Решение № 2А-66/2018 2А-66/2018~М-56/2018 3А-66/2018 М-56/2018 от 25 июля 2018 г. по делу № 2А-66/2018

№ 3а-66/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июля 2018 года

г. Астрахань

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лавровой С.Е.,

при секретаре Ивановой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-66/2018 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефтепродукт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефтепродукт» обратилось в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Правительству Астраханской области, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Астраханской области, администрации муниципального образования «Город Астрахань» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов придорожного сервиса (размещение нежилого здания), расположенного в <адрес>, на <---> в размере равным его рыночной стоимости.

Свои требования административный истец мотивировал тем, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости названного объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика Правительства Астраханской области ФИО1 в судебном заседании не оспаривал права обращения административного истца с указанными требованиями, однако полагал, что административным истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих заявленные требования.

Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме, просили рассмотреть дело в их отсутствие, представив письменные возражения по существу заявленных требований.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области и филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Астраханской области, указали на отсутствие правовых оснований для привлечения Управления к участию в рассмотрении настоящего административного дела.

Администрация муниципального образования «Город Астрахань» указала на невозможность удовлетворения заявленных требований, поскольку это повлечет снижение поступлений денежных средств в бюджет города в связи с том, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже установленной кадастровой стоимости.

Неявка участвующих в деле лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заслушав эксперта Х.Р.Н., исследовав представленные доказательства, Астраханский областной суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами административного дела, что административному истцу --- на основании договора аренды № предоставлен для строительства земельный участок с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м., по адресу: <адрес>, на <--->. Возведенное на земельном участке одноэтажное нежилое здание, площадью <---> кв.м, введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, право собственности зарегистрировано за административным истцом ---, о чем сделана запись регистрации №.

Согласно договору аренды земельного участка, расположенного на территории города Астрахани, № от --- администрация муниципального образования «Город Астрахань» предоставила ООО «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефтепродукт» земельный участок из земель населенных пунктов, для размещения объектов придорожного сервиса (размещение нежилого здания), по адресу: <адрес>, на <---> сроком до ---. Размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области проводилась в 2012 году и определена на 01 января 2013 года. Правительство Астраханской области утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области постановлением № 584-П от 25 декабря 2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области».

В целях уточнения сведений о результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и в соответствии с письмом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области от 27 января 2014 года № ВП/311 Правительство Астраханской области внесло в указанное постановление изменение, изложив средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Астраханской области по кадастровым кварталам в новой редакции (постановление от 15 мая 2014 года № 183-П).

В силу частей 1 и 2 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, влекущем за собой изменение его кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В таком случае датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Согласно пункту 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, в случае, когда изменение площади земельного участка произошло после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость этого земельного участка определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе данных результатов.

На основании указанных нормативных правовых актов кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м., из земель населенных пунктов, для размещения объектов придорожного сервиса (размещение нежилого здания), расположенного в <--->, определена по состоянию на --- в размере <--->

Сведения о таком размере кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 апреля 2017 года.

Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, правоустанавливающими документами на земельный участок.

Административный истец просит пересмотреть приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, принадлежащего административному истцу на праве аренды, в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" установлен в процентном соотношении от его кадастровой стоимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области 14 февраля 2018 г. отклонено заявление ООО «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефтепродукт», поступившее 24 января 2018 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы, он вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его действительной рыночной стоимости.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

При обращении в суд с настоящим административным иском ООО «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефтепродукт» в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от --- №, подготовленный оценщиком ООО «<--->», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, по состоянию на --- составляет <--->

Административными ответчиками в письменных возражениях не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, однако выражено сомнения в обоснованности и достоверности определенной в отчете об оценке величины рыночной стоимости земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил в пункте 23, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку в ходе исследования в судебном заседании отчета об оценке установлены противоречия в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке от его кадастровой стоимости, судом по инициативе административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ООО Экспертное агентство "Дело +".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от <---> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м., из земель населенных пунктов, для размещения объектов придорожного сервиса (размещение нежилого здания), расположенного в <--->, определена по состоянию на --- составляет <---> рублей, что на <---> % меньше установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Участвующие в деле лица ознакомлены с заключением судебной оценочной экспертизы, возражений не представили. С учётом заключения судебной оценочной экспертизы административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в определённом экспертизой размере. Представитель административного ответчика в судебном заседании согласился с результатами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена правильно.

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, выводы предельно ясны и не содержат противоречий.

Исследовав заключение судебной экспертизы в судебном заседании, допросив эксперта Х.Р.Н., судом установлено, что судебная экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. При проведении судебной оценочной экспертизы экспертом проведено исследование рынка недвижимости в Астраханской области, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом, для сравнения выбрано четыре объекта-аналога, перечень и характеристики которых приведены в таблицах. Аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по функциональности и параметрам. В экспертном заключении приведены ссылки на источники используемой информации и приложены копии материалов и распечаток, которые дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки. Описание, расчет корректировок, отказ от проведения корректировок по другим аспектам, в заключении также приведены.

Проверяя отчет об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт пришел к выводу, что разница в определенной рыночной стоимости земельного участка обусловлена подбором оценщиком несопоставимых аналогов и расчетами корректировок.

Согласно статье 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное агентство "<--->" от --- № является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения.

Таким образом, исследовав и оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные по административному делу доказательства, Астраханский областной суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска и обоснованности рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <---> по состоянию на --- в размере <---> рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, установленная судом кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения его в Комиссию ---.

В соответствии со статьями 103, 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административного ответчика в пользу ООО Экспертное агентство <--->" в счет оплаты проведения судебной оценочной экспертизы надлежит взыскать <---> рублей. При этом следует учитывать, что по результатам проведения судебной оценочной экспертизы установлено несоответствие отчета об оценке, представленного истцом требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом определена стоимость объекта оценки в большем размере по сравнению с той, которую просил установить истец в первоначальном иске, и данная стоимость, определенная в заключении судебной оценочной экспертизы, принята в основу решения суда. Доказательств того, что кадастровая стоимость, оспариваемая истцом, была установлена произвольно, суду не представлено.

По результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность доводов Правительства Астраханской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области относительно несоответствия представленного истцом отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Суд исходит также из того, что необходимость разрешения спора в суде не вызвана незаконностью действий лиц, участвующих в деле и нарушением ответчиком прав истца, а связана с намерением истца, действовавшего в своем интересе и по своему усмотрению, осуществить оценку принадлежащего ему имущества путем определения его рыночной стоимости и установлении ее в качестве кадастровой стоимости.

руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

р е ш и л :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефтепродукт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м., из земель населенных пунктов, для размещения объектов придорожного сервиса (размещение нежилого здания), расположенного в <--->, по состоянию на --- равной его рыночной стоимости в размере <---> рублей, на период с --- и до даты внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать ---.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефтепродукт» в пользу Общества с ограниченной ответственностью Экспертное агентство "<--->" в счет оплаты проведения судебной оценочной экспертизы <---> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен ---.