Решение № 2А-826/2025 2А-826/2025~М-101/2025 М-101/2025 от 12 февраля 2025 г. по делу № 2А-826/2025

№ 2а-826/2025

УИД 62RS0002-01-2025-000159-50


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года г. Рязань

Московский районный суд г. Рязани в составе:

председательствующего судьи Сидорова А.А.,

при секретаре судебного заседания Торчковой И.А.,

с участием административного истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Рязанской области об оспаривании приостановления государственной регистрации прав,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Московский районный суд г. Рязани с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Рязанской области об оспаривании приостановления государственной регистрации прав, указав в обоснование заявленных требований, что решением Управления Росреестра по Рязанской области о приостановлении государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ года приостановлена государственная регистрация перехода права общедолевой собственности в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: адресу <адрес> (далее помещение). В качестве правоустанавливающего документа представлен Договор купли-продажи доли в праве общей собственности (далее Договор), согласно которому ФИО2 (Продавец) продал ФИО1 (Покупатель) 5/8 (пять восьмых) долей вышеуказанного объекта недвижимости. Государственная регистрация перехода права общей долевой собственности (доля в праве 5/8) на Помещение приостановлена по основаниям, установленным п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 4, ч. 4 ч. 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку не соблюдена нотариальная форма Договора в праве общей собственности на недвижимое имущество, предусмотренная частью 1.1 статьи 42 указанного федерального закона. ФИО1 рекомендовано представить нотариально удостоверенный Договор от 21.12.2024. Помещение - квартира с кадастровым номером <данные изъяты> находится в общей долевой собственности ФИО2 (5/8 доли) и ФИО1 (3/8 доли); по Договору от 21.12.2024 ФИО1 переходит право собственности на 5/8 доли ФИО2, то есть Покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости. При таких обстоятельствах в отношении Договора долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда Покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки, предусмотренное частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не подлежит применению. Руководствуясь решением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации по аналогичному делу и судебной практикой, просит отменить приостановление государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ г. Управления Росреестра по Рязанской области, возложить на Управление Росреестра по Рязанской области обязанность произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности (доля в праве 5/8), Помещения по Договору от 21.12.2024, заключенному ФИО2 с ФИО1.

В возражениях на административное исковое заявление Управление Росреестра по Рязанской области приводит доводы, аналогичные изложенным в оспариваемом уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав, просит в удовлетворении административного иска отказать.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО2.

Административный ответчик, заинтересованное лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Административный ответчик в возражениях на административное исковое заявление просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд на основании ч. 6 ст. 226 КАС РФ рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенных не явившихся лиц, участвующих в деле, и, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 62 КАС РФ суд не связан основаниями и доводами заявленных требований по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия), совершенных органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными органами и организациями, наделенными отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностными лицами, государственными или муниципальными служащими.

В силу ст. 218 КАС РФ судебное оспаривание решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, осуществляющего государственные полномочия, осуществляется в порядке административного судопроизводства.

В соответствии со ст.ст. 62, 226 КАС РФ по такой категории дел орган, организация и (или) лицо, решение, действия (бездействие) которых оспаривается, обязаны доказать законность и обоснованность принятого решения, совершенного действия, допущенного бездействия; в свою очередь, административный истец обязан доказать факт соблюдения установленного законом срока обращения в суд, а также подтвердить сведения о том, что оспариваемым решением, действиями (бездействием) нарушены его права, свободы, законные интересы либо возникла реальная угроза их нарушения.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению. При отсутствии совокупности указанных условий, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административный истец ФИО1 и заинтересованное лицо ФИО2 являются сособственниками квартиры с кадастровым номером №, в собственности ФИО2 5/8 долей, в собственности ФИО1 3/8 доли. По договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 21 декабря 2024 года, заключенному между ФИО1 и ФИО2, продавец ФИО2 продал покупателю ФИО1 свои 5/8 долей в праве общей собственности на указанную квартиру.

23.12.2024 ФИО1 и ФИО2 обратились через МФЦ в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на указанную квартиру.

В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 21 декабря 2024 года, а также акт приема-передачи, расписка.

Уведомлениями № № и № № от ДД.ММ.ГГГГ года Управление Росреестра по Рязанской области сообщило ФИО1 и ФИО2 о приостановлении государственной регистрации прав на основании пунктов 5, 7, части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку представленный на регистрацию договор купли-продажи нотариально не удостоверен.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 названного Федерального закона.

Основаниями для приостановления регистрационных действий являются: 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; (пункты 5, 7 части 1 указанной статьи).

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Исходя из норм статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11 февраля 1993 г. N 4462-1, цель нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае в первую очередь других сособственников).

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

При продаже доли в праве общей долевой собственности одним сособственником, имеющим 5/8 долей, другому сособственнику, имеющему 3/8 доли, отсутствуют иные лица, имеющие преимущественное право приобретения отчуждаемой доли, в связи с чем необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует.

Из материалов дела усматривается, что объект недвижимости – квартира с кадастровым номером № – находится в общей долевой собственности ФИО2 (5/8 долей) и ФИО1 (3/8 доли); по договору купли-продажи от 21.12.2024 ФИО1 переходит право собственности на 5/8 долей ФИО2, то есть административный истец становится единственным собственником объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах в отношении договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, когда покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки, предусмотренное частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не подлежит применению.

Таким образом, приостановление Управлением Росреестра по Рязанской области государственной регистрации прав на объект недвижимости с кадастровым номером № по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 21 декабря 2024 года является незаконным и нарушает права участников сделки.

При этом иных оснований приостановления государственной регистрации прав, помимо отсутствия нотариального удостоверения сделки, административным ответчиком не приведено и из материалов дела не усматривается. Соответственно, препятствий для государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, государственной регистрации права общей долевой собственности не имеется.

С учетом изложенного, административный иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Рязанской области об оспаривании приостановления государственной регистрации прав удовлетворить.

Признать незаконным приостановление Управлением Росреестра по Рязанской области государственной регистрации прав на объект недвижимости с кадастровым номером № по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между ФИО1 и ФИО2, по основанию отсутствия нотариального удостоверения сделки.

Обязать Управление Росреестра по Рязанской области произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между ФИО1 и ФИО2.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Рязанского областного суда через Московский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна: судья А.А. Сидоров

Решение в окончательной форме изготовлено 13.02.2025