Решение № 2-1862/2025 от 25 августа 2025 г. по делу № 2-1399/2025~М-754/2025

К делу №

УИД №


Решение в окончательной форме

изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи ФИО8

при секретаре ФИО4,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным, о признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным, о признании права собственности на недвижимое имущество, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры в жилом доме (далее-ПДКП), согласно которому Продавец производит строительные работы по возведению жилого трехэтажного дома с мансардой на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес><адрес> (п.1.1 ПДКП).

Согласно п.1.2 ПДКП предметом договора является однокомнатная квартира общей площадью приблизительно № кв.м.

Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости, в качестве которой будет выступать однокомнатная квартира, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.1.3 ПДКП).

По вышеуказанному ПДКП денежные средства в размере 1 020 000 рублей переданы покупателем ФИО5 в пользу ФИО2, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) был заключен договор уступки прав (цессии), по условиям которого Цедент уступает, а Цессионарий)принимает в полном обьеме права и обязанности по ПДКП от ДД.ММ.ГГГГ однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, площадью № кв.м. (допустимая погрешность +-1,5 кв.м.), заключенному между Цедентом и ФИО2 Факт уступки прав требований подтверждается распиской в передаче прав и порядке расчетов, а также передаточным актом к предсварительному договору купли-продажи, согласно которому ФИО1 фактически приняла вышеуказанный объект недвижимости.

С момента подписания передаточного акта к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности как Покупателя по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ФИО1

Как следует из п.1.3 ПДКП, Продавец и Покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 как покупателем по вышеуказанному ПДКП исполнены все обязательства. Однако по настоящее время ФИО2 уклоняется от заключения основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, в связи с чем им не исполнены надлежащим образом обязательства, установленные ПДКП от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, ФИО1 с момента приобретения права владения и пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, осуществляет содержание той недвижимости, уплачивает коммунальные платежи (водоснабжение, газ, электроэнергия, ТБО), что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Техноремстрой-Кубань».

С учетом того, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не расторгнут, а ФИО1 фактически владеющая, пользующаяся и проживающая в спорной квартире несет бремя ее содержания на основании договора переуступки права от ДД.ММ.ГГГГ, за истцом подлежит признанию право собственности на вышеуказанную квартиру.

Просит признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры в жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, основным; признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, на их удовлетворении настаивал, против рассмотрения дела в порядке заочного производства не возражала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения уведомлялся надлежащим образом путем вручения повестки и размещения информации на официальном сайте суда, ходатайств, заявлений по существу спора не представил.

Третье лицо-финансовый управляющий ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения уведомлялся надлежащим образом путем вручения повестки и размещения информации на официальном сайте суда, ходатайств, заявлений по существу спора не представил.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Администрация МО «<адрес>» и Администрация МО «<адрес>», представители которых в судебное заседание не прибыли, о времени и месте его проведения уведомлялись надлежащим образом путем вручения повестки и размещения информации на официальном сайте суда, ходатайств, заявлений по существу спора не представили.

Неявка лица, участвующего в деле, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, и поэтому не может быть препятствием к рассмотрению дела.

С учетом полноты и достаточности документов, представленных в деле, с учетом статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в отсутствие неявившихся сторон и их представителей.

В порядке ст.ст. 223-234 ГПК РФ с согласия истца, представившего заявление, суд посчитал возможным рассмотреть дело по существу в порядке заочного производства.

Суд, заслушав истца, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам.

На основании статьи 2 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее- ГПК РФ) основной целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

На основании ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) к числу основных начал гражданского законодательства относится свобода договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Таким образом, в силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать условие договора, которое не противоречит нормам закона.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

Учитывая, что в силу п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает у сторон только одну обязанность - заключить в будущем основной договор и не порождает у какой-либо из сторон имущественные права, в частности, право собственности на проданную вещь, то включение в предварительный договор условия по установлению для покупателей обязанности оплатить за квартиры, помещения позволяет квалифицировать данный договор как смешанный договор, который содержит элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих их договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимости вещи спора по поводу того, какая именно недвижимость подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли- продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительно оплаты за товар, не переданный продавцом.

В п. 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено, что требование лица, заключившего предварительный договор купли- продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры в жилом доме (далее-ПДКП).

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора ответчик ФИО2 производит строительные работы по возведению жилого трехэтажного дома с мансардой на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.2 предварительного договора предметом договора является однокомнатная квартира общей площадью приблизительно <адрес> кв. метров, без учета перегородок (допустимая погрешность № кв. м., в случае большего расхождения одна из сторон оплачивает разницу), которая находится в строении <адрес>, на первом этаже, <адрес> (вторая дверь слева), в строящемся трехэтажном жилом доме на земельном участке, указанном в п.1.1 предварительного договора.

Пунктом 1.3 предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Положения п.1.4 предварительного договора определяют, что указанная недвижимость после сдачи жилого дома в эксплуатацию передается ФИО6 с подписанием акта передачи и в дальнейшем ФИО2 оформляет все необходимые документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности покупателя.

Стороны установили, что ФИО2 обязуется подготовить все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи, согласовать условия основного договора. К предварительному договору прилагается график № (график платежей) и расписка о получении денег, которые являются его неотъемлемой частью (п.п.2.4,2.5 предварительного договора).

В соответствии с п. 4.4 предварительного договора полная продажная цена квартиры определена сторонами в 1 020 000 рублей.

Обязательства по оплате квартиры покупателем ФИО6 исполнены в полном объеме путем оплаты ее стоимости, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.1 ст. 389 ГК РФ, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

В силу ч. 1,2 ст. 389.1 ГК РФ, взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.

Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

ДД.ММ.ГГГГ между покупателем ФИО5 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) был заключен договор уступки прав (цессии) по предварительному договору купли-продажи однокомнатной квартиры в жилом доме, согласно которого цедент ФИО5 уступает, а Цессионарий ФИО1 принимает в полном объеме права и обязанности по предварительному договору купли-продажи однокомнатной квартиры в жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом того, что стоимость квартиры покупателем ФИО5 оплачена полностью, что подтверждается предварительным договором и представленной распиской, то ФИО1 приобрела право собственности на спорную квартиру на основании договора уступки права (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ.

Из существа иска следует, что несмотря на то, что квартира по акту приема-передачи покупателю не передана, ФИО1 с момента приобретения права владения и пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес><адрес>, осуществляет содержание этой недвижимости, уплачивает коммунальные платежи (водоснабжение, газ, электроэнергия, ТБО), что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Техноремстрой-Кубань».

В связи с тем, что основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры до настоящего времени не заключен, то ФИО1 лишена возможности зарегистрировать право собственности на принадлежащую ей квартиру в установленном законом порядке.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее его изменение не допускаются.

Исходя их установленных обстоятельств, судом установлено, что между ФИО5 (в настоящее время ФИО1) и ФИО2 заключен смешанный договор, который содержит в себе элементы предварительного договора, а также договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, сторонами при заключении договора соблюдены требования ст.ст.429,550,554, п.1 ст.555ГК РФ, сторонами согласованы все существенные условия договоров.

Обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме, права третьих лиц на квартиру, являющуюся предметом спора, не заявлены.

Анализ представленных доказательств позволяет суду сделать вывод об обоснованности требований истца в части признания предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры в жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, основным договором купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес><адрес>.

В силу ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

К способам защиты гражданских прав закон относит, в том числе, осуществление защиты гражданских прав путем признания права (ст. 12 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Анализируя представленные доказательства, в отсутствие возражений ответчика, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 в части признания права собственности на спорную квартиру являются законными, обоснованными подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным, о признании права собственности на недвижимое имущество-удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры в жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, основным договором купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 (паспорт: серия: № №) право собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 40,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Ответчик вправе подать в Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня вынесения Тахтамукайским районным судом Республики Адыгея определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья В.В. Одинцов