Решение № 02-1460/2026 02-1460/2026(02-8579/2025)~М-4886/2025 02-8579/2025 2-1460/2026 М-4886/2025 от 2 марта 2026 г. по делу № 02-1460/2026

УИД 77RS0001-02-2025-011740-49

Дело № 2-1460/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2026 года адрес

Бабушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Щербининой О.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1460/2026 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, фио Шамильевны, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, фио, ФИО12, ФИО13, фио фио, фио, ФИО14, ФИО15, ФИО16 к ПАО «Московская объединённая энергетическая компания», ООО «Специализированный Застройщик «Девелоперская Компания «Пионер», ООО «ПИОНЕР-СЕРВИС КОМ» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома,

руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья фио

УИД 77RS0001-02-2025-011740-49

Дело № 2-1460/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 марта 2026 года адрес

Бабушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Щербининой О.А., при секретаре судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1460/2026 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, фио Шамильевны, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, фио, ФИО12, ФИО13, фио фио, фио, ФИО14, ФИО15, ФИО16 к ПАО «Московская объединенная энергетическая компания», ООО «Специализированный Застройщик «Девелоперская Компания «Пионер», ООО «ПИОНЕР-СЕРВИС КОМ» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО10, фио, ФИО8, ФИО4, ФИО7, ФИО15, ФИО11, ФИО16, ФИО14, ФИО13, ФИО6, фио, ФИО5, ФИО17, ФИО9, ФИО12, ФИО3, ФИО1, ФИО18, ФИО2 обратились в суд с иском к ПАО «Московская объединенная энергетическая компания», ООО «Специализированный Застройщик «Девелоперская Компания «Пионер», ООО «ПИОНЕР-СЕРВИС КОМ», в котором просили признать нежилое помещение – тепловой пункт, общей площадью 284,7 кв.м., расположенный по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципального адрес, адрес и 2, помещение 37Н, кадастровый номер 77:02:0014004:1303, общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципального адрес, адрес и 2, обязать регистрирующий орган внести запись о прекращении права собственности ПАО «Московская объединенная энергетическая компания» на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0014004:1303.

В обоснование требований указано, что между истцами и ООО «Специализированный Застройщик «Девелоперская Компания «Пионер» заключены договоры участия в долевом строительстве дома, расположенного по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципального адрес, адрес и 2. В состав данного многоквартирного дома включено, в том числе и общедомовое имущество теплопункт, общей площадью 284,7 кв.м.

После получения разрешения на ввод жилые помещения были переданы истцам по актам приема передачи и проведена регистрация право собственности на соответствующие жилые помещения.

В силу закона истцы является сособственниками общедолевой собственности многоквартирного дома, в том числе на нежилое помещение.

13.05.2021 в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества ООО «Специализированный Застройщик «Девелоперская Компания «Пионер» продало данное помещение ООО «ПИОНЕР-СЕРВИС КОМ». 27.11.2024 в соответствии с Договором купли-продажи недвижимого имуществ ООО «ПИОНЕР-СЕРВИС КОМ» продало данное помещение ПАО «Московская объединенная энергетическая компания».

Заключая договоры купли-продажи, соответчики распорядились частью общего имущества многоквартирного дома вопреки воле собственников, что нарушает право истцов на использование данного нежилого помещения.

В настоящее время по вине соответчиков истцы не имеют возможности пользоваться указанным нежилым помещением, а стоимость за поставку тепло ресурса значительно возросла, в связи с чем истцы обратились в суд с заявленными требованиями.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили своего представителя.

Представитель истцов в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ПАО «Московская объединенная энергетическая компания» в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали по доводам письменного отзыва.

Представитель ответчиков ООО «Специализированный Застройщик «Девелоперская Компания «Пионер», ООО «ПИОНЕР-СЕРВИС КОМ» в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали по доводам письменных отзывов.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц по имеющимся в распоряжении суда материалам дела.

Суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив представленные доказательства в совокупности на основании ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципального адрес, адрес и 2.

Застройщиком указанных многоквартирных домов является ООО «Специализированный Застройщик «Девелоперская Компания «Пионер».

Согласно выписке из ЕГРН в указанном многоквартирном доме расположено нежилое помещение – тепловой пункт, общей площадью 284,7 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0014004:1303.

После завершения строительства 26.04.2021 нежилое помещение продано ООО «Специализированный Застройщик «Девелоперская Компания «Пионер» в собственность ООО «ПИОНЕР-СЕРВИС КОМ» на основании договора №º7-01-087/8460 от 26.04.2021.

21.11.2024 право собственности на нежилое помещение перешло от ООО «ПИОНЕР-СЕРВИС КОМ» ПАО «МОЭК» (договор №º10-00/24-7799 от 21.11.2024).

В обоснование своих требований истцы указывают, что данное нежилое помещение является общедомовым имуществом, поскольку в нем расположен центральный тепловой пункт, необходимый для обслуживания всего здания.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда правоотношения отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), в данном случае - нормы статей 289, 290 ГК РФадрес кодекса РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, собственнику отдельного жилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из смысла вышеназванных правовых норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешая требования истцов о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, суд приходит к выводу об их отклонении, поскольку указанное нежилое помещение местом общего пользования (общедомовым имуществом) не является, то есть к общему имуществу жилых домов не относится.

Общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме может являться лишь помещение, не являющееся чьей-либо собственностью и предназначенное по своему функциональному назначению для обслуживания более одного помещения в одном доме.

Подпунктом «ж» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, к составу общего имущества отнесены объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

Между тем, из представленных ответчиками доказательств следует, что центральный тепловой пункт обслуживает два многоквартирных дома корп. 1 и корп. 2.

Таким образом, указанное спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу жилых домов.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Безусловным основанием для отнесения нежилого помещения к общедолевой собственности является обладание статусом "технического помещения", поскольку только такое нежилое помещение согласно ст. 36 Жилищного кодекса и ст. 290 ГК РФ может признаваться общедолевым имуществом.

Сам по себе факт нахождения в спорных помещениях оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном жилом доме, не является достаточным основанием для признания помещения общим имуществом собственников помещений.

Также проверяя доводы ответчика о применении к исковым требованиям пропуска исковой давности, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 199, 196, 200 ГК РФ учитывает, что с 2021 спорное помещение находится в собственности ПАО «МОЭК», в связи с чем приходит к выводу, что собственники иных помещений многоквартирного дома не использовали спорное помещение в качестве общего имущества дома, что также является основанием пропуска истцами исковой давности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме через Бабушкинский районный суд адрес.

В окончательной форме решение суда изготовлено 30 марта 2026 года.

Судья фио