Решение № 2-232/2019 2-232/2019(2-8885/2018;)~М-7916/2018 2-8885/2018 М-7916/2018 от 19 февраля 2019 г. по делу № 2-232/2019

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар ДД.ММ.ГГГГ

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Кантимира И.Н.

при секретаре Черкашиной И.В.

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2 (доверенность 23АА8323557 от 06.08.2018 года),

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4 (доверенность 23АА7562448 от 19.10.2017 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании ничтожными (притворными) сделками договоров купли-продажи квартиры и гаражного бокса, прикрывающими договор залога недвижимости, признании права собственности на квартиру и гаражный бокс,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании ничтожными (притворными) сделками договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры в <адрес> гаражного бокса № по <адрес>, прикрывающими договор залога недвижимости, признании права собственности на указанную квартиру и гаражный бокс.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами были одновременно заключены два договора купли-продажи <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО1, и гаражного бокса № в здании литер Б в <адрес>, также ранее принадлежащего на праве собственности истцу.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности на квартиру и гаражный бокс по указанным адресам было зарегистрировано на имя ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и дочерью ФИО1 был заключен договор найма (аренды) жилого помещения с преимущественным правом выкупа. По условиям этого договора наймодатель предоставляет нанимателю в аренду <адрес> в <адрес> сроком на 12 месяцев. По истечению срока аренды либо в иной, согласованный с наймодателем срок, наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене <данные изъяты> рублей. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с нанимателем не допускается.

Истец полагает, что сделки договор купли-продажи квартиры и гаражного бокса являются притворными сделками, прикрывающими собой договор залога этой недвижимости в обеспечение договора займа денежных средств между ответчиком и дочерью ФИО1 - ФИО5

Просила суд признать сделки договора купли-продажи квартиры и гаражного бокса от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными. Признать право собственности на эти объекты недвижимости за истцом. Признать недействительным договор залога указанной недвижимости (сделки, которую стороны действительно имели ввиду), так как не согласованы существенные условия договора о залоге.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, в судебном заседании исковые требования уточнил. Просил суд признать заключенным между ФИО1 и ФИО3 договор залога от ДД.ММ.ГГГГ жилой квартиры, общей площадью 44,7 кв.м., по адресу: <адрес> гаражного бокса №, нежилое помещение № здание литер Б, назначение нежилое, общей площадью 18,3 кв.м., по адресу: <адрес> пользу ФИО3 В остальной части исковые требования просила оставить без изменения.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, в судебном заседании исковые требования не признал. В суд представлено возражения в письменной форме, в котором в иске просил отказать. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной. Полагает, что волеизъявление истца при заключении сделок, было направлено на срочную продажу. В иске просил отказать.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав в судебном заседании представленные доказательства, доводы и возражения, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключили между собой два договора, по которым ФИО1 продала, а ФИО3 купила <адрес> по цене <данные изъяты> и гаражный бокс № нежилое помещение № здания литер Б по <адрес> по цене <данные изъяты>.

Переход права собственности на оба объекта недвижимости зарегистрирован в этот же день ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 (дочерью истца) был заключен договор найма (аренды) жилого помещения с преимущественным правом выкупа, по условиям которого ФИО3 предоставляет нанимателю в аренду принадлежащую ей на праве собственности <адрес> в <адрес> сроком на 12 месяцев.

По истечении срока аренды либо в иной, согласованный с арендодателем (то есть ФИО3) срок, наниматель имеет право выкупать у арендодателя нанимаемую квартиру по цене <данные изъяты>.

Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с нанимателем не допускается (п.1.6 договора).

Как следует из пункта 2.6 договора ФИО3 принимает на себя обязательства в течение 10 календарных дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с нанимателем на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора.

Стороны вправе заключить иной договор отчуждения квартиры в пользу нанимателя.

Из п. 2.7 договора следует, что в период действия настоящего договора арендодатель (ФИО3) не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.

Согласно п. 2.8 договора в период его действия арендодатель (ФИО3) также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.

Пунктом 4.4 договора установлена ответственность арендодателя в случае отказа добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в пункте 1.6 настоящего договора. Арендатор вправе взыскать с арендодателя штраф в размере 5% от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

Изложенное указывает, что все три договора взаимосвязаны между собой по возникшим правоотношениям: совпадение сторон в прикрывающей и прикрываемой сделках, а также по конечной цели, которую преследовали стороны – оставление недвижимого имущества во владении и пользовании прежнего собственника до момента предоставления определенной ФИО3 денежной суммы в размере <данные изъяты>.

Оценив юридическую силу договоров купли-продажи спорной квартиры и нежилого помещения – гаражного бокса, суд приходит к выводу, что они носят характер притворной сделки.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ фактически не были исполнены, так как квартира и гаражный бокс оставались по-прежнему во владении и пользовании ФИО1 Это свидетельствует об одном из внешних показателей притворности сделки продажи: неисполнение обязательств по передаче имущества другой стороне.

Указанное подтверждается договором № 38612090 централизованной охраны квартир, домовладений и иных мест хранения имущества граждан от ДД.ММ.ГГГГ между Управлением вневедомственной охраны и ФИО1, по которому клиент передает, а «Охрана» принимает под охрану отдельную квартиру, в которой проживает «клиент» и члены его семьи. Объектом охраны является <адрес> с сентября 2014 года по настоящее время.

Согласно справке, выданной уполномоченным представителем собственников <адрес> от 30 ноября 2018 года, подтверждается факт того, что в <адрес> проживают постоянно ФИО1, ее дочь ФИО7 и ее внучка ФИО8 Ответчик признает, что квартира, о которой заявлен спор, от мебели и бытовой техники, принадлежащей ФИО1, не освобождалась. Из объяснений сторон следует, что ФИО3 в указанной квартире с момента заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирована.

Гаражный бокс № по <адрес> фактически также не передавался ФИО3, оставался до настоящего времени во владении и пользовании ФИО1, что подтверждается актом владения и пользования от 13 декабря 2018 года, заверенного председателем ГСК № 9 ФИО6 и печатью ГСК.

Факт нахождения этого недвижимого имущества во владении ФИО1 ответчиком не оспаривается. Требование со стороны ответчика к продавцу имущества о понуждении к исполнению договора продажи и фактической передачи недвижимости не заявлялось.

Истец ссылается на то, что ее и ФИО3 волеизъявление было направлено на залог недвижимости.

То, что стороны не имели ввиду передавать квартиру и гаражный бокс в собственность друг друга на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждаются следующими обстоятельствами: оставлением в фактическом владении и пользовании этой недвижимости у ФИО1, установлением цены продажи квартиры и гаражного бокса в разы ниже рыночной стоимости, правом обратного выкупа по истечению 12 месяцев, обязательством ответчика не уклонятся от заключения договора обратного выкупа квартиры, обязательством ответчика не распоряжаться юридической судьбой квартиры.

Согласно Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленной в материалы дела, кадастровая стоимость <адрес> составляет <данные изъяты>, тогда как цена в договоре купли-продажи квартиры определена в размере <данные изъяты> (п.3 договора), то есть ниже более чем в два раза.

Цена продажи гаражного бокса согласно п.3 договора составляет <данные изъяты>. Тогда как является общеизвестным в г. Краснодаре и не требующим доказательств факт рыночной стоимости капитальных гаражей в этой части города, составляющие от <данные изъяты> до <данные изъяты>.

Из содержания договора найма квартиры от 20 августа 2015 года следует, что продавец квартиры имеет право ее обратного выкупа по истечении 12 месяцев либо в иной, согласованный с арендодателем срок, по цене <данные изъяты>. При этом ФИО3, согласно условий договора найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не вправе отказаться от заключения договора купли-продажи квартиры с нанимателем (п.1.6 договора), в период действия договора не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам (п.2.7 договора), а также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими- либо иными обязательствами, несвязанными с исполнением настоящего договора (п. 2.8 договора). То есть ФИО3 по указанному договору отказывалась от права распоряжением имуществом до момента предоставления ей определенной денежной суммы.

Таким образом, договора купли-продажи квартиры и гаражного бокса у ФИО1 прикрывали залог этой недвижимости, за счет которого ФИО3 вправе была получить удовлетворение в случае неуплаты в срок денежной суммы <данные изъяты>.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, является ничтожной.

Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры и гаражного бокса как ничтожные вследствие притворности не могли породить у ФИО3 право собственности на эти объекты недвижимости. В этом случае к отношениям сторон применяются правила о сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Стороны вправе были обеспечить исполнение заемных обязательств между третьим лицом и ФИО3 залогом недвижимости.

Учитывая, что стороны имели в виду залог, к сделке с недвижимостью в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации должны применяться правила о залоге.

Оценивая доводы, изложенные в письменном возражении на иск ФИО3, а также заявленные ее представителем ФИО4 в судебном заседании, суд приходит к следующему.

Суждение ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности при обращение в суд, основано на неправильном толковании норм материального права.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в т.ч. сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

ФИО1 в суд заявлено требование о признании сделок договоров купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными (притворными), срок исковой давности по которым определен п. 1 статьи 181 Кодекса три года.

Из материалов дела следует, что ФИО1 обратилась в установленном порядке с иском в суд к ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, установленный законом срок исковой давности истцом не пропущен.

Ссылка ответчика на нарушение истцом требований нормы, установленной абз. 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом, как основанная на неправильном толковании закона.

Как установлено судом, волеизъявление ФИО1 и ФИО3 было направлено на залог недвижимости, а не передачу ее в собственность ответчику.

Договора купли-продажи недвижимости между сторонами прикрывали залог недвижимости, который стороны намерены были исполнять.

С момента начала исполнения ничтожной сделки ДД.ММ.ГГГГ, поведение сторон свидетельствует о том, что они имели ввиду именно залог недвижимости и руководствовались правилами, установленными в параграфе 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Притворная сделка, прикрывающая залог недвижимости, нарушает законные права и интересы ФИО1, которая не имела намерений передавать ее в собственность ответчику, поэтому она вправе избрать соответствующий способ защиты.

Довод ответчика о том, что воля ФИО1 была направлена на срочное получение крупной денежной суммы несостоятелен, опровергается совокупностью обстоятельств, взаимосвязанных между собой, которым суд дал оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая показания истца и ответчика, а также условия в договорах от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи об оплате стоимости недвижимого имущества, суд приходит к следующему выводу.

Истец не представила доказательств, опровергающих условия договоров о том, что денежные средства ей были переданы ФИО3

Из объяснения представителя истца следует, что договор займа денежных средств в письменной форме не составлялся. Представитель ответчика наличие заемных отношений между ФИО1 и ФИО3, а также между ФИО3 и дочерью ФИО7, отрицает.

Между тем, самостоятельного значения договор залога, который в действительности стороны имели ввиду, не имеет.

Соглашаясь в договорах купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ о получении денег от ФИО3, тем самым ФИО1 признавала наличие заемных отношений между ответчиком и дочерью истца, которые были совершены по устному соглашению.

Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от то, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведение приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п.2 ст. 1102 ГК РФ).

Сделки купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, как установлено судом, являются притворными, прикрывающими залог недвижимости.

Следовательно, денежная сумма в размере <данные изъяты>, переданная ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является неосновательным обогащением последней.

Поскольку прикрываемая сделка (залог недвижимости) действительна, то необходимости применения норм об особых гражданско-правовых последствиях недействительности сделок не возникает.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов, понесенных при подаче иска.

Квитанцией об оплате госпошлины подтверждается факт уплаты <данные изъяты> ФИО1 до подачи иска.

На основании ст. ст. 170, 334, 339 Гражданского кодекса РФ и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании ничтожными (притворными) сделками договоров купли-продажи квартиры и гаражного бокса, прикрывающими договор залога недвижимости, признании права собственности на квартиру и гаражный бокс – удовлетворить.

Признать недействительной (притворной) сделкой договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3 гаражного бокса № нежилое помещение №, здание литер Б, назначение – нежилое, общей площадью 18,3 кв.м., этаж 1, находящегося по адресу: <адрес>.

Признать право собственности за ФИО1 на гаражный бокс № нежилое помещение №, здание литер Б, назначение – нежилое, общей площадью 18,3 кв.м., этаж 1, находящийся по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на гаражный бокс № нежилое помещение 16, здание литер Б, общей площадью 18,3 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: <адрес>, Карасунский внутригородской округу, ул. им. Стасова, 170/4, на имя ФИО3, <данные изъяты>

Признать недействительной сделкой (притворной) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3 квартиры, общей площадью 44,7 кв.м., назначение жилая, расположенной на первом этаже под номером № <адрес>.

Признать право собственности за ФИО1 на квартиру, общей площадью 44,7 кв.м., назначение жилая, расположенную на первом этаже <адрес>.

Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности на эту квартиру за ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать заключенным договор залога между ФИО1 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ жилой квартиры, общей площадью 44,7 кв.м., этаж первый, кадастровый №, по адресу: <адрес> гаражного бокса №, нежилое помещение 16, здание литер Б, назначение нежилое общей площадью 18,3 кв.м., этаж первый по адресу: <адрес>, в пользу ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы, выразившиеся в оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир