Решение № 2-37/2018 2-37/2018 (2-496/2017;) ~ М-497/2017 2-496/2017 М-497/2017 от 13 февраля 2018 г. по делу № 2-37/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2018 года п. Заокский Тульской области

Заокский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Семеновой Т.Ю.,

при секретаре Антошине Р.А.,

с участием старшего помощника прокурора Скрыльковой Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании в здании суда гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о выселении; по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о выселении.

В обоснование заявленных требований истцы (ответчики) ссылаются на то, что ФИО2 является собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Тульская область, <данные изъяты>, д.3а. 04 сентября 2017 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. В жилом помещении, с устного разрешения собственника, проживают ФИО3 и ФИО5, которые были уведомлены о состоявшейся сделки и необходимости освободить жилой дом.

По условиям договора купли-продажи от 04 сентября 2017 года для подписания акта приема-передачи жилого дома и земельного участка ФИО1 должен был осмотреть приобретаемое имущество. Однако ответчики (истцы) отказываются освободить жилое помещение и обеспечить в него доступ истцам (ответчикам), что делает невозможным проведение осмотра недвижимого имущества приглашенными специалистами. По этим основаниям, ФИО1 не может принять, а ФИО2 не может передать имущество по договору купли-продажи от 04 июля 2017 года и, как следствие, зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН. По мнению истцов (ответчиков), указанные действия ответчиков препятствуют ФИО2 свободно осуществлять свои законные права собственника жилого помещения по владению и пользованию спорным жилым домом. В связи с указанными обстоятельствами, считая действия ФИО6 незаконными, ФИО2 обращался с заявлениями в полицию. По результатам проверок в возбуждении уголовных дел отказано, поскольку отношения являются гражданско-правовыми.

Просят суд выселить ФИО3, ФИО4 из жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

ФИО3 обратилась со встречным иском к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным.

В обоснование заявленных встречных требований ответчик (истец) ссылается на то, что 02 марта 2013 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор <данные изъяты> бронирования земельного участка, по условиям которого (п. 2.1) ФИО2 обязался не заключать аналогичных договоров с третьими лицами. Договор действует с момента его подписания и до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему (п. 5.1). ФИО2, получив <данные изъяты> руб. (п. 3.1 и п. 3.2), во исполнение данного договора передал дом и участок ей (ФИО3), а также ФИО4, как члену семьи ответчика (истца). Право собственности истец (ответчик) ФИО2 на жилой дом по адресу: Тульская область, Заокский <данные изъяты> д. 3а, зарегистрировал 29 декабря 2015 года. Полагает, что в основе первоначального иска имеется юридически незаключенный и одновременно недействительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 04 сентября 2017 года, поскольку он не прошел государственной регистрации. Более того, данный договор в п. 1.3 содержит ложное заверение об обстоятельствах (в нарушение ст. 431.2 ГК РФ), в части того, что до его подписания объекты никому не проданы, в споре не состоят и свободны от любых прав третьих лиц. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Полагает, что ФИО1 может воспользоваться возможностью отраженной в п. 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) согласно которому лицо, совершившее противоправные умышленные действия по двойной продаже одного объекта, обязано возместить причиненные этим убытки лицу, являвшемуся конечным покупателем этого объекта по одной из цепочек перепродаж, однако не приобретшему на него право собственности.

Указала, что ни дом, ни участок ФИО1 не передавался, так как она с ФИО4 в нем постоянно проживают, а ФИО2, продолжает уклоняться от исполнения своих обязательств, провоцируя конфликты.

Таким образом, спорное жилое помещение она и ее сын занимают на основании договора, а не самозахвата.

Оспариваемым договором ФИО2 с ФИО1 для нее создается как угроза нарушения права на жилище, так и фактически нарушается право на приобретение недвижимости по договору от 02 марта 2013 года, что влечет неблагоприятные правовые последствия.

Кроме того, она и ФИО4 понесли существенные затраты, связанные с ремонтом дома, поддержанием его работоспособности и это дополнительное основание для удержания дома по правилам ст. 359 ГК РФ, в то время как «бронирование» дома выступает самостоятельным способом обеспечения обязательств предстоящей продажи, что не противоречит закону.

Просит признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, датируемый 04 сентября 2017 года между ФИО1 и ФИО2

Истец (ответчик) ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

Истец (ответчик) и представитель истца (ответчика) ФИО2 по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Против удовлетворения иска ФИО3 возражал, указав, что договор <данные изъяты> бронирования земельного участка от 02 марта 2013 года имеет все признаки предварительного договора. Денежные средства в размере <данные изъяты> воисполнение п. 3.1 п.3.2. данного договора ФИО3 ФИО2 не передавались. Основной договор купли-продажи земельного участка с незарегистрированным домом в срок установленный в договоре (п.п. 2.2), то есть до 01 апреля 2013 года заключен не был. Добровольно освободить жилое помещение ответчики (истцы) не желают. 24 сентября 2014 г. ФИО2 обратился в полицию с заявлением, в котором указывает на неправомерное завладение ФИО3 его собственностью, а именно участка №3 по <данные изъяты> Тульской области. Указал, что стороной ответчика (истца) не направлено доказательств, подтверждающих совершение ею каких-либо действий побуждающих ФИО2 к заключению основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, либо обращения в суд за защитой нарушенных прав. Полагал, что поскольку до окончания срока, определенного договором бронирования земельного участка, а это 01 апреля 2013 года, основной договор заключен не был, ни одна сторона не направила другой стороне предложение о его заключении, то обязательства, предусмотренные предварительным договором в силу ст.429 ГК РФ, следует признать прекращенными. Пояснил, что ФИО2 лишен возможности проживать в своем доме, реализовывать в отношении спорного жилого помещения свои правомочия собственника. Поскольку ответчики (истцы) членами его семьи не являются, договорных отношений по пользованию спорным жилым помещением между ними нет, просил выселить их из жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, <данные изъяты>, д.3-а.

Ответчик (истец) ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседание извещалась надлежащим образом.

Ответчик (истец) ФИО4, представитель ответчиков (истцов) по доверенности и в порядке ст. 50 ГПК РФ, ФИО7 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска ФИО2 и ФИО1 Встречные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным во встречном иске. Указали, что договор бронирования является действующим, поскольку согласно его условиям, в договоре не определены конкретные даты его исполнения. Полагали, что ответчики (истцы) законно владеют и пользуются спорным имуществом на основании договора бронирования, которым их права собственности зарезервировано, в том числе на жилой дом, расположенный по адресу: Тульская область, <данные изъяты>, д.3-а.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав истца, заключение прокурора, полагавшей, что исковые требования подлежат удовлетворению, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено что, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с п.п.1 и 2 ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании.

В силу п.7 ст.31 ЖК РФ, гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ФИО2 является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Тульская область, <данные изъяты>, д.3а, на основании заявления от 24 апреля 2012 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18 мая 2012 года и 29 января 2015 года, а также выписками из ЕГРН по состоянию на 27 декабря 2017 года.

02 марта 2013 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор <данные изъяты> бронирования земельного участка, расположенного по адресу: Тульская область, <данные изъяты> д.3а, в соответствии с которым сторонами определяются и согласовываются условия и порядок бронировании земельного участка и расположенного на нем не зарегистрированного жилого дома, порядок реализации права ответчика (истца) ФИО3 на получение забронированного объекта в собственность. Пунктом 2.2 договора установлен срок до 01 апреля 2013 года заключения основного договора купли-продажи земельного участка с незарегистрированным домом.

Как следует из пояснений сторон ответчики (истцы) ФИО3 и ФИО4 с 2013 года стали проживать в спорном жилом помещении с разрешения ФИО2, без регистрации по месту проживания. Договор найма жилого помещения между истцом (ответчиком) ФИО2 и ответчиками (истцами) не заключался. ФИО2, являясь собственником жилого дома, в настоящее время возражает против проживания в нем ФИО8, предлагал ответчикам (истцам) выселиться из спорного жилого помещения, однако, они до настоящего времени этого не сделали, продолжают пользоваться жилым домом.

04 сентября 2017 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Тульская область, <данные изъяты>, д.3а.

По условиям договора для подписания акта приема-передачи жилого дома и земельного участка ФИО1 должен осмотреть приобретаемое имущество. Однако ответчики (истцы) отказываются обеспечить в жилой дом доступ истцам (ответчикам), что делает невозможным проведение осмотра недвижимого имущества приглашенными специалистами. По этим основаниям, ФИО1 не может принять, а ФИО2 не может передать имущество по договору купли-продажи от 04 июля 2017 года и, как следствие, зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН.

Указанные обстоятельства стороной ответчика (истца) не оспариваются, и кроме пояснений истца (ответчика), подтверждаются материалом проверки КУСП <данные изъяты> от 25 сентября 2014 года по заявлению ФИО2 о противоправных действиях со стороны ФИО3, материалом проверки КУСП <данные изъяты> от 22 сентября 2017 года по заявлению ФИО1 о самоуправных действиях со стороны ФИО3 По результатам проверок приняты постановления от 03 октября 2014 года и 25 сентября 2017 года об отказе в возбуждении уголовного дела.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 и ФИО5 не обладают правом пользования спорным жилым помещением, поскольку не имеют договорных обязательств по проживанию в спорном жилом помещении с собственником жилого дома, членом семьи собственника ФИО2 – не являются, а поэтому не приобрели право пользования жилым помещением по основаниям, которые определены в ст. ст. 30, 31 ЖК РФ.

У суда отсутствуют основания для обсуждения вопроса о сохранении за ФИО6 права пользования домовладением на определенный срок, поскольку ответчики (истцы) не доказали свою нуждаемость в этом жилом помещении, не указали конкретный период времени, необходимый им для подыскания иного жилья.

Кроме того, согласно сведениям содержащимся в материалах проверок КУСП, паспортах граждан РФ, ответчики (истцы) зарегистрированы по адресу: Московская область, <данные изъяты> кв.52.

В порядке п. 5, 6 ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения, а также другими способами, предусмотренными законом.

По мнению суда, истцом (ответчиком) ФИО2, с учетом положений ст.12 Гражданского кодекса РФ, избран надлежащий способ защиты, который соразмерен объему нарушенных прав.

При изложенных обстоятельствах, с учетом исследованных в судебном заседании доказательств, суд считает, что исковые требования ФИО2 о выселении ФИО3, ФИО5 основаны на законе и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом, видно из материалов дела, не оспаривалось сторонами спора, сделка по распоряжению недвижимым имуществом (договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 04 сентября 2017 года) не прошла государственную регистрацию, соответственно, указанный договор не может быть признан заключенным.

Довод ответчика (истца) относительно признания договора купли-продажи земельного участка и жилого дома не заключенным в части оснований бронирования ею вышеупомянутого недвижимого имущества (резервирования права), передачи ФИО3 денежных средств за спорный земельный участок и реконструкции жилого дома, не может быть принят судом, так как отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных встречных исковых требований по данному основанию, поскольку оно не свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи.

В связи с изложенным, ФИО3 вправе защищать свои права иным способом, в ином установленном законом порядке.

В порядке обеспечения иска Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области установлен запрет совершать государственную регистрацию права собственности и других вещных прав, перехода, ограничений (обременений) прав, сделок в отношении недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым <данные изъяты> и жилого дома, расположенных по адресу: Тульская область, <данные изъяты> д.3-а. В связи с тем, что оставление обеспечительных мер на указанное недвижимое имущество после вступления решения в законную силу приведет к невозможности его исполнения, арест подлежит снятию немедленно по вступлении решения суда в законную силу в соответствии со ст. 144 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО1, удовлетворить.

Выселить ФИО3, ФИО4 из жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, <данные изъяты>, д.3-а.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным, отказать.

Отменить, наложенный в целях обеспечения иска, на основании определения Заокского районного суда Тульской области от 06 февраля 2018 года, запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области установлен совершать государственную регистрацию права собственности и других вещных прав, перехода, ограничений (обременений) прав, сделок в отношении недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым <данные изъяты> и жилого дома, расположенных по адресу: Тульская область, <данные изъяты>, д.3-а.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Заокский районный суд Тульской области в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 19 февраля 2018 года.

Председательствующий