Апелляционное определение № 33-2192/2026 33-25632/2025 от 14 января 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-2192/2026 (33-25632/2025)

УИД 78RS0014-01-2024-005726-48

Судья: Виноградова О.Е.


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

судей

Шиловской Н.Ю.

ФИО1

ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 15 января 2026 года гражданское дело № 2-413/2025 по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июня 2025 года по иску ФИО5 к ФИО4, ТСЖ «Варшавское-1» об обязании демонтировать конструкции с земельного участка

заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., выслушав объяснения представителя ФИО4 – ФИО6, представителя ФИО5 – ФИО7, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО5 обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам, и, уточнив заявленные исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) (л.д. 74-77), просил обязать ответчика ФИО4:

демонтировать пристройку, возведенную на земельном участке с кадастровым номером <...>, примыкающую к наружной стене многоквартирного дома со стороны помещения №...;

демонтировать лестницу и дверной проем с фасада многоквартирного дома со стороны помещения №... и восстановить целостность фасада;

демонтировать вентиляционные трубы с фасада многоквартирного дома со стороны помещения №...;

демонтировать с крыши многоквартирного дома два наружных блока системы кондиционирования и две вентиляционные трубы, привести кровлю и подкровельное пространство в первоначальное состояние;

обязать ответчика - ФИО4 привести общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в первоначальное состояние в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда;

взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта, начиная с 11 дня вступления решения в законную силу; взыскать судебные издержки.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что истец ФИО5 является собственником квартиры №..., расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Согласно акту осмотра от 14 апреля 2024 года, составленному комиссией в составе: ФИО5, Ф.И.О., Ф.И.О., на фасаде многоквартирного дома и земельном участке, собственником помещения №..., расположенного в многоквартирном доме, были незаконно:

- удален оконный проем, часть фасадной стены с обустройством входа и лестницы;

- удалена часть фасадной стены, произведено строительство новой фасадной стены с захватом земельного участка и обустройством нового помещения;

- размещены вентиляционные трубы и два наружных блока кондиционеров.

Собственником указанного нежилого помещения №... является ФИО4, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость и выпиской из реестра собственников помещений в многоквартирном доме.

Истец считает, что возведение указанной пристройки, лестницы и вентиляционных труб и внешнего блока системы кондиционирования в силу положений статьи 36 ЖК РФ, могла быть осуществлена лишь при условии передачи ФИО4 части земельного участка под данной пристройкой, лестницей, а также части фасада на праве аренды, предусматривающем передачу соответствующей части земельного участка и фасада ФИО4 во временное владение и пользование.

Демонтаж части фасадной стены для строительства пристройки и формирования нового помещения, а также для обустройства дверного проема повлек за собой изменение размера общего имущества, а именно площади ограждающих конструкций многоквартирного дома (уменьшение площади фасадов), а значит, данные действия могли быть произведены только путем реконструкции многоквартирного дома с согласия всех собственников помещений в нем, которое не было проведено, на основании чего, истец считает, что его права нарушены.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика было привлечено - ТСЖ "Варшавское-1".

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июня 2025 года постановлено:

«Заявленные исковые требования ФИО5 – удовлетворить частично.

Обязать ФИО4 демонтировать пристройку, возведенную на земельном участке с кадастровым номером <...>, примыкающую к наружной стене многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> со стороны помещения №... и привести общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в первоначальное состояние в течение 20 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Обязать ФИО4 демонтировать лестницу и дверной проем с фасада многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> со стороны помещения №... и восстановить целостность фасада, привести общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в первоначальное состояние в течение 20 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Обязать ФИО4 демонтировать вентиляционные трубы с фасада многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> со стороны помещения №... и привести фасад первоначальное состояние в течение 20 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Обязать ФИО4 демонтировать с крыши многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> 2 (два) наружных блока системы кондиционирования и 2 (две) вентиляционные трубы, привести кровлю и подкровельное пространство в первоначальное состояние в течение 20 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 расходы на оплату государственной пошлины в размере 1 500 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 в случае неисполнения настоящего судебного акта судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта, начиная с 21 рабочего дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований ФИО5 – отказать».

С решением суда ответчик ФИО4 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как необоснованное.

Истец ФИО5, ответчик ФИО4, представитель ТСЖ «Варшавское-1», представитель ООО «Тун-Шэн» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно положений ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в указанный в части третьей настоящей статьи срок, если суд располагает доказательствами того, что указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте первого судебного заседания. Такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, указанные в абзаце первом настоящей части, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела, если суд располагает сведениями о том, что данные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда меры по получению информации не могли быть приняты ими в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Часть 1 статьи 167 ГПК РФ обязывает лиц, участвующих в деле, до судебного заседания известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Статья 169 ГПК РФ предусматривает отложение дела, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм ГПК РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства решается с учетом требований статей 167 и 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения дела, по существу.

В силу п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Неявка в судебное заседание истца не препятствует рассмотрению дела и в соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них. В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме вне зависимости от доводов жалобы, представления.

Под интересами законности с учетом положений статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охраны правопорядка. Судам апелляционной инстанции необходимо учитывать, что интересам законности не отвечает, в частности, применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права с нарушением правил действия законов во времени, пространстве и по кругу лиц.

Суд апелляционной инстанции не имеет оснований по данному делу, в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению, выйти за пределы доводов апелляционной жалобы, поскольку оснований и необходимости для проверки судебного решения в полном объеме не имеется, учитывая, что имеет место гражданский спор и учитывая необходимость соблюдения балансов интересов сторон, в том числе стороны, добросовестно пользующейся своими правами и обязанностями и отсутствие в деле стороны, предоставляющей услуги социальной защиты, представляющей интересы публичных интересов и т.д.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии со статьей 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2.3. ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО5 является сособственником квартиры №..., расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Собственником нежилого помещения №... по указанному адресу является ответчик ФИО4.

Из акта осмотра от 14 апреля 2024 года, составленного комиссией в составе: ФИО5, Ф.И.О., Ф.И.О., следует, что на фасаде многоквартирного дома и земельном участке, собственником помещения №..., расположенного в многоквартирном доме:

- удален оконный проем, часть фасадной стены с обустройством входа и лестницы;

- удалена часть фасадной стены, произведено строительство новой фасадной стены с захватом земельного участка и обустройством нового помещения;

- размещены вентиляционные трубы и два наружных блока кондиционеров.

В соответствии с пунктом 1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170, собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Переоборудование (переустройство, перепланировки) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Согласно п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170, крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установка кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения, недопустимы.

Как указано в пункте 2.4 приложения № 2 к Правилам благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961 (далее по тексту – Постановление № 961), инженерное и техническое оборудование фасадов зданий, сооружений (включая наружные блоки систем кондиционирования и вентиляции, вентиляционные трубопроводы, вентиляционные решетки, декоративные решетки, роллеты, жалюзи, антенны (не являющиеся сооружением), видеокамеры наружного наблюдения, водосточные трубы, маркизы, защитные решетки) являются элементами благоустройства.

Частью 2 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Как предусмотрено п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, в соответствии часть 4 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с положениями ч. ч. 1, 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ фасад здания как ограждающие несущие конструкции дома является общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Из совокупности приведенных норм усматривается, что для осуществления пользования частью общего имущества единолично одним из собственников, необходимо получить согласие всех собственников, поскольку каждый из участников общей долевой собственности имеет равное право пользования данным имуществом.

Согласно положениям статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Данная правовая позиция изложена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему гражданскому делу входит установление факта наличия или отсутствия согласования с управляющей компанией, получения решения всех (100%) собственников жилого дома о согласии на установку дополнительного элемента оборудования на фасаде ответчиком.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ТСЖ "Варшавское-1" сдает в аренду ответчику – ФИО4 нежилые помещения пожарного колодца, капитальную пристройку, гардеробную, граничащие с помещением №..., принадлежащим ответчику, что подтверждается договором аренды нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (л.д. 216-217), дополнительным соглашением №1 к договору аренды нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (л.д. 215).

Установлен размер оплаты арендных платежей в размере 22 800 руб. ежемесячно (л.д. 218-233).

В соответствии с выпиской из ЕГРН по спорному адресу установлено обременение в пользу ООО «Тун-Шэн», что подтверждается договором аренды нежилого помещения от 24.04.2023 №....

Стороной ответчика не оспаривались указанные в акте от 14 апреля 2024 года изменения на фасаде дома.

Доводы стороны ответчика о том, что он использует имущество многоквартирного дома на основании решения (протокола) сособственников №... от 24.02.2015, на основании договора аренды нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, на основании дополнительного соглашения №1 к договору аренды нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а также о том, что КГА разрешено размещение элементов благоустройства (размещение входа на месте оконного проема на дворовом фасаде здания), о чем представлено соответствующее заключение о согласовании проекта благоустройства элементов благоустройства, суд первой инстанции обоснованно отклонил, указав, что относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств того, что произведение изменении фасада, крыши согласовано со всеми остальными собственниками многоквартирного дома, не представлено, в протоколе общего собрания собственников жилого помещения также отсутствуют сведения наличии согласования о переустройстве имущества многоквартирного дома.

Судебная коллегия согласна с указанным выводом суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, оконный проем в несущей стене переделан в двери, в виде выреза (демонтажа) подоконной части, уменьшили наружные стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества долевых собственников, к указанной двери пристроена лестница.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как установлено судом, возводимая ответчиком пристройка к принадлежащему ему нежилому помещению занимает часть земельного участка под многоквартирным домом.

Таким образом, осуществляемая ответчиком реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно фасада и земельного участка, на котором расположен этот дом.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (пункт 1);

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 2);

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации приведенные положения закона распространяются и на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома или уменьшения общего имущества. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Ответчиком в результате проведенных работ в принадлежащем ему нежилом помещении был реконструирован фасад многоквартирного жилого дома, в частности увеличена высота оконных проемов за счет разрушения части внешней стены, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть в результате таких работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, находящегося в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.

Кроме того, ответчиком оборудован независимый выход из помещения непосредственно на придомовую территорию путем обустройства входной группы и устройства лестничного марша (крыльца), который располагается за пределами здания на прилегающем земельном участке, что привело к его уменьшению.

Однако согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение указанных выше работ ответчиком получено не было.

Аналогичная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2024 N 5-КГ24-47-К2 (УИД 77RS0029-01-2020-001798-37)

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика - ФИО4 заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, на вопросы которой ответчик просил установить создают ли угрозу жизни и здоровью произведенные перепланировки.

Суд первой инстанции отказал в назначении по делу судебной экспертизы, указав, что в настоящем случае нецелесообразно назначение по делу экспертизы об установлении фактов, создают ли угрозу жизни и здоровью произведенные перепланировки, поскольку истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что произведенные изменения не были согласованы со всеми собственниками (100%) помещений в жилом доме. Доказательств иного ответчиком не представлено, а потому проведение по делу данной экспертизы не повлияет на разрешение спора по существу.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы в указанной части, поскольку даже положительное заключение экспертов не могут нивелировать требования ЖК РФ.

С учетом того, что в добровольном порядке требования о необходимости осуществить демонтаж самовольно установленных: пристроек, возведенных на земельном участке; лестницы и дверного проема; вентиляционных труб; блоков кондиционирования не были, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца об обязании ответчика – ФИО4 демонтировать: пристройку, возведенную на земельном участке с кадастровым номером №..., примыкающую к наружной стене многоквартирного дома со стороны помещения №...; демонтировать лестницу и дверной проем с фасада многоквартирного дома со стороны помещения №... и восстановить целостность фасада; демонтировать вентиляционные трубы с фасада многоквартирного дома со стороны помещения №...; демонтировать с крыши многоквартирного дома два наружных блока системы кондиционирования и две вентиляционные трубы, привести кровлю и подкровельное пространство в первоначальное состояние подлежат удовлетворению.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований истца о солидарном обязании ответчиков совершить данные действия, учитывая, что в ходе судебного разбирательства установлено, что указанные изменения были произведены непосредственно собственником жилого помещения – ФИО4 для целей сдачи нежилого помещения в аренду третьему лицу, что также подтверждается договорами аренды, а потому ФИО4 должен самостоятельно демонтировать установленные пристройки, лестницу и дверной проем, вентиляционные трубы, наружные блоки системы кондиционирования, вентиляционные трубы с крыши здания, привести кровлю и привести общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в первоначальное состояние.

Решение суда в указанной части не оспаривается, а потому не является предметом оценки суда апелляционной инстанции.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ в случае, если действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Учитывая изложенное, суд полагает необходимым с учетом предмета спора увеличить срок, в который истец просит обязать ответчика демонтировать переустройства, установив его в 20 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение суда в указанной части не оспаривается, а потому не является предметом оценки суда апелляционной инстанции.

Согласно ч. 3 ст. 206 ГПК РФ, суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта.

Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25).

Верховный Суд РФ разъяснил в Постановлении Пленума № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка) (п. 28).

Исходя из приведенных выше норм материального права, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем на стадии исполнения решения суда (часть 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом положений ст. 308.3 ГК РФ и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24 марта 2016 года, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца права на взыскание с ответчика судебной неустойки на случай неисполнения вступившего в законную силу решения суда по настоящему делу.

Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, данная норма права является бланкетной, и содержит отсылку на общие положения о неустойке (ст. 330 ГК РФ).

Из п. 1 ст. 330 ГК РФ следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к требованиям о взыскании судебной неустойки также могут быть применены положения ст. 333 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно ч. 1 ст. 3 ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд РФ осуществляет свои полномочия, в том числе по разрешению дел о соответствии Конституции РФ федеральных законов и нормативно-правовых актов, и толкованию Конституции РФ, в целях защиты основ конституционного строя, основных прав и свобод человека и гражданина, обеспечения верховенства и прямого действия Конституции Российской Федерации на всей территории Российской Федерации.

При этом из Определения Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 № 80-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан на нарушение их конституционных прав статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК Российской Федерации вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Более того, в своем Определении от 22.01.2004 №13-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина на нарушение конституционных прав частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Конституционный суд РФ выразил мнение, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно абз. 2 п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

С учетом изложенных выше норм закона и правовых позиций Верховного и Конституционного Судов Российской Федерации, а также компенсационного характера неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с каждого ответчика отдельно неустойки с применением положений ст. 333 ГК РФ в размере 1 000 рублей в день, учитывая, что размер взыскания неустойки, предложенный истцом как взыскателем является чрезмерным.

Решение суда в указанной части не оспаривается, а потому не является предметом оценки суда апелляционной инстанции.

Положение ст. 308.3 ГК РФ с учетом ее толкования, данного в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 (ред. от 07 февраля 2017 года) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", предполагает взыскание неустойки для побуждения должника в будущем исполнить обязательство в натуре.

Вместе с тем, учитывая положение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований, суд считает, что в настоящем случае судебную неустойку следует взыскивать не со дня, следующего за днем вступления в законную силу настоящего решения суда о присуждении судебной неустойки, и до момента исполнения настоящего решения суда, а, начиная с 21 рабочего дня, с даты вступления решения суда в законную силу.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что требования истца об обязании демонтировать переустройства, а также об обязании привести общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в первоначальное состояние подлежит удовлетворению, с ответчика – ФИО4 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 500 руб.

Решение суда в указанной части не оспаривается, а потому не является предметом оценки суда апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не имеет интереса в защите права, у него отсутствуют полномочия на защиту общего имущества, поскольку истец зарегистрирован в <...>, в квартире в <...> имеет незначительную долю, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку, как указывалось ранее, ответчик не получал согласия собственников многоквартирного дома (не только истца) на произведенные им изменения в части фасада и земельного участка, действия ответчика противоречат положениям ЖК РФ, в связи с чем размер доли истца в праве собственности и место его регистрации не могут повлиять на правильность принятого судом решения.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>