Решение № 2-5545/2020 2-713/2021 2-713/2021(2-5545/2020;)~М-4819/2020 М-4819/2020 от 14 июля 2021 г. по делу № 2-5545/2020

дело № 2-713/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2021 года город Уфа

Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.Ф.,

при секретаре Бабаевой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Акционерному обществу «РегионСтройКомплекс» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании договора инвестирования недействительным,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым завлением к ФИО2, Акционерному обществу «РегионСтройКомплекс» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании договора-№ об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указав, что истец является собственником <адрес> доме по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>. Вместе с данной квартирой истец приобрел право собственности на общее имущество многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стало известно, что нежилое помещение, общей площадью 68,2 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, продано ФИО2 по договору инвестирования - № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с застройщиком дома - ЗАО «РегионСтройКомплекс». Исходя из положений ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», предметом инвестиционного договора является капитальное вложение во вновь создаваемое или модернизируемое имущество. Многоквартирный дом по адресу: <адрес> (строительный адрес: Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными административными помещениями, магазином и подземной автостоянкой в квартале <адрес>) веден в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № После этой даты застройщик мог реализовывать помещения только по договорам купли-продажи.

На договоре инвестирования стоит печать ЗАО «РегионСтройКомплекс». Однако, в соответствии с Актом от ДД.ММ.ГГГГ, составленным при участии генерального директора ФИО4, гл.бухгалтера ФИО5, юриста ФИО6, директора по строительству ФИО7 печать с данным оттиском была уничтожена. После этого в Обществе использовалась печать с другим оттиском. Соответственно, на договоре, заключенном в ДД.ММ.ГГГГ, печать, уничтоженная в ДД.ММ.ГГГГ не могла быть использована. Регистрация права собственности на нежилое помещение общей площадью 68,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, оф. 1, проведена с третьей попытки. Государственным регистрационным органом несколько раз выносился отказ в совершении регистрационных действий на помещение подвала, т.к. Отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации г. Уфы в ответ на запросы регистрационного органа указывал, что данные помещения не входят в состав недвижимого имущества, введенного в эксплуатацию. То есть фактически они являются частью подвала, который в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

ДД.ММ.ГГГГ директор управляющей организации многоквартирным домом (ООО «РегионПрестиж») обратилась в ОЭБ и ПК У МВД России по г. Уфе с заявлением по факту незаконного получения права собственности на нежилые общедомовые помещения путем предоставления в регистрирующий орган поддельного договора инвестирования -№ ДД.ММ.ГГГГ предоставленный договор инвестирования от имени застройщика ЗАО «РегионСтройКомплекс» якобы подписан ФИО7, являвшимся на тот момент генеральным директором ЗАО «РегионСтройКомплекс». При проведении проверки по указанному заявлению правоохранительными органами был опрошен ФИО7 В своих показаниях он опроверг факт подписания им данного договора и сообщил, что подпись на Договоре не его. А также указал, что спорные помещения подвала являются общедомовым имуществом и не могли быть реализованы ни в ДД.ММ.ГГГГ ни позднее. В настоящее время материалы дела СУ Управления МВД России по <адрес> направлены на дополнительную проверку. То, что у помещений подвала с ДД.ММ.ГГГГ имеется правообладатель, собственники помещений в многоквартирном <адрес> истец не знал. Имеющийся договор -№ об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ нарушает его право, т.к. реализовано общее имущество, которое он приобрел одновременно с приобретением квартиры.

На основании вышеизложенного, просит суд признать договор - № об инвестировании, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «РегионСтройКомплекс», недействительным. Применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца ФИО8 исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО9 возражала против удовлетворения иска.

Представитель АО «РегионСтройКомплекс» ФИО10 просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица ООО «РегионПрестиж» ФИО11 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела без его участия.

Третьи лица - Государственный комитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ, мнения явившихся сторон, полагает возможным рассмотрение указанного дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Заключение договора инвестирования в строительство объекта недвижимости, по своей сути является сделкой купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьями 289 и 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, в которое входят общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно статье 36 ЖК РФ:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По делу установлено, что ФИО1 является собственником <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «РегионСтройКомплекс» заключен договор – № инвестирования в отношении нежилых помещений №п№ общей площадью 68,2 кв.м., расположенных в подвале многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными административными помещениями, магазином, и поземной автостоянкой в квартале <адрес>. Указанные помещения переданы ФИО2 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 68,2 кв.м., этаж – подвал №, расположенное по адресу: <адрес>.

ООО «РегионПрестиж» в представленном отзыве сообщило, что ООО общество является управляющей организацией многоквартирным домом по адресу: <адрес> (строительный адрес: Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными административными помещениями, магазином и подземной автостоянкой в квартале <адрес>) с момента его ввода в эксплуатацию, осуществляет техническое обслуживание общего имущества указанного многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг собственникам.

Нежилое помещение, в отношении которого был заключен оспариваемый договор инвестирования, располагается в подвале указанного выше многоквартирного дома. В помещениях, в отношении которых был заключен договор инвестирования, располагаются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие жилые и нежилые помещения в данном доме. А именно: отсекающие вентили общедомовых стояков центрального отопления (ЦО) для жилой и нежилой (офисной) частей; ручные спускники воздуха системы отопления, обеспечивающие циркуляцию теплоносителя системе отопления; инженерные сети рабочего и аварийного освещения подвала. Для обслуживания оборудования и предоставления коммунальных услуг с требуемыми параметрами качества, управляющей организации необходим постоянный, беспрепятственный доступ в помещения. ООО «РегионПрестиж» спорные помещения были переданы в пользование на безвозмездной основе в 2008 г. в связи с выбором общества в качестве управляющей организации.

При рассмотрении дела по заявленному представителем ФИО1 ходатайству, судом определением от ДД.ММ.ГГГГ назначена строительная экспертиза.

Заключением судебной экспертизы, выполненной АНО «Региональное бюро экспертиз», установлено, что:

- В нежилых помещениях находятся инженерные сети отопления, водоотведения, обслуживающие жилые и нежилые помещения в данном доме. Кроме того, в нежилых помещениях находятся кабельные линии напряжением 0,4 кВ, питающие ВРУ №, расположенное в электрощитовой № секции «Д» подъезда №.

- В нежилых помещениях находится инженерное оборудование внутридомовой системы отопления (трубопровод и запорная арматура) и водоотведения (трубопроводы), обслуживающее жилые и нежилые помещения в МКД. Кроме того, через нежилые помещения проложен силовой кабель, питающий ВРУ № от ТП №, то есть, питающий внутридомовую систему электроснабжения.

- Помещения можно определить как технические, обслуживающие более одного помещения в здании.

- В спорные помещения необходим постоянный открытый доступ управляющей организации для целей эксплуатации и контроля.

Опрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, по ходатайству, заявленному представителем ответчика ФИО2, ФИО12 сообщил, что в период с ДД.ММ.ГГГГ являлся директором ООО «РегионПрестиж», а также подтвердил, что изменения и ремонтные работы в помещении не производились.

Судом были запрошены материалы проверки, проводимой СУ МВД КУСП№. Опрошенный в ходе проверки ФИО7, сообщил, что в период с 2005 ДД.ММ.ГГГГ являлся генеральным директором ЗАО «РегионСтройКомплекс»; спорные нежилые помещения имели статус общедомового назначения, т.к. в них размещены инженерные коммуникации; согласно проектной документации и разрешению на ввод в эксплуатацию помещения не входили в состав площади нежилых помещений, не могли быть реализованы третьим лицам. Также сообщил, что договор - № об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ не подписывал, подпись, поставленная о его имени, ему не принадлежит.

В силу стати 36 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

С учетом изложенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома и принадлежит на праве собственности владельцам помещений многоквартирного дома соразмерно их долям с момента ввода дома в эксплуатацию.

Следовательно, право собственности на подвальное помещение не могло возникнуть у ответчика ФИО2 в силу прямого указания закона, а именно: статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

В связи с этим, передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав ФИО1, как собственника квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и поэтому не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома.

Суду не представлены материалы, подтверждающие создание в доме отдельного объекта недвижимости в виде подвала с офисными помещениями, а также сведения о введении подвального помещения в эксплуатацию как офисного либо иного, имеющее самостоятельное назначение.

Судом также отклоняется довод ответной стороны о пропуске истцом срока исковой давности, т.к. по смыслу статьи 208 ГК РФ на данные правоотношения срок исковой давности не распространяется. Кроме того, истцу о нарушении своего права стало известно в декабре 2020 года, доказательств обратного не представлено.

При таких обстоятельствах, оценивая доказательства в их совокупности, допустимости, достоверности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор инвестирования является недействительным и не порождающим правовых последствий.

Истцом также заявлено требование о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности на нежилые помещения общей площадью 68,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В связи с указанным, решение суда является основанием для прекращения записи о государственной регистрации права собственности

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, Акционерному обществу «РегионСтройКомплекс» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании договора инвестирования недействительным удовлетворить.

Признать договор -№ об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ЗАО «РегионСтройКомплекс», недействительным.

Применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности на нежилые помещения, общей площадью 68,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> кадастровый №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации прав на указанные нежилые помещения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Уфа Республики Башкортостан.

Судья Р.Ф.Фахрутдинова