.05.2011 года.

Согласно сведениям Отдела адресно-справочной работы УМВД России по Тверской области от 14.04.2021 года, ФИО2 зарегистрирован и проживает в <адрес> по адресу: <адрес>я, <адрес>, что также подтверждено паспортом ФИО2 с отметкой паспортного стола о регистрации последнего в жилом помещении с 18.07.2005 года.

02.06.2018 года между ФИО5 (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование жилое помещение с кадастровым номером 69:40:0100080:729, расположенного по адресу: <адрес>, а наниматель обязуется ежемесячно вносить плату, в соответствии с п. 2.2 Договора.

В пункте 1.2 Договора указано, что наймодателю принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение. ФИО8 собственник ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение не возражает против заключения указанного договора.

Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что наниматель обязуется использовать квартиру исключительно в соответствии с ее назначением для проживания граждан. Своевременно вносит плату за помещение. Самостоятельно оплачивает коммунальные платежи ( плату за содержание и ремонт квартиры, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги). Нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

В силу п. 3.1 Договора наниматель ежемесячно, не позднее второго числа каждого месяца, выплачивает наймодателю плату за жилое помещение в размере 10000.00 руб. Выплата денежных средств, указанных в п. 3.1 Договора является выплатой за месяц, следующей за датой такого платежа.( п. 3.2)

Оплата производиться наличными денежными средствами и подтверждается соответствующей распиской, либо перечислением на счет наймодателя по реквизитам (п. 3.3).

Размер ежемесячных платежей установлен без учета оплаты коммунальных услуг, отчислений на содержание и ремонт квартиры (п. 3.4).

Наниматель самостоятельно помимо оплаты, установленной п. 3.1 настоящего Договора, оплачивает коммунальные и иные платежи на содержание квартиры, электроэнергию (п. 3.5).

В случае временного отсутствия нанимателя плата изменению не подлежит (п. 3.6).

Согласно п. 4.1 Договора наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор, предупредив нанимателя за 14 календарных дней до его расторжения.

Пунктом 4.3 Договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение денежных средств, предусмотренных разделом 3 Договора, наниматель выплачивает пени в размере 0.5% от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более 10 дней наймодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В силу п. 5.2 Договора настоящий договор является Актом приема-передачи жилого помещения, в связи с чем Акт приема-передачи жилого помещения не составляется.

02.05.2019 года между ФИО5 ( наймодатель) и ФИО2 ( наниматель) заключен аналогичный договор найма указанного жилого помещения на тех же условиях и на тот же срок.

25.10.2019 года между ФИО4 (наймодатель), после приобретения права собственности на спорное жилое помещение, и ФИО2 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование жилое помещение с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а наниматель обязуется ежемесячно вносить плату, в соответствии с п. 2.2 Договора в размере 10000.00 руб. и одновременно оплачивать коммунальные услуги.

Согласно п.1.1 Договора наймодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование жилое помещение <адрес>, общей площадью 75.1 кв.м, жилой площадью 72.7 кв.м. Жилое помещение передано нанимателю до подписания настоящего договора, в связи с чем отдельный акт приема –передачи не составляется. Жилое помещение на момент передачи соответствует характеристикам и конфигурации технического плана помещения от 09.07.2019 года, составленным кадастровым инженером ФИО9, с которым наниматель был ознакомлен до подписания настоящего договора.

Также стороны пришли к соглашению, что, если к истечению срока договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок.

Согласно технического плана составленного кадастровым инженером ФИО9 от 09.07.2019 г., <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, состоит из двух комнат и имеет общую площадь помещений с учетом лоджии 75.1 кв.м, в том числе общую площадь жилого помещения 72.7 кв.м., состоящую из двух жилых комнат площадью 13.5 кв.м и 20.1 кв.м, кухни 13.2 кв.м, прихожая 10.9 кв.м, кладовая 2.8 кв.м, туалет 2.1 кв.м, ванная 4.3 кв.м, коридор общего пользования 5.8 кв.м.

В ходе судебного разбирательства был допрошен в качестве свидетеля ФИО9, который пояснил, что не помнит производил ли он осмотр спорного жилого помещения. При этом технический план квартиры им сверялся с техническим планом жилого помещения по состоянию на 2006 г.

Согласно технического заключения № выполненному экспертом ФИО10 предоставленному стороной истца и выполненного по заданию ФИО2 на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение состоит из двух квартир № по адресу: <адрес>. Какие – либо работы по выделению <адрес> из <адрес> путём обустройства стеновых перегородок и установки двери и/или каким-либо иным способом не проводилось в период с 01.01.2018 по настоящее время. На дату осмотра планировка <адрес> соответствует техническому описанию от ДД.ММ.ГГГГ выполненному ФГУП «Ростехинвентаризация».

Судом также установлено, что 09 декабря 2020 года между ФИО5 (цедент) и ФИО4 ( цессионарий) заключен договор цессии ( уступки права требования), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования к ФИО11, зарегистрированному по адресу: <адрес>я, <адрес>.

Согласно п. 1.1.1 Договора цессии в соответствии с условиями настоящего договора цессионарию передаются права требования платы за жилое помещение по договорам найма жилого помещения от 02.06.2018 года, 02.05.2019 года за период с 02.06.2018 года по 24.10.2019 гожа в размере 160000.00 рублей, расходов на оплату коммунальных услуг, содержание и ремонт жилых помещений, электроэнергии за период с 02.06.2018 года по 24.10.2019 год.

Общая сумма передаваемых требований на 09.12.2020 года составляет 160000.00 руб., без учета расходов на оплаты коммунальных услуг на содержание и ремонт жилых помещений, электроэнергию. ( п. 1.3)

Требование цедента переходит к цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату подписания договора. К цессионарию переходят все права связанные с передаваемым требованиям, включая право требования уплаты процентов за пользование займом, право требования уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами до момента уплаты должником основного долга. ( п. 1.4)

Право цедента переходит к цессионарию в момент заключения настоящего договора ( п. 1.5).

Размер компенсации за уступаемое требование составляет 160000.00 рублей ( п. 2.1) и предусмотренные денежные средства были переданы цессионарию цеденту до подписания настоящего договора, в связи с чем расписка о передаче денежных средств не составлялась ( п.2.2.)

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и действует до момента исполнения сторонами всех взятых на себя обязательств. ( п.4.2).

По смыслу пункта 1 статьи 382, пункта 1 статьи 3891, статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием) (далее - договор, на основании которого производится уступка).

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В силу статьи 421 ГК РФ такой договор между цедентом и цессионарием может являться договором, предусмотренным законом или иными правовыми актами, смешанным договором или договором, который не предусмотрен законом или иными правовыми актами.

По общему правилу, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, например договора продажи имущественного права (пункт 2 статьи 3891 ГК РФ).

Согласно взаимосвязанным положениям статьи 3881, пункта 5 статьи 454 и пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, может быть заключен не только в отношении требования, принадлежащего цеденту в момент заключения договора, но и в отношении требования, которое возникнет в будущем или будет приобретено цедентом у третьего лица (будущее требование). Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию, соответственно, непосредственно после момента его возникновения или его приобретения цедентом. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее (пункт 2 статьи 3881 ГК РФ).

По общему правилу, уступка требования об уплате сумм неустойки, начисляемых в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащих выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Заключенные с ответчиком договора найма жилого помещения, находящегося в собственности истца, для использования в целях временного проживания ФИО2, договор уступки прав о взыскании задолженности по договорам найма не отменены, в установленном законом порядке незаключенным либо недействительным не признаны.

Таким образом, в силу п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании договора цессии право первоначального кредитора ФИО5 на взыскание с ФИО2 как с нанимателя жилого помещения задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг перешло к новому кредитору ФИО4, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в том числе право на неустойку.

09.12.2020 года истцом направлено в адрес ответчика уведомление об уступке прав требований платы за жилое помещение по договорам найма жилого помещения от 02.06.2018 и 02.05.2019 года за период с 02.06.2018 по 24.10.2019 года в размере 160000.00 руб., расходов на оплату коммунальных услуг, содержание и ремонт жилых помещений, электроэнергию за период с 02.06.2018 по 24.10.2019 года на основании Договора цессии от 09 декабря 2020 года.

Данное уведомление получено ФИО2 22.12.2020 года, что подтверждено отчетом об отслеживании ПАО Почта России и не оспаривалось ответчиком.

Обращаясь в суд с исковым заявлением истец указывает на то, что ответчик не исполняет своих обязанностей по оплате за найм более 6 месяцев, а также содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги, в связи с чем 09.12.2020 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора найма и погашении задолженности в добровольном порядке, которое оставлено без удовлетворения.

Разрешая требования в части расторжения договора и выселения ФИО2 из занимаемого спорного жилого помещения суд исходит из следующего.

В силу п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставлять во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, названным Кодексом.

На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу пункта 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма на новый срок (статья 684 Гражданского кодекса Российской Федерации), если договором не предусмотрено иное.

Договором не предусмотрено преимущественное право нанимателя на заключение договора по истечении срока данного договора на новый. Соответственно, после истечения срока действия договора найма при отсутствии воли собственника на заключение нового договора найма у нанимателя, прекратилось право пользования жилым помещением.

Как следует из положений п. 1 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Согласно ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор коммерческого найма сроком на 11 месяцев, то есть договор краткосрочного коммерческого найма, однако ответчик не вносит плату за наем более двух месяцев, то есть с момента заключения договора с 25.10.2019 года.

Ответчик не оспаривал факт того, что он проживает в <адрес>. Также указав, что им не производилось оплата за электроэнергию в энергопоставляющую компанию, как и не производилась оплата жилищно-коммунальных услуг за весь период проживания с момента заключения договора найма от 02.06.2018 года

Таким образом, судом установлено, что с 25.10.2019 года ответчик ФИО2 также не исполняет обязанность по внесению ежемесячных платежей по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Требование о погашении задолженности во внесудебном порядке и об одностороннем расторжении договора найма направлено истцом в адрес ответчика 09.12.2020 года, которое получено ответчиком 22.12.2020 года, что подтверждено отчетом об отслеживании ПАО Почта России.

Истцом был установлен срок до 25 декабря 2020 года освободить помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Между тем, требование истца не исполнено, ФИО2 проживает в спорной квартире по настоящее время и до настоящего времени задолженность не погашена по договору найма от 25.10.2019 года, что не оспаривалось последним в ходе судебного разбирательства.

Статьей 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

В соответствии с п. 2 cт. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Оспаривая заключение договоров найма, ответчик указывает на то, что договоры найма являются мнимыми сделками прикрывающие другую сделку, заключенную между ФИО2 и ФИО5

Между тем, данные доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств недействительности сделок стороной ответчика не представлено. При этом судом отмечено, что договор найма от 25.10.2019 года заключен между ответчиком и новым собственником спорного жилого помещения ФИО4, а не ФИО5 Каких-либо оговорок и замечаний при подписании договоров найма сторонами не имеется.

Доводы ответчика о том, что ФИО5 оказывалось на ответчика психологическое давление, введение в заблуждение, отклоняется судом как несостоятельные, опровергаются имеющими в материалах дела доказательствами, а именно условиями оспариваемых договоров, содержащие полную исчерпывающую информацию о найме спорного жилого помещения №5, с условиями которых ответчик ознакомлен, о чем свидетельствуют его собственноручная подпись на договорах. Также из оспариваемых договоров следует, что их условия содержат полную информацию о суммах ежемесячных оплат за найм, ответственность нанимателя в случае неисполнения обязательств, условия расторжения договора.

Судом учтено, что спорные договора найма заключались для временного проживания ответчика в жилом помещении №, который в ходе судебного разбирательства не оспаривал факт того, что договора заключены с его согласия и по его воле, что свидетельствует, в том числе об одобрении сделок и отсутствии оснований для признания их недействительными по заявленным основаниям.

Доводы ответчика о том, что спорное жилое помещение как такого не существует в виду произведенной им перепланировки квартир <адрес> со ссылкой на решение Заволжского районного суда города Твери от 03.12.2009 года по делу № 2-167/2009 г., техническое заключение № 16/07 выполненное по заданию ответчика строительным экспертом ФИО10, не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют об отсутствии оснований для расторжения договора найма и выселения ФИО2 из спорного жилого помещения.

В силу ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Как следует из анализа положений договора, он не содержит условий, предоставляющих нанимателю право производить перепланировки переданного в пользование жилого помещения.

Как следует из имеющихся в материалах дела доказательств, а также из представленных ответчиком доказательств, за время нахождения жилого помещения в пользовании ответчика и произведении им несогласованных перепланировок существенно изменились и функциональное назначение помещений <адрес>.

Ответчиком зафиксировано только фактическое техническое состояние объекта №, подлежащего инвентаризации, но не как не изменяло наименование и номера жилого помещения №, в котором он проживает по договору найма.

Доказательств того, что перепланировка спорного жилого помещения была произведена в установленном законом порядке не имеется.

Показания допрошенной в ходе судебного разбирательства свидетеля ФИО12, которая является знакомой ответчика, о том, что она неоднократно бывала в спорном жилом помещении, которое состоит из двух объединённых квартир №, не могут быть приняты во внимание, поскольку также свидетельствуют лишь о произведенной ответчиком самовольной перепланировки без согласия с собственником спорного жилого помещения и в не установленном законом порядке.

Сам факт проведения самовольной перепланировки в <адрес> № не является основанием для признания договора коммерческого найма незаключенным, поскольку в установленном законом порядке исковые требования о недействительности этих договоров не заявлялись.

Кроме того, технический паспорт на объект недвижимого имущества не является правоустанавливающим документом, не влечет возникновение, изменение либо прекращение прав на объект недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора найма от 25.10.2019 года в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и выселении ответчика в силу ст. 688 ГК РФ.

Истцом также заявлены требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, за содержание жилого помещения и электроэнергию в общем размере 304482 руб.95 коп.

В силу приведенных выше договоров найма, договора цессии и п.15 ст.155 ЖК РФ истец обладает правом на обращение в суд с настоящим иском и права требовать взимания задолженности по оплате по договору найма и коммунальных услуг в свою пользу.

Принимая во внимание, что ФИО4 является собственником спорного жилого помещения, то в силу ст.ст.67, 69 ЖК РФ наниматель ФИО2 несет ответственность перед наймодателем за несвоевременную оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

В нарушение ч.1 ст.155 ЖК РФ, согласно которой плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным, у ответчика образовалась задолженность по оплате за содержание жилья и коммунальных услуг.

В силу ч.1, п.1 ч.2 ст.153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения с момента заключения такого договора.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Истцом предъявлена к взысканию задолженность за период с 02.06.2018 года по 25.02.2021 года по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 132514 руб. 21 коп., задолженность по оплате за содержание дома за период с 02.06.2018 по 25.02.2021 года в размере 40012.56 руб., задолженность по оплате за электроэнергию в размере 27014.88 руб., а всего 304482 руб. 95 коп.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, построен и введен в эксплуатацию 2002 году и находится в управлении у ООО "ТЕРРИТОРИЯ КОМФОРТА" с 04.08.2016 года.

Согласно справке ООО «Территория комфорта» № 23 от 25.02.2021 года, по состоянию на 25.02.2021 года задолженность по квартире № 5 (содержание дома МКД) составляет 104941.30 руб. При этом коммунальные услуги оплачиваются напрямую поставщикам.

Из справки АО «АтомЭнергоСбыт» обособленное подразделение «ТверьАтом ЭнергоСбыт» № от 04.03.2021 года следует, что по лицевому счету №, открытого на имя ФИО4 по адресу: <адрес> имеется задолженность в размере 27014.88 руб., пени 481.85 руб.

Согласно сведениям ООО «ЕРКЦ» от 25.02.2021 года №, по лицевому счету № по <адрес> в <адрес> по состоянию на 25.02.2021 года имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальным услугам в общем размере 132514.21 руб.

Доказательств свидетельствующих об ином размере задолженности либо погашение задолженности в досудебном порядке стороной ответчика не представлено, расчет задолженности не оспорен.

В ходе судебного разбирательства ответчиком указано, что он проживает один в спорном жилом помещении с 2005 года, пользуется коммунальными услугами, однако оплату не производит. При этом счетчик на оплату услуг электроэнергии установлен на <адрес>, однако им не производилось оплата за электроэнергию в энергопоставляющую компанию, как и не производилась оплата жилищно-коммунальных услуг за весь период проживания с момента заключения договора найма от 02.06.2018 года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании в пользу истца с ответчика задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, по содержанию дома и за электроэнергию в размере 304482 руб. 95 коп.

Истцом также заявлены требования, с учётом их уточнений, о взыскании задолженности по договорам найма от 02.06.2018 и 02.05.2019 года в размере 160000.00 руб. за период с 02.06.2018 по 24.10.2019; взыскании задолженности по договору найма от 25.10.2019 года в размере 150000.00 руб. за период с 25.10.2019 по 02.03.2021; взыскании по неустойки по договору найма от 25.10.2019 г. за период 25.11.2019 по 13.07.2021 в размере 313250.00 руб. и на день вынесения решения суда; неустойки по договору найма от 02.06.2018 г. за период 02.07.2018 по 13.07.2021 в размере 525350.00 руб. и на день вынесения решения суда; неустойки по договору найма от 02.05.2019 г. за период 02.06.2019 по 13.07.2021 в размере 178000.00 руб. и на день вынесения решения суда.

Согласно расчету истца размер задолженности по договору найма и неустойка, рассчитаны исходя из ежемесячного размера платы за найм 10000.00 рублей.

Данные расчеты стороной ответчика не оспорены, контррасчет не представлен.

Пунктом 1.3 Договоров найма, предусмотрено, что найм жилого помещения устанавливается с момента подписания настоящего договора сроком на одиннадцать месяцев. Если к истечению срока договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Обязанность по оплате коммунальных услуг является следствием потребления коммунальных услуг потребителем в жилом помещении.

Согласно п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, потребителем является лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Следовательно, потребителями коммунальных услуг являются лица, проживающие и зарегистрированные в жилом помещении, а также лица пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, потребляющее коммунальные услуги.

Ответчик проживает и пользуется коммунальными услугами в спорном жилом помещении, принадлежащем истцу на праве собственности, однако оплату по договорам найма и за жилищно- коммунальные услуги, а также за содержание жилого дома не производил и не производит с момента заключения первого договора найма от 02.06.2018 г.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и их удовлетворении в части взыскания задолженности по договорам найма от 02.06.2018 года и от 02.05.2019 года за период с 02.07.2018 г. по 24.20.2019 г. в размере 160000.00 рублей, а также задолженности по договору найма от 25.10.2019 года за период с 25.10.2019 по 02.03.2021 г. в размере 150000.00 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

Определяя размер неустойки, суд исходит из условий заключённых между сторонами договоров найма, согласно пункту 4.3 которых за несвоевременное внесение денежных средств, предусмотренных разделом 3 Договора, наниматель выплачивает пени в размере 0.5% от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более 10 дней наймодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Поверив расчет задолженности, представленный истцом, суд признает его обоснованным и арифметически верным.

Ответчиком в ходе судебного разбирательства заявлено о несоразмерности размера неустойки и ее уменьшении.

В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Указанной нормой, по существу, предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Приняв во внимание фактические обстоятельства дела, размер основного долга, периоды просрочки исполнения обязательств со стороны ответчика, размеры пени, начисленной на основной долг, с учетом баланса интересов сторон, а также последствия нарушения обязательств, суд пришел к выводу о том, что сумма неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств, в связи с чем, полагает применить положения части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и уменьшить размер взыскиваемой с ответчика в пользу истца суммы неустойки за несвоевременное внесение платы за наем по договору от 02.06.2018 года образовавшуюся по состоянию на 19 июля 2021 года с 528650.00 руб. до 50000.00 руб., неустойку за несвоевременное внесение платы за наем по договору от 02.05.2019 года образовавшуюся по состоянию на 19 июля 2021 года с 179500.00 руб. до 20000.00 руб., неустойку за несвоевременное внесение платы за наем по договору от 25.10.2019 года образовавшуюся по состоянию на 19 июля 2021 года с 318050.00 руб. до 30000.00 руб.

Оснований для большего снижения размера неустойки суд не усмотрел, так как условие об установлении повышенной меры ответственности за просрочку исполнения обязательства по сравнению с законной ответственностью согласовано сторонами в соответствии с их волеизъявлением, в установленном порядке при заключении договора, что соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признаков злоупотребления правом, перечисленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в действиях истца суд не усматривается. Все обстоятельства дела указывают на то, что истец обратился в суд за защитой своего права, нарушенного ответчиком путем ненадлежащего исполнения обязательств по договору найма.

Истцом также заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда в размере 10000.00 рублей, которые не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающие его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 № 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда", под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная семейная тайна).

Заявляя требование о компенсации морального вреда, истец указала на нарушения ответчиком своих договорных обязательств, а также нарушения прав на жилище ФИО4 ( в связи с отказом добровольно покинуть жилое помещение), что может свидетельствовать лишь о нарушении ее имущественных прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1099 Гражданского кодекса РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Обязательными условиями наступления ответственности за причинение морального вреда, являются противоправность поведения причинителя вреда, вина и причинно-следственная связь между названными действиями и причиненным вредом.

Доказательств, подтверждающих совершение ответчиком действий, которые нарушают её личные неимущественные права либо другие нематериальные блага истцом не представлено.

Таки образом, учитывая, что истец обратился в суд за защитой имущественных прав суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании компенсации морального вреда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО2 25 октября 2019 года.

Выселить ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 задолженность по договору найма от 25 октября 2019 года в сумме 150000 рублей 00 копеек, задолженность по договору найма от 02 июня 2018 года, от 02 мая 2019 года в сумме 160000 рублей 00 копеек, неустойку за несвоевременное внесение платы за наем жилого помещения по договору найма от 02 июня 2018 года по состоянию на 19 июля 2021 года в размере 50000 рублей 00 копеек, неустойку за несвоевременное внесение платы за наем жилого помещения по договору найма от 02 мая 2019 года по состоянию на 19 июля 2021 года в размере 20000 рублей 00 копеек, неустойку за несвоевременное внесение платы за наем жилого помещения по договору найма от 25 октября 2019 года по состоянию на 19 июля 2021 года в размере 30000 рублей 00 копеек, задолженность по уплате коммунальных платежей на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 304482 рублей 95 копеек, а всего 714482 (семьсот четырнадцать тысяч четыреста восемьдесят два) рубля 95 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 к ФИО2 о взыскании неустойки, морального вреда - отказать.

Рушение может быть обжаловано в Тверской областной суд в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы через Заволжский районный суд города Твери в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 03 августа 20201 года.

Председательствующий: А.Ю.Никифорова

Дело № 2-1131/2021