Апелляционное определение № 33-5328/2026 от 4 февраля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-5328/2026

Судья: Токарь А.А.

УИД № 78RS0016-01-2023-008301-58


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Бучневой О.И.,

судей

ФИО1,ФИО2,

при помощнике

ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании 5 февраля 2026 года гражданское дело № 2-1552/2024 по апелляционным жалобам н.с.в., с.к.в. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 3 декабря 2024 года по иску г.м.к. к с.к.в., н.с.в. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Бучневой О.И., выслушав объяснения представителей сторон,

УСТАНОВИЛА:

<...> М.К. обратился в суд с иском к <...> К.В., <...> С.В. о переводе прав и обязанностей как приобретателя 89/163 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 283,7 кв.м., кадастровый номер №..., ссылаясь на то, что является собственником 19/163, 21/163 и 17/163 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 283,7 кв.м, <...> К.В. в указанной квартире принадлежали 89/163 долей в праве общей долевой собственности. В декабре 2023 года узнал, что <...> К.В. 29 сентября 2023 года заключила договор купли-продажи 89/163 долей в праве собственности на указанную квартиру с <...> С.В., не известив его в письменной форме о намерении продать принадлежавшие ей доли третьему лицу, нарушив принадлежащее ему как сособственнику жилого помещения преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

<...> К.В. в возражениях просила в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что ею были надлежащим образом совершены действия по извещению истца о намерении продать принадлежащие ей доли в праве собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, истец был извещен по месту нахождения имущества его имущества, и как собственник обязан был отслеживать поступающую в его адрес почтовую корреспонденцию, несёт риск негативных последствий неполучения.

<...> С.В. представил суду возражения, просил в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на добросовестность действий при совершении сделки по приобретению спорных долей, также считал, что <...> К.В. исполнила установленную законом обязанность по извещению истца о продаже принадлежавших ей долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

Решением суда от 3 декабря 2024 года исковые требования удовлетворены, на <...> М.К. переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 29 сентября 2023 года, заключенному между <...> М.Д., действующей на основании доверенности, удостоверенной 29 сентября 2023 года <...> М.Ю., временно исполняющей обязанности <...> С.Н., нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга, реестровый № №..., от имени <...> К.В., признав <...> М.К. покупателем 89/163 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер №..., с указанием, что настоящее решение является основанием для погашения произведенных в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на основании договора купли-продажи доли квартиры от 29 сентября 2023 года записи о праве собственности <...> С.В. на 89/163 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер №....

С <...> М.К. в пользу <...> С.В. взыскана покупная стоимость 89/163 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер №... в размере 12 900 000 руб. с указанием, что взыскание указанной суммы произвести путем перечисления <...> С.В. денежных средств в размере 12 900 000 руб. с депозитного счета Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге л/с <***>, внесенных на основании платёжного поручения №... от 22 января 2024 года и по чек-ордеру от 22 января 2024 года <...> М.К. по делу № 2-1552/2024 после вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с <...> М.К. в пользу <...> С.В. расходы по удостоверению договора купли-продажи долей квартиры от 29 сентября 2023 года в размере 25 700 руб.

Не согласившись с постановленным решением, ответчики представили апелляционную жалобу, просят решение отменить, в иске отказать.

В судебное заседание явились представители ответчика <...> С.В., доводы жалобы поддержали, представитель ответчика <...> К.В. доводы жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, лично стороны, третьи лица не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, представленные доказательства, оценив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующему:

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, <...> М.К. является участником общей долевой собственности в квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> площадью 283,7 кв.м., кадастровый номер №..., ему принадлежат 19/163 долей в праве общей долевой собственности (запись о государственной регистрации права №... от 06 октября 2022 года), 21/163 долей в праве общей долевой собственности (запись о государственной регистрации права №... от 09 сентября 2021 года) и 17/163 долей в праве общей долевой собственности (запись о государственной регистрации права №... от 02 сентября 2021 года).

<...> К.В. являлась собственником 89/163 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, ей принадлежали: 51/163 доли (запись о государственной регистрации права №... от 31 октября 2017 года, 19/163 долей (запись о государственной регистрации права №... от 03 сентября 2021 года) и 19/163 долей (запись о государственной регистрации права №... от 03 сентября 2021 года).

29 сентября 2023 года между <...> К.В., от имени которой действовала <...> М.Д. на основании доверенности, удостоверенной 29 сентября 2023 года <...> М.Ю., врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга <...> С.Н., и <...> С.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым <...> К.В. передала в собственность <...> С.В. 89/163 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Стоимость 89/163 долей квартиры определена сторонами договора в размере 12 900 000 руб. Согласно п. 8 указанного договора <...> М.К. о продаже извещен, информация нотариусом проверена, продавец сообщает, что ответов не получил, договор купли-продажи удостоверен <...> М.Ю., врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга <...> С.Н.

При заключении договора купли-продажи с <...> С.В. в подтверждение уведомления <...> М.К. о продаже принадлежавших ей долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру <...> К.В. представила <...> М.Ю., врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга <...> С.Н., копию телеграммы, направленной 29 июля 2023 года <...> М.К. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (по месту нахождения имущества), в которой предложила истцу в соответствии со ст. 250 ГК РФ приобрести принадлежащие ей 89/163 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> за 12 900 000 руб., направить ей ответ о принятом решении в течение месяца, а также уведомление, из которого следует, что телеграмма <...> М.К. не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению не является (т. 1 л.д. 115, 116).

Возвращение телеграфного уведомления, не врученного <...> М.К. с отметкой «квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является», соответствуют действующему порядку вручения телеграмм, установленному Правилами оказания услуг телеграфной связи, утв. постановлением Правительства РФ от 28 мая 2022 года N 968.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 165.1, 250 ГК РФ, Методическими рекомендациями от 28 марта 2016 года № 03/16, исходил из того, что извещение истца о преимущественном праве покупки было ненадлежащим.

Судебная коллегия соглашается с выводами и решением суда первой инстанции по следующим основаниям:

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

При этом в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.

Из разъяснений в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ” следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Как следует из материалов дела, <...> М.К. в квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, не проживает, регистрации места жительства либо места пребывания в спорном жилом помещении не имеет, постоянно живёт и работает в Москве, его фактическим местом жительства является жилое помещение по адресу: <адрес>, в котором истец зарегистрирован по месту жительства с 14 мая 1992 года по настоящее время. Местом работы <...> М.К. является ООО «<...>» по адресу: 109147, г. Москва, <адрес>, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ (т. 1 л.д. 41–45).

Данные обстоятельства подтверждены показаниями свидетелей <...> А.Г. и <...> М.Д., оснований не доверять которым у суда не имелось, пояснившими, что <...> М.К. фактически в спорной квартире не проживает, место его жительства свидетелям неизвестно.

Согласно объяснения истца в период с 02 августа 2023 года по 21 ноября 2023 года он находился за пределами РФ, в ОАЭ, что подтверждается аваиабилетами по маршруту Москва–Дубай и Дубай–Москва, посадочными талонами (т. 1 л.д. 49–52).

В этой связи суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что поскольку <...> К.В. с достоверностью было известно о том, что <...> М.К. по месту нахождения имущества не проживает, то направление извещения по адресу спорной квартиры не может считаться надлежащим.

Добросовестное поведение <...> К.В. при продаже доли, на которое ссылаются ответчики, не может являться основанием для нарушения преимущественного права покупки доли <...> М.К., являющимся сособственником спорной квартиры.

Сделки по отчуждению доли в общей долевой собственности несут в себе дополнительные риски в случае отсутствия надлежащего извещения остальных участников долевой собственности. В этой связи вопрос об извещении участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу не может ограничиваться формальный подходом без учета действительной возможности других сособственников реализовать или отказаться от своего права преимущественной покупки. Иное бы необоснованно нарушало права участников общей долевой собственности.

Довод апелляционных жалоб ответчиков о том, что продавцу не был известен адрес регистрации истца по месту жительства подлежит отклонению, поскольку с учетом всех обстоятельств дела не может считаться основанием для нарушения права преимущественной покупки истца. В соответствии с п. 2.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), если лицу, направляющему сообщение, известен только адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Вместе с тем, п. 2.7 названных Методических рекомендаций установлено, что в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Таким образом, при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, направление извещения по адресу места нахождения имущества допускается только в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в миграционной службе. Только в случае, когда сособственник не имеет сведений о месте регистрации или месте жительства, либо ему не удалось их установить, данное извещение может быть направлено по месту нахождения имущества.

В данной ситуации в материалы дела не представлено доказательств того, что <...> К.В. предприняла все меры для установления адреса регистрации истца, в том числе, и при обращении к нотариусу, наделенного правом получения расширенных выписок из ЕГРН, сведений из органов миграционного учета, доказательств принятия исчерпывающих мер по установлению места жительства истца не представлено.

Таким образом, суд обоснованно перевел на истца права и обязанности покупателя.

Также суд правильно взыскал с истца в пользу ответчика в счет оплаты стоимости доли в квартире 12 900 000 руб., поскольку согласно договору купли-продажи спорных долей в праве общей долевой собственности на квартиру о адресу: Санкт-Петербург, <адрес> от 29 сентября 2023 года №... стоимость передаваемого имущества составляет 12 900 000 руб.

Что касается доводов жалобы <...> С.В. о ненадлежащем извещении ПАО «Росбанк», то следует отметить, что 26 ноября 2024 года судом была направлена повестка о судебном заседании 03 декабря 2024 года по официальному адресу электронной почты <...>.ru, указанному на сайте Банке (т. 2 л.д. 59), а не конкретному представителю. При этом, в соответствии со ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату, ПАО «Росбанк» (в настоящее время АО «ТБанк») знало о предъявленном иске, просили направить копию решения (т. 1 л.д. 164), правом апелляционного обжалования не воспользовались, в суд апелляционной инстанции к заседанию 05 февраля 2026 года представили пояснения о том, что спорные доли находятся у них в залоге, который не прекращается при переходе права собственности, в связи и использованием кредитных средств при оплате части спорного имущества полагают, что имеют право на взыскание в свою пользу денежных средств.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что процессуальных нарушений, связанных с извещением третьего лица не имеется. Вопрос сохранения залога находится за пределами предмета настоящего спора, как и вопрос оплаты. <...> С.В. указывает, что продолжает оплачивать кредитный платеж. Вопрос погашения кредитной задолженности в правоотношениях между <...> С.В. и банком также находится за пределами предмета настоящего спора, в то же время не лишает возможности обращения с заявлениями об изменении способа и порядка исполнения судебного акта в установленном порядке.

Доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, требованиям переоценки доказательств, а также к выражению несогласия с выводами суда и произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Правовых оснований, влекущих в пределах действия ст. 330 ГПК РФ отмену постановленного по делу решения, судебной коллегией при рассмотрении жалобы не установлено, в связи с чем апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 3 декабря 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 марта 2026 года.