Решение № 2-899/2017 2-899/2017(2-9270/2016;)~М-8939/2016 2-9270/2016 М-8939/2016 от 18 декабря 2017 г. по делу № 2-899/2017

№ 2-899/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2017г. г.Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Старовойтовой Н.Г.,

при секретаре: Рябухиной Е.Ю.,

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

представителя третьего лица – комитета градостроительства администрации г.Ставрополя по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к комитету по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя (третье лицо: комитет градостроительства администрации г. Ставрополя) о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги, обязании предоставить в аренду земельный участок и направлении проекта договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги, обязании предоставить в аренду земельный участок и направлении проекта договора аренды, ссылаясь на то, что 01.08.2011г. постановлением администрации <адрес> № ФИО4 был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства торгово-офисного здания. 08.09.211г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ФИО4 заключен договор аренды указанного земельного участка. 31.07.2014г. истек срок аренды земельного участка. Он неоднократно обращался к КУМИ г. Ставрополя с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду на новый срок. 19.07.2016г. в адрес ФИО4 поступило уведомление об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, поскольку истцом нарушено положение ст. 39.6 ЗК РФ, а именно предоставление услуги без проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка. Истец не согласен с данным отказом. В силу ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства. На спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 24 кв.м., степенью готовности 8%. Кроме того, после окончания договора аренды ФИО4 продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, т.е. действующим. В силу Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса РФ» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. В силу ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка от 08.09.2011г. был заключен для строительства торгово-офисного здания; на данном участке возведен незавершенный строительством объект; целью использования этого земельного участка является завершение строительства объекта. Отсутствие ограждения земельного участка, а также ведение строительства на момент обследования земельного участка ответчиком правового значения не имеет, т.к. закон никак не связывает наличие ограждения земельного участка с правом продления аренды. Ведение строительных работ без надлежаще оформленного разрешения на строительство запрещено, однако требование о получении разрешения заведомо неисполнимо, поскольку для получения разрешения на строительство ему необходимо в уполномоченный орган представить документы на земельный участок. В связи с этим истец просит суд признать незаконным уведомление от дата №с об отказе в предоставления муниципальной услуги по заключению на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровый номе №, площадью <данные изъяты> кв.м, с разрешенным использованием - для строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: <адрес>; обязать комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> предоставить истцу земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием - для строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: <адрес> в аренду сроком на 3 года и направить истцу подписанный арендодателем проект договора аренды земельного участка со сроком аренды на три года.

В судебное заседание истец ФИО4, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, не явился, о причинах неявки суду не сообщил, однако реализовал свое право на ведение дела через представителя, полномочия которого определил в нотариальной удостоверенной доверенности. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования ФИО4 поддержала по доводам, изложенным в иске, и дополнительно пояснила о том, что проведенной по делу судебно-строительной экспертизой установлено, что на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимого имущества степенью готовности 8%, а именно фундамент, который прочно связан с землей и окончание строительства является целесообразным, в том числе с учетом района нахождения объекта. В настоящее время право собственности на незавершенный строительством объект за истцом не зарегистрировано. Ей не известно, обращался ли истец в комитет градостроительства во время действия договора аренды земельного участка от 08.09.2011г., но для получения разрешения на строительство в настоящее время, т.е. после окончания срока аренды на земельный участок, истец не может получить разрешение на строительство, т.к. для этого требуется предоставление документов о правах на земельный участок, однако истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов. Она считает данный отказ незаконным, поскольку ответчиком нарушены требования Земельного кодекса РФ об исключительном праве истца на получение земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства. В связи с этим она просит суд признать незаконным уведомление от дата №с об отказе в предоставления муниципальной услуги по заключению на новый срок договора аренды земельного участка; обязать комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя предоставить истцу земельный участок в аренду сроком на 3 года и направить истцу подписанный арендодателем проект договора аренды земельного участка со сроком аренды на три года.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что ФИО4 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием - для строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: <адрес> Мероприятиями муниципального земельного контроля, проведенными КУМИ г. Ставрополя, было установлено, что объект - торгово-офисное здание на указанном земельном участке отсутствует, сведения о регистрации права на незавершенный строительством объект отсутствуют. Договор аренды земельного участка истекал дата, истец обратился в комитет за продлением срока аренды только в начале июля 2014 года. Исключительное право аренды земельного участка у истца отсутствует, поскольку истцом без соответствующего разрешения, т.е. самовольно возведен объект незавершенного строительства на спорном земельном участке. Истец, имея право аренды по договору от 08.09.2011г., вправе был обратиться в комитет градостроительства администрации г. Ставрополя за получением разрешения на строительство объекта недвижимости, однако этого не сделал, разрешения на строительство не получал. Существование самовольно возведенного незавершенного строительством объекта недвижимости не может являться основанием для возникновения права на получение земельного участка в аренду без проведения торгов. Просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО4 в полном объеме.

Представитель третьего лица – комитета градостроительства администрации г.Ставрополя по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против заявленных требований и пояснила, что истец ФИО4 в дата. дважды обращался в комитет градостроительства администрации г. Ставрополя с заявлениями о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу: <адрес>. Комитетом градостроительства администрации <адрес> истцу дважды было отказано в выдаче разрешения, поскольку земельный участок по указанному адресу находится в границах зоны Р-2 «Зона городских территорий общего пользования», разрешенное использование которой не предусматривает строительство торгово-офисных зданий. В настоящее время с принятием решения Ставропольской городской Думы от дата N 136 "О Правилах землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края" спорный земельный участок находится в зоне ОД-2 «Зона общественно-деловой застройки вдоль магистралей». Поскольку незавершенный строительством объект недвижимости возведен истцом без разрешения и в зоне, не предполагающей возведение торгово-офисных зданий, у истца отсутствует исключительное право на получение земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса

В силу п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи

В силу п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

По смыслу приведенных норм только собственник объектов незавершенного строительства имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства.

Как следует из материалов дела, дата постановлением администрации города Ставрополя № ФИО4 был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства торгово-офисного здания, расположенный по адресу: <адрес>.

08.09.211г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя и ФИО4 заключен договор аренды указанного земельного участка на срок с 01.08.2011г. по 31.07.2014г. для строительства торгово-офисного здания.

ФИО4 30.06.2016г. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка по <адрес> на праве аренды на новый срок, указав в заявлении цель использования земельного участка – под размещение (строительство) торгово-офисного здания.

В соответствии с уведомлением №с от дата комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> истцу отказано в предоставлении земельного участка на новый срок, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательном не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов. При этом ответчик в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги указал на то, что мероприятиями муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке по <адрес> капитальные либо временные строения отсутствуют, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, расположенный по вышеуказанному адресу.

По ходатайству стороны истца в ходе рассмотрения дела судом была назначена судебно-строительная экспертиза. Согласно заключению судебно-строительной экспертизы № от дата на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, находится ленточный монолитный фундамент, имеющий неразрывную связь с землей, размер фундамента 3,08 х 9,50, размер ширины фундамента 0,6 м, глубина 0,8 м., фактически выполненный фундамент не приспособлен для организованного демонтажа и монтажа на новом месте с целью дальнейшего использования, демонтаж конструкции фундамента будет иметь деструктивные, разрушающие последствия, приведет к их ликвидации. Соответствует ли действующим нормам СНиП качество примененных строительных материалов установить не возможно. Данный фундамент не имеет следов разрушений и просадки, выполнена гидроизоляция. Консервация фундамента была выполнена в соответствии с СНиП 12-01-2004. На основании плана развития территории и назначения участка, строительство торгового, офисного здания на данной территории является экономически целесообразным.

Однако суд считает, что само по себе существование на земельном участке ленточного монолитного фундамента не порождает исключительного права истца на предоставление муниципального земельного участка в аренду без проведения торгов по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.3 ст. 1 Федеральный закон от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу п.10 ст. 40 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании (в том числе) разрешения на строительство такого объекта.

Аналогичное правило содержалось в п.2 ст. 25 Федерального закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в период срока договора аренды на спорный земельный участок.

В соответствии со ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ застройщик вправе приступить к строительству только при наличии разрешения на строительство, выданного органом местного самоуправления.

Как следует из уведомления Управления Росреестра по СК, по состоянию на дата. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах в отношении объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>. Стороной истца суду не представлено доказательств того, что право собственности истца на объект незавершенного строительства было зарегистрировано после дата. Таким образом, сведений о том, что истец является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по <адрес>, суду не представлено.

По делу установлено, что истец неоднократно обращался в комитет градостроительства администрации г. Ставрополя с целью получения разрешения на строительство объекта недвижимости, однако получил отказ, т.к. земельный участок по адресу <адрес> находится в границах территориальной зоны Р-2 «Зона городских территорий общего пользования», разрешенное использование которой не предусматривает строительство (реконструкцию) торгово-офисного здания.

Таким образом, судом установлено, что ФИО4 не является собственником объекта незавершенного строительства, а ленточный монолитный фундамент возведен истцом в отсутствии разрешения на строительство, в связи с чем объект незавершенного строительства со степенью готовности 8% является самовольным строением. В силу земельного законодательства существование самовольно возведенного объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке не порождает для истца исключительного права на предоставление муниципального земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности в силу пп.1 ч.1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Поскольку ФИО4 является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на предоставление муниципального земельного участка в аренду без проведения торгов, отказ комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в предоставлении истцу в аренду земельного участка без проведения торгов является законным и обоснованным, в связи с чем исковые требования о признании незаконным данного отказа и обязании ответчика предоставить земельный участок в аренду с направлением подписанного проекта договора аренды не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО4 к комитету по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя (третье лицо: комитет градостроительства администрации г. Ставрополя) о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги, обязании предоставить в аренду земельный участок и направлении проекта договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21.12.2017г.

Судья Старовойтова Н.Г.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>