Решение № 2-5090/2018 2-5090/2018~М-3813/2018 М-3813/2018 от 22 октября 2018 г. по делу № 2-5090/2018

дело №2-5090/2018г.


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 октября 2018г.

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Двухжиловой Т.К.,

с участием адвокатов Жерегеля Ю.М., Деминой Е.А.,

при секретаре Митрохиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности, встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о взыскании процентов за пользование денежными средствами,

у с т а н о в и л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с настоящим иском, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, по которому ФИО3 продала, а ФИО1 и ФИО2 купили квартиру по адресу: <адрес> Все условия по оплате приобретаемой квартиры со стороны истцов были исполнены. Согласно условиям договора купли-продажи (п.2) между ФИО2 и обозначенным ПАО «Сбербанк России» ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» ДД.ММ.ГГГГ года заключен договор оказания услуг <данные изъяты>, в соответствии с которым денежные средства должны были быть размещены на номинальном счете <данные изъяты> открытом исполнителем в ПАО «Сбербанк». 30 000 рублей были выплачены ФИО3 в соответствии с соглашением об авансе от ДД.ММ.ГГГГ года, 1 700 000 рублей - за счет личных средств покупателей и 5 100 000 рублей - за счет кредита по кредитному договору <данные изъяты>, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и истцами. Согласно прилагаемой к договору купли-продажи выписки из ЕГРН объектом договора купли-продажи являлась квартира, расположенная по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>. Впоследствии выяснилось, что на праве личной собственности ФИО3 принадлежала квартира с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенная на № этаже по адресу: <адрес>. Следовательно, предметом заключенного между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года являлся иной объект недвижимости, который ФИО3 не принадлежал, и которым она была не вправе распоряжаться. Объект недвижимости, который был предметом договора купли-продажи, именно, квартира с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенная на № этаже по адресу: <адрес>, не могла являться предметом договора купли-продажи от имени ФИО3 В результате ФИО3 не передала истцам квартиру с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>. В последующем со стороны регистрирующего органа в ЕГРН и кадастром учете были совершены непредусмотренные договором исправления, что не соответствовало условиям договора купли-продажи и не может служить основанием для придания сделке действительности. Договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной на № этаже по адресу: <адрес> между сторонами по иску не заключался. Ссылаясь на ст.ст.168, 554 ГК РФ истцы просят признать недействительным (ничтожным) заключенный между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, этаж №, и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Истцы в судебное заседание явились, представитель истцов адвокат Жерегеля Ю.М. в судебное заседание явился, исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО3 в судебное заседания явилась, представитель ответчика адвокат Демина Е.А. в судебное заседание явилась. Исковые требования ФИО1, ФИО2 не признали. В материалы дела представлены письменные возражения на исковое заявление, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ года ФИО3 продала свою квартиру по адресу: <адрес> ФИО1 и ФИО2 в совместную собственность по договору купли-продажи квартиры. Квартира приобреталась за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк». Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.2.1 договора купли-продажи квартиры стоимость вышеуказанной квартиры оценивается сторонами в 6 800 000 рублей. В соответствии с п.2.2.1 договора купли продажи часть стоимости квартиры в размере 1 700 000 рублей оплачивается покупателями за счет собственных денежных средств, из которых 30 000 рублей переданы продавцу до подписания договора в качестве аванса. Согласно п.2.2.2 договора купли-продажи часть стоимости квартиры в размере 5 100 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк». В соответствии с п.2.3.2 договора купли-продажи перечисление денежных средств продавцу осуществляется ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру и регистрации залога в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк». В срок, предусмотренный договором, ФИО3 не получила денежные средства. Как ей сообщили в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» покупатели заблокировали данный счет в связи с желанием расторгнуть договор купли-продажи из-за несоответствия кадастрового номера, указанного в договоре купли-продажи квартиры и в выписке из ЕГРН. Однако в договоре купли-продажи квартиры указаны все необходимые данные, позволяющие идентифицировать данную квартиру как объект недвижимости. ФИО3 направила претензию в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» с требованием перевести причитающуюся ей по договору денежную сумму. И денежная сумма по договору купли-продажи ей была переведена. Однако это случилось уже после подачи ФИО3 искового заявления в суд о взыскании денежных средств по договору купли-продажи. В оспариваемом договоре четко и однозначно указан предмет договора: квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Необходимость указания кадастрового номера в договоре купли-продажи действующим законодательством не предусмотрена. В соглашении об авансе, в кредитном договоре указан адрес квартиры (<адрес>), который позволяет идентифицировать данный объект недвижимости и выделить его из других объектов недвижимости. Кроме того, по заявлению самих истцов в Росреестре была исправлена техническая ошибка в указании кадастрового номера квартиры. В связи с изложенным, ФИО3 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2

Также ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи (дело <данные изъяты>). По ходатайству ФИО3 гражданское дело <данные изъяты> было объединено с гражданским делом <данные изъяты> для совместного рассмотрения.

В процессе рассмотрения ФИО3 уточнила исковые требования, уменьшив их, и просила суд взыскать с ФИО1, ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 72 615,21 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ При этом указала, что в связи с поручением ФИО2 в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» денежные средства за квартиру не были переведены в предусмотренный договором срок. Денежная сумма по договору купли-продажи была переведена ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, только после подачи ею искового заявления в суд.

Третье лицо ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» направил своего представителя в судебное заседание. В материалы дела представлены письменные пояснения, согласно которым ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» полагало необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, а также отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3

Третье лицо ПАО «Сбербанк» в лице Восточного Головного отделения Среднерусского Банка направил своего представителя в судебное заседание. В материалы дела представлен отзыв на исковые заявления, согласно которому ПАО «Сбербанк» полагало необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, а также отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещался, представлен письменный отзыв на исковое заявление ФИО1, ФИО2, согласно которому при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности ФИО3 и регистрации права общей совместной собственности ФИО2 и ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, было выявлено, что по данным ГКН указанная квартира имеет идентичные характеристики с объектом недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>. В связи с обнаружением указанных противоречий, был проведен анализ данных ГКН и ЕГРН и документов, содержащихся в деле правоустанавливающих документов, объектов с кадастровыми номерами <данные изъяты>, в результате которого было выявлено, что данные записи являются дублирующими друг друга по единому объекту недвижимости – квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с чем было принято решение, на основании которого сведения о кадастровом номере объекта недвижимости с <данные изъяты> исправлены на <данные изъяты>. В результате чего по объекту с кадастровым номером <данные изъяты> присвоен статус «архивный».

Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В п. 2 ст. 1 ГК Российской Федерации закреплён принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Исходя из смысла ст.ст.554, 555 ГК РФ предмет и цена являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, без согласования данных условий договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным.В Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 Верховный Суд РФ отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

В соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу ст.ст.3, 5 Федерального Закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, в том числе присвоение кадастрового номера, ведение ЕГРН осуществляется Росреестром.

Согласно ст.61 Федерального Закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае выявления технической ошибки, допущенной Росреестром при ведении ЕГРН, она исправляется в течение трех дней со дня ее обнаружения, при этом ошибка может быть обнаружена как самим Росреестром, так и иными лицами.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО3 (продавцом) и ФИО1, ФИО2(покупателями) заключен договор купли-продажи квартиры с использование кредитных средств (л.д.8-9).

Согласно данному договору ФИО3 продала, а ФИО1, ФИО2 купили в совместную собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, условный номер <данные изъяты>.

Пункт 2 данного договора устанавливает стоимость данной квартиры в 6 800 000 рублей, а также порядок оплаты стоимости объекта следующим образом: 1 700 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателей, 30 000 рублей были переданы продавцу до подписания настоящего договора в качестве аванса, 5 100 000 рублей – кредитные денежные средства, предоставленные покупателям ПАО «Сбербанк».

Расчеты по сделке производятся с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете является покупатель.

Передача денежных средств продавцу осуществляется ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (далее – ООО «ЦНС») по поручению покупателя в течение от 1 до 5 рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимости, указанный в п.1, Покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка.

Переход права собственности, а также ипотека в силу закона в пользу Банка зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ДД.ММ.ГГГГ года.

В материала дела представлен кредитный договор (л.д.10-16),согласно которому ПАО «Сбербанк» предоставляет ФИО1, ФИО2 кредит в размере 5 100 000 рублей на покупку квартиры по адресу: <адрес> (п.11 кредитного договора).

Согласно договору оказания услуг <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Цент недвижимости от Сбербанка» и ФИО2 (л.д.17-20), ФИО2 размещает денежные средства в размере 6 770 000 рублей на номинальном счете и является бенефициаром данных денежных средств. ООО «ЦНС» обязуется перечислить денежные средства на счет продавца ФИО3 по договору купли-продажи от 30 мая 2018 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>

В материалы дела представлено соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО3 и ФИО2 (л.д.21-22), согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРН за <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн (л.д.23) квартира по адресу: <адрес> имеет кадастровый номер <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ года Управление Росреестра по Московской области направило ФИО2, ФИО1, ФИО3 уведомление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН, сообщив, что по данным ГКН (государственный кадастр недвижимости) квартира по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты> имеет идентичные характеристики с объектом недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

В связи с обнаружением указанных противоречий был проведен анализ данных ЕГРН и ГКН объектов с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, на основании которого было принято решение об исправлении сведений о кадастровом номере объекта недвижимости с <данные изъяты> на <данные изъяты>».

Также согласно ответа Управления Росреестра по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ на судебный запрос, объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> имеет статус «архивный». Регистрация права на данный объект не проводилась.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, согласно которой собственником данной квартиры являлась ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации права <данные изъяты>

С ДД.ММ.ГГГГ собственниками данной квартиры являются ФИО1 и ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, рег.<данные изъяты>

В материалах дела имеется копия телеграммы от ДД.ММ.ГГГГ, данная ФИО3 от имени ФИО1, ФИО2 с просьбой до ДД.ММ.ГГГГ подписать акт приема-передачи квартиры по адресу: <адрес>, а также дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету о рыночной стоимости квартиры по адресу: <адрес> стоимость 6 805 000 рублей. При этом, в качестве заказчика данного отчета указан ФИО2. Квартира находится на № этаже, имеет площадь <данные изъяты>.м, собственником квартиры является ФИО3.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, согласно которому условный номер квартиры – <данные изъяты>, номер регистрации права в ЕГРН <данные изъяты>

При этом, регистрация права на объект с кадастровым номером <данные изъяты> никогда не производилась.

Кроме этого, как следует из представленной в материалы дела на запрос суда копии регистрационного дела, спорный объект недвижимости с адресом: <адрес> этаже, существует с ДД.ММ.ГГГГ., что следует из кадастрового паспорта помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 стала собственником именно этого помещения на основании договора купли-продажи квартиры, заключенным между ООО «Мортон-Инвест» и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ., где кадастровый номер квартиры не указан.

При этом, и в свидетельстве о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, и в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., условный номер квартиры совпадает: <данные изъяты>

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО4 пояснила, что на основании доверенности от ФИО3 осуществляла продажу квартиры по адресу: <адрес>. Свидетель ФИО4 лично показывала ФИО2, ФИО1 вышеуказанную квартиру. Также она осуществляла сопровождение сделки по купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Покупатели осматривали именно данную квартиру перед ее покупкой.

У суда нет оснований не доверять показаниям допрошенного в судебном заседании свидетеля, какая-либо заинтересованность свидетеля в исходе дела судом не установлено.

По смыслу п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ условие об установлении предмета договора считается выполненным, если обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Исследуя представленные по делу доказательства, судом с достоверностью установлено, что заключая как соглашение об авансе, так и оспариваемый договор, стороны пришли к соглашению о том, в отношении какой именно квартиры заключен договор купли-продажи.

Стороны договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> ФИО3, ФИО1 и ФИО2 согласовали предмет договора, а именно, квартиру по адресу: <адрес>, поскольку в материалы дела представлены документы (кредитный договор, соглашение об авансе, договор оказания услуг, отчет о рыночной стоимости), подписанные покупателями, предметом которых является квартира по адресу: <адрес> без указания кадастрового номера.

Ошибка в указании кадастрового номера объекта недвижимости, не свидетельствует о том, что стороны договора не достигли взаимопонимания в определении данного объекта в целом.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требование Нешина Е..С., ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности удовлетворению не подлежит.

Довод представителя истцов о том, что в выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. на квартиру <адрес> как указано в договоре, судом не принимается, как не являющийся основанием к признанию сделки недействительной, поскольку неверное указание Росреестром данных сведений в выписке, предметом рассмотрения настоящего дела не является.

Разрешая исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о взыскании процентов за пользование денежными средствами, суд также считает, что они не подлежат удовлетворению, поскольку в силу ст.56 ГПК РФ ФИО3 не представлено доказательств того, что ФИО1 и ФИО2 неправомерно удерживали денежные средства либо уклонялись от их выплаты.

Материалами дела подтверждается, что денежные средства в размере 6 770 000 рублей были внесены ФИО2 на номинальный счет и ООО «ЦНС» перечислило данные денежные средства ФИО3 после получения документального подтверждения исправления кадастрового номера и регистрации перехода права собственности покупателям и регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».

В соответствии с п.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

ФИО3 заявила ходатайство о взыскании с ФИО1, ФИО2 судебных расходов на представителя в размере 50 000 рублей, представив соглашение об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 рублей.

С учетом принципа разумности, количества судебных заседаний, письменных документов, составленных представителем ФИО3, суд полагает возможным взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ФИО3 представительские расходы в сумме 30 000 рублей, т.е. по 15 000 рублей с каждого.

В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представленные по делу доказательства являются относимыми, допустимыми и достоверными, а в их совокупности и взаимной связи достаточными для разрешения гражданского дела.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности отказать.

Взыскать с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.рождения, уроженки г.<данные изъяты>, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.рождения в пользу ФИО3 представительские расходы в сумме 30000 (тридцать тысяч) рублей, т.е. по 15000руб. с каждого.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о взыскании процентов за пользование денежными средствами отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца через Балашихинский городской суд.

Судья Двухжилова Т.К.

Мотивированное решение изготовлено и подписано судьей 06.11.2018г.

Судья Двухжилова Т.К.