Апелляционное определение № 33А-150/2026 33А-7760/2025 от 13 января 2026 г.

Председательствующий: Сафронова Л.А.

Дело № 33а-150/2026 (№ 33а-7760/2025)

№ 2а-2723/2025

55RS0005-01-2025-003589-58


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе

председательствующего Илларионова А.В.,

судей Харламовой О.А., Шукеновой М.А.

при секретаре Егоровой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 января 2026 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению Л. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании решения незаконным

по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Первомайского районного суда г. Омска от 9 октября 2025 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Илларионова А.В., судебная коллегия по административным делам Омского областного суда

установила:

Л. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 28 апреля 2025 года № КУВД-001/2025-2214088/2 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № <...>; обязать административного ответчика зарегистрировать его право собственности на земельный участок с кадастровым номером № <...>.

В обоснование требований указано, что 14 июля 2016 года между Л. и закрытым акционерным обществом «Алмазинвест» (далее – ЗАО «Алмазинвест») был заключен договор купли-продажи земельного участка № 14/07-2016, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер № <...>.

21 января 2025 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области приняты документы административного истца о государственной регистрации перехода права собственности на основании вышеназванного договора.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области по указанному заявлению принято решение об отказе в государственной регистрации прав по основаниям, названным в уведомлении от 28 апреля 2025 года № КУВД-001/2025-2214088/2, которое административный истец считает незаконным.

В качестве основания указано, что административным истцом не представлено согласие залогодержателя, однако административным ответчиком не было учтено следующее.

На земельный участок на основании договоров о залоге прав требований с учетом уступки прав было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу «Хепри Файненс Лимитед», срок действия ипотеки истек в 2013-2014 годах, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 10 июня 2014 года и 24 июня 2014 года.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28 декабря 2016 года по делу № А 46-1275/2013 завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «Алмазинвест». Поскольку ликвидация юридического лица не влечет правопреемства, а в силу положений действующего законодательства залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, оснований для сохранения записей об ипотеке в силу закона не имеется, обязательства ЗАО «Алмазинвест» перед компанией «Хепри Фаиненс Лимитед» были исполнены в ходе завершения процедуры банкротства, что влечет за собой прекращение обеспеченного залогом обязательства. Доказательства сохранения ипотечных правоотношений отсутствуют. Наличие непогашенных записей об ипотеке в силу закона влечет невозможность регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Кроме того, по сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка 7 июля 2011 года внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона, которой обременено право собственности ЗАО «Алмазинвест» участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного дома, расположенного по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Омской области от 16 ноября 2015 года по делу № А46-1275/2013 ЖСК «Улица Конева дом 3 корпус 1, 2» переданы права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, со степенью готовности 1%, кадастровый номер № <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № <...>, и права аренды данного земельного участка.

Строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, осуществлялось на двух земельных участках с кадастровыми номерами № <...>, № <...>.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2022 года по делу № А46-17704/2021 снят с государственного кадастрового учета состоящий из двух железобетонных свай объект незавершенного строительства с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>. Требования участников долевого строительства ЗАО «Алмазинвест» погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, и права аренды данного земельного участка в пользу ЖСК «Улица Конева дом 3 корпус 1, 2». В результате передачи объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок не происходит переход к созданному участниками строительства ЖСК «Улица Конева дом 3 корпус 1, 2» прав и обязанностей ЗАО «Алмазинвест», связанных с объектом незавершенного строительства.

Обязательства между ЗАО «Алмазинвест» и участниками долевого строительства, основанные на договорах участия в долевом строительстве, прекращены с момента погашения требований участников долевого строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Алмазинвест» (16 ноября 2015 года), в связи с чем ипотека в силу закона участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на указанный земельный участок с кадастровым номером № <...> также прекращена с 16 ноября 2015 года.

Кроме того, обязательства между ЗАО «Алмазинвест» и участниками долевого строительства прекращены ввиду ликвидации ЗАО «Алмазинвест», принимая во внимание, что залог предусматривался для обеспечения требований участников долевого строительства как акцессорный способ обеспечения исполнения обязательства, и поскольку Л. не являлся правопреемником последнего, то в отношениях с участниками долевого строительства залог прекратился.

Дольщик – общество с ограниченной ответственностью «Новый центр» – 12 февраля 2019 года также прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией.

Положения законодательства о банкротстве содержат специальные правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, имеют приоритетный характер перед положениями законодательства о государственной регистрации недвижимости, исходя из чего земельный участок с кадастровым номером № <...> не обременен ипотекой и является свободным.

Решением Первомайского районного суда г. Омска от 9 октября 2025 года административное исковое заявление удовлетворено, постановлено: «Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 28.04.2025 об отказе государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении № КУВД-001/2025-2214088/2.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию права собственности Л. на земельный участок с кадастровым номером: № <...>, площадью 1099 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной застройки, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в пользу Л. расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.».

В апелляционной жалобе представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО1 просит об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным.

Отмечает, что, руководствуясь частью 9 статьи 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а также общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о прекращении залога, судом сделан вывод, что обязательства ЗАО «Алмазинвест» перед всеми кредиторами, в том числе ООО «Новый Центр» и «Хепри Фаиненс Лимитед», считаются прекращенными в силу закона, спорный земельный участок является свободным, однако судом первой инстанции не учтено, что основания погашения регистрационной записи об ипотеке и основания прекращения залога не являются тождественными понятиями, из буквального текста правовых норм усматривается, что перечни этих оснований различны; вопреки выводам суда первой инстанции сохранение в ЕГРН записи об ипотеке не свидетельствует о сохранении залога и договорных отношений.

Обращает внимание, что по смыслу части 1 статьи 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, однако несмотря на факт обращения взыскания на имущество заявление о государственной регистрации перехода права собственности совместно с залогодержателем представлено не было.

Указывает, что прекращение записи об ипотеке в ЕГРН носит исключительно заявительный характер, орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявлений и необходимых документов вносить в ЕГРН какие-либо записи, в том числе о погашении регистрационной записи об ипотеке, а иное означало бы вмешательство со стороны государственного регистратора в материально-правовые отношения сторон сделки с недвижимым имуществом, в том числе залогодержателя, имеющего преимущественное право на предмет залога, и тем самым нарушало бы права участников таких отношений.

Полагает, что поскольку документов, свидетельствующих о том, что земельный участок с кадастровым номером № <...> реализован в целях удовлетворения требований залогодержателя, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области не представлено, государственный регистратор при вынесении оспариваемого решения правомерно указал на необходимость предоставления согласия залогодержателя.

Суд первой инстанции, руководствуясь постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2025 года по делу № A46-17704/2021, сделал вывод, что с учетом указанного судебного акта отсутствуют основания для сохранения в ЕГРН записи о государственной регистрации договоров долевого участия, однако, по убеждению Управления, судом при рассмотрении настоящего спора необоснованно принят во внимание вышеуказанный судебный акт, учитывая, что административный истец и административный ответчик не являлись участниками спора по делу № A46-17704/2021. Поскольку административный истец и административный ответчик не были привлечены к участию в рассмотрении дела № A46-17704/2021, то судебные акты, принятые по указанному делу, не имеют преюдициального значения при рассмотрении данного спора и не могут применяться в качестве доказательств в деле об оспаривании действий государственного органа.

Полагает, что, делая вывод о том, что обязательства ЗАО «Алмазинвест» перед всеми кредиторами являются прекращенными в силу закона, в связи с чем согласие залогодержателя не предусмотрено, спорный земельный участок является свободным, суд вышел за пределы рассмотрения спора по обжалованию действий (бездействия) государственного органа и фактически разрешил спор о праве. Рассмотрение вопроса о наличии или отсутствии обременений в отношении объекта недвижимого имущества является предметом рассмотрения дела в рамках искового производства, все рассмотренные судом первой инстанции в ходе настоящего спора доказательства, в том числе пояснения кадастрового инженера, составляют предмет доказывания по гражданскому делу.

Обращает внимание, что действия государственного регистратора строго регламентированы законом и при принятии решения он обязан руководствоваться только его нормами. Точно также и участник гражданских правоотношений, реализуя свое субъективное право, должен действовать на основе и в рамках существующих правовых норм. Действия заявителя по несвоевременному обращению в регистрирующий орган при отсутствии к тому объективных препятствий нельзя признать разумными и добросовестными.

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Омского областного суда по делу № 2а-781/2017 было вынесено в 2017 году, начиная с этого момента Л. не уплачивались налоги, административного истца не волновала судьба земельного участка, не было предпринято попыток обратиться в суд с иском о прекращении обременения в виде ипотеки на земельный участок или с иском о признании права собственности на земельный участок, поэтому указанные действия административного истца нельзя назвать добросовестными.

Судом первой инстанции также не учтено, что при государственной регистрации договора заявления на государственную регистрацию перехода права собственности с приложением необходимых документов должны подать обе стороны по договору купли-продажи. Таким образом, обязанность продавца представить на регистрацию заявление о государственной регистрации перехода права собственности, экземпляры подписанного договора купли-продажи недвижимого имущества является бесспорной и прямо вытекает из закона. В рассматриваемом случае стороной договора (продавцом) являлся конкурсный управляющий, поэтому заявление о переходе права собственности также должно быть подано конкурсным управляющим.

Кроме того, суд первой инстанции оставил без внимания и надлежащей правовой оценки доводы административного ответчика, указанные в отзыве на административное исковое заявление, применил положения действующего законодательства, не подлежащие применению к рассматриваемому спору, вышел за пределы рассмотрения спора по обжалованию действий (бездействия) государственного органа и фактически разрешил спор о праве.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены в установленном порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 310 КАС РФ решения суда первой инстанции подлежат безусловной отмене в случае: 1) рассмотрения административного дела судом в незаконном составе; 2) рассмотрения административного дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; 3) необеспечения права лиц, участвующих в деле и не владеющих языком, на котором ведется судопроизводство, давать объяснения, выступать, заявлять ходатайства, подавать жалобы на родном языке или на любом свободно избранном языке общения, а также пользоваться услугами переводчика; 4) принятия судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в административном деле; 5) если решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо если решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего административное дело; 6) отсутствия в деле протокола судебного заседания, нарушения правил о ведении аудиопротоколирования судебного заседания; 7) нарушения правила о тайне совещания судей при принятии решения.

В силу части 1 статьи 96 КАС РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются судом или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, посредством факсимильной связи или с использованием иных средств связи и доставки, позволяющих суду убедиться в получении адресатом судебного извещения или вызова. Лицо, участвующее в деле, с его согласия может извещаться путем отправки ему СМС-сообщения или направления извещения или вызова по электронной почте. Согласие лица, участвующего в деле, на извещение посредством СМС-сообщения либо по электронной почте должно быть подтверждено распиской, в которой наряду с данными об этом лице и его согласием на уведомление такими способами указывается номер его мобильного телефона или адрес электронной почты, на которые направляется извещение.

Лицам, участвующим в деле, судебные извещения и вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели достаточный срок для подготовки к административному делу и для своевременной явки в суд (часть 3 статьи 96 КАС РФ).

В силу пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, извещения, с которыми закон связывает правовые последствия, влекут для соответствующего лица такие последствия с момента доставки извещения ему или его представителю. Извещение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Изложенные правила подлежат применению в том числе к судебным извещениям и вызовам (глава 9 КАС РФ), если законодательством об административном судопроизводстве не предусмотрено иное. Бремя доказывания того, что судебное извещение или вызов не доставлены лицу, участвующему в деле, по обстоятельствам, не зависящим от него, возлагается на данное лицо (часть 4 статьи 2, часть 1 статьи 62 КАС РФ).

При принятии к производству суда настоящего административного искового заявления к участию в деле в качестве заинтересованного лица был привлечен ЖСК «Улица Конева дом 3 корпус 3».

Как было указано ранее, 9 октября 2025 года Первомайским районным судом г. Омска было принято решение об удовлетворении вышеуказанного административного искового заявления.

Согласно протоколу судебного заседания от 9 октября 2025 года по административному делу № 2а-2723/2025 заинтересованное лицо ЖСК «Улица Конева дом 3 корпус 3» или его представитель в судебном заседании, состоявшемся 9 октября 2025 года, участия не принимали.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором: 80406113202380, содержащего извещение ЖСК «Улица Конева дом 3 корпус 3» о месте и времени судебного заседания суда первой инстанции, в котором было принято вышеуказанное решение, 7 октября 2025 года было передано почтальону, состоялась неудачная попытка вручения извещения ЖСК «Улица Конева дом 3 корпус 3», извещение заинтересованному лицу было вручено 11 октября 2025 года, то есть после вынесения решения суда первой инстанции.

Иным способом ЖСК «Улица Конева дом 3 корпус 3» о месте и времени судебного заседания суда первой инстанции, на котором было принято вышеуказанное решение, судом первой инстанции не извещался.

Поскольку судом первой инстанции ЖСК «Улица Конева дом 3 корпус 3» не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, решение суда по настоящему административному делу не может быть признано законным. Допущенное судом первой инстанции нарушение процессуального закона суд апелляционной инстанции признает существенным, так как исходя из пункта 2 части 1 статьи 310 КАС РФ оно является безусловным основанием для отмены решения.

Кроме того, судом первой инстанции не поставлен на обсуждение участников процесса вопрос о привлечении к участию в данном деле залогодержателя – Компании «Хепри Файненс Лимитед» (в настоящее время – Компания «Хепри Файненс Дезингнейтед Активити Компани»), в пользу которой состоялась регистрационная запись о договорной ипотеке, в лице конкурсного управляющего по делу о банкротстве указанной организации (дело № А40-194325/23-36-397 «Б»). При этом судом (не в рамках гражданско-правового спора о праве) сформулированы выводы относительно прекращения обязательств ЗАО «Алмазинвест» перед «Хепри Фаиненс Лимитед», что может затрагивать права лица, не привлеченного к участию в деле.

В силу пункта 3 статьи 309 КАС РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда и направить административное дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в случае, если административное дело было рассмотрено судом в незаконном составе, или если административное дело рассмотрено в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, или если судом был разрешен вопрос о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в административном деле, или если решение суда первой инстанции принято в соответствии с частью 5 статьи 138 данного Кодекса, либо в случае нарушения правил о ведении аудиопротоколирования судебного заседания.

При таком положении в соответствии названными нормами процессуального законодательства решение суда подлежит отмене с направлением административного дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, принять меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, а также с учетом движения дела о признании Фирмы «Хепри Файненс Дезигнейтед Активити Компании» несостоятельным (банкротом) обсудить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле в качестве заинтересованного лица конкурсного управляющего Фирмы «Хепри Файненс Дезигнейтед Активити Компании», и разрешить дело в соответствии с требованиями закона и установленными обстоятельствами.

При этом суду необходимо повторно обсудить и дать оценку доводам административного ответчика о том, что рассмотрение вопроса о наличии или отсутствии обременений в отношении объекта недвижимого имущества является предметом рассмотрения дела в рамках искового производства.

Поскольку дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции не вправе предрешать существо решения, которое должно быть принято судом первой инстанции, доводы апелляционной жалобы оценке не подлежат.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Омского областного суда

определила:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 9 октября 2025 года отменить, административное дело по административному исковому заявлению Л. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании решения незаконным направить на новое рассмотрение в Первомайский районный суд г. Омска.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 19 января 2026 года.