Апелляционное определение № 33-2101/2026 33-47839/2025 от 27 января 2026 г.

Судья: Касьянова А.С. Дело <данные изъяты> (33-47839/2025;)

50RS0<данные изъяты>-67


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 28 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Поляковой Ю.В.,

судей Симоновой Д.С., Невмержицкой Н.А.,

при ведении протокола помощником судьи Седовым Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ПАО Сбербанк в лице филиала – Среднерусский Банк ПАО Сбербанк к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Коломенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи Симоновой Д.С.,

объяснения ФИО1, представителя ПАО «Сбербанк» по доверенности – ФИО2,

установила:

ПАО Сбербанк в лице филиала – Среднерусский Банк ПАО Сбербанк обратилось в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к ФИО1 о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование заявленных требований указано, что <данные изъяты> между сторонами заключен кредитный договор <данные изъяты>, по условиям которого ответчику предоставлены денежные средства в размере 4 241 500 руб. сроком на 360 мес. под 10,3% годовых.

Кредит выдавался на приобретение недвижимости: жилого дома, с КН <данные изъяты>, площадью 269 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>; земельного участка с КН <данные изъяты>, площадью 2 521 +/- 18 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> образовалась задолженность в размере 4 884 765,33 рублей.

Ответчику направлено письмо (требование) о досрочном возврате заемных денежных средств по кредитному договору, однако до настоящего времени данные требования не исполнены, в связи с чем, истец обратился в суд с данным иском.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, с учетом уточнения просил также обратить взыскание на хозблок с КН <данные изъяты>, площадью 55,5 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Установить начальную цену продажи заложенного имущества с учетом проведенной оценки и на основании заключения о стоимости имущества от <данные изъяты> в размере 6 185 600 рублей.

Ответчик в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на хозблок, поскольку он не был предметом залога по кредитному договору. Кроме того, не согласна с заключением оценщика, представленного стороной истца, поскольку оно содержит арифметические ошибки, стоимость имущества существенно занижена.

Решением Коломенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования ПАО Сбербанк удовлетворены.

Расторгнут кредитный договор <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1.

Решено взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору <данные изъяты> от <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 4 884 765,33 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 98 193,36 руб.

Обратить взыскание на предмет залога – жилой дом, с КН <данные изъяты>, площадью 269 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>; земельный участок с КН <данные изъяты>, площадью 2 521 +/- 18 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, хозблок с КН <данные изъяты>, площадью 55,5 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>. Порядок реализации: путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 6 185 600 рублей.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратилась с апелляционной жалобой. Указывает на несогласие с рыночной стоимостью имущества, просит позволить ей представить свою оценку стоимости, также указывает, что хоз.блок не был предметом залога.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

ФИО1 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала. Указала, что суд первой инстанции не разъяснил ей право предоставления своего заключения об оценке, в то время как, денежных средств на оплату экспертизы не имеется. Просила обратить внимание, что в отчете истца для сравнения выбраны объекты существенно меньшей площади, из-за чего произошло занижение цены.

Представитель ПАО Сбербанк в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Возражал против отчета ответчика. Однако, иного отчета не представил, ходатайств о назначении экспертизы не заявил.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 от <данные изъяты> "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что <данные изъяты> между ПАО Сбербанк России и ФИО1 заключен кредитный договор <данные изъяты>, по условиям которого ответчику предоставлены денежные средства в размере 4 241 500 руб. сроком на 360 мес. под 10,3% годовых, цель: приобретение недвижимости: жилого дома, с КН <данные изъяты>, площадью 269 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>; земельного участка с КН <данные изъяты>, площадью 2 521 +/- 18 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> образовалась задолженность в размере 4 884 765,33 рублей.

Досудебное требование о расторжении договора и погашении задолженности оставлено без удовлетворения.

Доказательств отсутствия задолженности либо ее наличия в меньшем размере не представлено.

Отчетом ООО "Мобильный оценщик" от <данные изъяты><данные изъяты> рыночная стоимость (на дату производства оценки) жилого дома, с КН <данные изъяты>, площадью 269 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>; земельного участка с КН <данные изъяты>, площадью 2 521 +/- 18 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, хозблока с КН <данные изъяты>, площадью 55,5 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, составляет 7 732 000 рублей.

Следовательно, от установленной оценщиком рыночной стоимости указанных объектов недвижимости 80% составляет: на земельный участок – 6 185 600 рублей.

Руководствуясь ст. 309, 309.2, 314, 329, 343, 450, 809, 810, 811, 819 ГК РФ, установив факт нарушения ответчиком обязательств по кредиту, проверив расчет истца и признав его арифметически верным, суд первой инстанции пришел к выводу о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности в заявленном размере.

В данной части решение суда не обжалуется.

В силу ст. 348, 349, 350 ГК РФ, положений Федерального закона от <данные изъяты> N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с учетом представленного истцом отчета, суд первой инстанции удовлетворил требования об обращении взыскания на предмет залога – жилой дом, с КН <данные изъяты>, площадью 269 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>; земельный участок с КН <данные изъяты>, площадью 2 521 +/- 18 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, хозблок с КН <данные изъяты>, площадью 55,5 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>. Порядок реализации: путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены 6 185 600 руб.

Проверив правильность и законность решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Доводы апелляционной жалобы о незаконном обращении взыскания на хозблок, поскольку он не являлся предметом залога, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

В силу пункта 3 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что абзац первый пункта 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отражает основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, объективно обусловлен спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлен на обеспечение стабильности гражданского оборота (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 г. N 1673-О от 23 апреля 2020 г. N 940-О), равно как и общее правило пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Абзац второй пункта 1 статьи 64 данного Федерального закона имеет целью обеспечение определенности при распоряжении залогодателем зданиями или сооружениями, находящимися или строящимися на заложенном земельном участке, и переходе прав на такие здания или сооружения, а абзац третий пункта 2 статьи 55 данного Федерального закона - обеспечение определенности регулирования отношений, складывающихся при оставлении залогодержателем за собой заложенного имущества и при продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи ФИО1 приобрела земельный участок с уже расположенным на нем жилым домом и хозблоком.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 подтвердила, что хозблок имелся в натуре на момент заключения кредитного договора от <данные изъяты>.

С учетом изложенного, поскольку на земельном участке, являющемся предметом залога, помимо жилого дома также расположен хозблок, который существовал на момент заключения кредитного договора, является вспомогательным сооружением, предназначен для обслуживания жилого дома и следует его судьбе, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в данной части.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с начальной продажной стоимостью имущества заслуживают своего внимания.

В подтверждение факта стоимости имущества, истцом представлено заключение о стоимости имущества <данные изъяты> от <данные изъяты>, из которого следует, что общая рыночная стоимость имущества составляет 7 732 000 руб.: 5 775 000 руб. – жилой дом, 787 000 руб. – хозблок, 1 170 000 – земельный участок. При определении рыночной стоимости жилого дома для сравнения использовались не равнозначные объекты, имеющие существенно меньшую площадь. Так, жилой дом ответчика имеет площадь 269 кв.м., для сравнительной оценки использовалось три объекта площадью 270 кв.м., 200 кв.м. и 110 кв.м., при этом, объекты для сравнения стоимости земельного участка, хозблока не приведены, осмотр имущества специалистом не осуществлялся.

Ответчиком представлен отчет <данные изъяты>, выполненный ООО «Тетрис», согласно которому общая стоимость имущества составила 11 677 993 руб., из которых: земельный участок 1 437 575 руб., жилой <данные изъяты> 999 438 руб., хозблок 1 240 980 руб. Данный отчет выполнен экспертом, имеющим необходимое образование, опыт работы, описание объектов приведено с учетом личного обследования объекта оценки оценщиком, расчет стоимости произведен с учетом расположения, рыночных цен, соответствующих аналогов.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, судебная коллегия принимает отчет, представленный стороной ответчика, поскольку отчет, представленный стороной истца не соответствует требованиям законодательства, в то время как, сторона истца не ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 80% от рыночной стоимости объектов, установленной отчетом <данные изъяты> ООО «Тетрис», составляет 9 342 394,40 руб.

При таких обстоятельствах, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия не может согласиться с установленной судом начальной продажной ценой предмета залога, в связи с чем считает, что решение суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ в части установленной начальной продажной цены предмета залога подлежит изменению и в силу ст. 328 ГПК РФ следует установить начальную продажную цену земельного участка, жилого дома, хозблока в размере 9 342 394,40 руб.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

руководствуясь ст.ст.199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Коломенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – изменить в части размера начальной продажной стоимости объекта, указав начальную продажную стоимость предмета залога в размере 9 342 394,40 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>.