Решение № 2-2-181/2025 2-2-181/2025~М-2-5/2025 М-2-5/2025 от 26 июня 2025 г. по делу № 2-2-181/2025

Дело №2-2-181/2025

УИД 40RS0008-02-2025-000006-12


Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

11 июня 2025 года г.Таруса Калужской области

Жуковский районный суд Калужской области

постоянное судебное присутствие в городе Тарусе

Тарусского района Калужской области

в составе председательствующего судьи Тюменцевой И.Н.

при секретаре судебного заседания Барзиевой А.М.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строй Дом» о частичном расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельные участки, признании права собственности на земельные участки, взыскании пени,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 <дата> обратился в суд с иском к ООО «Строй Дом» и с учетом уточненных требований просил:

- расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от <дата>, заключенный с ООО «Строй Дом», в части 16 земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> с кадастровыми номерами:

- № площадью *** кв.метров

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров;

-прекратить право собственности ООО «Строй Дом» в отношении вышеуказанных 16 земельных участков,

- признать право собственности ФИО1 на 16 земельных участков,

- взыскать пени за неисполнение обязательства за период с <дата> по <дата> в размере ***

- взыскать судебные расходы по уплате госпошлины на сумму *** рублей, услуг представителя на сумму *** рублей, почтовые расходы на сумму *** рубля *** копеек.

В обоснование иска указано, что <дата> между ФИО1 и ООО «Строй Дом» заключен договор купли-продажи *** земельных участков общей площадью *** кв.метров, стоимостью *** рублей, находящихся по адресу: <адрес> согласно которого покупатель не позднее 3 рабочих дней после подписания договора вносит задаток на счет продавца в размере *** рублей, оставшиеся денежные средства обязуется оплатить в соответствии с графиком, последний платеж до <дата>.

По состоянию на <дата> покупателем произведена оплата на общую сумму *** рублей, задолженность по оплате составила на сумму *** рубля, которая не выплачивалась в течение более года, на претензию о расторжении договора ответчик не ответил, размер пени за период с <дата> по <дата> составил на сумму *** рубля, который истец уменьшил до *** рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании уточненные требования поддержал и пояснил, что <дата> с ответчиком был заключен договор купли-продажи 25 земельных участков, которые переданы покупателю, право собственности зарегистрировано за ООО «Строй Дом», по договору произведена оплата на общую сумму *** рублей, что соответствует стоимости 9 земельных участков, условия договора до настоящего времени ответчиком не исполнены в полном объеме, договор подлежит расторжению в связи с существенным нарушением условий договора в части продажи остальных 16 земельных участков, просил расторгнуть договор в части 16 участков, прекратить право собственности ответчика и признать право собственности истца на эти участки, взыскать пени за просрочку оплаты за период с <дата> на сумму *** рублей, судебные расходы по оплате госпошлины на сумму *** рублей, услуг представителя на сумму *** рублей, почтовые расходы на сумму *** рубля *** копеек.

Представитель истца ФИО1 - ФИО2, ответчик - представитель ООО «Строй Дом», третье лицо - представитель Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явились.

Суд, исследовав представленные доказательства, находит иск ФИО1 подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.549 п.1 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.454 п.1 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.486 пр.4 Гражданского кодекса РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии со ст.450 п.2 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.451 п.1 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что <дата> ФИО1 в простой письменной форме был заключен с ООО «Строй Дом» договор купли-продажи (купчая) 25 земельных участков общей площадью *** кв.метров, стоимостью *** рублей, с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома, расположенных на землях населенных пунктов по адресу: <адрес> кадастровыми номерами:

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***,

№ площадью *** кв.метров стоимостью ***.

В соответствии с пунктом № договора покупатель не позднее 3 рабочих дней после подписания договора и перед подачей документов на регистрацию в ЕГРН вносит задаток на счет продавца в размере ***, задаток идет в счет оплаты стоимости 5 участков с кадастровыми номерами №

Согласно пункта № оставшиеся денежные средства для покупки земельных участков покупатель обязуется оплатить продавцу по графику: по *** до <дата>, до <дата>, до <дата>, до <дата>, до <дата>, до <дата>, по *** до <дата> и до <дата>.

Оставшиеся 20 земельных участков до получения цены в полном объеме будут находиться в залоге у продавца.

Согласно пункта № договора право собственности на земельные участки возникает у покупателя с момента регистрации права собственности в ЕГРН на покупателя. Одновременно с регистрацией права собственности на земельные участком на имя покупателя в пользу продавца подлежит государственной регистрации ипотеки в связи с рассрочкой платежа по договору купли-продажи.

Согласно пункта № за нарушение покупателем порядка и срока уплаты цены имущества, перечисленного в пункте № договора, продавец вправе потребовать уплаты пени в размере ***% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи имущества, имущество считается переданным покупателю со дня подписания сторонами настоящего договора.

Судом установлено, что <дата> право собственности на 25 земельных участков зарегистрировано за покупателем - ООО «Строй Дом», что подтверждается выписками из ЕГРН.

Платежным поручением № от <дата> ООО «Строй Дом» произвело оплату ФИО1 задатка по договору на сумму *** рублей, а также оплата по договору произведена ответчиком в период с <дата> по <дата> на банковские карты ФИО1 в Сбербанке России на сумму *** рублей, а всего оплачено *** рублей.

Таким образом, по договору купли-продажи покупателем не произведена оплата на сумму *** рубля.

ФИО1 <дата> ООО «Строй Дом» была направлена претензия о выплате оставшейся стоимости приобретенных земельных участков на основании договора от <дата>.

<дата> ФИО1 покупателю направлена вторая досудебная претензия о выплате в срок до <дата> оставшейся стоимости на сумму *** рубля и пени на сумму 7 000 000 рублей.

<дата> ФИО1 направлена претензия об оплате в срок до <дата> стоимости по договору, в случае невыплаты ФИО1 имеет намерение расторгнуть договор купли-продажи от <дата>.

<дата> в связи с неисполнением обязательства ФИО1 в адрес ООО «Строй Дом» направлено предложение о заключении соглашения о расторжении договора от <дата>, возвращении в собственность ФИО1 16 земельных участков, оставлении в собственности ООО «Строй Дом» 9 земельных участков, которое ответчиком оставлено без рассмотрения.

Суд находит требование истца ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от <дата> в части обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку ООО «Строй Дом» существенно нарушены условия договора по оплате в полном размере приобретенного недвижимого имущества, согласно которого покупатель взял на себя обязательство произвести последний платеж до <дата>, однако обязательство не исполнил в указанный срок, до настоящего времени не оплатил стоимость участков на сумму *** рубля.

Суд в соответствии с положениями ст.450 п.2 Гражданского кодекса РФ расторгает договор купли-продажи от <дата>, заключенный ФИО1 с ООО «Строй Дом» в части отчуждения 16 земельных участков с кадастровыми номерами:

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров; расположенных по адресу: <адрес>, с исключением из Единого государственного реестра недвижимости записей о государственной регистрации права собственности ООО «Строй Дом» и прекращением права собственности ООО «Строй Дом» на указанные участки, а также суд признает за ФИО1 право собственности на 16 земельных участков с выше указанными кадастровыми номерами.

Судом установлено, что ответчиком осуществлена оплата по договору на сумму *** рублей, договор в части отчуждения 9 земельных участков исполнен сторонами, следовательно, земельные участки с кадастровыми номерами: № подлежат оставлению в собственности у ООО «Строй Дом», в которые входят 5 участков, оплата за которые было осуществлена задатком; при этом общая стоимостью этих участков, установленная сторонами при заключении договора, составляет *** рублей *** копеек, однако ООО «Строй Дом» было оплачено денежных средств больше на сумму *** рублей *** копеек, чем стоимость оставляемых в собственности 9 земельных участков, указанная сумма подлежит возвращению ответчику.

Согласно ст.329 п.1 Гражданского кодекса РФ на основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Суд также находит обоснованным требование истца о взыскании с ответчика пени, предусмотренной договором от <дата>, за нарушение покупателем порядка и срока уплаты цены имущества в размере ***% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Из представленного истцом расчета следует, что за период с <дата> по <дата> общий размер пени от задолженности на сумму *** рубля за 689 дней составил *** рубля.

Истец ФИО1 просил взыскать с ответчика пени на сумму *** рублей, суд на основании ст.330 ГК РФ находит указанный размер пени обоснованным, обязательство об оплате не исполнялось более года, взыскивает с ООО «Строй Дом» в пользу истца пени за ненадлежащее исполнение обязательства в размере *** рублей, из указанной суммы суд считает необходимым вычесть переплату на сумму *** рублей *** копеек, превышающую стоимость приобретенных ответчиком 9 земельных участков, таким образом, размер пени, подлежащий взысканию с ответчика, составит в размере *** рублей *** копеек.

В соответствии со ст.88 ч.1 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст.100 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.

Суд находит требование ФИО1 о взыскании с ответчика судебных расходов по уплате госпошлины на сумму *** рублей, почтовых расходов на сумму *** рубля *** копеек, услуг представителя на сумму *** рублей на основании договора на оказание юридических услуг от <дата> подлежащим удовлетворению, понесенные расходы подтверждены представленными документами, судебное решение состоялось в пользу истца.

В соответствии со ст.98 ч.1 ГПК РФ с ответчика в пользу ФИО1 суд взыскивает судебные расходы по уплате госпошлины на сумму *** рублей, почтовые расходы на сумму *** рубля *** копеек, а также судебные расходы на основании ст.100 ч.1 ГПК РФ по оплате услуг представителя на сумму *** рублей, которым было подготовлено исковое заявление, уточненные исковые заявления, представитель ФИО2 представлял интересы истца в двух судебных заседаниях.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков, заключенный ФИО1 <дата> с обществом с ограниченной ответственностью «Строй Дом», в части отчуждения 16 земельных участков с кадастровыми номерами:

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров; расположенных по адресу: <адрес>, с исключением из Единого государственного реестра недвижимости записей о государственной регистрации права собственности ООО «Строй Дом» и прекращением права собственности ООО «Строй Дом» на указанные участки.

Признать за ФИО1 право собственности на земельные участки, с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома, расположенные на землях населенных пунктов по адресу: <адрес> со следующими кадастровыми номерами:

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров,

- № площадью *** кв.метров.

Взыскать с общества с ограниченной ответственность «Строй Дом» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт ***) пени в размере ***, судебные расходы по уплате госпошлины на сумму *** рублей, услуг представителя на сумму *** рублей, почтовые расходы на сумму *** рубля *** копеек, а всего *** рублей *** копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Жуковский районный суд постоянное судебное присутствие в городе Тарусе Тарусского района Калужской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Копия верна: судья И.Н.Тюменцева