Решение № 2А-321/2025 2А-321/2025~М-58/2025 М-58/2025 от 5 февраля 2025 г. по делу № 2А-321/2025

дело № 2а-321/2025

УИД 26RS0010-01-2025-000099-27


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2025 года г.Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Курбановой Ю.В.,

при секретаре Мартынюк Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконным, возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, впоследствии уточненным в части способа устранения нарушенного права, в котором указала, что 06.10.2021 между ней и администрацией Георгиевского городского округа Ставропольского края был заключен договор аренды № земельного участка площадью 600 кв.м., КН №, расположенного по адресу: <адрес> на срок до 05.10.2024.

На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 50 кв.м, со степенью готовности 18%, право собственности на который зарегистрирован за ней 31.08.2021, номер регистрации №.

Согласно уведомления администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края № 65 от 15.04.2020 объект индивидуального жилищного строительства соответствует параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.

В связи с тем, что в настоящее время готовность объекта незавершенного строительства составляет 90%, а до истечения срока договора аренды не удалось завершить строительство жилого дома сдать его в эксплуатацию, она 05.09.2024, то есть до истечения срока договора аренды, она обратилась в администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края с просьбой заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства жилого дома, однако 23.09.2024 ей в этом административным ответчиком было отказано, с чем она не согласна, так как истечение срока аренды земельного участка не может являться основанием для нарушения ее прав, как собственника домовладения.

Окончательно просит признать незаконным решение администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края № 02-03/10482 от 23.09.2024 об отказе в заключении с ней на новый срок договора аренды земельного участка площадью 600 кв.м., КН №, расположенного по адресу: <адрес> и возложить обязанность на административного ответчика устранить допущенное нарушение ее прав путем повторного рассмотрения заявления.

В судебное заседание административный истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, надлежаще о нем уведомленные, не явились, представив заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебное заседание представитель административного ответчика - аадминистрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, надлежаще о нем уведомленный, не явился, участвуя в ходе подготовки дела к судебному разбирательству представитель административного ответчика ФИО3 возражала против административных исковых требований, полагая принятое решение муниципального органа по результатам рассмотрения заявления ФИО1 отвечающим требованиям закона.

Согласно части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание по делу об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, лиц, участвующих в деле и их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

С учетом изложенного суд, на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом пятой той же статьи.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, 06.10.2021 на основании постановления администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края № 3194 ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок, расположенный в <адрес> общей площадью 600 кв.м под строительство жилого дома.

На момент заключения договора аренды от 06.10.2021 на указанном земельном участке имелся принадлежащий на праве собственности административному истцу объект незавершенного строительства, площадь застройки 50 кв.м., степень готовности 18, КН №, запись регистрации № от 31.08.2021.

15.04.2020 на основании уведомления первого заместителя главы администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края № 65 установлено соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с техническим планом здания, подготовленным кадастровым инженером ФИО4 от 25.11.2024, на предоставленном административному истцу в аренду земельном участке возведен жилой дом площадью 38,1 кв.м., год завершения строительства – 2024.

В соответствии с выпиской ЕГРН в отношении спорного земельного участка, сведений о расположении на нем вышеуказанного жилого дома отсутствуют.

05.09.2024 для завершения строительства, оформления своих прав собственника в отношении возведенного жилого дома и введения его в гражданско-правовой оборот, как объект недвижимости, путем постановки на кадастровый учет, ФИО1 обратилась в администрацию Георгиевского муниципального округа с заявлением о предоставлении ей на праве аренды ранее предоставленного земельного участка площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Георгиевский городской округ, <...>, однако ответом муниципального органа от 23.09.2024 № 02-03/10482 ей в этом было отказано по тому основанию, что по данным ЕГРН отсутствуют сведения о расположении в пределах данного земельного участка объекта завершенного строительства (жилого дома), следовательно, она не является собственником жилого дома, то есть с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое, в соответствии с земельным законодательством, не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п.1 ст. 39.16 ЗК РФ).

Между тем, с таким выводом административного ответчика согласиться нельзя, ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 названного Кодекса предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 этого пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин, являющийся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно разъяснениям, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", о том, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (, часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 года без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, 2023).

Приведенные положения закона не были учтены административным ответчиком при принятии оспариваемого решения.

Исходя из изложенного, учитывая, что договор аренды спорного земельного участка был первоначально заключен между ФИО1 и администрацией Георгиевского городского округа Ставропольского края, уведомлением в ее адрес муниципальным органом установлено соответствие расположенного на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства, по делу достоверно установлено, что на указанном земельном участке ФИО1 возведен жилой дом площадью 38,1 кв.м., что соответствует целям использования земельного участка, также на данном земельном участке отсутствуют иные объекты капитального строительства, оформленные в собственность за иными физическими или юридическими лицами, следовательно, административный истец является собственником возведенного на нем объекта недвижимости – жилого дома, при этом оспариваемое решение создает административному истцу препятствие в реализации ее прав собственника в отношении жилого дома, то она вправе заключить новый договор аренды на спорный земельный участок без проведения торгов.

Определяя способ восстановления нарушенного права ФИО1, суд учитывает, что судебное решение по своему существу не может подменять собой решение уполномоченного органа государственной власти, следовательно, судебный акт не может подменять собой решение органа муниципальной власти (в данном случае администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края), так как принятие решения о заключении с административным истцом договора аренды земельного участка без проведения торгов осуществляется уполномоченным органом в соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством.

В связи с чем, права административного истца подлежат защите путем возложения на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 о заключении с ней на новый срок договора аренды земельного участка, с учетом установленных судом обстоятельств.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО1 к администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка на праве аренды незаконным, возложении обязанности устранить допущенные нарушения, - удовлетворить.

Признать решение администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края № от 23.09.2024 об отказе ФИО1 в предоставлении на новый срок в аренду земельного участка площадью 600 кв.м. КН №, расположенного по адресу: <адрес>, - незаконным.

Возложить на администрацию Георгиевского муниципального округа Ставропольского края обязанность устранить нарушение прав и интересов ФИО1 путем повторного рассмотрения ее заявления о предоставлении земельного участка.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд.

(Мотивированное решение изготовлено 13 февраля 2025 года).

Судья Ю.В.Курбанова