Апелляционное определение № 33-13414/2026 от 12 апреля 2026 г.

Судья: фио дело <данные изъяты>

УИД 50RS0<данные изъяты>-55


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

<данные изъяты> 13 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего фио,

судей Коноваловой С.В., Мирошкина В.В.,

при ведении протокола помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску администрации Дмитровского городского округа <данные изъяты> к фио о сносе самовольной постройки,

по апелляционным жалобам фио и ФУ фио на решение Дмитровского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи фио,

объяснения явившихся лиц,

у с т а н о в и л а:

администрация Дмитровского городского округа <данные изъяты> обратилась в суд с иском к фио о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства – нежилого здания (кафе-бара) с кадастровым номером 50:04:0000000:77413, расположенного по адресу: <данные изъяты>, пл. Генерала Кузнецова, <данные изъяты>, и о его сносе. В обоснование указано, что на земельном участке с кадастровым номером 50:04:0020602:3, принадлежащем ответчику, возведено здание, при этом разрешение на строительство (реконструкцию) отсутствует, здание частично выходит за пределы участка, а его строительство осуществлено с нарушением градостроительных и природоохранных норм.

В суде первой инстанции представитель истца не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, иск поддержал. Ответчик фио не явилась, представила письменные возражения. Третьи лица (фио, финансовый фио В.А., ООО «Султан», Главное управление государственного строительного надзора <данные изъяты>, Управление Росреестра) в судебное заседание не явились, извещены.

Решением Дмитровского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен: нежилое здание (кафе-бар) признано самовольной постройкой; на фио возложена обязанность в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу осуществить его снос; Администрации предоставлено право произвести снос за счет ответчика в случае неисполнения решения.

Не согласившись с решением, ответчик фио и финансовый фио В.А. (действующий от имени третьего лица фио) подали апелляционные жалобы, в которых просят решение отменить и принять новое решение об отказе в иске. В обоснование указывают на пропуск истцом срока исковой давности; на то, что строительство и реконструкция произведены при наличии разрешений (разрешение на строительство от 2007 года); на отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан; на несоразмерность сноса как меры ответственности; на нарушение судом пределов исковых требований (выход за рамки оснований иска); на недоказанность нахождения здания в водоохранной зоне на момент реконструкции; на нарушение прав кредиторов в деле о банкротстве фио

В соответствии с частью первой статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что фио является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 600 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для предпринимательской деятельности (строительство кафе-бара), расположенного по адресу: <данные изъяты>, пл. Генерала Кузнецова, стр. 4.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание (кафе-бар) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 780,9 кв.м, количество этажей – 3.

Право собственности фио на здание зарегистрировано <данные изъяты> на основании постановления Десятого арбитражного апелляционного суда.

Первоначально <данные изъяты> отделом архитектуры и градостроительства администрации Дмитровского муниципального района было выдано разрешение на строительство <данные изъяты> на объект: кафе-бар, одноэтажное с мансардным этажом, общей площадью 363,8 кв.м, площадь застройки 350 кв.м. <данные изъяты> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <данные изъяты> с фактическими показателями: общая площадь 495,8 кв.м, площадь застройки 315 кв.м, этажность – одноэтажное с мансардным этажом.

В последующем (в период до 2011 года) произведена реконструкция здания, в результате которой его общая площадь увеличилась до 780,9 кв.м, а этажность – до трех этажей.

Разрешение на реконструкцию органом местного самоуправления не выдавалось.

В кадастровом паспорте от <данные изъяты> имеется запись об изменении площади и литеровки «в связи с реконструкцией, разрешение имеется», однако само разрешение в материалах реестрового дела отсутствует, и в судебном заседании не представлено.

Проектная документация на реконструкцию не разрабатывалась.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ГБУ «БТИ <данные изъяты>» (№ Г-01-1017/09-25 от <данные изъяты>), здание частично расположено за пределами земельного участка с кадастровым номером 50:04:0020602:3, а именно на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, который был предоставлен фио в аренду на срок до <данные изъяты> с видом разрешенного использования «для благоустройства».

В настоящее время договор аренды прекращен.

Здание расположено в прибрежной защитной полосе и водоохранной зоне реки Яхрома, а также в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <данные изъяты>, в зоне инженерных коммуникаций.

Необходимые согласования на размещение объекта в указанных зонах отсутствуют.

Техническое состояние здания оценено как ограниченно работоспособное, однако его сохранение не создает угрозы жизни и здоровью граждан при условии проведения мероприятий по усилению конструкций и монтажа системы пожарной сигнализации.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статей 65, 66 Водного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ <данные изъяты>, Пленума ВАС РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> (в действующей редакции), и в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», оценив представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой по следующим основаниям: реконструкция произведена без получения разрешения на строительство (реконструкцию), что является самостоятельным признаком самовольной постройки; здание частично расположено на земельном участке, не принадлежащем ответчику на праве собственности или ином законном титуле; размещение объекта в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе без соответствующего согласования является нарушением природоохранного законодательства. Поскольку выявленные нарушения (частичное расположение на чужом земельном участке, отсутствие разрешения на реконструкцию) являются неустранимыми, суд правомерно удовлетворил иск о сносе.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными, основанными на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и соответствующими установленным по делу обстоятельствам.

Доводы апелляционных жалоб о пропуске истцом срока исковой давности подлежат отклонению.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Для требований о сносе самовольной постройки, возведенной (реконструированной) с нарушением закона, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, обладающее правом на обращение в суд, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При этом для органов местного самоуправления, наделенных контрольными функциями в сфере градостроительства, срок исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на объект, а с момента, когда орган реально получил информацию о незаконном строительстве (реконструкции).

Из материалов дела следует, что истец узнал о существовании реконструированного здания и об отсутствии разрешения на реконструкцию только в 2024 году из уведомления Главного управления государственного строительного надзора <данные изъяты> (<данные изъяты>).

Иск предъявлен в суд в 2024 году, в связи с чем срок исковой давности не пропущен.

Ссылки заявителей на то, что истец должен был узнать о реконструкции из кадастрового паспорта 2011 года или из регистрационных записей, несостоятельны, поскольку сам по себе факт внесения сведений в ЕГРН не свидетельствует о том, что органу местного самоуправления стало известно о нарушении градостроительного законодательства.

Контрольные функции органа не означают его обязанность отслеживать все изменения характеристик объектов недвижимости, тем более что сведения в ЕГРН вносились без указания на незаконность реконструкции.

Правовая позиция, изложенная в пункте 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <данные изъяты>), также подтверждает, что срок исковой давности по искам о сносе самовольной постройки исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении права, а не с момента регистрации права на объект.

Довод о том, что суд вышел за пределы исковых требований, поскольку истец ссылался только на отсутствие разрешения на строительство, а суд дополнительно установил иные нарушения (частичное расположение на чужом участке, нарушение водоохранного режима), не может быть принят во внимание.

При рассмотрении дела о сносе самовольной постройки суд обязан установить все признаки самовольной постройки, предусмотренные статьей 222 ГК РФ, независимо от того, перечислил ли истец их в иске.

Это не является выходом за пределы исковых требований, а является выполнением судом обязанности по правильному применению закона. Более того, истец в иске ссылался на акт осмотра Госстройнадзора, из которого следовало, что здание построено без разрешения; суд же при рассмотрении дела установил и другие обстоятельства, свидетельствующие о незаконности постройки, что не противоречит части 1 статьи 196 ГПК РФ.

Довод о том, что у здания имелось разрешение на строительство (2007 год) и поэтому реконструкция не требует нового разрешения, основан на ошибочном толковании закона.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на конкретный объект с определенными параметрами (площадь, этажность, объем).

Любое изменение этих параметров (увеличение площади, этажности) является реконструкцией и требует получения нового разрешения на строительство.

Поскольку разрешение на реконструкцию в материалах дела отсутствует, суд обоснованно признал реконструированное здание самовольной постройкой.

Кадастровый паспорт с отметкой «разрешение имеется» не может заменить собой разрешение на строительство, тем более что само разрешение в реестровом деле отсутствует и в суд не представлено.

Утверждение о том, что здание не создает угрозы жизни и здоровью граждан и соответствует строительным нормам, не является основанием для отказа в иске, поскольку для признания постройки самовольной достаточно хотя бы одного из признаков, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В данном случае имеются множественные признаки: отсутствие разрешения на реконструкцию, частичное расположение на земельном участке, не принадлежащем ответчику (и аренда которого прекращена), а также размещение в водоохранной зоне без согласования.

Даже если угроза жизни и здоровью отсутствует, снос является обязательным при неустранимых нарушениях.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> разъяснено, что возведение постройки на земельном участке, не принадлежащем застройщику, является существенным нарушением и влечет снос.

Довод о том, что частичное нахождение здания на участке с кадастровым номером 50:04:0020602:33 не является основанием для сноса, так как этот участок ранее был в аренде у ответчика, несостоятелен.

В настоящее время договор аренды прекращен, участок находится в государственной собственности, и ответчик не имеет никаких прав на него. Часть здания, расположенная на чужом земельном участке, не может быть сохранена, а перенос или выдел доли в натуре невозможны, что обязывает суд к сносу всего здания.

Ссылка на необходимость применения к спорным правоотношениям норм, действовавших на момент реконструкции (2011 год), и на то, что тогда водоохранная зона не была установлена, не подтверждена доказательствами.

Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы устанавливались в соответствии с Водным кодексом РФ (в редакции, действовавшей в 2011 году) и иными нормативными актами.

Экспертное заключение подтвердило нахождение здания в водоохранной зоне.

Ответчиком не представлено доказательств того, что на момент реконструкции здание не находилось в указанных зонах либо что строительство было согласовано в установленном порядке.

Более того, даже если границы зон были изменены позднее, это не отменяет требования о необходимости получения согласования на строительство в таких зонах.

Экспертное заключение, на котором основаны выводы суда, соответствует требованиям относимости и допустимости, проведено на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Довод финансового фио о нарушении прав кредиторов фио в случае сноса здания не является основанием для отказа в иске, поскольку снос самовольной постройки направлен на защиту публичных интересов (соблюдение градостроительного и природоохранного законодательства, прав неопределенного круга лиц).

Имущественные интересы кредиторов, включенных в реестр, не могут превалировать над необходимостью устранения нарушений закона, которые носят длящийся характер и создают угрозу для окружающей среды и безопасности.

Кроме того, ответчик фио является самостоятельным собственником здания, и ее обязанность по сносу не прекращается в связи с наличием у ее супруга задолженности перед кредиторами.

Иные доводы апелляционных жалоб основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств.

Решение законно и обосновано.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Дмитровского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционные жалобы фио и ФУ фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>