Решение № 2-567/2019 2-567/2019(2-8734/2018;)~М-8705/2018 2-8734/2018 М-8705/2018 от 13 февраля 2019 г. по делу № 2-567/2019

Дело № 2-567/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Благовещенск 13 февраля 2019 года

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Барковской А.Г.,

С участием представителей истца – ФИО1, ФИО2, представителя ответчика – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Сакура Плюс» о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате, стоимости потребленных коммунальных услуг, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «Сакура Плюс», в обоснование заявленных требований указав, что 01.09.2014 года между ней и ответчиком был заключен договор аренды, сроком с 01.09.2014 года по 31.08.2019 года, в отношении объекта недвижимости – здания, площадью 356 кв.м., расположенного по адресу: ***. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 12.11.2014 года за номером 28-28-01/724/2014-061. В соответствии с п. 3.1 договора и дополнительного соглашения № 1 об изменении арендной платы к договору от 01.09.2014 года, заключенного сторонами 01.09.2014 года, размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом составлял 170 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 3.2 договора аренды, оплата арендной платы производится ежемесячно до 5-го числа каждого месяца. Однако, арендатор – ООО «Сакура Плюс» в период пользования арендованным зданием свои обязательства по оплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом, оплата арендной платы производилась нерегулярно и не в полном объеме. В период с июня по октябрь 2018 года оплата арендной платы ответчиком вообще не производилась, в связи с чем, задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составила 1 131 940 рублей. Кроме того, в соответствии с п. 3.1 договора аренды – в стоимость арендной платы не входит стоимость потребленных в процессе пользования теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроэнергии и вывоза ТБО. Согласно п. 2.4.5. договора аренды, арендатор обязан в установленном договором порядке производить оплату арендной платы, а также, своевременно производить оплату по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению и вывозу ТБО согласно выставленных счетов. Однако, арендатор свои обязательства по оплате стоимости потребленных им услуг также выполнял ненадлежащим образом, за период с сентября 2014 года по октябрь 2018 года ответчиком было произведено только три платежа, задолженность составила 1 137 440 рублей 95 копеек. 02.07.2018 года Генеральному директору ООО «Сакура Плюс» - ФИО5 была вручена претензия о погашении задолженности по договору аренды – арендной платы и возмещения коммунальных платежей. После получения претензии, ответчиком только частично была погашена задолженность по коммунальным платежам, основная задолженность, а также задолженность по арендной плате не была погашена. Кроме того, в июле 2018 года ответчику было направлено две претензии с требованием погасить имеющуюся задолженность, данные претензии были получены ответчиком, но оставлены без удовлетворения. 31.07.2018 года арендодателем была направлена очередная претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность, а также, было направлено уведомление о расторжении договора аренды.

На основании изложенного, просит расторгнуть, заключенный между ФИО4 и ООО «Сакура Плюс» договор аренды от 01.09.2014 года в отношении объекта недвижимости – здания, площадью 356 кв.м., расположенного по адресу: ***, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 12.11.2014 года за номером 28-28-01/724/2014-061; обязать ООО «Сакура Плюс» возвратить ФИО4 принадлежащий ей объект недвижимости – здание, площадью 356 кв.м., расположенное по адресу: ***; взыскать с ООО «Сакура Плюс» в пользу ФИО4 задолженность: по уплате арендной платы по договору аренды от 01.09.2014 года в общей сумме 1 131 940 рублей, по уплате стоимости потребленных ответчиком коммунальных услуг по договору аренды от 01.09.2014 года в общей сумме 1 137 440 рублей 95 копеек.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении исковых требований, просили требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, из которого следует, что арендатор не имеет перед арендодателем какой-либо задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, дополнительное соглашение было подписано сторонами, но не было зарегистрировано в органах Росреестра. Подписание сторонами дополнительного соглашения может свидетельствовать о волеизъявлении сторон, направленном на изменение условий договора аренды о цене, в связи с чем, такое соглашение подлежит государственной регистрации, как и сам долгосрочный договор аренды. Если же соглашение об изменении условий договора аренды не прошло государственную регистрацию в тех случаях, когда такая регистрация является обязательной, суд может посчитать такое соглашение не заключенным. В силу положений ГК РФ изменения в договор аренды, подлежащие государственной регистрации, но не зарегистрированные в установленном порядке, должны считаться незаключенными и не порождающими правовых последствий. Кроме того, указал, что из представленных в суд истцом документов усматривается, что арендодатель в нарушение установленного порядка не обращался к ответчику с требованием о расторжении договора аренды. Также, заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части заявленных требований. просил отказать в удовлетворении требований.

Будучи извещенной о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась третье лицо ФИО5 В силу ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу положений ст. 619 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, но, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В судебном заседании установлено, что здание с инвентарным № 928/А,А1,А2,А3; литер А-А3, назначение: нежилое здание, площадью 356 кв.м.; этажность 1, расположенное по адресу: ***, зарегистрировано на праве собственности за ФИО4 Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права серии 28 АА № 080915.

01.09.2014 года между ФИО1, действующим по доверенности за ФИО4 (Арендодатель) и ООО «Сакура Плюс», в лице директора ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору на срок с 01.09.2014 года по 31.08.2019 года за плату во временное владение и пользование, для использования по целевому назначению.

В разделе 3 договора аренды установлен размер, сроки и порядок внесения арендной платы, в соответствии с которым, сумма арендной платы за переданный в аренду объект недвижимости на момент подписания настоящего договора составляет 40 000 рублей в месяц, в стоимость арендной платы не входит стоимость потребленных в процессе пользования теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроэнергии и вывоза ТБО. Арендатор в период до 5-го числа каждого месяца производит оплату Арендодателю 100% месячной арендной платы. Размер арендной платы подлежит ежегодному увеличению по сравнению с предыдущим годом исходя из официально установленного уровня инфляции либо по соглашению сторон. Размер арендной платы установленной в п. 3.1 настоящего договора может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора с его уведомлением, в сторону увеличения начиная с 01.09.2014 года не чаще одного раза в календарном году. Арендная плата уплачивается в наличной или безналичной форме, а так же в иных формах по соглашению сторон.

В соответствии с п. 1.3 дополнительного соглашения № 1 об изменении арендной платы к договору от 01.09.2014 года, заключенного сторонами 01.09.2014 года, размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом составлял 170 000 рублей ежемесячно.

Согласно п. 2.4.5. договора аренды, арендатор обязан в установленном договором порядке производить оплату арендной платы, а также, своевременно производить оплату по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению и вывозу ТБО согласно выставленных счетов.

В исковом заявлении истец указала, что ООО «Сакура Плюс» пользуясь предоставленным ему в аренду нежилым помещением, арендную плату за весь период пользования арендованным имуществом, с сентября 2014 года по октябрь 2018 года производил не в полном объеме и не своевременно, в связи с чем, образовалась задолженность.

Кроме того, свои обязательства по оплате стоимости потребленных услуг арендатор также выполнял ненадлежащим образом, за период с сентября 2014 года по октябрь 2018 года ответчиком было произведено только три платежа, в связи с чем, образовалась задолженность.

Материалами дела подтверждается, что ФИО4, до обращения в суд, принимались меры по урегулированию спора с ответчиком, в адрес которого 02.07.2018 года ею было передано требование о погашении задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в срок до 10.07.2018 года, образовавшейся за период с апреля 2018 года по июнь 2018 года, 06.07.2018 года истцом в адрес ответчика было направлено требование о погашении задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в срок до 14.07.2018 года, образовавшейся за период с апреля 2018 года по июль 2018 года, а 31.07.2018 года было направлено письменное предложение о досрочном расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором условий договора по внесению арендной платы и коммунальных платежей. Кроме того, ответчик был информирован о необходимости освободить занимаемое помещение, передать его по акту приема-передачи в срок до 15.08.2018 года. Однако, в результате принятия истицей названных мер, спор не был урегулирован во внесудебном порядке.

С учетом приведенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец 15.08.2018 года, до истечения срока действия договора аренды, фактически в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды, уведомив арендодателя, в срок, установленный договором (п. 6.4).

В силу статей 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Возражая против удовлетворения исковых требований ФИО4 представитель ответчика указал, что арендная плата за пользование спорным помещением вносилась ответчиком в полном объеме за весь период действия договора, также, осуществлялся и расчет по коммунальным платежам. Кроме того, указал, что дополнительное соглашение было подписано сторонами, однако, не было зарегистрировано в органах Росреестра, как и сам долгосрочный договор аренды, при этом, в силу положений ГК РФ изменения в договор аренды, подлежащие государственной регистрации, но не зарегистрированные в установленном порядке, должны считаться незаключенными и не порождающими правовых последствий.

По условиям договора аренды от 01.09.2014 года (без учета дополнительного соглашения от 01.09.2014 года) сумма ежемесячной арендной платы составляла 40 000 рублей.

Согласно уведомления от 01.02.2018 года, имеющегося в материалах дела, ФИО4 уведомила ООО «Сакура Плюс» о предстоящем повышении арендной платы, которая с 01.04.2018 года составит 60 000 рублей ежемесячно.

Как следует из представленных платежных документов, ООО «Сакура Плюс» наличным и безналичным расчетом осуществляло арендные платежи ФИО4: за период с сентября 2014 года по октябрь 2018 года – 8 710 060 рублей 00 копеек. Таким образом, за весь период действия договора ответчиком внесено 8 710 060 рублей 00 копеек. При том, что истец в силу приведенных доводов в исковом заявлении, (с учетом дополнительного соглашения), за период с сентября 2014 года по ноябрь 2018 года, имел право на получение от ответчика платежей в счет арендной платы только 8 500 000 рублей (170 000 руб. х 50 мес.).

Кроме того, арендатором также осуществлялся расчет по коммунальным платежам в ежемесячном порядке, за период с сентября 2014 года по ноябрь 2018 года в счет оплаты коммунальных платежей ответчиком оплачено 1 272 611 рублей 37 копеек. При этом, согласно расчета истца стоимость коммунальных услуг за период с сентября 2014 года по октябрь 2018 года составила 1 137 440 рублей 95 копеек.

Доказательств перечисления ФИО4 половины полученных денежных средств ООО «Сакура Плюс» в указанный период времени либо наличия соглашения, предусматривающего иной порядок распределения доходов между сторонами договора, суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При рассмотрении гражданского дела суд учитывает, что договор аренды и дополнительное соглашение к нему подписаны в один день – 01.09.2014 года и содержат противоречащие друг другу положения относительного такого существенного условия как размер платы (стоимость аренды). При этом, сам договор аренды прошел государственную регистрацию вскоре после подписания, в то время как дополнительное соглашение не было зарегистрировано лицами, его подписавшими, то есть ФИО1, по доверенности за ФИО4 либо ООО «Сакура плюс», в лице генерального директора ФИО6

В течение всего периода владения спорной недвижимостью и действия договора аренды (4 года) ФИО4 каких-либо претензий по вопросу исполнения договора аренды к ООО «Сакура Плюс» не предъявляла. Напротив, в материалах дела имеется уведомление, адресованное ООО «Сакура Плюс», и подписанное ФИО4, из которого следует, что после истечения срока действующего договора от 01.09.2014 года, который был составлен на 5 лет, ФИО4 планирует заключить новый договор аренды нежилого помещения по адресу: *** с ООО «Сакура Плюс» на 11 месяцев с возможным дальнейшим продлением, в случае выполнения договорных обязательств, стороной истца данные обстоятельства не оспорены.

Кроме того, в материалах дела также имеются расписки ФИО4 от 09.04.2015 года, от 10.04.2018 года, из которых следует, что арендная плата и коммунальные платежи оплачиваются ООО «Сакура Плюс» во время, задолженности по договору аренды от 01.09.2014 года нет. Как следует из уведомления от 01 февраля 2018 года, ФИО4 уведомляет ООО «Сакура Плюс» о предстоящем повышении арендной платы с 01.04.2018 года до 60 000 рублей.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, суд приходит выводу, что отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Размер арендной платы, выплачиваемой ООО «Сакура Плюс» в 2014-2018 годах, свидетельствует о том, что в действительности исполнялся сам договора аренды от 01.09.2014 года, но не дополнительное соглашение к нему от 01.09.2014 года.

Приведенные обстоятельства объективно и неопровержимо свидетельствуют о том, что волеизъявление сторон на момент совершения дополнительного соглашения от 01.09.2014 года к договору аренды от 01.09.2014 года не было направлено на возникновение, изменение или прекращение соответствующих ему гражданских прав и обязанностей, дополнительное соглашение не исполнялось и не было обязательным для сторон. Данное дополнительное соглашение не может рассматриваться как действующее с 01.09.2014 года, поскольку в то время между сторонами фактически отсутствовали отношения, связанные с размером арендной платы в размере 170 000 рублей.

С учетом изложенного, поскольку судом установлено, что ответчик оплачивал арендные и коммунальные платежи в порядке и в размере, предусмотренные Договором аренды от 01.09.2014 года, задолженности ООО «Сакура Плюс» по арендной плате, а также по оплате коммунальных услуг, установленных договором аренды от 01.09.2014 года, перед ФИО4 не имеет, суд приходит к выводу, что отсутствуют существенные нарушения договора, способные повлечь его расторжение в одностороннем порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только на основании решения суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Нарушений условий заключенного договора аренды от 01.09.2014 года ответчик ООО «Сакура Плюс» не допускало и задолженности по арендной плате и коммунальным платежам не имело. Предложений об изменении арендной платы ему не направлялось и дополнительного соглашения к договору аренды не заключалось, а односторонние изменения договора юридическую силу не имеют.

По изложенным основаниям суд полагает обоснованным отказать истцу в удовлетворении ее исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате, стоимости потребленных коммунальных услуг.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Сакура Плюс» о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате, стоимости потребленных коммунальных услуг – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме изготовлено 18 февраля 2019 года.