Решение № 2-1600/2018 2-1600/2018~М-1961/2018 М-1961/2018 от 22 ноября 2018 г. по делу № 2-1600/2018

№ 2-1600/18


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 ноября 2018 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - Г.Л. Авджи

при секретаре – Н.М. Гайдидеевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании состоявшимся договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ здания гаража площадью 21,1 кв.м. по адресу <адрес>, ссылаясь на то, что в ином порядке не может зарегистрировать за собой право собственности в связи с непредставлением ответчиком всех необходимых документов и уклонением от государственной регистрации.

Свои исковые требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ купил у ФИО2 гараж площадью 21,1 кв.м. по адресу пгт. Новомихайловский, 2-й мкр, в районе <адрес>. Договор купли-продажи был совершен ими в письменной форме, согласно пункта 2 договора, гараж куплен им за 30 000 рублей, которые продавец получил от покупателя до подписания договора. Передача объекта недвижимости произведена без каких-либо передаточных актов. Передача им денежных средств ФИО2 подтверждена также распиской от 15.10.2018г. Однако на сегодняшний день сложилась ситуация, когда он, являясь фактическим владельцем гаража, не может оформить на него право собственности в установленном законом порядке, а также не может оформить в аренду земельный участок под гаражом. Препятствием к этому служит отсутствие правоустанавливающих документов на спорное недвижимое имущество, так как ФИО2 уклоняется от предоставления необходимых документов и регистрации перехода права собственности. То есть зарегистрировать договор купли продажи и соответственно, свое право собственности на приобретенный гараж во вне судебном порядке он не может. В то же время, сделка состоялась, существенные условия договора сторонами соблюдены, материальных претензий стороны друг к другу не имеют. Согласно технического заключения, здание гаража соответствует строительным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан. Поэтому вынужден обратиться в суд и просит признать договор купли-продажи от 15.10.2018г. между ним и ФИО2 состоявшимся; признать за ним право собственности на гараж по адресу <адрес>, и указать в решении суда, что оно является основанием для осуществления государственного кадастрового учета данного объекта недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО1 поддержал исковые требования по изложенным в иске основаниям. При этом также пояснил, что ответчик с 2002 года пользовалась данным гаражом, то есть до момента приобретения им в 2018 года с этого времени прошло более 15 лет.Поэтому он считает, что вправе просит признания за ним права собственности и на основании приобретательской давности.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не возражала относительно удовлетворения иска, пояснила, что действительно, недалеко от дома построила для себя гараж еще в 2002 году. Вначале не было времени на его оформление, затем не было средств, потом просто пользовалась им. Никто претензий к ней не предъявлял. А в 2018 году, решила его продать, заключила договор с истцом. Она никакие документы на него не оформляла.

Представитель заинтересованного лица – администрации Новомихайловского городского поселения в судебное заседание не явился, представили заявление, в котором полагаются на усмотрение суда и просят рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

Выслушав пояснения сторон, исследовав представленные письменные документы, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – гаража литер Г, площадью 21,1 кв.м. по адресу: РФ, <адрес>.

В соответствии с условиями договора /п.2/, стороны оценили данный объект недвижимости в 30 000 рублей. Согласно п.3 договора, денежный расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, что подтверждается также распиской ФИО2 от 15.10.2018г.

Основанием для обращения в суд с иском послужило то обстоятельство, что истец не может зарегистрировать за собой право собственности на приобретённый по договору объект недвижимости в связи с отсутствием у ответчика необходимых правоустанавливающих документов.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с пп.1 п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

На основании ст. 218 ч. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Федеральный закон от 13.07. 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 ГК РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.

Аналогичное правило содержится в пункте 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которой в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 ст. 551 ГК РФ являются именно факты владения истцом/покупателем/ надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору, имуществом и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

Как следует из представленных документов, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истец приобрел здание гаража по адресу <адрес>, заключен в письменной форме, подписан обеими сторонами, содержит все существенные условия. Договор никем не оспорен, не признан недействительным, следовательно, имеет юридическую силу.

Согласно представленного технического паспорта от 25.09.2018г., а также технического заключения от 28.09.2018г., гаражный бокс по адресу <адрес>, строительством окончен, состоит из 1 этажа, соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к аналогичным зданиям в части месторасположения относительно существующей застройки на прилегающих земельных участках, архитектурно-планировочного решения, конструктивного решения относительно антисейсмических мероприятий, санитарных и противопожарных требований. Соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к аналогичным зданиям, не имеет видимых повреждений и дефектов критического характера снижающих прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций, а значит не угрожает жизни и здоровью граждан.

В силу ч.2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом согласно ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено в судебном заседании, истец полностью исполнил все условия договора, произведя расчет, фактически принял объект недвижимости в виде здания гаража, который находится в его пользовании и используется им по назначению.

Однако, в связи с неисполнением продавцом своих обязанностей по оформлению правоустанавливающих документов на гараж, ФИО1 не может зарегистрировать свое право собственности на данный объект.

Таким образом, при установленных обстоятельствах, суд полагает возможным признать заключенный между сторонами договор от 15.10.2018г., как состоявшийся договор купли-продажи объекта недвижимости - гараж литер Г, расположенный по адресу: <адрес>.м., и признать за истцом право собственности на указанный объект.

При этом судом также учитывается, что согласно представленных технических документов, спорный гараж был построен ответчиком в 2002 году в районе <адрес>. Данный объект по своим техническим характеристикам является гаражом, то есть объектом вспомогательного значения, получение на строительство которого разрешение не требуется. Более 15 лет ответчик пользовалась им как своим собственным, иные лица права на него не предъявляли. Таким образом, она вправе была признать за собой право собственности на основании приобретательской давности в силу ст. 234 ГК РФ. В силу п. 3 ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Таким образом, ФИО1 вправе также требования признания за собой права собственности и по основаниям, предусмотренным ст. 234 ГК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать состоявшимся заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи объекта недвижимости - гаража литер Г, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на здание гаража, расположенного по адресу: <адрес>

Данное решение является основанием для подготовки технического плана и внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в отношении объекта недвижимости со следующими характеристиками: <данные изъяты>

Решение суда по вступлению в законную силу направить в Межмуниципальный отдел по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский райсуд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий

Судья: