Решение № 3А-12/2022 3А-12/2022(3А-688/2021;)~М-546/2021 3А-688/2021 М-546/2021 от 17 мая 2022 г. по делу № 3А-12/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000553-40

Дело № 3а-12\22

Принято в окончательной форме 17.05.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 мая 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Техресурс» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении с учетом уточнения ООО «Техресурс» просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019г. в размере их рыночной стоимости:

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.,

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.,

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.,

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания административного корпуса № со зданием промочистки стоков, здания объекта №, склада ядохимикатов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.,

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.,

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.,

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельных участков выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как собственника земельных участков.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат Бурсин В.В. (на основании ордера) административные исковые требования поддержал

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельных участков, представленном административном истцом, изложены замечания на отчет, которые, по мнению департамента, повлекли неправильное определение рыночной стоимости объектов оценки.

В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельных участках, их правообладателе и размере кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация городского поселения <адрес> письменных объяснений не представили.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

ООО «Техресурс» является собственником указанных выше земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельных участков определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. №н по состоянию на 01.01.2019г.:

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере №.,

с кадастровым номером № в размере № руб.

Уточняя административные исковые требования, административный истец представил отчет № от ДД.ММ.ГГГГг. об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019г. составляет:

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов оценки сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения административного ответчика сводятся к отсутствию оснований для использования в расчетах объекта-аналога № (<адрес>И), так как данный аналог предлагался к продаже как залоговое имущество в рамках продажи имущества должника в соответствии с требованиями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в объявлении указана залоговая стоимость, то есть стоимость при вынужденной продаже с ограниченным периодом реализации. Указывается на необоснованность применения в отношении данного аналога корректировки на «торг» в размере «-18%», поскольку в соответствии с законодательством о несостоятельности (банкротстве) торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества должника, победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Излагаются доводы о необходимости учета срочности продажи, вследствие чего необходима корректировка на «тип сделки».

Проанализировав возражения департамента, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков приведен подробный анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектами оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объектов оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В судебном заседании свидетель ФИО2 (оценщик) выводы, изложенные в отчете, поддержала, дала аргументированные ответы на возникшие вопросы, представила дополнительные пояснения относительно обоснованности использования в расчетах объекта-аналога № 3.

Согласно показаниям свидетеля ФИО2 и содержанию отчета оценщик учитывал содержание объявления о продаже объекта-аналога № 3, в котором указано о распродаже залогового имущества. В том числе была использована информация с сайта Единого Федерального реестра сведений о банкротстве. В соответствии с информацией с данного сайта торги не состоялись, цена по данному объекту на протяжении продолжительного времени снижалась.

Тем самым, применение корректировки на торг к первоначально предложенной цене, указанной в объявлении о проведении торгов, носит экономически обоснованный характер, основано на результатах проведенных исследований.

Оценщиком не установлены основания для применения корректировки «на тип сделки», поскольку в объявлении содержалась информация об ограничении по времени и в то же время срочности. Указанные выводы оценщика подробно изложены в отчете, доказательства, ставящие под сомнение эти выводы, не представлены. Ссылка департамента на результаты судебной экспертизы, проведенной по другому административному делу, не могут быть приняты во внимание, так как настоящее дело имеет иные обстоятельства и круг лиц, участвующих в деле, в связи с чем установленные по другому административному делу обстоятельства и факты, не имеют преюдициального значения для данного административного дела.

В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

В материалы дела административным истцом ранее были представлены отчеты определения рыночной стоимости объектов оценки, подготовленные частнопрактикующим оценщиком ФИО3 При подаче уточненного административного искового заявления административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости земельных участков, подготовленный ООО «Ярэксперт», на основании которого окончательно сформулированы административные исковые требования. Уточнение административных исковых требований и составление нового отчета обусловлено предъявлением департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области возражений относительно достоверности первых отчетов. Поэтому при разрешении административного спора отчеты частнопрактикующего оценщика ФИО3 не подлежат оценке при разрешении административных исковых требований.

При разрешении требований о возмещении судебных расходов, суд исходит из следующего.

Административным истцом в уточненном административном исковом заявлении к числу судебных расходов отнесены:

расходы по уплате госпошлины № руб.,

расходы по составлению ООО «Ярэксперт» отчета определения рыночной стоимости земельных участков в размере № руб.,

расходы по составлению частнопрактикующим оценщиком ФИО3 отчетов по определению рыночной стоимости земельных участков в размере № руб.,

расходы по оплате услуг представителя № руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают, в частности, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 106 КАС РФ).

Частью 1 статьи 111 этого же кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 КАС РФ.

Из анализа приведенных законоположений в их системном единстве следует, что выступающие в качестве ответчиков государственные органы в случае удовлетворения административного искового заявления не освобождены от возмещения судебных расходов.

Так как административный иск подлежит удовлетворению, понесенные судебные расходы подлежат возмещению.

В силу ч. 1 ст. 38 КАС РФ сторонами в административном деле являются административный истец и административный ответчик.

Согласно абзацу 2 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются в пользу административного истца с административного ответчика - органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, при наличии к тому оснований.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Конституционным судом Российской Федерации осуществлялась проверка конституционности положений применяемых при разрешении настоящего заявления норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Согласно резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 5 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Таким образом, правовое значение для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов в пользу административного истца имеет установление факта наличия ошибки в методике определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что привело к существенному завышению данной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков составляет:

с кадастровым номером № - 62%,

с кадастровым номером № - 68%,

с кадастровым номером № - 55%,

с кадастровым номером № - 55%,

с кадастровым номером № - 62%,

с кадастровым номером № - 62%,

с кадастровым номером № - 60%.

Тем самым, оспоренная административным истцом кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости и при ее применении к вышеуказанным объектам недвижимости.

Основанием для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости послужило необоснованное превышение утвержденной кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью.

Обязательное представление в суд в качестве приложения к административному исковому заявлению отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости предусматривается положениями ст. 246 КАС РФ.

Тем самым, расходы в указанной части понесены в связи с рассмотрением административного дела, являются необходимыми, а потому подлежат возмещению.

Административным истцом при подаче административного искового заявления были представлены отчеты определения рыночной стоимости земельных участков, подготовленные частнопрактикующим оценщиком ФИО3 В последующим в связи с поступившими замечаниями на данные отчеты, административный истец представил отчет, подготовленный ООО «Ярэксперт», на основании которого и были уточнены административные исковые требования. В связи с этим при разрешении административного спора суд исходил из отчета ООО «Ярэксперт».

При таких данных подлежат возмещению только расходы по оплате отчета ООО «Ярэксперт», поскольку другие отчеты не использованы при разрешении административного спора.

Расходы на составление отчета оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленного ООО «Ярэксперт», и оплата госпошлины подтверждены документально представленными в материалы дела договором на оказание услуг по оценке, платежными документами. Расходы по оценке рыночной стоимости земельных участков соответствуют характеру, объему и сложности проведенных исследований.

В уточненном административном исковом заявлении административный истец указал на возмещение судебных расходов по оплате госпошлины в размере 2 100 руб. В то время как в первоначальном административном исковом заявлении просил возместить судебные расходы по оплате госпошлины в размере 14 000 руб. Фактически административным истцом понесены расходы по оплате госпошлины в размере 14 000 руб., которые и подлежат возмещению.

Расходы на представителя в сумме 35 000 руб. также подтверждены платежными документами. Исполнение представителем своих обязательств подтверждается его участием в судебном заседании.

При определении размера расходов, понесенных по оплате услуг представителя, суд учитывает характер и сложность дела, объем работы, выполненный представителем при подготовке необходимых документов, время рассмотрения дела в суде.

При этом учитывается, что в связи с характером и объемом возражений, высказанных административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, при участии представителя административного истца допрашивался свидетель ФИО2 (оценщик). По делу проведено три судебных заседаний. Представитель принимал участие в судебных заседаниях.

С учетом данных обстоятельств, суд считает, что расходы на оплату услуг представителя, подлежат возмещению в размере № руб.

Подлежат возмещению судебные расходы в сумме № руб.: расходы по оценке рыночной стоимости земельных участков № руб., расходы по оплате госпошлины № руб., расходы на представителя № руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания административного корпуса № со зданием промочистки стоков, здания объекта №, склада ядохимикатов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГг.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанных выше земельных участков.

Взыскать с департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Техресурс» судебные расходы в сумме 159 500 руб.

В удовлетворении остальной части требований о возмещении судебных расходов ООО «Техресурс» отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов