Решение № 3А-362/2021 3А-362/2021~М-379/2021 М-379/2021 от 24 октября 2021 г. по делу № 3А-362/2021

Дело № 3а-362/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 октября 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А.,

при секретаре Агатаевой А.С.,

с участием представителя ООО «Дальняя два» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ООО «Дальняя два» об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Дальняя два» обратилось в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 23 220 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 12 877 140 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленного требования общество указало, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого, отраженная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «ДЮАТ», что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из нее рассчитывается арендная плата в завышенном размере.

Определением судьи Челябинского областного суда от 04 октября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Представитель административного истца ООО «Дальняя два» - ФИО3 в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного искового заявления по изложенным в нем основаниям.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», Управления Росреестра по Челябинской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды земли г. Челябинска от 18 июля 2007 года <данные изъяты>, договору передачи прав и обязанностей по договору от 18 июля 2007 года <данные изъяты> аренды земли г. Челябинска от 03 октября 2007 года, дополнительному соглашению от 20 августа 2008 года № <данные изъяты> о продлении срока действия договора аренды земли г. Челябинска от 18 июля 2007 года <данные изъяты> ООО «Дальняя два» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 23 220 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 111-112, 113-114, 115-117). Указанное выше обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24 августа 2021 года (л.д. 8-10).

Исходя из ч. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется, в том числе с учетом кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, ООО «Дальняя два» является собственником нежилого помещения, площадью 461,7 кв.м, расположенного на указанном выше земельном участке (л.д. 135).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> указана в размере 19 728 176,4 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 133).

Вместе с тем в отчете № <данные изъяты> об оценке объекта оценки, составленном оценщиком ООО «ДЮАТ» ФИО1. 21 июня 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 12 877 140 руб. (л.д. 16-171).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июля 2021 года № <данные изъяты> было отклонено заявление ООО «Дальняя два» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка <данные изъяты>, поданное на основании установления в отношения его рыночной стоимости в связи с тем, что при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком необоснованно проведение корректировок на местоположение, транспортную доступность (стр. 59-60, 155 отчета об оценке № <данные изъяты>) – нарушение п. 22 ФСО № 7 (л.д. 11-13).

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости находящегося в аренде земельного участка, затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление арендной платы, административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленного административным истцом требования.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № <данные изъяты> об оценке объекта оценки от 21 июня 2021 года, выполненный оценщиком ООО «ДЮАТ» – ФИО2, которая является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшая ответственность в АО «АльфаСтрахование» по полису № <данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности с 2004 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, выбор наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 21 июня 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 44 предложения о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 4 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены на 27-31 листах отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 19 элементам характеристик, из которых по 7 элементам применил корректировку, а именно: имеющиеся права, дата предложения, местоположение, масштабность, электроснабжение, транспортная доступность, расположение относительно магистралей. По остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по ним являются сопоставимыми с объектом оценки.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

Вопреки указанию, содержащемуся в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июля 2021 года № <данные изъяты>, при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком обоснованно была применена корректировка на местоположение, транспортную доступность, что также подтверждено актом внеплановой проверки по инициативе Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков от 18 августа 2021 года.

Согласно выписке из протокола № <данные изъяты> от 31 августа 2021 года заседания дисциплинарного комитета Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков нарушения требования Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности не выявлены.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка следует установить в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23 июня 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом в абз. 2 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость архивной не является, необходимость указания периода ее действия отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Дальняя два» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 23 220 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 12 877 140 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 23 июня 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов