Решение № 2-3022/2017 2-3022/2017~М-2598/2017 М-2598/2017 от 8 ноября 2017 г. по делу № 2-3022/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2017 года город Братск

Братский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Широковой М.В.,

при секретаре Вологжиной Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3022/2017 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, о производстве государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО2, в котором, с учетом уточнений, просит суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 27.01.2009 года, между ФИО1 и Г.Б.И. - заключенным; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на ФИО1

В обоснование предъявленного иска истец указал, что 27.01.2009 года между ФИО1 и Г.Б.И. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Условия сделки ФИО1 выполнил в полном объеме, денежные средства в сумме *** руб. были переданы Г.Б.И. до подписания договора купли-продажи. Г.Б.И. подписал расписку в получении денежных средств, кроме того ответчик передал необходимые книжки, ключи от квартиры. Сделка была назначена на 28.01.2009 года, ответчик в согласованную между сторонами дату не явился в ФРС г. Братска для подачи договора купли-продажи на регистрацию и регистрацию перехода права. Пояснил, что плохо себя чувствует и что ждет родственника, который должен приехать и забрать его. Впоследствии была согласованна другая дата, однако, ответчик без объяснения причин на регистрацию не явился. Впоследствии стало известно, что Г.Б.И. умер ДД.ММ.ГГГГ, его наследником является племянник ФИО2, который обратился с заявлением о принятии наследства к нотариусу.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещен о дате, месте и времени судебного заседания, представил в суд заявление, в котором исковые требования поддержал в полном объеме, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещен о дате, месте и времени судебного заседания, представил в суд заявление в котором исковые требования не признал в полном объеме, просил рассмотреть дело в его отсутствии. Ране представил письменные возражения на исковое заявление, в котором указал, что в удовлетворении иска ФИО1 должно быть отказано, поскольку каких-либо юридических оснований для признания за ним права собственности на квартиру не имеется. Согласно ч.2 ст.558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а согласно ч.2 ст.223 ГК РФ, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Договор купли-продажи квартиры в пользу ФИО1 от 27.01.2009 государственную регистрацию не прошел и, в соответствии с вышеуказанными статьями ГК РФ, он является незаключенным. Кроме того, ст.551 ГК РФ, на которую ссылается истец как на основание своих требований, а именно ее ч. 1, 3, предусматривает вынесение судебного решения о государственной регистрации права собственности только в одном случае - «когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость». Других оснований для вынесения судебного решения о регистрации права собственности ни ГК РФ, ни другое законодательство не содержат. Г.Б.И. от сдачи на регистрацию договора купли-продажи не уклонялся, а не явился на сделку по независящим от него причинам, в связи с тем, что он умер. Именно это и послужило препятствием для регистрации договора купли-продажи. Ответчик обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства, но свидетельство о праве на наследство не получал, в права наследования до настоящего времени не вступил в связи с этим считает себя не надлежащим ответчиком, кроме того с истцом он каких-либо договоров не заключал, денег за квартиру он ему как единственному наследнику не передавал. Истец квартирой пользуется безвозмездно уже много лет, арендную плату не платит. Освободить квартиру в настоящее время добровольно отказывается. Так же ему известно от отца (который тоже умер) о том, что Г.Б.И. собирался обменять квартиру, а не продавать. Просит в исковых требованиях ФИО1 отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО3, действующий на основании доверенности № 38 АА 1430458 от 15.01.2015, исковые требования поддержал, просил удовлетворить требования истца в полном объеме.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области ФИО4, действующая на основании доверенности № 87 от 12.09.2016, в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещена о дате, месте и времени судебного заседания, просит рассмотреть дело в ее отсутствие, ранее представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы гражданского дела, предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По правилам п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Положения статьи 556 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании приведенных норм права договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента передачи продавцом недвижимого имущества покупателю, фактического поступления недвижимого имущества во владение покупателя, а не с момента подписания договора купли-продажи в письменной форме.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 13, п. 7 ст. 16), в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

При этом не изменился порядок перехода права собственности на объект недвижимости при его отчуждении, установленный п. 2 ст. 223 ГК РФ, предусматривающим, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, как разъяснено в п. 60, 61 совместного Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В тоже время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Факт регистрации или отсутствия регистрации такого перехода не влияет на выводы о заключенности самого договора и действительности сделки.

Из письменных материалов дела судом установлено, что согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** от 26.07.2017, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Г.Б.И.

Судом установлено, что 27.01.2009 между Г.Б.И. (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В п. 5, 6 данного договора указано, что соглашением сторон квартира оценена в *** руб. и продана покупателю за *** руб., которые уплачены до подписания договора.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в п. 5 договора от 27.01.2009, следует, что стоимость продаваемой квартиры определена по соглашению сторон договора в размере *** руб. и данная сумма уплачена ФИО1 (покупателем) Г.Б.И. (продавцу) до подписания договора, что также подтверждается распиской от 27.01.2009 Г.Б.И. о получении денег в сумме *** руб. от ФИО1 за проданную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Договор купли - продажи квартиры от 27.01.2009 подписан лично Г.Б.И., что сторонами не оспаривается.

Таким образом, Г.Б.И., подписав указанный договор и расписку лично, тем самым подтвердил факт оплаты ему стоимости отчуждаемого имущества, что является в свою очередь подтверждением надлежащего исполнения ФИО1 обязанности покупателя по договору купли - продажи.

Кроме этого, в соответствии с пунктом 8 оспариваемого договора купли - продажи передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется актом приема-передачи (передаточным актом) квартиры, который подписывается сторонами и является неотъемлемым приложением к договору. Акт приема-передачи квартиры от 27.01.2009 также подписан сторонами и никем не оспаривается.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из названных норм, покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно сведениям, представленным нотариусом Братского нотариального округа нотариальной палаты Иркутской области З.О.Н., 01.08.2017 племянником Г.Б.И. - ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., подано заявление о принятии наследства по закону к имуществу умершего Г.Б.И. (наследственное дело ***).

При таких обстоятельствах, суд находит, что ФИО2 является надлежащим ответчиком по иску ФИО1 о признании договора купли продажи квартиры заключенным и государственной регистрации перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются факт заключения договора купли - продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

Суд, исходя из представленных сторонами доказательств, приходит к выводу, что оплата по договору произведена ФИО1 в полном объеме до его подписания, что следует из условий договора, расписки, доказательств иного не представлено. Факт передачи имущества от Г.Б.И. во владение ФИО1 не отрицался ответчиком.

Суд находит, что договор купли - продажи спорной квартиры и акт приема-передачи от 27.01.2009 являются доказательством фактической передачи квартиры, поскольку они содержат условия о передаче квартиры продавцом покупателю.

Таким образом, обязанности по договору участниками сделки были исполнены в полном объеме, а регистрация не произошла по независящим от них причинам.

Как следует из материалов дела, препятствием для государственной регистрации сделки явилась смерть продавца Г.Б.И. (запись акта о смерти № 413 от 18.03.2009) через короткий временной промежуток - спустя четыре дня после подписания договора. С учетом указанных обстоятельств у участников сделки отсутствовала объективная возможность в установленном порядке подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Доводы ответчика о недействительности договора в виду отсутствия государственной регистрации, основаны на неверном толковании норм права.

Суд находит несостоятельным довод ответчика ФИО2 о том, что умерший Г.Б.И. выражал свое волеизъявление на обмен спорной квартиры, а не её продажу, поскольку суду не представлено доказательств, свидетельствующих о данном намерении Г.Б.И.

Ввиду отсутствия документального подтверждения данного факта, возможность распоряжения недвижимым имуществом иным образом у сторон отсутствует. Допустимых доказательств отказа Г.Б.И. от исполнения условий договора купли - продажи материалы дела не содержат.

Согласно справке ООО "Иркутская энергосбытовая компания" от 05.10.2017, ФИО1 по объекту собственности (владения, пользования), находящемуся по адресу: <адрес>, задолженности по оплате услуг за электроэнергию, по состоянию на 22.09.2017, не имеет.

Кроме того, актами сверки задолженности по лицевому счету *** за период с 01.01.2014 по 30.09.2017 и платежными документами подтверждается факт оплаты коммунальных услуг ФИО1 за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно ст. 1113 Гражданского кодекса Российской Федерации наследство открывается со смертью гражданина.

В силу ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Факт смерти Г.Б.И. 01.02.2009 подтверждается актовой записью № 413 от 18.03.2009 отдела управления службы записи актов гражданского состояния Иркутской области по г.Братску.

Из сообщения нотариуса З.О.Н. от 22.09.2017, в компетенцию которого входит оформление наследственных прав после смерти Г.Б.И., следует, что им заведено наследственное дело после смерти Г.Б.И., по заявлению наследника - его племянника ФИО2

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Анализируя представленные сторонами доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с доводами и возражениями участвующих в деле лиц и их представителей, по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, а также принимая во внимание, что спорная квартира была продана Г.Б.И. при его жизни, договор купли - продажи спорной квартиры был заключен и исполнен сторонами, препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю ФИО1 является смерть продавца, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных ФИО1 требований к ответчику ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 196-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли - продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>, от 27.01.2009 между ФИО1 и Г.Б.И. - заключенным.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский городской суд в течение месяца, со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья М.В. Широкова