Решение № 2-2061/2017 от 6 декабря 2017 г. по делу № 2-2061/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 декабря 2017 года город Тула

Советский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Свиридовой О.С.,

при секретаре Краузе Д.А.,

с участием представителей истца ФИО1 по доверенностям ФИО2, ФИО3, представителя ответчика министерство имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2061/2017 по иску ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области об обязании произвести перерасчет арендой платы,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области об обязании произвести перерасчет арендой платы, указав в обоснование исковых требований на то, что истцу на праве аренды принадлежит земельный участок № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г<адрес>

Размер арендной платы был установлен на основании отчета об оценке от 10 апреля 2014 г. №, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Аллегра» в размере 300 000 рублей в год. Фактически арендная плата была рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 308 104 рублей.

11 ноября 2016 г. истец зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, возведенного им на указанном земельном участке.

Решением Тульского областного суда от 16 ноября 2016 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № снижена до 579 600 рублей.

Полагая, что факт снижения размера кадастровой стоимости влияет на размер арендной платы, истец обратился в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлением об изменении размера арендной платы, ссылаясь на пункт 5.1 договора аренды, согласно которому размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

Однако 05 декабря 2016 г. ответчик отказал истцу в изменении условий договора и удовлетворения заявления об изменении размера арендной платы.

27 декабря 2016 г. истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении формулы расчета стоимости арендной платы или предоставлении отчета об оценке от 10 апреля 2014 г. № 406/14 общества с ограниченной ответственностью «Аллегра».

В ответе от 26 января 2017 г. ответчик сообщил, что указанный отчет об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, однако сам отчет не представил, как и способ расчета арендной платы.

Истец полагает, что отчет общества с ограниченной ответственностью «Аллегра» не соответствует принципам определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, а именно принципу запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Это нарушение выражается в том, что размер арендной платы за пользование земельным участком № с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, составляет 70 000 рублей.

Просит суд обязать министерство имущественных и земельных отношений Тульской области произвести перерасчет стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, за период с даты заключения договора аренды земельного участка от 18 октября 2014 г. по 01 января 2016 г.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представил.

Представители истца ФИО1 по доверенностям ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании доводы искового заявления поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в нем, просили его удовлетворить. Указали, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из того, что изменились существенные обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно в виде значительного уменьшения кадастрово й стоимости земельного участка.

Представитель ответчика министерства имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности ФИО4 в судебном заседании доводы искового заявления не признал, просил отказать в его удовлетворении, указав на то, что требования истца противоречат условиям заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, а также нормам действующего законодательства.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1

Выслушав объяснения представителей истца ФИО1 по доверенностям ФИО2, ФИО3, представителя ответчика министерство имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности ФИО4, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об обязанности доказывания обстоятельств по заявленным требованиям и возражениям каждой стороной, об отсутствии ходатайств о содействии в реализации прав в соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также требованиями статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об определении судом закона, подлежащего применению к спорному правоотношению, суд по существу спора находит следующее.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 октября 2014 г. между ФИО1 и министерством имущественных и земельных отношений Тульской области на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 09 октября 2014 г., открытом по составу участников и по форме подачи предложений по предоставлению в аренду земельного участка, заключен и подписан договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.

Факт принадлежности подписи на договоре аренды истец в ходе судебного разбирательства не оспаривал.

Настоящий договор заключен на срок три года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 размер арендной платы определен по результатам торгов и составляет 300 000 рублей. Размер арендной платы не изменяется в течение срока действия договора аренды земельного участка (пункт 3.2.1 договора). Размер арендной платы в период срока договора не может быть изменен (пункт 3.4 договора).

19 ноября 2014 г. договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в установленном законом порядке.

Таким образом, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды № считается заключенным с 19 ноября 2014 г.

Из материалов дела следует и не отрицалось представителями истца в ходе судебного разбирательства, что истец ФИО1 за период с 2014 г. по 2016г. оплачивал арендную плату в полном размере.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, истец ФИО1 и его представители просили обязать министерство имущественных и земельных отношений произвести перерасчет арендной платы за период с даты заключения договора и по 01 января 2016 г., сославшись на то, что размер арендной платы определен на основании отчета об оценке права на заключение договора аренды, которым фактически именно размер арендной платы не определялся и не устанавливался. При этом размер арендной платы определен на основании кадастровой стоимости земельного участка на дату заключения договора, однако кадастровая стоимость земельного участка была изменена решением Тульского областного суда.

Проверяя доводы и возражения сторон, суд применяет нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до даты вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», и учитывает следующее.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как следует из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения (технологического присоединение) объекта к сетям инженерно – технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

С целью продажи права на заключение договора аренды земельного участка министерством имущественных и земельных отношений Тульской области был сформирован земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома в 1-3 этажа.

Согласно пункту 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, начальная цена предмета аукциона (начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании отчета об оценке от 10 апреля 2014 г. №, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Аллегра», была определена начальная цена продажи права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № в размере 300 000 рублей.

Распоряжением правительства Тульской области от 22 июля 2014г. № 573-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №» установлен начальный размер арендной платы за земельный участок, размер задатка и существенные условия договора аренды согласно приложению (пункт 2 распоряжения).

Согласно пунктам 1, 4 данного приложения, начальный размер арендной платы за земельный участок - 300 000 рублей (пункт 1); размер арендной платы не изменяется в течение срока действия договора аренды земельного участка (пункт 4).

Судом установлено, что на основании вышеуказанного распоряжения в газете «Тульские известия» № 133 от 09 сентября 2014 г. было опубликовано извещение о проведении аукциона 09 октября 2014 г.

Учитывая, что в аукционе принял участие единственный участник – истец ФИО1, аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с подпунктом 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации был признан несостоявшимся.

Согласно пункту 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в аукционе менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее, чем через двадцать дней после дня проведения аукциона, вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Таким образом, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка № от 18 октября 2014 г. с размером арендой платы, являвшейся начальной ценой аукциона – 300 000 рублей в год.

Поскольку размер арендной платы за использование земельного участка по договору аренды земельного участка определяется начальной ценой аукциона (пункт 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации), суд отмечает, что ее изменение в сторону уменьшения, по сути, означает изменение условий и результатов аукциона, что противоречит нормам статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исключает исчисление задолженности по арендной плате в размере, отличном от согласованного сторонами при заключении договора аренды.

Федеральным законом от 08 марта 2015 г. № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены существенные изменения в статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Ограничения на изменение условий договора, заключенного на торгах, призваны воспрепятствовать своеобразному пересмотру результатов торгов и, по сути, обходу законоположений о торгах. Отсутствие указанных ограничений на изменение договора способствовало бы возникновению нежелательных ситуаций, при которых условия заключенного на торгах договора изменяются так значительно, что если бы торги проводились на измененных условиях, то это повлияло бы на состав участников торгов и содержание их предложений по условиям договора.

Механизм изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренный статьей 451 Гражданского кодекса, в данном случае не может быть использован.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером № приобретено истцом ФИО1 на торгах и, как указывалось выше, размер арендной платы определен по результатам торгов и составляет 300 000 руб. в год.

Условиями заключенного между сторонами договором аренды установлено, что размер арендной платы не изменяется в течение срока действия договора аренды; размер арендной платы в период срока договора не может быть изменен (пункты 3.2.1, 3.4).

Таким образом, размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № по договору № от 18 октября 2014 г. был сформирован по результатам торгов с определением начального размера арендной платы, равного рыночному, на основании заключения независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации и не подлежат изменению.

При этом отчет, на основании которого определен размер арендной платы в установленном законом порядке истцом не оспаривался.

Кроме того, суд учитывает, что фактически требования истца основаны на доводах об изменении кадастровой стоимости земельного участка, которое произошло в 2016 г. на основании решения Тульского областного суда от 16 ноября 2016 г.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 г. - Единый государственный реестр недвижимости) за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности. Проведение государственной кадастровой оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости к таким исключениям не относится.

Исходя из вышеприведенных положений, новая кадастровая стоимость в любом случае должна применяться с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Между тем, истцом заявлены требования об обязании ответчика произвести перерасчет размера арендной платы за период с 18 октября 2014 г. (дата заключения договора аренды земельного участка) по 01 января 2016 г.

Доводы истца и его представителей со ссылкой на Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 основаны на ошибочном толковании норм права, поскольку утвержденные данным постановлением Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации и не распространяются на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 г.).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса истца. При этом обязательным условием является наличие нарушений прав и законных интересов истца.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела, проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, оценив их относимость, допустимость и достоверность, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, при таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании требований, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области об обязании произвести перерасчет арендой платы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, за период с 18 октября 2014 г. по 01 января 2016 г., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 11 декабря 2017 г.

Председательствующий