Решение № 2-766/2018 2-766/2018~М-684/2018 М-684/2018 от 2 октября 2018 г. по делу № 2-766/2018

Дело № 2-766/18


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Корсаков 3 октября 2018 года

Корсаковский городской суд Сахалинской области

под председательством судьи Меркуловой Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Корсаковского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

установил:

18 июня 2018 года представитель администрации Корсаковского городского округа обратился в суд с иском о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате за период 2, 3 кварталы 2017 года в сумме 303 953 рублей, неустойки за просрочку платежа по состоянию на 29.09.2017 в сумме 16 717,42 рублей.

В обоснование иска указано, что на основании результатов аукциона 18.04.2016 администрацией и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 966 кв.м., расположенного в <адрес>.

В нарушение условий договора ответчик не вносил за указанный период ежеквартально равными частями в срок до 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года, в связи с чем образовалась указанная задолженность. За нарушение данного обязательства ответчику на основании договора аренды начислена неустойка 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. На основании заявления администрации КГО мировым судьей судебного участка № 6 Корсаковского района был вынесен судебный приказ о взыскании с ФИО1 задолженности в указанном размере. Однако судебный приказ на основании заявление ответчика был отменен.

Представитель истца по доверенности А. в судебном заседании поддержала заявленные требования, представила уточнения к иску, в которых просила взыскать с ответчика 266 252 рубля 32 копейки, из которых 221 493 рубля это задолженность по арендной плате, а 44 759 рублей 32 копейки – неустойка за просрочку платежей с 21.03.2017 года по 18.01.2018 года.

Ответчик ФИО1, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца по нотариальной доверенности Б. в судебном заседании просила в иске отказать, ссылаясь на соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключённое между ФИО1 и В.

В., привлечённый к участию в деле в качестве третьего лица, неоднократно извещался судом по месту своего жительства, судебную корреспонденцию не получает, почтовые отправления возвращены в суд по истечении срока хранения, в связи с чем считается уведомленным о рассмотрении дела в соответствии со статьей 165.1 ГК РФ,

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.22 Земельного Кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено судом, подтверждается материалами дела ФИО1 признан победителем проводившегося 07.04.2016 года аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Используя данное право, ФИО1 и администрация КГО 18 апреля 2016 года заключили договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, категории земель населенных пунктов, общей площадью <...> кв.м., расположенный в <адрес>, в целях индивидуального жилищного строительства. Срок аренды установлен на 20 лет.

Актом приема-передачи от 24.06.2016 подтверждается фактическая передача земельного участка в пользование ответчика.

Пунктом 2.2 договора аренды стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.309 ГК РФ стороны договора обязаны исполнять принятые на себя обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с п. 2.1, 2.3., 2.4 договора арендная плата за пользование земельным участком в размере 607 906 рублей в год вносится ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего квартала.

Согласно первоначально представленным расчетам истца арендная плата по условиям договора за 2 и 3 кварталы 2017 года не вносилась, что составило 320 670,42 рублей задолженности, из которых по 151 976,50 рублей арендной платы за каждый квартал.

По условиям договора (п. 2.5) при просрочке платежа арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В ходе рассмотрения дела истец, пользуясь предоставленным ему статьей 39 ГПК РФ правом на уменьшение иска, снизил сумму иска до 266 252 рублей 32 копеек.

Представитель ответчика с иском не согласна, указывает на уплату ФИО1 8 июня 2017 года в счёт арендной платы 541 000 рублей, а также на передачу ответчиком В. всех прав и обязанностей, вытекающих из аренды земельного участка в соответствии с Соглашением о переуступке прав и обязанностей от 9 января 2018 года, включая задолженность по арендной плате.

Между тем, согласно представленному стороной истца расчёту, ответчику с 24 июня 2016 года была начислена арендная плата за второй квартал 2016 года 11 690 рублей 50 копеек, которая была частично погашена за счёт задатка в сумме 9 080 рублей, остаток долга составил 2 610 рублей 50 копеек.

В дальнейшем ответчик арендные платежи не уплачивал, в результате чего у него за 2016 год образовалась задолженность в сумме 306 563 рубля 50 копеек.

Из поступившей в качестве оплаты аренды по данному договору суммы в 541 000 рублей задолженность за 2016 год была погашена 8 июня 2017 года, то есть с просрочкой всех арендных платежей, обязанность уплаты которых наступила в 2016 году.

Остаток после погашения задолженности за 2016 год от внесённой 8 июня 2017 года суммы составил 234 436 рублей 50 копеек и был зачтен в счет платежа за 1 квартал 2017 года в сумме 151 976 рублей 50 копеек и частично, в сумме 82 460 рублей – в счёт погашения платежа за второй квартал 2017 года, откуда видно, что очередной платёж за первый квартал 2017 года уплачен ответчиком с просрочкой, а за второй квартал ответчиком допущена просрочка уплаты части квартального платежа в сумме 69 516 рублей 50 копеек.

Платёж за третий квартал 2017 года ответчиком не вносился, поэтому истцом просрочка указана до даты прекращения отношений по договору аренды с ответчиком.

За четвёртый квартал 2017 года арендная плата взыскана судебным приказом от 30 июня 2018 года, поэтому в сумме иска не учитывается.

Из представленного истцом расчёта также видно, что предусмотренная договором неустойка за просрочки платежей в 2016 году составила 82 352 рубля 19 копеек, однако истцом в иске не заявлена.

Из расчёта, представленного истцом, видно, что без учёта неустойки за просрочку внесения платежа за четвёртый квартал 2017 года размер неустойки за просрочку внесения платежей за 1, 2, 3 кварталы 2017 года составляет 44 759 рублей 32 копейки.

Из приведённого расчёта также усматривается, что уплаченные ответчиком 8 июня 2017 года денежные средства в сумме 541 000 рублей не расходовались на погашение неустойки, а засчитаны истцом исключительно в счёт арендных платежей.

Иных доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей за 2016 и 2017 годы согласно договору аренды от 18 апреля 2016 года, в материалы дела не представлено, доводы истца в этой части ответчиком не опровергнуты.

Пунктом 9 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Пользуясь предоставленным законом правом, 9 января 2018 года ФИО1 и В. заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Из условий договора следует, что ФИО1 уступает В., а последний принимает на себя солидарно права и обязанности арендатора по условиям заключенного договора аренды земельного участка от 18.04.2016 №, в том числе обязательства по возникшей задолженности по арендным платежам, имеющимся на дату регистрации соглашения об уступке прав.

В пункте 2 Соглашения стороны указали, что оно вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Согласно акту приема-передачи от 08.06.2017 спорный земельный участок передан в пользование В.

Пунктом 3.1.7 договора аренды земельного участка от 18.04.2016 было предусмотрено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по данному договору другому лицу, а также земельный участков в безвозмездное пользование, не вправе отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и общества и по договорам простого товарищества.

В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. (пункт 18).

Договором аренды фактически предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на переуступку своих прав. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору.

Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что на замену арендатора ответчиком от истца согласие не было получено, но уведомление о том, что такое соглашение состоялось, было направлено в администрацию Корсаковского городского округа в этот же день, то есть 9 января 2018 года.

Однако, как следует из иска, с учётом уточнения исковых требований и расчёта задолженности, истец не просит взыскать с ответчика арендные платежи, обязанность уплаты которых наступила после регистрации Соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору земельного участка от 9 января 2018 года, то есть после даты регистрации этого Соглашения - 18.01.2018 года.

Договором аренды земельного участка от 18 апреля 2016 года определены права и обязанности сторон, которые не могут быть изменены при замене стороны в договоре.

Из договора от 18.04.2016 года следует, что арендодатель обязан передать арендатору земельный участок и вправе получать плату за аренду. Арендатор, со своей стороны, вправе пользоваться в установленных договором пределах земельным участком и обязан уплачивать арендные платежи, из чего следует, что по обязательствам уплаты арендной платы, вытекающим из данного договора, арендатор является должником, а арендодатель - кредитором.

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Между тем, пунктом 2 статьи 391 ГК РФ установлено правило, согласно которому перевод долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора.

Если такое согласие не было получено, перевод считается ничтожным.

Сторонами не оспаривается тот факт, что ФИО1 согласия администрации Корсаковского городского округа на перевод своего долга, образовавшегося в результате неисполнения им обязанностей по уплате арендных платежей в 2016 и 2017 годах, не получал.

Отсюда следует ничтожность пункта 1 Соглашения от 9 января 2018 года в части перевода задолженности ФИО1 на нового арендатора - В.

При таких обстоятельствах истцом правомерно заявлены требования о взыскании задолженности, образовавшейся до момента замены арендатора, с прежнего арендатора, то есть с ФИО1

На основании изложенного с ответчика подлежит взысканию арендная плата за третий и частично за второй кварталы 2017 года в сумме 221 493 рубля, а также неустойка за просрочку внесения арендных платежей в 2017 году в общей сумме 44 759 рублей 32 копейки.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина при подаче иска, от уплаты которой орган местного самоуправления освобожден, в сумме 5 862 рубля 52 копейки.

Руководствуясь статьями 194, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Корсаковского городского округа 266 252 рубля 32 копейки, в том числе арендную плату за 2 и 3 кварталы 2017 года в размере 221 493 рубля и неустойку в размере 44 759 рублей 32 копейки.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Муниципального образования «Корсаковский городской округ» государственную пошлину в размере 5 862 рубля 52 копейки.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Н. Меркулова.

Решение принято в окончательной форме 4 октября 2018 года.