Решение № 2-545/2017 2-545/2017~М-495/2017 М-495/2017 от 25 мая 2017 г. по делу № 2-545/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 мая 2017 года г. Алексин Тульской области

Алексинский городской суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Миначевой В.Ф.,

при секретаре Богдановой Т.В.,

с участием:

представителя истца в порядке ст. 53 ГПК РФ ФИО2,

представителя ответчика по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-545/17 по иску ФИО4 к Администрации муниципального образования город Алексин о признании договора купли-продажи действительным и о признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования город Алексин о признании договора купли-продажи действительным и о признании права собственности на жилой дом.

В обоснование заявленных требований истец указала, что она ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, заключённому с совхозом <адрес>, приобрела в собственность жилой дом усадебного типа с надворными постройками общей площадью 71,50 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был удостоверен председателем исполкома <адрес> района и зарегистрирован в реестре за №.

Ею были соблюдены все условия договора. Все возникшие у нее обязательства, по оплате стоимости, приобретённого жилого дома, были исполнены ею в полном объёме, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной директором совхоза «Знамя», зарегистрированной в администрации <адрес> сельского Совета, а также Постановлением главы администрации <адрес> сельского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № о снятии запрещения на отчуждение жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>. В связи с исполнением ею сделки купли-продажи, она приобрела право собственности на вышеуказанный жилой дом, и с момента заключения договора считала себя единственным законным владельцем. Доказательством действительности сделки является договор купли-продажи, заключённый в установленной законом форме и в соответствии с действовавшим законодательством, подписанный обеими сторонами, удостоверенный должностным лицом местной администрации, и закрепивший свободное волеизъявление продавца на отчуждение принадлежавшего ему жилого дома.

При этом, данный договор одновременно являлся актом приема - передачи жилого помещения. Таким образом, она правомерно приобрела данное недвижимое имущество на законных основаниях и с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время является его единственным законным владельцем. Она постоянно проживает и состоит на регистрационном учёте в спорном жилом доме. Каких-либо связанных с данным имуществом споров у нее не возникало, претензии со стороны третьих лиц не поступали. С момента передачи совхозом «<адрес>» ей вышеуказанного жилого дома и по настоящее время, она открыто и добросовестно владеет и пользуется им как своим собственным имуществом, за свой счёт несет расходы по его содержанию, производит ремонт, оплачивает соответствующие налоги и сборы, обрабатывает прилегающий к домовладению земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности.

При перерегистрации ранее возникшего права собственности на принадлежащий ей жилой дом выяснилось, что вышеуказанный договор купли-продажи не надлежащим образом оформлен. Однако привести его в соответствие с действующим законодательством не представляется возможным, поскольку совхоз <адрес>» как юридическое лицо является недействующим.

Истец просит признать действительным типовой договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ею, ФИО4, и совхозом «<адрес>», удостоверенный председателем исполкома <адрес> и зарегистрированный в реестре за №, признать за ней право собственности на жилой дом с кадастровым №, обшей площадью 71.50 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.

В судебном заседании:

истец ФИО4 не явилась, в своем заявлении, адресованном суду, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, заявленные уточненные требования поддержала.

Представитель истца в порядке ст. 53 ГПК РФ ФИО2 заявленные исковые требования уточнила, просила признать действительным типовой договор купли-продажи жилого дома усадебного типа с надворными постройками от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО4 и совхозом «Знамя», удостоверенный председателем исполкома <адрес> сельского Совета <адрес> и зарегистрированный в реестре за №, и признать за истицей право собственности на жилой дом с кадастровым №, обшей площадью 71.50 кв.м находящийся по адресу: <адрес>, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что истец все свои обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнила, с данного времени пользуется спорным домом как своим собственным, несет все расходы по его содержанию. Ввиду того, что совхоз «<адрес>» прекратил свою деятельность, истица не имеет возможности привести в соответствие с действующим законодательством договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также зарегистрировать свое право собственности на него в установленном законом порядке.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Право частной собственности охраняется законом (ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации).

Конституция Российской Федерации в ст. 40 закрепляет основные принципы осуществления прав и свобод человека и гражданина, в частности: право каждого на жилище; недопустимость произвольного лишения жилища; поощрение органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного строительства и создание условий для осуществления права на жилище и другое.

Основания и порядок приобретения права собственности предусмотрены действующим гражданским законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

До 01 января 1995 года в Российской Федерации действовал Гражданский кодекс РСФСР (далее ГК РСФСР), утвержденный Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 года. Соответственно к правоотношениям сторон, возникшим в 1987 году, применяются нормы ГК РСФСР.

Согласно ст. 160 ГК РСФСР (действовавшей на момент совершения сделки, и которая соответствует требованиям ст. 432 ГК РФ), договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам. Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 2 ст. 239 ГК РСФСР предусмотрено, что договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского совета народных депутатов. Несоблюдение данных правил влечет недействительность договора.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ от 30.11.1994 г. предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пленум Верховного суда РФ в совместном Постановлении с ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 года разъяснил, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между продавцом совхозом «<адрес> в лице директора ФИО1. и покупателем ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого дома усадебного типа общей площадью 69,47 кв.м, жилой площадью 41,63 кв.м, с надворными постройками в <адрес>. Балансовая (остаточная) стоимость продаваемого жилого дома составляет <данные изъяты> рублей.

В п. 3 данного договора указано, что купля-продажа жилого дома осуществляется на условиях: работником оплачивается 50% балансовой (остаточной) стоимости жилого дома, что составляет <данные изъяты> рублей. Выплата данной стоимости производится ежемесячно в течение 25 лет в размере 1/12 от суммы годового платежа указанного в обязательстве, начиная с месяца, следующего после регистрации договора купли-продажи жилого дома.

Договор купли-продажи удостоверен ДД.ММ.ГГГГ председателем исполкома <адрес> сельского Совета народных депутатов <адрес>, зарегистрирован в реестре за №, подписан сторонами в присутствии председателя, которым установлена личность подписавших договор.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной бухгалтерией совхоза «<адрес>», ФИО4 уплатила в кассу совхоза «<адрес>» <данные изъяты> рублей за дом усадебного типа с надворными постройками, находящиеся по адресу: <адрес>. Балансовая стоимость дома составляет <данные изъяты> рублей.

Постановлением Главы администрации <адрес> сельского Совета <адрес> области от ДД.ММ.ГГГГ № снято запрещение на отчуждение дома, находящегося по адресу: <адрес>.

Из справки, выданной администрацией <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № - жилой дом по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО4 по договору купли-продажи. За всем домом закреплен земельный участок <данные изъяты> кв.м, что также подтверждается выпиской из похозяйственной книги № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО4 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «для ведения личного подсобного хозяйства», общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о продаже спорного жилого дома был заключен именно с ФИО4, что подтверждается представленными в дело другими документами, указанными выше. Стороны исполнили условия договора купли-продажи жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, и указанная сделка является действительной.

Так нормами законодательства, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация перехода права собственности на жилое помещение не требовалась. Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте регистрировался в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов (ч. 2 ст. 239 ГК РСФСР).

Данные требования закона были соблюдены сторонами, следовательно, договор купли-продажи является действительным.

На основании совершенной сделки, полной уплаты за приобретенный жилой дом и снятия запрещения на отчуждение дома по постановлению главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО4 с 1987 года владеет и пользуется жилым домом и надворными постройками по адресу: <адрес>. С момента приобретения указанного дома ФИО4 зарегистрирована по месту фактического проживания, несет бремя содержания дома как собственник. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени никем не оспорен и недействительным не признавался.

Оценивая содержание текста договора, суд руководствуется положениями статей 1 и 431 ГК РФ и исходит из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений.

Установленные по делу обстоятельства позволяют сделать вывод, что заключенная между продавцом совхозом «<адрес>» и покупателем ФИО4 сделка на объект недвижимости не требовала нотариального удостоверения, и соответствует требованиям закона, так как: заключена в простой письменной форме, путем составления единого документа подписанного сторонами сделки; в договоре определены все существенные условия - объект недвижимого имущества, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе цена договора. Договор сторонами исполнен, поэтому к покупателю ФИО4 перешло право собственности на объект недвижимости, которое подлежит регистрации в установленном законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В пункте 59 Пленума Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).

По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).

Часть 3 ст. 55 Конституции РФ определяет, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены лишь федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследовав собранные по делу доказательства, каждое в отдельности и в совокупности с другими доказательствами, оценив их относимость, допустимость и достоверность в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО4 обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к Администрации муниципального образования город Алексин о признании договора купли-продажи действительным и о признании права собственности на жилой дом, удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО4 и совхозом «Знамя», удостоверенный исполкомом <адрес> и зарегистрированный в реестре за №.

Признать право собственности ФИО4 на объект недвижимости - жилой дом с кадастровым №, обшей площадью 71.50 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд через Алексинский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья