Решение № 2-1981/2017 2-1981/2017~М-905/2017 М-905/2017 от 6 марта 2017 г. по делу № 2-1981/2017

дело № 2-1981/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«07» марта 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Гатауллина Р.А.,

при секретаре судебного заседания Перемечевой А.О.,

с участием:

от истца – ФИО1, доверенность от 20.12.2016;

от ответчиков – ФИО2, доверенности от <дата изъята>, <дата изъята>,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», обществу с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья и обязании представить документы на регистрацию договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», (далее – ООО «ЖК «Молодежный») в обосновании своих требований указав, что <дата изъята> между обществом с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» (далее – ООО «Фон-Ривьера») и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> в жилом доме по <адрес изъят> (5 дом), в последующем последний на основании договора <дата изъята> уступил право требования по указанному предварительному договору ФИО3; <дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО3 заключено соглашение об изменении условий предварительного договора, по которому последние предусмотрели, что ООО «Фон-Ривьера» на основании агентского договора от <дата изъята> действует от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный», при этом в части заключения основного договора и передачи жилого помещения ответственным становится ООО «ЖК «Молодежный», а ООО «Фон-Ривьера» обязано принять денежные средства по договору и направить их на строительство объекта.

Во исполнение договорных обязательств ООО «ЖК «Молодежный» обязался передать в собственность ФИО3 жилое помещение в 16-18-20 этажном кирпично-монолитном многоквартирном жилом доме по строительному адресу: <адрес изъят>, общей площадью 59,39 кв.м на 7 этаже секции <номер изъят>, а последний оплатить ООО «Фон-Ривьера» стоимость квартиры в размере 2 227 125 руб., однако основной договор в предусмотренный сторонами срок (<дата изъята>) с истцом не подписан, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Определением судьи от <дата изъята> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Фон-Ривьера», которое протокольным определением от <дата изъята> привлечено в качестве соответчика.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчиков с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в возражениях, просил в их удовлетворении отказать.

Выслушав пояснения и доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела усматривается, что <дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» (продавцом) и ФИО4 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят>, по условиям которого последние обязуются в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>, заключить договор купли-продажи жилого помещения – <адрес изъят>.

Цена за указанное жилое помещение определена сторонами в размере 2 227 125 руб., подлежит уплате покупателем продавцу простым векселем <номер изъят>, выданным ООО «Персона +» <дата изъята>, номиналом 2 227 125 руб., сроком платежа по предъявлении (пункты 2.2.1, 2.3.1 договора).

<дата изъята> между ФИО4 (цедентом) и ФИО3 (цессионарием) заключен договор № <номер изъят> об уступке права требования, согласно которому цедент передал и выбыл, а цессионарий принял на себя права и обязанности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят>

<дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключено соглашение об изменении договора, по условиям которого стороны пришли к соглашению дополнить преамбулу предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят> следующим содержанием: «Настоящий предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят> заключается от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (ИНН <***>) в соответствии с условиями агентского договора от <дата изъята> б/н и дополнительных соглашений к нему, заключенных между продавцом (агентом) и ООО «ЖК «Молодежный» (принципалом).

ООО «ЖК «Молодежный» является перед покупателем обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения согласно положениям настоящего договора.

ООО «Фон-Ривьера» (продавец) является перед покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по настоящему договору. При этом вносимые денежные средства подлежат использованию согласно положениям агентского договора от <дата изъята> б/н.».

При этом, как следует из агентского договора, заключенного <дата изъята> между ответчиками, ООО «Фон-Ривьера» (агент) действует от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (принципала), осуществляет также привлечение физических и юридических лиц для участия в инвестировании строительства первой очереди 14-16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по <адрес изъят> общей ориентировочной площадью (первая очередь) – 8234,33 руб., путем заключения предварительных договоров купли-продажи и договоров инвестирования, при этом стоимость жилых и нежилых помещений устанавливается агентом в соответствии с ценой квадратного метра, указанной в приложении <номер изъят> к настоящему договору.

Установлено, что ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком указанного многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство № <номер изъят> строительство многоквартирного дома приостановлено на стадии свай, в настоящее время строительство дома не ведется.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанных договоров следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объект недвижимости истцу, а последний оплатить их стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения определена сторонами исходя из стоимости 1 кв.м объекта недвижимости, подлежащего передачи, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

ФИО3 полностью исполнил обязательства, оплатив стоимость жилого помещения в размере 2 227 125 руб. по предварительному договору купли-продажи от <дата изъята> № <номер изъят>, данное обстоятельство представителем ответчиков в ходе судебного разбирательства не оспаривалось и подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу квартиры в собственность.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата изъята>, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения от <дата изъята> № <номер изъят> и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный <адрес изъят> и продать двухкомнатную <адрес изъят> данном доме общей площадью 59,39 кв.м ФИО3 в срок не позднее <дата изъята>, более того, в силу положений пункта 2.3.1 предварительного договора оплата квартиры должна быть уже произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья подлежит удовлетворению.

В силу положений части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако может выйти за их пределы только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии с положениями части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается, по общему правилу, заключенным с момента такой регистрации.

Согласно положениям статьи 48 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации производится, по общему правилу, на основании заявлений, поданных обеими сторонами договора.

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Пунктом 2 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Однако при предъявлении требований об обязании ответчика представить документы, необходимые для госрегистрации договора долевого участия в строительстве жилого помещения, ни при подаче иска, ни в ходе судебного разбирательства истцовой стороной в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств уклонения ответчиков от такой регистрации, в связи с чем обязание последних в предоставлении таких документов, в том числе при отсутствии соответствующих заявлений о госрегистрации, преждевременно.

В силу положений статей 88, 103 ГПК РФ с ответчиков в доход муниципального образования подлежит взысканию госпошлина за рассмотрение настоящих требований в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», обществу с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья и обязании представить документы на регистрацию договора долевого участия удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от <дата изъята> б/н, и ФИО3 договором долевого участия в строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» и общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» в доход муниципального образования г. Казани по 150 (сто пятьдесят) рублей госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья

Мотивированное решение составлено 07.03.2017,