Решение № 3А-0327/2026 3А-0327/2026(3А-3330/2025)~МА-2829/2025 3А-327/2026 3А-3330/2025 МА-2829/2025 от 28 апреля 2026 г. по делу № 3А-0327/2026

УИД 77OS0000-02-2025-024368-73

Дело № 3а-327/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2026 года г. Москва

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Баталовой И.С. при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-327/2026 по административному исковому заявлению ООО Специализированный застройщик Жилой комплекс «Добролюбов» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01 января 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: Москва, --- равной рыночной стоимости в размере 787 267 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка. В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков. Несоответствие внесенной в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 01 января 2024 года Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.10.2024г. N 177470 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2024 г." в размере 1 177 356 988,78 рублей.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, административные истцы обратились к оценщику ООО «Астрея» за составлением отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке № 35/25 от 02 августа 2025 года рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 787 267 000 рублей.

Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

Рассмотрев в открытом судебном заседании настоящее административное дело, изучив административное исковое заявление, возражения на него, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: Москва, ---, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 01 января 2024 года Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.10.2024г. N 177470 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2024 г." в размере 1 177 356 988,78 рублей. С установленной кадастровой стоимостью земельного участка административный истец не согласен.

Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ООО «Астрея». Согласно отчету об оценке № 35/25 от 02 августа 2025 года года рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 787 267 000 рублей.

Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости земельного участка и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ГБУ БТИ Московской области.

Согласно заключению судебной экспертизы, отчет об оценке, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: Москва, --- определена экспертом в размере 1 195 005 000 рублей, что выше кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца с выводами экспертного заключения не согласился, представил возражения на экспертное заключение, заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Судом от эксперта истребованы письменные пояснения. В направленных в адрес суда пояснениях эксперт убедительно и подробно ответил на возражения представителя административного истца, письменные пояснения приобщены судом к материалам дела. Из представленных пояснений эксперта видно, что замечания к экспертному заключению не нашли своего подтверждения. Предусмотренных ст.83 КАС РФ оснований для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы не установлено, само по себе несогласие стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу дополнительной экспертизы.

Так, возражая против заключения эксперта, административный истец указал, что экспертом не был применен доходный подход. Вместе с тем, как следует из содержания экспертного заключения, в процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них для определения рыночной стоимости земельного участка. Экспертом избран сравнительный подход, отказ от применения доходного подхода обоснован в заключении тем, что метод сравнения продаж применительно к объекту оценки обладает более достоверным результатом (л.д.157 т.1).

Кроме того, в соответствии с п. 25 ФСО N 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод оценки недвижимости, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В экспертном заключении приведено описание выбранного экспертом метода, обосновывающее логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного метода объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка счел метод сравнения более достоверным, оснований не согласиться с таким выводом не имеется.

Также суд не может согласиться с доводами административного истца о том, что экспертом при расчете были выбраны объекты-аналоги с самыми высокими ценовыми данными. Так, в таблице 6 заключения эксперт привел анализ фактических данных о ценах предложений по продаже земельных участков из сегмента рынка, к которому относится исследуемый земельный участок. Исходя из приведенной информации запрашиваемая стоимость земельного участка без учета торга лежит в диапазоне от 22 508 рублей за кв.м. до 203 125 руб. за кв.м., медианное значение цен предложений составило 49 280 рублей. В качестве объектов-аналогов экспертом выбраны наиболее сопоставимые с исследуемым объектом предложения, удельный показатель стоимости которых до введения корректировок составил 22 508-48 426 рублей за кв.м. Таким образом, вопреки доводам административного истца, выбранные предложения объектов-аналогов лежат в нижней части диапазона цен и ниже медианного значения.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

В свою очередь сторонами каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административного ответчика о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года №1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также подлежат отклонению и доводы административного ответчика о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Признавая заключение судебного эксперта относимым и допустимым доказательством по делу, тем не менее, суд не находит оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, поскольку по результатам экспертного исследования рыночная стоимость объекта исследования определена выше кадастровой стоимости.

Рассматривая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта на основании отчета об оценке, суд считает, что указанный отчет не может быть положен в основу решения, поскольку опровергнут результатами проведенной по делу судебной экспертизы, при производстве которой эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, из выводов которой следует, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что правовое положение административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка, при рассмотрении спора, возбужденного в целях уменьшения налоговой нагрузки, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости отвечает интересам административного истца, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей кадастровую стоимость, нарушит права административного истца как налогоплательщика, поскольку приведет к увеличению налоговой нагрузки.

От экспертного учреждения поступило заявление о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в размере 313 728,77 рублей.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулирован главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснен Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление № 1) и пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления № 28, с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, подлежит разрешению в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относит, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Из материалов дела усматривается, что рыночная стоимость земельного участка выше его кадастровой стоимости, что свидетельствует об отсутствии ошибок при установлении кадастровой стоимости. С учетом изложенного, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении административных исковых требований ООО Специализированный застройщик Жилой комплекс «Добролюбов» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик Жилой комплекс «Добролюбов» в пользу ГБУ БТИ Московской области расходы по оплате судебной экспертизы в размере 313 728,77 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда И.С. Баталова

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2026 года