Апелляционное определение № 33-18715/2025 33-650/2026 от 13 января 2026 г.

УИД 61RS0006-01-2025-001378-86

Судья Никонорова Е.В. дело № 33-650/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Голованя Р.М.,

судей Владимирова Д.А., Сотниковой Е.В.,

при секретаре Туриеве О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-929/2025 по иску ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «Конверсия» о защите прав потребителей, по апелляционным жалобам ФИО1 и АО «Специализированный застройщик «Конверсия» на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Голованя Р.М., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, сославшись на то, что 13.07.2021 между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с которым истец приобрел квартиру № 222, площадью 39,7 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее - МКД). 04.03.2022 между сторонами заключены договоры долевого участия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с которыми истцом были приобретены для личных нужд два машино-места в МКД. После принятия объектов долевого строительства истцом были обнаружены многочисленные недостатки, выразившиеся в нарушении герметичности и появлении влаги на потолке паркинга, повреждении штукатурки и наличии коррозии на металлических конструкциях, видны следы от воды в виде грибка и плесени, в квартире имеются сквозные отверстия, межкомнатные стены не имеют надлежащих перемычек для устойчивости, неисправна входная дверь и ручка, бетонный пол в санузле отсутствует, батареи в кухне и комнате имеют ржавчину, в санузле установлены трубы с нарушением доступа для проведения ремонтных работ. Свои обязанности по договору истец выполнил в полном объеме. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без ответа и исполнения.

Кроме того, истцом оплачена установка узлов учета тепловой и электрической энергии в размере 13 000 руб. в адрес ИП ЧАИ Незаконные действия ответчика, связанные с необоснованным отказом от выполнения требований договора, стали причиной того, что в течение длительного времени истец испытывал страдания и переживания, в связи с чем ему был причинён моральный вред.

На основании вышеизложенного истец, уточнив исковые требования, просил суд взыскать с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в отношении объектов недвижимости: машиноместа № 116 и № 117, квартира № 222, неустойку в отношении объектов: машиноместа № 116 и № 117, за период 14.10.2023 по 19.08.2025 в размере 2 526, 63 руб. и до момента фактического исполнения, квартиры № 222 за период с 01.11.2023 по 19.08.2025 в размере 82 450, 88 руб. и до момента фактического исполнения; денежные средства в размере 13 000 руб. за установку теплосчетчика, электросчетчика; взыскать неустойку за период с 01.11.2023 по 18.03.2025 в размере 65 520 руб. и до момента фактического исполнения; компенсацию морального вреда в отношении квартиры № 222 в размере 50 000 руб., в отношении машиномест № 116 и №117 в размере 60 000 руб., в отношении теплосчетчика – 10 000 руб., по незаконному проникновению в квартиру № 222 в размере 100 000 руб.; расходы по замене личинки замка - 624 руб.; штраф; расходы по оплате услуг представителя – 40 000 руб., расходы по оплате услуг инженера-строителя – 30 000 руб., почтовые расходы по направлению претензии ответчику от 13.02.2025 - 678, 04 руб., почтовые расходы по направлению заявления о взыскании судебных расходов - 96 руб., почтовые расходы по направлению искового заявления – 795, 5 руб., почтовые расходы по направлению претензии от 08.02.2024 – 174,5 руб.

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15.09.2025 исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Суд взыскал с АО «Специализированный застройщик «Конверсия» в пользу ФИО1 денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договоров участия в долевом строительстве № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.03.2022 в размере 103 589 руб., денежные средства в размере 13 000 руб., неустойку за период с 01.11.2023 по 18.03.2025 в размере 65 520 руб., компенсацию морального вреда – 5 000 руб., расходы по оплате юридических услуг – 3 000 руб., почтовые расходы – 1 789, 54 руб.; неустойку в связи с нарушением срока возврата денежных средств за период с 19.03.2025 и по день фактической выплаты страхового возмещения из расчета 1% от суммы 13 000 руб. за каждый день просрочки; неустойку за период с 26.02.2024 по 21.03.2024 в размере 1 243, 07 руб., штраф – 91 676, 03 руб., предоставив АО «Специализированный застройщик «Конверсия» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки, штрафа до 31.12.2025 включительно. В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказано. Также суд взыскал с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 500, 56 руб.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней АО «Специализированный застройщик «Конверсия» просит решение отменить в части взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договоров участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.03.2022, в части взыскания неустойки за период с 14.10.2023 до момента фактического исполнения обязательства и в части взыскания расходов по оплате услуг инженера-строителя, вынести в данной части новое решение, которым исковые требования оставить без удовлетворения. Также заявитель жалобы просит снизить размер компенсации морального вреда, штрафа и государственной пошлины.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что выводы суда относительно начала процедуры урегулирования спора до вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Апеллянт полагает, что впервые свои требования о соразмерном уменьшении цены ДДУ истец заявил в претензии от 13.02.2025, как следствие, такие требования в силу указанного выше Постановления не подлежали удовлетворению.

Также заявитель жалобы отмечает, что текст претензии от 08.02.2024, представленный истцом суду, не соответствует указанной в ней дате и не мог быть принят как надлежащее доказательство. В претензии от 08.02.2024, полученной ответчиком, истец ссылался на неработающие зарядные устройства в подземном паркинге и наличие намокания на бетонной стене. Апеллянт полагает, что истец злоупотребил правом, предоставив суду недостоверные доказательства, в частности новую претензию от 08.02.2024 с требованием об уменьшении цены договора, которая фактически ответчику не направлялась в досудебном порядке. В подтверждение своих доводов апеллянт указывает на то, что у новой претензии от 08.02.2024 с требованием об уменьшении цены договора такой же номер «РПО» (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), присвоенный отделением почты, как у первичной претензии от 08.02.2024. В указанной части апеллянт полагает, что суд не произвел сравнительный анализ претензий истца от 08.02.2024 и не выполнил соответствующую правовую квалификацию таких действий истца.

Учитывая, что ответчик не получал претензию истца от 08.02.2024 с требованиями об уменьшении цены ДДУ, то выводы суда о наличии оснований для взыскания неустойки с 27.02.2024 по 21.03.2024, штрафа и расходов на услуги специалиста являются неверными.

Исходя из фактического объема нарушенных прав истца, апеллянт полагает, что размер компенсации морального вреда, определенный судом первой инстанции, также подлежит соразмерному снижению.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ФИО1 просит решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, вынести в этой части новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суд, принимая решение, допустил следующие нарушения: выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, т.к. не учтены все недостатки квартиры и машиномест истца; занижена компенсация морального вреда, в том числе по обстоятельствам незаконного проникновения ответчика в квартиру истца и необходимости замены замка входной двери; неправильно распределено бремя доказывания; необоснованно снижены расходы истца на юриста и отказано во взыскании расходов на специалиста; безосновательно отказано во взыскании неустойки за нарушение сроков передачи товара (объекта) надлежащего качества с 01.11.2023; неправильно определен период и объем неустойки за нарушение срока возврата 13 000 руб. в счет оплаты услуги установки теплосчетчика и электросчетчика в квартире истца; штраф рассчитан неверно, т.к. не учтены компенсация морального вреда в размере 5 000 руб. и правильный размер неустоек.

С точки зрения истца, суд применил закон, неподлежащий применению, а именно Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, которое не подлежало применению к спорным правоотношениям, в том числе из-за того, что ответчик не устранил недостатки, указанные в акте от 01.11.2023, и не удовлетворил финансовую претензию потребителя от 08.02.2024.

Полагая, что суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в приобщении фотографий недостатков парковочных мест и в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы в части имеющихся недостатков всех помещений парковочных мест как отдельных конструктивных элементов, а не только пола, апеллянт просит суд апелляционной инстанции удовлетворить данные ходатайства. Также апеллянт просит суд апелляционной инстанции истребовать материал проверки по его заявлению о незаконном проникновении в квартиру, в подтверждении доводов о том, что ответчик незаконно проникал в его квартиру в спорный период.

В апелляционной жалобе ФИО1 также возражает против удовлетворения апелляционной жалобы АО «Специализированный застройщик «Конверсия», ссылаясь в том числе на то, что указанная в претензии от 08.02.2024 дата окончания неустойки «13.02.2025» является опечаткой (опиской), имелось в виду «13.02.2024».

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился ФИО1, настаивавший на удовлетворении требований его апелляционной жалобы, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы АО Специализированный застройщик «Конверсия», а также представитель АО Специализированный застройщик «Конверсия» ФИО2, который просил изменить решение суда с учетом доводов апелляционной жалобы АО Специализированный застройщик «Конверсия», в удовлетворении апелляционной жалобе ФИО1 просил отказать.

Судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие других не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела согласно ст. 167 ГПК Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В судебном порядке установлено, что 13.07.2021 между АО «Специализированный застройщик «Конверсия» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о долевом участии в строительстве, предметом которого является обязанность застройщика построить жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой – жилой дом № 1 (секция 2.4,3.4) по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на земельном участке площадью 81486 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и передать объект долевого строительства – квартиру № 222, в собственность, а участник долевого строительства обязуется в предусмотренные договором сроки, размере и порядке уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в объекте недвижимости, завершенном строительством, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого здания (т. 1 л.д.146-154).

Согласно договору объект долевого строительства представляет собой жилое помещение – квартиру № 222, в соответствии с проектной документацией: 1-комнатная, этаж – 6, секция – 3.4, общая площадь – 42,37 кв.м., количество балконов/лоджий – 1, количество комнат – 1, жилая комната 14,51 кв.м., площадь кухни – 10,24 кв.м., сан.узел – 4,42 кв.м., гардероб – 4,07 кв.м., прихожая – 5,96 кв.м.

Цена договора - для приобретения права требовать от застройщика передачи объекта долевого строительства, завершенного строительством, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику денежную сумму в размере 2 923 530 руб., после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в следующем порядке: часть цены объекта в размере 2 046 471 руб. в срок до 06.08.2021, часть цены объекта в размере 219 265 руб. не позднее 30.11.2021, часть цены объекта в размере 219 265 руб. не позднее 28.02.2022, часть цены объекта в размере 219 265 руб. не позднее 30.05.2022, часть цены объекта в размере 219 265 руб. не позднее 30.08.2022.

Объект долевого участия в строительстве в виде квартиры № 222 передан истцу по акту приема-передачи от 01.11.2023, о чем имеются соответствующие отметки в акте (т. 3 л.д. 126).

04.03.2022 между АО «Специализированный застройщик «Конверсия» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о долевом участии в строительстве, предметом которого выступает обязанность застройщика построить жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой – жилой дом № 1 (секция 2.4,3.4) по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на земельном участке площадью 81486 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и передать объект долевого строительства – машиноместо № 116, в собственность, а участник долевого строительства обязуется в предусмотренные договором сроки, размере и порядке уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в объекте недвижимости, завершенном строительством, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (т. 1 л.д. 77-82).

04.03.2022 между АО «Специализированный застройщик «Конверсия» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о долевом участии в строительстве (т. 1 л.д. 53-60).

Объектами долевого строительства по указанным выше договорам являются машиноместо № 116, площадью 17,20 кв.м. и машиноместо № 117, площадью 17,26 кв.м., расположенные на подземном этаже.

Цена договора - для приобретения права требовать от застройщика передачи объекта долевого строительства, завершенного строительством, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику денежную сумму в размере 900 000 руб. за каждый, после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в следующем порядке: часть цены объекта в размере 450 000 руб. в срок до 04.04.2022, часть цены объекта в размере 112 500 руб. не позднее 04.07.2022, часть цены объекта в размере 112 500 руб. не позднее 04.10.2022, часть цены объекта в размере 112 500 руб. не позднее 04.01.2023, часть цены объекта в размере 112 500 руб. не позднее 04.04.2023 по каждому объекту.

Объекты долевого строительства в виде машиноместа № 116 и машиноместа № 117 переданы участнику долевого строительства в соответствии с актами приема-передачи нежилого помещения от 14.10.2023 и актами приема-передачи от 01.11.2023 (т. 1 л.д. 51-52, 75-76).

В обоснование предъявленных исковых требований истец ФИО1 ссылался на то, что визуальным осмотром квартиры и паркинга после получения объектов по акту приема-передачи были выявлены многочисленные недостатки, которые, по его мнению, значительно уменьшают стоимость приобретенных объектов недвижимости, в связи с чем истец обратился к ответчику с претензией.

В претензионном порядке истец указывал, что в паркинге, в котором расположены машиноместа № 116 и № 117, не работают зарядные устройства, бетонная плита на въезде пропитана влагой, наличествует коррозия металлических элементов, видны следы воды и грибка. При входе в паркинг на стене имеется черная плесень. Кроме того, в самой квартире №222 истцом также были обнаружены недостатки: металлический внешний карниз на балконе имеет вмятину, окна в комнате и кухне плотно не закрываются, имеется нарушение конструкции окон, в стенах квартиры имеются сквозные отверстия, неисправна входная дверь, уровень шума и толщина стен не соответствуют предъявляемым требованиям законодательства, бетонный пол в санузле отсутствует, в остальных помещениях выполнен некачественно, наличествует нарушение кладки кирпича на балконе, на потолке имеются следы деревянных форм, что влечен затраты на их устранение, трубы воды и канализации в санузле установлены неправильно, в общем по квартире имеется не соответствие качества выполненных работ строительным нормам и правилам.

Как указано в иске, недостатки обнаружены истцом при приеме квартиры и отражены в акте-приема-передачи квартиры от 14.10.2023 (т. 1 л.д. 156-157).

В досудебном порядке спор не разрешен. Пи этом в материалы дела представлено несколько досудебных претензий истца, которые ответчик не удовлетворил.

Определением Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 13.05.2025 по ходатайству ответчика назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено НЭУ «ЦСЭ «Прайм».

Согласно выводам заключения комиссии экспертов НЭУ «ЦСЭ «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.08.2025 (т. 4 л.д. 38-112) в квартире по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, имеются следующие несоответствия требованиям технических регламентов, строительно-технических правил:

- толщина швов кладки перегородок, толщина швов кирпичной кладки из лицевого кирпича на лоджии №3х квартиры №222 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям п. 9.2.4, п.9.18.3 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», предъявляемым к предельным отклонениям толщины швов кладки;

- высота горизонтальных деформационных швов, устроенных в уровне низа перекрытия, составляющая менее 30 мм, не соответствует требованиям п.9.89 СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», п.9.4.5 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», и п.18.1, 18.4 СП 327.1325800.2017 «Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта»;

- наличие высолов на каменных конструкциях стен и перегородок не соответствует требованиям таблицы 7.2 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»;

- отклонение от прямолинейности газоблочных перегородок более 10,0 мм не соответствует требованиям таблицы 9.8 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», предъявляемым к предельным отклонениям стен и перегородок;

- отсутствие плотного притвора входной металлической двери и отсутствие второго тура уплотнительных прокладок не соответствует требованиям п.5.1.4, п.5.5.4, п. 5.5.5 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия»;

- наличие дефектов поверхности стяжки пола квартиры №222 в коридоре №1 в виде фрагментарных выбоин не соответствует требованиям п.3.3.2 ВСН 9-94/ДС «Инструкция устройству полов в жилых и общественных зданиях».

На дату осмотра исследуемой квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в жилом помещении выполнен весь объем строительно-монтажных и отделочных работ, который предусмотрен договором о долевом участии в строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.07.2021, заключенным между АО «Специализированный застройщик «Конверсия» и ФИО1

Габаритные размеры машино-мест №116 и №117, расположенных в подземной автостоянке МКД по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, соответствуют Приказу Минэкономразвития РФ от 07.12.2016 N 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места». Устройство системы автоматического пожаротушения, приточно-вытяжной вентиляции, дренажного приямка и покрытия пола с добавками, исключающими пылеобразование, соответствует требованиям п.5.1.44, 5.2.3, 6.3.5, 6.5.3 СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей». Объемно-планировочное решение, расположение машино-мест №116 и №117 и высота трубопроводов системы автоматического пожаротушения соответствуют требованиям п. 5.1.28, 5.2.1, 5.1.20 СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей». Количество эвакуационных выходов из помещения подземной автостоянки, в котором расположены машино-места №116 и №117, не противоречит требованиям СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Нарушение целостности заполнения деформационного шва и его открытие в покрытии пола машино-места №116 в подземной автостоянке многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям п.3.3.2 ВСН 9-94/ДС «Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях» и п.8.14 СП 29.13330.2011 «Полы».

Выявленные дефекты (недостатки) в квартире по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, являются следствием несоблюдения требований проектной документации, строительно-технических норм и правил в процессе возведения объекта, и не являются следствием износа и неправильной эксплуатации.

Недостаток в виде нарушение целостности заполнения деформационного шва и его открытие в покрытии пола машино-места №116 является характерным для некачественно выполненных работ по устройству и заполнению деформационного шва в покрытии пола машино-места №116 в подземной автостоянке многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и не является следствием износа и неправильной эксплуатации.

Выявленные недостатки (дефекты) в квартире по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, привели к ухудшению качества исследуемой квартиры, но не сделали исследуемую квартиру непригодной для использования, предусмотренного договором о долевом участии в строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.07.2021 года.

Выявленные недостатки (дефекты) в машино-месте №116 многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, привели к ухудшению качества исследуемого машино-места, но не сделали машино-место №116 непригодным для использования, предусмотренного договором о долевом участии в строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 04.03.2022.

Стоимость работ (в том числе стоимость материалов) по устранению недостатков (дефектов), возникших по вине застройщика (подрядчика) в процессе возведения, в квартире по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в ценах на дату производства исследования составила 100 509 руб.

Стоимость работ (в том числе стоимость материалов) по устранению недостатков (дефектов), возникших по вине застройщика (подрядчика) в процессе возведения на покрытии пола машино-места №116 в подземной автостоянке многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в ценах на дату производства исследования составила 3080 руб.

Суд с учетом приведенных выше обстоятельств, в совокупности с результатами, проведенной по делу судебной экспертизы, принятой в качестве надлежащего доказательства по делу, пришел к выводу, что ответчиком некачественно выполнены строительно-монтажные и отделочные работы в переданной истцу квартире по договору участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.07.2021. Учитывая также, что ответчик не представил доказательств, позволяющих освободить его от ответственности по устранению недостатков квартиры, суд взыскал с АО СЗ "Конверсия" в пользу истца денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.07.2021 в размере 100 509 руб.

Установив, что застройщик нарушил строительные нормы и правила при возведении многоквартирного дома, в результате чего возникли недостатки (дефекты) на покрытии пола машино-места № 116 в подземном паркинге по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также то, что ответчик не представил доказательств, освобождающих его от ответственности по устранению этих недостатков, суд взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.03.2022 в размере 3 080 руб.

Исковые требования в отношении машиноместо № 117 суд первой инстанции оставил без удовлетворения, указав, что недостатки в отношении машиноместа № 117, переданного истцу по договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.03.2022, в ходе рассмотрения дела не выявлены.

Оснований полагать, что со стороны истца имело место злоупотребление правом, суд не усмотрел.

Разрешая требование ФИО1 о взыскании с АО «Специализированный застройщик «Конверсия» неустойки, суд руководствовался положениями ст. 330 ГК РФ, ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей" N 2300-1 от 07.02.1992 и исходил из того, что финансовая претензия истца в адрес ответчика была направлена 08.02.2024 и получена им 15.02.2024, в связи с чем пришел к выводу, что ответчик должен был добровольно исполнить требования потребителя в срок до 25.02.2024 включительно. С учетом Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", вступившим в силу 22.03.2024, суд определил период взыскания неустойки с 27.02.2024 по 21.03.2024.

За указанный период суд определил к взысканию неустойку в отношении квартиры № 222 в размере 1 206, 11 руб., из расчета 100 509 руб. * 24 дня * 1/150 * 7,5%, а также неустойку в отношении машиноместа № 116 за период с 27.02.2024 по 21.03.2024, в размере 36, 96 руб., исходя из расчета: 3080 руб. *24 дня * 1/150 * 7,5%.

При этом суд не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания неустойки в отношении квартиры № 222 и машино-месте № 116 до момента фактического исполнения решения суда, учитывая положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" устанавливающего мораторий.

Установив, что обязанность по оборудованию квартиры истца приборами учета используемых энергетических ресурсов возложена на застройщика, суд взыскал с последнего расходы, понесенные истцом на установку этих приборов, в размере 13 000 руб.

Также суд удовлетворил производные исковые требования, взыскав с ответчика неустойку на размер убытков, составивших 13 000 руб., за период с 01.11.2023 по 18.03.2025 в размере 65 520 руб., признав расчет суммы неустойки обоснованным и соответствующим требованиям законодательства. При этом суд обратил внимание на то, что в добровольном порядке данное требование ответчиком исполнено не было.

Частично удовлетворяя исковые требования о взыскании компенсации морального вреда за нарушение прав потребителей, суд исходил из доказанности нарушения прав истца неисполнением его законных требований и определил денежный эквивалент компенсации в сумме 5 000 руб., признав ее соразмерной объему причиненного истцу морального вреда.

В силу положений п. 6 ст. 12 Закона «О защите прав потребителей», учитывая, что требования истца (потребителя) не были удовлетворены в добровольном порядке, суд также пришёл к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика штрафа в размере 91 676, 03 руб., исходя из расчета (100 509 руб. + 3 080 руб. + 13 000 руб. + 65 520 руб. + 1 206, 11 руб. + 36, 96 руб.): 50%).

В части штрафных санкций суд предоставил ответчику отсрочку исполнения решения до 31.12.2025.

Разрешая производные требования в части взыскания расходов по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб., которые подтверждены соглашением об оказании юридических услуг от 17.03.2025 и актом приема передачи выполненных работ от 18.08.2025, суд, исходя из объема проделанной представителем истца работы в рамках данного гражданского дела с учетом принципа разумности и справедливости, на основании ст. 100 ГПК РФ счел возможным их взыскать в пользу истца, но в сниженном размере, а именно в сумме 3 000 руб.

Вопрос о взыскании расходов на услуги инженера-строителя в сумме 30 000 руб. согласно договору об оказании возмездных услуг от 13.02.2025, суд, исходя из текста мотивированного решения, разрешил, признав данные расходы обоснованными. Тем не менее, в резолютивной части судебного решения отсутствует ссылка на взыскание указанных расходов.

Также судом взысканы издержки, связанные с рассмотрением данного дела в суде, в частности почтовые расходы в размере 1 789, 54 руб.

Исковые требования в части взыскания расходов в размере 624 руб. за замену личинки замка входной двери, суд оставил без удовлетворения, посчитав данные расходы недоказанными.

С приведенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться в полной мере не может, учитывая следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, при обращении истца в суд им была представлена претензия от 08.02.2024, направленная в адрес ответчика и полученная им 15.02.2024 (л.д. 99-102, Т. 1). В подтверждение отправки претензии представлен кассовый чек НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (номер квитанции НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) (л.д. 101, Т.1).

При этом согласно тексту претензии от 08.02.2024 (л.д. 99, Т. 1) истец ссылался только на недостатки подземной автостоянки многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в частности указывал, что в подземном паркинге не работают зарядные устройства и имеются намокания на бетонной стене. В отношении переданных ему машиномест в претензии требований не содержится.

Обстоятельства, связанные с фактом направления этой претензии и ее получение застройщиком, сторонами не оспаривались.

В рамках производства по делу истец представил претензию, поименованную также от 08.02.2024 (л.д. 10-11, Т. 5), в которой уже содержатся требования о наличии недостатков не только в отношении машиномест № 116, №117, но и в отношении квартиры №222, по указанному выше адресу, а также о соразмерном уменьшении цены договоров. При этом в подтверждение направления указанной претензии в адрес ответчика приложена копия кассового чека НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (номер квитанции 22199) (л.д. 12, Т. 5), которая полностью идентична копии кассового чека НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (номер квитанции НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) (л.д. 101, Т.1), представленного ранее в подтверждение направления претензии ответчику, приложенной при обращении истца в суд с иском.

Ответчик отрицал факт получения претензии от 08.02.2024 с требованиями о соразмерном уменьшении цены договоров, взыскании неустойки и т.д. (л.д. 10-11, Т. 5).

Учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств достоверно и однозначно свидетельствующих о том, что претензия, содержащаяся на л.д. 10-11, Т. 5 была в данной редакции направлена и соответственно получена ответчиком, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания в пользу истца неустойки за период с 26.02.2024 по 21.03.2024 в общем размере 1 243, 07 руб., поскольку фактически требования о соразмерном уменьшении цены договоров были впервые заявлены только в претензии от 13.02.2025 (том 1, л.д. 168-175).

Соответственно, исковые требования о взыскания неустойки за период с 26.02.2024 по 21.03.2024 за неисполнение требований потребителя удовлетворены быть не могут, а потому решение суда в указанной части подлежит отмене.

Также решение суда подлежит отмене в части взысканного штрафа, поскольку, исходя из положений п. 6 ст. 12 Закона «О защите прав потребителей», а также того, что отказано во взыскании неустойки за период с 26.02.2024 по 21.03.2024 в размере 1 243, 07 руб., судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика штрафа в другом размере, а именно в сумме 93 554, 5 руб. (из расчета 100 509 руб. + 3 080 руб. + 13 000 руб. + 65 520 руб. + 5 000 руб.): 50%).

В остальной части судебная коллегия не находит оснований для отмены решения нижестоящего суда по доводам апелляционных жалоб, исходя из следующего.

Взыскание неустойки в связи с нарушением срока возврата 13 000 руб. в счет оплаты услуги установки теплосчетчика и электросчетчика в квартире истца, вопреки доводам жалобы ответчика, суд произвел обоснованно, т.к. в указанной части правоотношения сторон урегулированы условиями договора, в части не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве, и Законом о защите прав потребителя. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 в указанной части к правоотношениям сторон не применяется.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что суд необоснованно частично отказал в удовлетворении исковых требований, применив к спорным правоотношениям в части, урегулированной Законом об участии в долевом строительстве, положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N326, судебная коллегия признает несостоятельными, в связи с неправильным толкованием истцом норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам дела, в том числе из-за того, что соответствующая предмету спору претензия была заявлена потребителем в период действия моратория, т.е. после 22.03.2024.

Довод жалобы истца о том, что суд необоснованно уменьшил расходы на представителя, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в указанной части выводы суда постановлены в точном соответствии с требованиями ст. 100 ГПК РФ. При этом суд учитывал конкретные обстоятельства дела, объем проделанной представителем истца работы, с учетом возражений ответчика. Судебная коллегия отмечает, что истец лично принимал участие в деле, имеет высшее юридическое образование.

Утверждения истца о том, что суд отказал ему во взыскании расходов по оплате услуг инженера-строителя, противоречат обжалуемому судебному акту. Как было указано выше, в мотивированной части решения суд первой инстанции признал данные расходы обоснованными в полном объеме. Отсутствие решения по этому вопросу в резолютивной части судебного постановления, с процессуальной точки зрения, не исключает возможности рассмотрения этого вопроса отдельно в порядке ст. 103.1 ГПК РФ.

Доводы жалоб сторон о неправильном размере компенсации морального вреда судебная коллегия также находит неубедительными, в связи с тем, что нижестоящий суд подробно мотивировал свои выводы в указанной части исходя из тех юридически значимых обстоятельств, которые предусмотрены положениями ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона о защите прав потребителя.

Другие доводы апелляционной жалобы истца, в том числе о том, что судом не учтены все недостатки квартиры и машиномест истца, неправильно распределено бремя доказывания, безосновательно отказано во взыскании неустойки за нарушение сроков передачи товара (объекта) надлежащего качества с 01.11.2023, судебная коллегия признает необоснованными, поскольку вопрос о недостатках квартиры и машиномест истца разрешен судом исходя из материалов дела и выводов судебной экспертизы, которая сторонами не оспорена и в судебном порядке признана надлежащим доказательством по делу.

Неправильного распределения бремени доказывания, исходя из обстоятельств разрешения нижестоящим судом всех заявленных сторонами ходатайств по делу, а также выводов суда относительно доказанности и недоказанности юридически значимых обстоятельств дела, судебная коллегия не усматривает.

Учитывая, что до 13.02.2025 истец не заявлял ответчику финансовых претензий, связанных с предметом настоящего спора, то суд обоснованно отказал во взыскании неустойки за нарушение сроков передачи товара (объекта) надлежащего качества с 01.11.2023.

Иные доводы апелляционных жалоб правильность выводов суда не опровергают, основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, потому судебная коллегия не принимает их во внимание в качестве законных оснований для отмены решения суда в остальной части.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15 сентября 2025 года отменить в части взыскания неустойки за период с 26.02.2024 по 21.03.2024 в размере 1 243, 07 руб., и в части взыскания штрафа в размере 91 676, 03 руб.

В отмененной части принять по делу новое решение, которым взыскать с АО «Специализированный застройщик «Конверсия» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) штраф в размере 93 554, 5 руб., а во взыскании неустойки за период с 26.02.2024 по 21.03.2024 отказать.

В остальной части решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15 сентября 2025 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФИО1 и АО «Специализированный застройщик «Конверсия» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.01.2026.