Апелляционное определение № 33-1124/2026 от 10 февраля 2026 г.

УИД 29RS0014-01-2025-004109-29

Судья Алябышева М.А.

№ 2-3401/2025

11 февраля 2026 г.

Докладчик Костылева Е.С.

№ 33-1124/2026

г. Архангельск


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Кучьяновой Е.В.,

судей Вальковой И.А., Костылевой Е.С.,

при секретаре судебного заседания Пономаревой Ю.А.,

с участием прокурора Селиванова И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Архангельск» к ФИО1 вичу о принудительном изъятии жилого помещения с выплатой компенсации по апелляционной жалобе ФИО1 вича на решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 06 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Костылевой Е.С., судебная коллегия

установила:

Администрация городского округа «Город Архангельск» (далее - Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО1 о принудительном изъятии жилого помещения с выплатой компенсации.

В обоснование иска указано, что постановлением главы Городского округа «Город Архангельск» от 22 февраля 2023 г. № 307 жилой дом по адресу: г. <адрес> включен в перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции на территории жилой застройки городского округа «Город Архангельск», в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.

01 августа 2023 г. между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (далее – ООО «СЗ «Стройкомплекс») заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки городского округа «Город Архангельск» в отношении двух несмежных территорий № 16/2(л). На основании распоряжения заместителя главы городского округа «Город Архангельск» от 05 декабря 2022 г. № 7880р <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

10 ноября 2023 г. собственникам помещений указанного дома Администрацией направлялись требования о решении вопроса о сносе или реконструкции дома в срок до 15 мая 2024 г., однако данный вопрос собственниками дома не решен. Распоряжением Администрации от 12 августа 2024 г. № 4122р земельный участок площадью 1876 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а также жилые помещения в данном доме, включая <адрес> общей площадью 45,8 кв.м., собственником которой является ФИО1, изъяты для муниципальных нужд.

Согласно отчету ООО «Проф Оценка» № 2885/6-23рс от 25 ноября 2023 г., рыночная стоимость <адрес> жилом помещении и общем имуществе в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, составляет 2 112 000 руб., а также убытки в размере 139 000 руб. Общий размер возмещения за изымаемое у ответчика жилое помещение составляет 2 251 000 руб.

ООО «СЗ «Стройкомплекс» в адрес ФИО1 направлялся проект соглашения об изъятии жилого помещения с предложением обратиться в ООО «СЗ «Стройкомплекс» для заключения соглашения об изъятии, письмо получено ответчиком 22 августа 2024 г. В связи с этим просит суд изъять у ФИО1 принадлежащее ему жилое помещение, расположенное по адресу: г. <адрес>, общей площадью 45,8 кв.м, установив, что возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 2 251 000 руб. уплачивает ООО «СЗ «Стройкомплекс».

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала, на их удовлетворении настаивала.

Ответчик ФИО1 и его представитель ответчика ФИО3 в суде против удовлетворения иска не возражали. Ответчик ФИО1 пояснил суду, что размера денежного возмещения за изъятое жилое помещение ему будет недостаточно для приобретения нового жилья, поскольку за квартиру, которую просит изъять Администрация, он платит ипотеку и часть возмещения ему необходимо будет перечислить в счет долга по ипотечному кредиту.

Представитель третьего лица ООО «СЗ «Стройкомплекс» ФИО4 в судебном заседании высказала позицию о необходимости удовлетворения исковых требований. Просила также суд указать в решении, что денежное возмещение за изымаемое жилое помещение в размере остатка долга по ипотеке подлежит перечислению третьему лицу ПАО «Сбербанк России».

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России», извещенный надлежащим образом, в суд не явился, направил письменный отзыв, согласно которому ПАО «Сбербанк России» является залогодержателем жилого помещения – <адрес>. В случае выкупа имущества в решении суда должно быть указано о необходимости перечисления части суммы возмещения в размере остатка задолженности по кредитному обязательству в счет погашения задолженности по кредитному договору.

Третье лицо ФИО5, извещенная надлежащим образом, в суд не явилась, письменного мнения по иску не высказала, на своем участии не настаивала.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело было рассмотрено судом при данной явке.

Суд принял решение, которым постановлено:

«исковые требования Администрации городского округа «<адрес>» к ФИО1 вичу о принудительном изъятии жилого помещения с выплатой компенсации удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ сер. № №) жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, с перечислением Администрацией городского округа «<адрес>» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ сер. 1120 №) денежной компенсации за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере 1361133 (Один миллион триста шестьдесят одна тысяча сто тридцать три) руб. 13 (Тринадцать) коп.

Денежные средства в размере 765725 руб. 87 коп. в счет выплаты в пользу ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ сер. № №) компенсации за изымаемое жилое помещение подлежит перечислению Администрацией городского округа «<адрес>» (ИНН <***>) в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 вичем, по следующим реквизитам:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты> и ФИО1 вич.

Перечисление Администрацией городского округа «<адрес>» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ сер. № №) денежных средств в размере 1361133 руб. 13 коп. и перечисление Администрацией городского округа «<адрес>» (ИНН <***>)в пользу ПАО «Сбербанк России» (ИНН <***>) денежных средств в размере в размере 765725 руб. 87 коп. является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ сер. № №) на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и Ненецкому автономному округу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Администрации городского округа «<адрес>» (ИНН <***>) на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа «<адрес>» к ФИО1 вичу о принудительном изъятии жилого помещения с выплатой компенсации отказать.

Взыскать с ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ сер. № №) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АрхОблЭкспертиза» (ИНН <***>) расходы на оплату судебной экспертизы в размере 30000 (Тридцать тысяч) руб.

Взыскать с ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ сер. № №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3000 (Три тысячи) рублей».

С указанным решением не согласился ответчик ФИО1, в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы указывает на несогласие с определенной судом суммой его (ответчика) задолженности перед банком, полагает, что эта задолженность с учетом досрочного погашения кредита должна быть меньше. Фактически из суммы возмещения за квартиру банку перечисляется большая сумма при отсутствии на это законных оснований. Суд не имел права присуждать банку больше положенного по ипотечному кредиту с учетом досрочного погашения.

В дополнениях к апелляционной жалобе указывает, что суд необоснованно не включил в размер возмещения компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Суд не принял во внимание, что принудительное изъятие квартиры влечет досрочное прекращение кредитного договора. В текущей экономической ситуации он лишен возможности получить аналогичный кредит на прежних условиях (по такой же процентной ставке), в связи с чем полагает, что разница между процентами по имеющемуся кредиту и текущими рыночными ставками (25% и более) является его прямыми убытками, которые должны быть ему возмещены. Просит включить в состав убытков разницу в стоимости обслуживания кредитных обязательств в размере 1 017 879 руб.

Отмечает, что присуждение банку суммы с учетом будущих процентов при единовременном погашении задолженности повлечет неосновательное обогащение банка.

В возражениях на апелляционную жалобу Администрация ГО «Город Архангельск» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность ее доводов.

ПАО «Сбербанк России» также поданы письменные возражения на апелляционную жалобу истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик ФИО1 и его представитель ФИО6 апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам, дополнительно пояснив, что судом в размер возмещения неправомерно не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Кроме того, пояснили, что ответчик в соответствии с кредитным договором вносит платежи по ипотеке, задолженности не имеет, намерения досрочно погасить эту задолженность не имел. Требование о досрочном погашении банком к нему не предъявлялось, он условий договора не нарушал. Зная о размере возмещения, полагает, что сможет приобрести себе иное равноценное изымаемому жилое помещение при условии, что все возмещение будет перечислено ему.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились.

Согласно части 1 и части 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, поступившие возражения, выслушав объяснения ответчика и представителей сторон, приняв во внимание заключение прокурора Селиванова И.В., полагавшего решение суда подлежащим изменению в связи с необходимостью включения в сумму возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что ФИО1 с 21 сентября 2021 г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно поквартирной карточке в указанном жилом помещении зарегистрирован ответчик и третье лицо ФИО5 (мать ответчика) - л.д.43.

На основании распоряжения заместителя главы городского округа «Город Архангельск» от 05 декабря 2022 г. № 7880р <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.60).

Собственникам жилых помещений в указанном многоквартирном доме, включая ФИО1, истцом 10 ноября 2023 г. направлялись требования о решении вопроса о сносе или реконструкции дома в срок до 15 мая 2024 г. (т.1 л.д.10).

Земельный участок и жилые помещения, расположенные в <адрес> общей площадью 45,8 кв.м, собственником которой является ФИО1, на основании распоряжения главы городского округа «<адрес>» от 12 августа 2024 г. № 4122р изъяты для муниципальных нужд (т.1 л.д.11).

Постановлением главы городского округа «Город Архангельск» от 22 февраля 2023 г. № 307 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> включен в перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции на территории жилой застройки городского округа «Город Архангельск», в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (т.1 л.д.61).

01 августа 2023 г. между истцом и ООО «СЗ «Стройкомплекс» заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки городского округа «Город Архангельск» в отношении двух несмежных территорий № 16/2(л) (далее – Договор) – т.1 л.д.44-57.

В силу пункта 3.1.6 Договора застройщик обязуется уплатить возмещение за изымаемые на основании решения «Администрации», принятого в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, жилые помещения, указанные в приложении № 2 к Договору и находящиеся в частной собственности, в многоквартирных домах, расположенных в границах территории жилой застройки и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, либо по соглашению с собственником жилого помещения предоставить ему взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, в соответствии с установленным приложением № 3 к Договору срокам выполнения обязательств.

При этом в случае наличия вступивших в законную силу решений судов о выплате возмещения и (или) предоставления жилого помещения взамен изымаемого гражданам, расселяемым в соответствии с настоящим пунктом, застройщик берет на себя обязательство в части выплаты возмещения за Администрацию в размере, указанном в решении суда, в течение месяца с момента направления в адрес застройщика копии решения суда, передачи в собственность Администрации жилых помещений, отвечающих требованиям, указанным в решении суда, в трехмесячный срок с момента направления в адрес застройщика копии решения суда.

Третьим лицом ООО «СЗ «Стройкомплекс» в адрес ФИО1 26 января 2024 г. направлялся проект соглашения об изъятии жилого помещения - <адрес> с предложением обратиться в ООО «СЗ «Стройкомплекс» для заключения соглашения об изъятии, письмо получено ответчиком 22 августа 2024 г.

Администрацией представлен отчет ООО «Проф Оценка» № 2885/6-23рс от 25 ноября 2023 г., в соответствии с которым рыночная стоимость <адрес> жилом помещении и общем имуществе в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, составляет 2 112 000 руб., в том числе размер убытков – 139 000 руб. (т.1 л.д.23-42).

По ходатайству ответчика ФИО1 по делу судом была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения и размера убытков (т.1 л.д.107-108).

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «АрхОблЭкспертиза» рыночная стоимость жилого помещения площадью 45,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок на дату проведения исследования составляет 1 964 276 руб. (включает стоимость доли земельного участка 432 141 руб.), размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного жилого помещения составляет 361 872 руб. (т.1 л.д.116-173).

Размер убытков, которые несет собственник жилого помещения ФИО1 в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение на дату исследования составляет сумму 162 583 руб.

Квартира № по адресу: <адрес> приобретена ответчиком за счет кредитных денежных средств, находится в залоге у ПАО «Сбербанк» (т.1 л.д.73-76).

Как следует из справки о задолженности по ипотечному кредиту от 13 мая 2025 г. общая задолженность по кредиту составляет 765 725 руб. 87 коп. (т.1 л.д.77).

Разрешая требования, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также руководствуясь законом, подлежащим применению по данному делу, пришел к выводу о том, что истцом была полностью соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, ответчик согласен со способом реализации его прав путем выкупа жилого помещения, в связи с чем исковые требования подлежат частичному удовлетворению с возложением на истца обязанности по выплате ответчику выкупной цены за спорное жилое помещение выплатой денежной компенсации за изымаемое жилое помещение в общем размере 2 126 859 руб. (1 964 276 - рыночная стоимость жилого помещения + 162 583 - убытки).

При этом судом не установлено оснований для возложения обязанности по выплате ответчику возмещения на ООО «СЗ «Стройкомплекс», поскольку решение об изъятии земельного участка и всех жилых помещений, находящихся в расположенном на нем многоквартирном жилом доме, принято органом местного самоуправления ГО «Город Архангельск», истец не исполнил свои обязанности, предусмотренные статьей 32 ЖК РФ, в том числе по определению выкупной цены и заключению с ответчиком соглашения о возмещении стоимости аварийного жилья. Такой порядок выплаты возмещения ответчику не противоречит условиям договора о КРТ, регулирующим правоотношения исключительно между его сторонами.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Администрации к ФИО1 о принудительном изъятии жилого помещения с выплатой компенсации судом отказано.

Разрешая вопрос о правах ПАО «Сбербанк» как залогодержателя, суд первой инстанции пришел к выводу, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на денежное возмещение, присуждаемое истцу в качестве выкупной цены изымаемого имущества, в размере, достаточном для исполнения обязательства, в связи с чем обязал администрацию перечислить в счет погашения задолженности по кредитному договору <***> от 20 сентября 2021 г., заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, по указанным в решении реквизитам денежную сумму в размере 765 725 руб. 87 коп.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда о наличии оснований для изъятия у ответчика жилого помещения с выплатой ему истцом, а не застройщиком, возмещения, не может признать правильными выводы суда в части разрешения вопроса о правах ПАО «Сбербанк» как залогодержателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений пункта 4 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в случаях, предусмотренных статьей 41 данного Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В силу положений абзаца 3 пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац 6 пункт 2 статья 334 ГК РФ).

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества собственнику не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателя.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким обязанным лицом является администрация ГО «Город Архангельск».

Вместе с тем, из вышеупомянутых положений пункта 1 статьи 41, пункта 4 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», абзацев 3, 6 пункта 2 статьи 334 ГК РФ следует, что реализация указанных в них способов защиты, равно как и выбор одного из них является правом, а не обязанностью залогодержателя.

Так, в случае изъятия у залогодателей для муниципальных нужд заложенного недвижимого имущества с выплатой возмещения, залогодержатель может не предпринимать никаких действий и остаться кредитором по уже не обеспеченному залогом обязательству; может по договоренности с должниками оформить залог в отношении приобретенного ими с использованием полученного возмещения недвижимого имущества; может потребовать досрочного исполнения обязательства в связи с утратой предмета залога; может потребовать причитающуюся ему денежную сумму непосредственно от лица, выплачивающего возмещение и т.п.

Избранный залогодержателем способ защиты своего права должен быть оформлен в виде соответствующего требования. В том случае, если спор между залогодателем и органом местного самоуправления по вопросу изъятия заложенного имущества находится на рассмотрении суда и залогодержатель привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, то в силу положений статьи 42 ГПК РФ в случае наличия у него собственных претензий в отношении предмета спора (в данном случае, возмещения за изымаемое для муниципальных нужд заложенное имущество), он должен оформить свои требования в отношении предмета спора самостоятельным исковым заявлением.

В рамках настоящего дела третьим лицом ПАО «Сбербанк» самостоятельных требований относительно предмета спора не заявлялось, таких требований к производству суда не принималось, в связи с чем у суда отсутствовали основания для взыскания части причитающегося ФИО1 возмещения в пользу ПАО «Сбербанк».

Судом первой инстанции рассмотрены не заявленные требования ПАО «Сбербанк» относительно предмета спора, что привело к невозможности для остальных участников процесса предъявлять возражения относительно их удовлетворения, оспаривать их правомерность как по праву, так и по размеру.

Изъятие у собственника имущества, переданного в залог, не является самодостаточным основанием для удержания из соответствующего возмещения его части в размере задолженности собственника перед залогодержателем, в том числе, когда между собственником и органом местного самоуправления имеется спор, рассматриваемый судом.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что указание в обжалуемом судебном постановлении на то, что администрацией перечисляется в счет погашения задолженности по кредитному договору в ПАО «Сбербанк» денежная сумма в размере 765 725 руб. 87 коп., делает судебное постановление неисполнимыми, поскольку может породить споры на стадии исполнения судебного постановления относительно размера причитающейся в пользу банка выплаты (в том числе, с учетом того, что размер задолженности на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции уже снизился), которые на данной стадии разрешены быть не могут и должны быть разрешены при рассмотрении дела по существу.

В то же время судебная коллегия отмечает, что ПАО «Сбербанк» не лишено возможности обратиться к ФИО1 с требованием о погашении имеющейся у него задолженности за счет средств полученного возмещения, а в случае возникновения спора - требовать его разрешения в судебном порядке.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в данной части.

Довод подателя жалобы о включении в состав убытков разницы в стоимости обслуживания кредитных обязательств в размере 1 017 879 руб., подлежит отклонению, поскольку действующим жилищным законодательством выплата таких убытков в составе возмещения за изымаемое жилое помещение не установлена. Кроме того, ответчик данный довод обосновывал тем, что при погашении имеющегося кредита вынужден будет оформить новый кредит на иных, менее выгодных условиях, однако в части перечисления денежных средств в пользу ПАО «Сбербанк» решение, как указано выше, подлежит отмене.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ответчика о несогласии с определенным судом первой инстанции размером возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

С учетом приведенных положений закона и правовой позиции Верховного Суда РФ, право собственника жилья на компенсацию ему стоимости непроизведенного капитального ремонта при изъятии жилого помещения и определении возмещения подлежит реализации путем включения указанной компенсации в выкупную цену изымаемого жилого помещения.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В соответствии с положениями статьи 190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно правовой позиции, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации, статья 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», обязывающая прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов, представляет собой дополнительную гарантию права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан, причем сфера ее действия распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, безотносительно к тому, в чьей собственности - государственных или муниципальных образований - эти помещения находились прежде; обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения (Постановление от 12 апреля 2016 г. № 10-П; определения от 19 октября 2010 г. № 1334-О-О, от 14 июля 2011 г. № 886-О-О и от 01 марта 2012 г. № 389-О-О).

Таким образом, сохранение за бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта этих домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества, а потому определение конкретного механизма исполнения данной обязанности, в том числе порядка и условий проведения капитального ремонта таких жилых домов, также относится к дискреции законодателя.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно представленному в суд первой инстанции техническому паспорту на <адрес>, 1940 года постройки, дом в муниципальную собственность передан в феврале 1996 г. (т.1 л.д.93).

Первая приватизация жилого помещения в <адрес> состоялась 02 февраля 2000 г. после принятия дома в собственность ответчика (т.1 л.д.110).

На 20 февраля 1991 г. общий износ дома составлял 62% (т.1 л.д.97об.), в том числе, износ фундамента – 75%, перекрытий – 60%, наружных и внутренних капитальных стен и перегородок – 65%.

В 2006 году в доме произведена замена свай и частичная замена венцов, в 2007 году – замена шифера (т.1 л.д.99-102, 151). По состоянию на 2009 г. общий процент износа дома определен в размере 53% (т.1 л.д.101об.).

Учитывая вышеизложенные нормы законодательства, юридически значимым обстоятельством для возложения на наймодателя обязанности в составе возмещения за изымаемое жилое помещение выплатить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт является установление необходимости капитального ремонта жилого дома на дату первой приватизации расположенных в нем жилых помещений и его фактического проведения в спорном доме.

То обстоятельство, что после принятия дома в муниципальную собственность и после первой приватизации в доме производились вышеуказанные работы (замена свай, частичная замена венцов, замена шифера) об отсутствии оснований для включения в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не свидетельствует, поскольку доказательств того, что многоквартирный <адрес> на дату первой приватизации 02 февраля 2000 г. не требовал капитального ремонта, а бывший собственник дома с 1940 года, администрация <адрес> после принятия дома в собственность производили надлежащий ремонт во избежание снижения уровня его разрушения, стороной истца не представлено.

Факт выполнения вышеуказанных ремонтных работ в доме не исключает необходимость проведения капитального ремонта дома по прошествии времени с 1940 года с учетом качества ранее выполненных работ, их объема, фактического износа конструктивных элементов здания, условий его эксплуатации, качества и объемов работ по текущему ремонту и содержанию общедомового имущества в нем, поскольку правовое значение имеет необходимость выполнения работ капитального характера на дату первой приватизации жилого помещения в нем.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих удовлетворительное состояние несущих конструкций дома по состоянию на 2000 год (учитывая вышеуказанное состояние дома на 1991 год, проведение частичных ремонтных воздействий в 2006-2007 годах, принимая во внимание, что капитальный ремонт многоквартирного жилого дома не производился с 1940 года до 2006-2007 годов, проведенный в 2006-2007 годах частичный ремонт к восстановлению надлежащего состояния дома не привел, в 2022 году дом признан непригодным для проживания).

При этом судебная коллегия отмечает, что на момент передачи в 1996 году указанного жилого дома в муниципальную собственность ответчик имел возможность оценить его техническое состояние, проверить эксплуатационные характеристики несущих конструкций, инженерных систем, входящих в состав общего имущества дома, выявить имеющиеся недостатки и установить необходимость проведения капитального ремонта, однако каких-либо мер к проведению и (или) организации проведения капитального ремонта не предпринял, данный вопрос с прежним собственником дома не урегулировал, в связи с чем в 2022 году дом был признан аварийным и подлежащим сносу.

Ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции истец ходатайство о назначении экспертизы с целью определения необходимости проведения капитального ремонта дома на дату первой приватизации не заявлял.

Принимая во внимание, что истцом в нарушение требований части 1 статьи 56 ГПК РФ доказательств того, что многоквартирный дом на дату первой приватизации не требовал проведения капитального ремонта, равно как доказательств, подтверждающих, что такой ремонт после 1940 года был произведен, судебная коллегия приходит к выводу, что сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт подлежит учету при определении выкупной цены жилого помещения, которая установлена судом на основании заключения, составленного ООО «АрхОблЭкспертиза», оцененного по правилам статьи 67 ГПК РФ и принятого судом в качестве доказательства по делу.

Таким образом, каких-либо оснований для освобождения ответчика от обязанности выплатить истцу компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в составе возмещения за изымаемое жилое помещение, не имеется.

Между тем, как видно из постановленного судом решения, суд сделал противоположный вывод, что противоречит установленным по делу обстоятельства и не основано на законе.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера взыскиваемого в пользу ответчика возмещения.

Судом первой инстанции размер возмещения за жилое помещение определен на основании экспертного заключения ООО «АрхОблЭкспертиза»».

Данная оценка истцом не оспорена. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в вышеназванном экспертном заключении определен 361 872 руб.

В связи с изложенным в пользу ответчика взысканию с истца подлежит возмещение за жилое помещение в сумме 1 964 276 руб. (в которую входит стоимость земельного участка в размере 432 141 руб.), убытки, причиненные изъятием жилого помещения, в размере 162 583 руб., а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 361 872 руб.

Таким образом, возмещение подлежит взысканию в пользу ответчика в общей сумме 2 488 731 руб. (1 964 276 + 162 583 + 361 872).

Согласно части 3 статьи 98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он, соответственно, изменяет распределение судебных расходов.

Согласно статье 333.19 НК РФ размер государственной пошлины по имущественным спорам в суде общей юрисдикции определяется, исходя из цены иска.

Согласно материалам дела истцом предъявлено исковое требование об изъятии имущества с определением возмещения за изъятое имущество. Ответчик против изъятия имущества не возражал. Спор между сторонами возник относительно размера подлежащего выплате ФИО1 возмещения за изымаемое жилое помещение по цене 2 251 000 руб., в связи с чем вопрос об определении выкупной цены передан на разрешение суда. Выкупная цена подлежащего изъятию для муниципальных нужд имущества составила 2 488 731 руб.

Таким образом, определенный судом на основании заключения судебной экспертизы ООО «АрхОблЭкспертиза» размер возмещения - 2 488 731 руб., подлежащий выплате ФИО1, против размера, заявленного истцом - 2 251 000 руб., свидетельствует о частичном удовлетворении исковых требований Администрации, в связи с чем имеются основания для распределения судебных расходов между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Требования истца удовлетворены на 90 % (из расчета: (2 251 000 х 100 / 2 488 731).

При подаче искового заявления администрация ГО «Город Архангельск» была освобождена от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины по заявленному имущественному требованию составил 39 887 руб. (от суммы возмещения 2 488 731 руб.), соответственно, с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 35 899 руб. (из расчета: 39 887 * 90%).

В процессе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза ООО «АрхОблЭкспертиза», стоимость которой составляет 30 000 руб., оплата до настоящего времени не произведена.

Поскольку судом принято решение о частичном удовлетворении исковых требований, с ответчика ФИО1 подлежат взысканию расходы на оплату судебной экспертизы в пользу ООО «АрхОблЭкспертиза» в размере 27 000 руб., а с администрации ГО «Город Архангельск» в пользу ООО «АрхОблЭкспертиза» в размере 3 000 руб. (из расчета: 30 000*90% = 27 000 руб., 30 000 – 27 000 = 3 000)

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 06 октября 2025 г. отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Администрации городского округа «Город Архангельск» к ФИО1 вичу о принудительном изъятии жилого помещения с выплатой компенсации удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ серии № №) жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, с перечислением Администрацией городского округа «<адрес>» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ серии № №) в счет возмещения за изымаемое жилое помещение денежных средств в общей сумме 2 488 731 рубль.

Перечисление Администрацией городского округа «<адрес>» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ серии № №) денежных средств в размере 2 488 731 рубль является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ серии № №) на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и Ненецкому автономному округу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Администрации городского округа «<адрес>» (ИНН <***>) на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа «<адрес>» к ФИО1 вичу о принудительном изъятии жилого помещения с выплатой компенсации отказать.

Взыскать с ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ серии № №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АрхОблЭкспертиза» (ИНН <***>) расходы на оплату судебной экспертизы в размере 27 000 рублей.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АрхОблЭкспертиза» (ИНН <***>) расходы на оплату судебной экспертизы в размере 3 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 вича (паспорт гражданина РФ серии № №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 35 899 рублей.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 февраля 2026 г.

Председательствующий Е.В. Кучьянова

Судьи И.А. Валькова

Е.С. Костылева