Решение № 2-2001/2019 2-2001/2019~М-1778/2019 М-1778/2019 от 12 июля 2019 г. по делу № 2-2001/2019

Дело №2-2001/2019

УИД №26 RS 0029-01-2019-003317-37


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«12» июля 2019г. г.Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

Председательствующего судьи: Беликова А.С.,

при секретаре судебного заседания: Печёрской А.А.

с участием:

истца: ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г.Пятигорска о возложении обязанностей по продлению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г.Пятигорска, указав, что на праве аренды ему принадлежит земельный участок, площадью 186 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, назначение – размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, кадастровый №, расположенный по адресу: СК<адрес>

Указанный участок принадлежит ему на основании по договора аренды земельного участка № от 22.08.2016г.

Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 14.10.2016 г., номер регистрации №

25.03.2016г. им было получено разрешение на строительство нежилого здания (торговый павильон) №-ru№.

После получения разрешения на строительство он приступил к возведению нежилого здания. Однако достроить здание на сегодняшний день не представляется возможным, из-за большего количества коммуникаций, проходящих по его участку. Данные коммуникации необходимо переносить, что требует согласования с заинтересованными службами. Данные согласования н переносы занимают месяцы, а без них строить объект дальше невозможно.

Администрация г.Пятигорска выдала ему разрешение на строительство сроком по 25.03.2017г. За это время он смог построить только часть фундамента и оформить его в собственность, как объект незавершенного строительства, площадь застройки 78,2 кв.м., 18% готовности, кадастровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от 12.07.2016г.

Он обратился в администрацию за продлением разрешения на строительство, в связи со сложностями, возникшими при строительстве, но администрация г.Пятигорска отказала ему в этом, так как истекает срок аренды земельного участка.

После чего он обратился в администрацию за продлением договора аренды земельного участка, но и в этом администрация г.Пятигорска отказала ему, ссылаясь на то, что продление договора аренды возможно только единожды под объектом незавершенного строительства сроком на три года.

Данный участок он использовал по назначению, для строительства нежилого здания, своевременно и полностью оплачивал арендные платежи. За это время им был возведен объект незавершенного строительства. Однако по независящим от него причинам, он не может продлить договор аренды и разрешение на строительство.

Просил обязать администрацию г.Пятигорска продлить с ним договор аренды земельного участка площадью 186 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, назначение – размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет.

В судебном заседании истец ФИО1, пояснил, что исковые требования, заявленные им по данному гражданскому делу к администрации г.Пятигорска, полностью поддерживает по основаниям, изложенным в исковом заявлении и просил удовлетворить их в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика администрации г.Пятигорск, будучи надлежащим образом извещенный судом о времени и месте судебного заседания, что подтверждается письменными данными, имеющимся в материалах данного гражданского дела, не явился, не известив об уважительности причины неявки в судебное заседание. С ходатайством об отложении слушания дела, либо истребовании дополнительных доказательств не обращался. В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что ответчик не желает участвовать в состязательном процессе, не явился в суд без уважительных причин и данное дело в соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ, возможно, рассмотреть по имеющимся в деле доказательствам, поэтому суд считает возможным разрешить спор в отсутствие представителя ответчика администрации г.Пятигорска, расценивая неявку как безосновательное затягивание процесса и злоупотребление своими процессуальными правами.

В судебное заседание представитель третьего лица третьего лица МУ «Управление имущественных отношений администрации г.Пятигорска», будучи неоднократно надлежащим образом извещенный судом о времени и месте судебных заседаний, назначенных по данному гражданскому делу, не явился, не известив о наличии уважительных причин неявки, с ходатайством об отложении слушания дела, либо истребовании дополнительных доказательств не обращался. На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица третьего лица МУ «Управление имущественных отношений администрации г.Пятигорска».

Выслушав истца, исследовав представленные письменные доказательства, и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец частично доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.

В соответствии с п.1 ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Реальному осуществлению Конституционного принципа судебной защиты граждан способствует также, ст. 11 ГК РФ, предусматривающая в виде общего правила возможность обращения за защитой нарушенных или оспоренных гражданских прав в судебные органы.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов. При этом право выбора способа реализации своих охраняемых Конституцией РФ прав, принадлежит исключительно заинтересованному лицу, а не органу местного самоуправления, на который закон возлагает обязанность оформить передачу или закрепление земельного участка по правильно сформированному волеизъявлению лица. Закон не допускает возможности органов местного самоуправления навязывать свою волю в выборе права другого лица на оформление земельного участка.

В силу п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 данной статьи.

В соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п.3 ст.39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – п.4 данной статьи.

Согласно п.3 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 ст.39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 ст.39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст.46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные п.п.1-30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что согласно представленного свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 12.07.2016г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, истец ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, кадастровый №, степенью готовности объекта – 18%, расположенного по адресу: <адрес>

Право собственности у истца на данный объект недвижимости возникло на основании договора аренды земельного участка № от 14.09.2011г., дополнительного соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 03.12.2014г., разрешения на строительство №-ru№ от 25.03.2016г.

Постановлением администрации г.Пятигорска № от 25.03.2016г., истцу ФИО1, выдано разрешение №-ru№ от 25.03.2016г. на строительство торгового павильона на предоставленном земельном участке по <адрес>, в районе жилого <адрес>.

Согласно представленного договора аренды земельного участка № от 22.08.2016г., на основании п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, администрация г.Пятигорска передало во временное владение, пользование за плату земельный участок, а ФИО1, принял в аренду земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного и функционального использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, кадастровый №, площадью 186 кв.м., расположенный по адресу: СК, <адрес>, в районе жилого <адрес> аренды участка установлен с 03.08.2016г. по 03.08.2019г.

В силу ст.25 Земельного кодекса РФ право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п.1).

На основании ч.1 ст.164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п.п.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст.39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

При этом, согласно п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 настоящей статьи

Таким образом, ФИО1 спорный земельный участок был предоставлен в аренду в связи с наличием расположенного на нем здания и (или) сооружения, находящегося на праве собственности у ФИО1, а также для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В связи с чем, администрация г.Пятигорска 22.08.2016г., при подписании договора аренды земельного участка пришла к выводу о том, что расположенный на данном земельном участке объект недвижимости принадлежат арендатору, площадь предоставляемого земельного участка соответствует объему и виду возводимого и существующего недвижимого имущества.

Вместе с тем, ФИО1 обратился в администрацию г.Пятигорска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: СК, <адрес>, в районе жилого <адрес>, однако постановлением администрации г.Пятигорска № ФИО1 отказано в предоставлении на праве аренды испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: СК, <адрес>, в районе жилого <адрес>, по основаниям, предусмотренным п.1 ст.39.16 Земельного кодекса РФ, согласно которым заявитель не имеет прав на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Однако, с таким решением администрации города нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз.1 п.1 ст.130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз.2 п.1 ст.130 ГК РФ).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст.131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п.1 ст.133 ГК РФ).

Согласно кадастрового паспорта на объект незавершённого строительства на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, площадью застройки 78,2 кв.м., степенью готовности 18%.

При этом, судом также установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО1 на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект степенью готовности 18%, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее. Право на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно п.п.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст.271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Кроме того, в силу п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011г. №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011г. №14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Поэтому отказ администрации заключить договор аренды земельного участка для использования, обслуживания и завершения строительства объекта недвижимости фактически направлен на необоснованное лишение ФИО1 права пользоваться принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом.

В соответствии с п.4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст.46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные п.п.1-30 п.2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Учитывая, что ранее заключенный договор аренды земельного участка от 22.08.2016г. не был расторгнут, заявление о предоставлении земельного участка в аренду подано до истечения срока аренды земельного участка, что на момент заключения нового договора аренды земельного участка имеются предусмотренные п.п.1-30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

Вместе с тем, п.п.6 п.8 ст.39,8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, в связи с изложенным, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению, а именно путем возложения на администрацию г.Пятигорска обязанности продлить с ФИО1, договор аренды земельного участка, сроком на три года.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к администрации г.Пятигорска о возложении обязанностей по продлению договора аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Обязать администрацию г.Пятигорска продлить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 186 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, в районе жилого <адрес>, сроком на три года.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г.Пятигорска о возложении обязанностей по продлению договора аренды земельного участка сроком на десять лет, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Судья А.С. Беликов

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>