Апелляционное определение № 33-2043/2026 33-34945/2025 от 28 января 2026 г.

Судья: Бубнова Ю.А. Дело № 33-2043/2026

(2-24739/24)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Зеленского Д.В.,

судей Кеда Е.В., Шакитько Р.В.,

при ведении протокола помощником судьи Кузьменко Г.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о прекращении обременения в виде залога недвижимости (ипотеке) и погашении регистрационной записи,

по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 08 августа 2024 года,

заслушав доклад судьи Зеленского Д.В., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о прекращении обременения в виде залога недвижимости (ипотеке) и погашении регистрационной записи.

Просили суд признать обязательства истцов: ФИО1, ФИО2 по договору купли-продажи квартиры № ................ от 24.08.2015 года исполенными в полном объеме.

Прекратить ипотеку на объект недвижимости с кадастровым номером ................, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Имени ................

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости от 03.09.2015 года №................

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 08 августа 2024 года исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о прекращении обременения в виде залога недвижимости (ипотеке) и погашении рационной записи удовлетворены в полном объеме.

Суд признал обязательства ФИО1, ФИО2 по договору купли-продажи квартиры № ................ от 24.08.2015 года исполненными в полном объеме.

Прекратил ипотеку на объект недвижимости с кадастровым номером ................, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Имени ................

Решение, вступившее в законную силу, является основанием для снятия и погашения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости от 03.09.2015 года №................

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 1 июля 2025 года решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 08 августа 2024 года отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении требований отказано.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 октября 2025 года апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 1 июля 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы искового заявления, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 24.08.2015 год: между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры № ................, согласно которому ответчик продал истцам и в общую долевую собственность с размером долей 1/4 доли у ФИО2, 3/4 доли - ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Им. ................

Стороны согласовали стоимость квартиры в размере ................ рублей Согласно п. 8.1.1. и 8.1.2. Договора оплата в размере ................ рубле: оплачивается покупателями до подписания Договора, из них ................ рубле является задатком.

Оплата в размере ................ рублей производится до 24.02.2016 года Пунктом 8.2. Договора определено, что предоставление рассрочки по оплате платежа на основании пункта 8.1.2. Договора является предоставление коммерческого кредита. На сумму такой рассрочки подлежат уплате процент в размере 12% годовых. Начисление процентов начинается с 181 дня со дня регистрации Договора.

Пунктом 14 Договора установлено, что «право собственности на указанную квартиру возникает у истцов с момента регистрации настоящего договора и регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. С момента передачи квартиры покупателям и до её полной оплаты имущество находится в залоге у продавца».

Таким образом, обеспечением исполнения обязательств по Договору является залог недвижимого имущества, приобретенного, в том числе за счет предоставления ответчиком рассрочки оплаты части стоимости квартиры.

24.08.2015г. ФИО1 передала продавцу ................ рублей, во исполнение пункта 8.1.1. Договора.

Денежные средства принял представитель ответчика ФИО4, действующая на основании нотариальной доверенности ................ от 28.07.2014 года, удостоверенной нотариусом Краснодарского нотариального округа ФИО5, что подтверждается распиской от 24.08.2015 г.

Право собственности на указанную квартиру и обременение в виде ипотеки в силу закона были зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2015 года (повторное, взамен свидетельства от 28.08.2015) с регистрационной записью № 23................ и свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2015 года (повторное, взамен свидетельства от 28.08.2015) с регистрационной записью № ................ года ответчику на адрес регистрации направлено заявление о продлении рассрочки на срок до 28.08.2017 года, с просьбой предоставить банковские реквизиты для перечисления остатка денежных средств по договору.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ................ ответчиком получено указанное заявление 12.09.2016г.

29.08.2016 г. указанное выше заявление направлено по адресу подписания договора: в <...>. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35004901336943 ответчиком получено указанное заявление 07.09.2016г.

26.08.2023 года ФИО1 совершила выезд по последнему известному адресу регистрации ответчика, указанному в договоре купли-продажи: город Москва, Чистопрудный ................ Однако, ответчик по данному адресу не проживает.

До настоящего времени ответы на заявления истцами не получены, реквизиты для перечисления денежных средств ответчиком не предоставлены. Претензий или требований об оплате остатка суммы по Договору от ответчика не поступало, в суд с исковым требованием о взыскании остатка задолженности по оплате стоимости квартиры ответчик не обращался. Истцы полагают, что таким образом ответчик уклонился от принятия исполнения со стороны истца по договору купли-продажи квартиры.

29.08.2023 года ФИО1 внесла в депозит нотариуса ФИО6, нотариуса города Москвы

Московской городской нотариальной палаты (лицензия Управления Постиции города Москвы № ................ от 03.04.1996 года) денежные средства для передачи ответчику в счет исполнения обязательств, установленных Договором № ................ от 24 августа 2015 года купли-продажи квартиры по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, улица имени ................. Сумма взноса в депозит: ................ рублей 00 жопеек, что подтверждается справкой от 30.08.2023 года, регистрационный номер ................

17.01.2024 г. от ответчика истцами получено уведомление (претензия) об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора купли-продажи квартиры № ................ от 24.08.2015 года, в которой указано, что истцами не оплачена в срок, установленный договором, сумма в размере ................ рублей. Ответчик уведомил истцов о расторжении указанного договора в одностороннем внесудебном порядке с 01.02.2024 г., предложил подписать соглашение о расторжении договора, уплатить проценты в размере ................ рублей исходя из ставки 12% годовых и возвратить ему спорную квартиру.

В соответствии с п. 8.2 договора купли-продажи №................ от 24 августа 2015 года предоставление рассрочки по оплате платежа на основании пункта 8.1.2 настоящего договора является предоставлением коммерческого кредита. На сумму такой рассрочки подлежат уплате проценты в размере 12% (двенадцать процентов) годовых. Начисление процентов начинается с 181 (сто восемьдесят первого) дня со дня регистрации настоящего договора.

В соответствии с п. 8.2.1. в случае недостаточности внесенных денежных средств, сумма, поступившая от покупателей, подлежит зачислению в первую очередь в счет оплаты процентов.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, пришел к выводу о том, что обязательства по договору исполнены в полном объеме, в связи с чем удовлетворил заявление ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о прекращении нения в виде залога недвижимости (ипотеке) и погашении рационной записи.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что 24 августа 2015 года между ФИО1, ФИО7 (далее – Покупатели) и ФИО3 (далее - Продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры N ................ (далее - Договор), в соответствии с которым Продавец продал доли в общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Краснодарский край, г.Краснодар Прикубанский внутригородской округ, ул.им................. общей площадью 42,5 кв. м., а Покупатели приняли на себя обязательство уплатить Продавцу за квартиру общую сумму ................ рублей в следующем порядке:

-................ рублей оплачивается Покупателями до подписания договора купли-продажи, из них ................ рублей является задатком.

-................ рублей оплачивается Покупателями до 24 февраля 2016

года.

Покупателями не оплачена в срок, установленная договором, сумма в размере ................ рублей.

Пункт 8.2. Договора предусматривает, что предоставление рассрочки по оплате платежа является предоставлением коммерческого кредита. На сумму такой рассрочки подлежат уплате проценты в размере 12% годовых. Начисление процентов начинается с 181 дня со дня регистрации договора. т.е. с 25.02.2016г.

Таким образом, согласно расчету процентов, подлежащих оплате:

25.02.2016г.-31.12.2016г. – 311 дней,

1470 330,00 * (12%/366)*311 = 149 925,45;

01.01.2017г.-31.12.2017г. – 365 дней,

1470 330,00 * (12%/365)*365 = 176 439,60;

01.01.2018г.-31.12.2018г. – 365 дней,

1470 330,00 * (12%/365)*365 = 176 439,60;

01.01.2019г.-31.12.2019г. – 365 дней,

1470 330,00 * (12%/365)*365 = 176 439,60;

01.01.2020г.-31.12.2020г. – 366 дней,

1470 330,00 * (12%/366)*366 = 176 439,60;

01.01.2021г.-31.12.2021г. – 365 дней,

1470 330,00 * (12%/365)*365 = 176 439,60;

01.01.2022г.-31.12.2022г. – 365 дней,

1470 330,00 * (12%/365)*365 = 176 439,60;

01.01.2023г.-29.08.2023г. – 241 день,

1470 330,00 * (12%/365)*241 = 116 498,48,

покупателями по состоянию на 29.08.2023г., согласно своим обязательствам, должны были оплатить установленную договором, сумму в размере ................ рублей, проценты в размере ................ рубль 53 копеек.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что денежные средства в размере ................ рублей были внесены истцами для передачи ответчику в счет исполнения обязательств, установленных Договором № 89/А- 1-15 от 24 августа 2015 года купли-продажи квартиры по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, улица имени ................ на депозит нотариуса ФИО6, нотариуса города Москвы Московской городской нотариальной палаты 29.08.2023 года.

Согласно пункту 8.2.1. Договора в случае недостаточности внесенных денежных средств, сумма, поступившая от Покупателей, подлежит зачислению в первую очередь в счет оплаты процентов.

Таким образом, по состоянию на 29.08.2023г., Покупателями были полностью оплачены проценты по Договору, сумма предусмотренная пунктом 8.1.2 Договора оплачена частично и составляет 1 325 061 рубль 53 копейки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательств; должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу п. 2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Таким образом, судебная коллегия, с учетом установленных по делу обстоятельств, а также руководствуясь законом, подлежащим применению по данному делу, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении заявленных требований, поскольку истцами не исполнены обязательства по договору № ................ от 25 августа 2015 года.

Суд первой инстанции изложенные, значимые для дела обстоятельства не учел, в связи с чем, вынес неправильное решение, которое по основаниям ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.

Согласно п.2 ст.328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменит решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 08 августа 2024 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о прекращении обременения в виде залога недвижимости (ипотеке) и погашении рационной записи - отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 января 2026 года.

Председательствующий Д.В.Зеленский

Судьи Е.В.Кеда

Р.В.Шакитько