Решение № 2-3337/2023 2-92/2024 2-92/2024(2-3337/2023;)~М-2407/2023 М-2407/2023 от 19 февраля 2024 г. по делу № 2-3337/2023

Дело №

УИД №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 20 февраля 2024 г.

Индустриальный районный суд <адрес>

в составе председательствующего Костаревой Л.М.,

при секретаре Устюговой Г.Н.,

с участием представителя истца, третьих лиц ТСЖ «Гармония-К», местной общественной организации «Территориальное общественное самоуправление «Ремзавод» <адрес> ФИО1 по доверенностям,

представителя ответчиков ФИО2 по доверенностям,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми гражданское дело по иску ФИО3 к Департаменту имущественных отношений администрации <адрес>, муниципальному образованию <адрес> в лице администрации <адрес> о признании отсутствующим права муниципальной собственности,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации <адрес> о признании отсутствующим права муниципальной собственности.

В обоснование указала, что является сособственником жилого помещения № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. В подвале многоквартирного дома находятся помещения, которые силами и средствами всех собственников жилых помещений многоквартирного дома уже много лет как «окультурены»: в них сделан скромный косметический ремонт; поставлена не новая, но пригодная для использования мебель и в этих помещениях осуществляет свою деятельность местная общественная организация территориальное общественное самоуправление «Ремзавод», которая фактически действует в интересах дома и персонально состоит, в том числе, и из собственников квартир многоквартирного дома. При этом указанные подвальные помещения не перестали являться общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме, так как в этих помещениях и через эти помещения осуществляется доступ к инженерному оборудованию дома. В помещениях находятся вентили и задвижки водопроводов, вентиля систем отопления обратки тепловых систем, места отключения стояков ХВС И ГВС, лежанка отопления и лежанка канализации. В апреле-мае 2023 года она узнала, что данные помещения являются собственностью муниципалитета и находятся в реестре муниципального имущества <адрес>, и то, что данные помещения Администрация <адрес> в лице Департамента имущественных отношений намеревается сдать в аренду третьим лицам. Согласно ответу ДИО Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, в реестре муниципального имущества <адрес> учитываются нежилые помещения: помещение с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м № в подвале по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному ФГУП «Ростехинвентаризация» Федеральное БТИ» <адрес>, и помещение с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м (№№,№ в подвале по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному МУП «Бюро технической инвентаризации Перми»), расположенные в МКД №. Помещения принадлежат па праве собственности муниципальному образованию <адрес>. Указанную информацию истец получила от ТСЖ «Гармония-К», которое обслуживает общее имущество всех собственников помещений в доме. Спорные помещения должны были быть добровольно исключены ответчиком из реестра муниципальной собственности. Ответчик безосновательно игнорирует то, что в помещениях находятся внутридомовые инженерные системы, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения, и ответчик считает их своей собственностью по формальным основаниям. Ответчик руководствуется техническим паспортом, согласно которому спорные помещения имеют назначения: санузел, коридоры, кабинеты, шкафы. Данный технический паспорт, на который ссылается ответчик, содержит отметку о самовольной перепланировке. Иные технические паспорта у истца и третьего лица отсутствуют. Спорные нежилые помещения при вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию не были сформированы или учтены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Спорные помещения не могут быть в собственности кого-либо, так как они являются общей собственностью всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Потому надлежащим способом защиты нарушенного права будет являться иск о признании права собственности муниципального образования <адрес> на спорное имущество отсутствующим. Поскольку истец является сособственником квартиры в многоквартирном доме, то наделена правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома независимо от даты приобретения права собственности на квартиру и согласия других собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного истец просит признать отсутствующим право муниципальной собственности <адрес> на нежилые помещения: помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м (№№ в подвале по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному ФГУП «Ростехинвентаризация» Федеральное БТИ» <адрес>) и помещение с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м (№№, № в подвале по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному МУП «Бюро технической инвентаризации <адрес>»), расположенные в МКД №.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве соответчика привлечено Муниципальное образование <адрес> в лице администрации <адрес>.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца, третьих лиц ТСЖ «Гармония-К», местной общественной организации «Территориальное общественное самоуправление «Ремзавод» <адрес> ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивает в полном объеме, поддерживает доводы письменных пояснений по иску, которые приобщены к материалам дела. Пояснил, что с учетом проведения экспертизы и материалами дела подтверждается наличие инженерных сетей и коммуникаций в спорных помещениях. Также подтверждается, что данные помещения фактически являются самовольными постройками, при этом самый давний технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ года уже содержит информацию о том, что подвал имеет признаки самовольной перепланировки. Собственники жилых помещений своими силами в начале ДД.ММ.ГГГГ, в конце ДД.ММ.ГГГГ, из кирпича выложили стенки внутри, облагородили часть комнат подвала, коммуникации, которые были по проекту, никуда не переносились, всегда эти коммуникации находились в этом месте, менялись лишь какие-то вентиля, насосы, устройства, необходимые для обслуживания жилого помещения в этом доме. Считает, что невозможно лишить собственников дома и обслуживающую организацию инженерного оборудования, так как половина дома встанет. Обслуживающая компания не сможет обслуживать дом, если жильцам запретят доступ. Все эти годы, когда помещения находились в пользовании фактическом и собственности муниципалитета, у них не было никаких проблем, всегда был доступ в эти помещения, никогда владение и пользование этими сетями не ставилось под сомнение, пока весной ДД.ММ.ГГГГ года ДИО администрации <адрес> не предоставило доступ к сетям. Поэтому жильцы не могут допустить, чтобы эти помещения были у третьих лиц, слесари и иные работники не смогут подойти и не перекрыть стояк, если будет затопление, не сделать отопление, водоотведение, опрессовку. При наличии оборудования по нормам жилищного законодательства помещения относятся к общему имуществу, эти помещения обслуживают более одного помещения в многоквартирном доме, соответственно они являются общим имуществом. Решением ДИО от ДД.ММ.ГГГГ были исключены из муниципальной собственности часть жилых помещений, решением городской думы от ДД.ММ.ГГГГ еще часть помещений были исключены из муниципальной собственности и переданы всем собственникам помещений в многоквартирном доме, потому что собственники в свою очередь еще ранее выразили свою волю, чтобы принять данные помещения. Помещения, которые являются предметом иска, не переданы собственникам. В любом техническом паспорте стоит самовольная несогласованная перепланировка. По сроку исковой давности, который заявляет ответчик, считает, что срок не пропущен, поскольку иск подан одним из собственников жилого дома. У всех собственников есть общие права на эти помещения и истец точно такой же собственник этого подвала. ФИО3 узнала об этих помещениях в апреле - ДД.ММ.ГГГГ года от председателя ТСЖ ФИО4, и, узнав, что помещение находится в муниципальной собственности, посчитала, что это невозможно с точки зрения норм законодательства, и просит признать право собственности муниципалитета отсутствующим. ФИО3 не могла раньше узнать о нарушении своих прав, поскольку помещения фактически были у ТСЖ, и ФИО5, как собственник дома, никогда не испытывала проблем, чтобы перекрыть систему водоснабжения в случае необходимости плановой или аварийной ситуации, она понимала, что ТСЖ обслуживает дом, коммуникации были во владении у ТСЖ. Поскольку проектом дома изначально предусмотрен подвал, документов на реконструкцию нет, помещения не самостоятельные, рядом с ними находится общедомовое имущество, считает, что право собственности ответчика является порочным и подлежит прекращению.

Представитель ответчиков ФИО2 по доверенности в судебном заседании с исковыми требованиями не согласна, поддерживает доводы письменных возражений по делу, из которых следует, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> включен в состав муниципальной собственности на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О передаче жилых домов и сетей с баланса ООО «Агрореммаш» в муниципальную собственность, вынесенного на основании Указа Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о порядке передачи объектов жилищно-коммунального хозяйства в муниципальную собственность при приватизации государственных предприятий. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляются по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. Согласно выписке из реестра муниципального имущества <адрес> далее - РМИ <адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ помещение <данные изъяты> кв.м и помещение <данные изъяты>.м включены в РМИ <адрес>. Таким образом, право собственности муниципального образования <адрес> на помещение <данные изъяты> кв.м и помещение <данные изъяты> кв.м возникло и зарегистрировано в установленном порядке. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Для установления факта возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме/факта нахождения спорных помещений в собственности муниципального образования <адрес> надлежит выяснить, были ли спорные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме - ДД.ММ.ГГГГ (согласно письму администрации <адрес> Перми от ДД.ММ.ГГГГ), и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома. Согласно данным технической инвентаризации на дату приватизации первой квартиры в доме (наиболее приближенная по времени техническая инвентаризация) - техническая инвентаризация по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, нежилые помещения имели самостоятельное целевое назначение, отличное от обслуживания иных помещений в доме, назначение «учрежденческая», помещения: кабинеты, коридоры, шкафы, санузел. Таким образом, помещения 103,9 кв.м и 29 кв.м были учтены и сформированы как помещения для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием МКД, в силу чего право общей долевой собственности собственников помещений в МКД на нежилые помещения не возникло, нежилые помещения являются собственностью муниципального образования <адрес>. Также истцом пропущен срок исковой давности. Помещение <данные изъяты> кв.м. и помещение 29 кв.м. на протяжении длительного времени использовались в целях, не связанных с нуждами дома, а именно: помещение <данные изъяты> кв.м в течение 20 лет сдается в аренду с ДД.ММ.ГГГГ, на сегодняшний день не сдан департаменту арендатором по акту приема-передачи: Помещение 29 кв.м в течение 10 лет было передано в безвозмездное пользование с ДД.ММ.ГГГГ годы. Таким образом, помещения <данные изъяты> кв.м и 29 кв.м использовались третьими лицами для ведения своей хозяйственной и уставной деятельности, не связанной с нуждами собственников помещений многоквартирного дома, с 2003 и 2012 года соответственно, что свидетельствует о пропуске истцом срока исковой давности, в том числе предельного 10-летнего. О нарушении своих прав собственники помещений МКД должны были узнать как минимум с момента первого документального подтверждения договорных отношений - ДД.ММ.ГГГГ, поскольку с указанного момента помещения <данные изъяты> кв.м и 29 кв.м переданы по договорам под служебное помещение, для размещения участкового пункта полиции. Истцом заявлен ненадлежащий способ защиты, а именно о признании отсутствующим права муниципальной собственности на помещение <данные изъяты> и помещение <данные изъяты> кв.м, поскольку это требование может быть заявлено только владеющим собственником, вместе с тем, документами подтверждается, что истец не владеет помещениями. Просит отказать истцу в полном объеме.

Заслушав представителя истца и третьих лиц, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

На основании части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Согласно пункту 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

В число юридически значимых обстоятельств из предмета доказывания по настоящему делу входит установление того, является ли помещение, в отношении которого истцом заявлены требования, помещением, имеющим самостоятельное назначение, или помещением, предназначенным исключительно для обслуживания более одного помещения в здании, нескольких или всех помещений, либо исключительно для обслуживания общих систем оборудования здания, и тем самым относится ли оно к общему имуществу здания. Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения, возможности его самостоятельного использования. Также юридически значимым обстоятельством является факт обособленности помещения от иных помещений здания, а также его реальное использование и несение бремени его содержания собственником.

Из материалов дела следует, что истец ФИО6 является собственником жилого помещения – квартиры (1/3 доля в праве собственности), общей площадью 59,2 кв.м, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> на основании договора безвозмездной передачи квартиры в совместную собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10 том 1).

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию <адрес>, дата регистрации права – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17, том 1).

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию <адрес>, дата регистрации права – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18, том 1).

Из выписки из реестра муниципального имущества <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>: нежилое помещение в подвале жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № и нежилое помещение в подвале жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № включены в реестр муниципального имущества <адрес> (л.д.92, том 1)

Согласно информации Департамента имущественных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, направленной в адрес председателя ТСЖ «Гармония-К», местной общественной организации «Территориальное общественное самоуправление «Ремзавод», нежилое помещение, площадью 25,10 кв.м в подвале по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному МУП «Бюро технической инвентаризации <адрес>», расположенное в МКД №, исключено из реестра муниципального имущества <адрес> распоряжением начальника Департамента от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с передачей в собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В ЕГРН нежилые помещения 25,10 кв.м не учтены, решением Пермской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № исключены из Перечня. В настоящее время в реестре муниципального имущества <адрес> учитываются нежилые помещения: помещение с кадастровым номером 59:01:4613916:1022, площадью 29,0 кв.м (№№ в подвале по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ» <адрес>) и помещение с кадастровым номером №, площадью 103,9 кв.м (№№, № в подвале по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному МУП «Бюро технической инвентаризации <адрес>»), расположенные в МКД №. Помещения принадлежат на праве собственности муниципальному образованию <адрес>. Помещения в Перечень не включены. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному МУ «Бюро технической инвентаризации <адрес>», актуальному на дату приватизации первой квартиры в МКД №, помещения имели назначение: санузел, коридоры, кабинеты, шкафы. Помещения имеют самостоятельное назначение и не предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД №. Таким образом, основания для передачи помещений в общую долевую собственность собственников помещений в МКД № отсутствуют (л.д.12-13, том 1).

Обращаясь в суд, истец указывает, что спорные помещения с кадастровым номером №, площадью 29.0 кв.м (№№ в подвале по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ) и с кадастровым номером № площадью 103,9 кв.м (№№, № в подвале по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ) должны были быть добровольно исключены ответчиком из реестра муниципальной собственности, в помещениях находятся внутридомовые инженерные системы, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения, ответчик считает их своей собственностью по формальным основаниям, по мнению истца, спорные помещения не могут быть в собственности кого-либо, так как они являются общей собственностью всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поэтому надлежащим способом зашиты нарушенного права является иск о признании права собственности муниципального образования <адрес> на спорное имущество отсутствующим.

Представитель ответчиков Департамента имущественных отношений администрации <адрес> и администрации <адрес> в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что помещения <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> кв.м были учтены и сформированы как помещения для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием МКД, в силу чего право общей долевой собственности собственников помещений в МКД на нежилые помещения не возникло, нежилые помещения являются собственностью муниципального образования <адрес>. Кроме того, помещение <данные изъяты> кв.м и помещение 29 кв.м на протяжении длительного времени использовались третьими лицами для ведения своей хозяйственной и уставной деятельности, не связанной с нуждами собственников помещений многоквартирного дома.

Указано, что помещение 103,9 кв.м в течение 20 лет сдается в аренду с 2003 г. по 2023 г., на сегодняшний день не сдано департаменту арендатором по акту приема-передачи. Арендатором подано заявление на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ департаментом в адрес МОО «ТОС «Ремзавод» направлено письмо № о том, что по результатам рассмотрения заявки принято решение о заключении договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ департаментом письмом № в адрес МОО «ТОС «Ремзавод» направлен проект договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ указанное письмо получено арендатором.

В подтверждение своих доводов представителем ответчика представлены договоры аренды объекта муниципального недвижимого имущества – помещения площадью 103,9 кв.м, заключенные Департаментом имущественных отношений администрации <адрес> с Советом общественного самоуправления микрорайона «Ремзавод» и Территориальным общественным самоуправлением «Ремзавод» микрорайона <адрес>: от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗИ на срок ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ №И на срок ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ №И на срок ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ №И на срок ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ №И на срок ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ №И на срок ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, цель использования: служебное, служебные помещения, осуществление уставной деятельности, а также расчеты арендной платы, заявки на аренду объекта нежилого муниципального фонда, расположенного по адресу: <адрес>, акты приема-передачи (л.д.95-187, 198-204 том 1).

Согласно письму Департамента имущественных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, направленному в адрес председателя правления МОО ТОС «Ремзавод», принято решение заключить с МОО «ТОС Ремзавод» договор аренды муниципального недвижимого имущества по адресу: <адрес>, без проведении торгов (л.д.199, том 1).

ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных отношений администрации <адрес> направил в адрес председателя правления МОО ТОС «Ремзавод» проект договора аренды (л.д.200-204, том 1).

В отношении помещения площадью 29 кв.м ответчиком указано, что оно в течение 10 лет было передано в безвозмездное пользование с ДД.ММ.ГГГГ

В подтверждение представлены договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности <адрес>, заключенные Департаментом имущественных отношений администрации <адрес> с Управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Перми, от ДД.ММ.ГГГГ №И на срок ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ № на срок ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, цель использования: для размещения участковых пунктов полиции, а также соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №, акт приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 188-197, 241-246 том 1).

В силу положений пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно толкованию, изложенному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с ДД.ММ.ГГГГ утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим нежилых помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Состав общего имущества, кроме того, определен в пункте 2 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность": помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Так, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил N 491, "использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Согласно пункту 4 Правил N 491 в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

По смыслу приведенных выше норм определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть непредназначенное для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым к вопросу об отнесении помещений к общему имуществу дома, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Конституционный Суд РФ в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Само по себе расположение в спорных помещениях инженерных коммуникаций, относящихся к внутридомовым инженерным системам многоквартирного дома, предназначенных для обеспечения его благоустройства, с запорно-регулирующей арматурой, предназначенной для обслуживания оборудования и систем, локализации и прекращения аварий, не является бесспорным и достаточным основанием отнести такие помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Для вывода о том, что помещения относятся к общему имуществу недостаточно установления того факта, что через эти помещения магистрально проходит инженерное оборудование, посредством которого осуществляется обеспечение пользователей помещений коммунальными услугами. Данное обстоятельство лишь обусловливает обязанность пользователей помещений обеспечить доступ к инженерному оборудованию в целях осуществления работ, направленных на содержание общего имущества в надлежащем состоянии.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № жилой дом по адресу: <адрес> передан с баланса ООО «Агроремммаш» в муниципальную собственность (л.д.93-94, том 1).

Согласно информации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, дата первой приватизации жилого помещения по адресу: <адрес> – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.208, том 1).

Согласно техническому паспорту нежилого помещения в <адрес> по л. <адрес><адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ» <адрес>, назначение подвальных помещений: 6 – кабинет, 7 – шкаф, 8 – шкаф, 9 – коридор (л.д. 67-68 том 1).

Согласно техническому паспорту нежилого помещения в <адрес> по л. 2-я ФИО7 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному МУП «Бюро технической инвентаризации <адрес>», указанные помещения имели нумерацию 20-23 и имели назначение: 20 – коридор, 21 – кабинет, 22 – шкаф, 23 – шкаф; помещения 10-12, 14-16 имели назначение: 10 – санузел, 11 – коридор, 12 – кабинет, 14 – кабинет, 15 – кабинет, 16 – коридор (л.д.48-50, том 1).

Таким образом, из материалов дела следует, что по состоянию на юридически значимый момент (приватизации первой квартиры в доме – ДД.ММ.ГГГГ) спорные помещения были учтены, сформированы и предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества, в отношении указанных помещений собственником были заключены договоры аренды.

Длительное использование спорных помещений третьими лицами подтверждает довод ответчика о введении в эксплуатацию данных нежилых помещений с самостоятельным функциональным назначением. Использование же спорных жилых помещений жильцами с момента строительства дома, в том числе на момент первой приватизации квартиры в жилом доме, ничем не подтверждено, и опровергаются данными инвентаризации и документами, подтверждающими, что нежилые помещения имели самостоятельное целевое назначение «учрежденческая», помещения: кабинеты, коридоры, шкафы, санузел.

С учетом изложенного, если помещения подвального этажа жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

По ходатайству истца судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из экспертного заключения ИП ФИО8 № ССТЭ ДД.ММ.ГГГГ следует, что в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу 2-я ФИО7, <адрес>, в том числе в помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м (№№) и помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м (№№, 14-16) расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания жителей многоквартирного дома. В силу Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Пункта 3.4.5. - Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери. Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток. Помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м (№ №) и помещение с кадастровом номером №, площадью <данные изъяты> кв.м (№№, 14-16), расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В помещениях подвала инженерные общедомовые коммуникации системы отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения располагаются (л.д.30-111 том 2).

Суд полагает, что судебная экспертиза проведена в порядке, установленном статьей 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении").

Руководствуясь статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, суд исходит из того, что размещение помещений в подвальном этаже и нахождение в них коммуникаций систем отопления, канализации, стояков горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, что установлено экспертом при проведении судебной экспертизы и следует из материалов дела и пояснений сторон, само по себе не относит помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поскольку указанные помещения на дату приватизации первой квартиры в доме имели самостоятельное целевое назначение, и не использовались исключительно в целях обслуживания многоквартирного дома, в настоящее время также имеют самостоятельное назначение.

С учетом изложенного, оценивая в совокупности предоставленные доказательства в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м (№) и помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м (№ №, 14-16) по адресу: <адрес>, принадлежащие муниципальному образованию <адрес>, не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, не находятся во владении жителей многоквартирного дома, являются помещениями с самостоятельным назначением, не предназначены для обслуживания иных помещений многоквартирного дома, могут быть использованы собственником с учетом их характеристик, поскольку на момент первой приватизации квартиры в жилом доме нежилые помещения имели самостоятельное целевое назначение: кабинеты, коридоры, шкафы, санузел, ответчик в течение 20 лет сдает третьим лицам данные помещения в аренду для размещения участковых пунктов полиции, ведения хозяйственной и уставной деятельности, не связанной с нуждами собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем суд полагает, что оснований для признания отсутствующим права муниципальной собственности не имеется.

Доказательств использования на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме спорных помещений в целях, связанных только с эксплуатацией дома, и, как следствие относимости нежилых помещений к общему имуществу в многоквартирном доме истцом не представлено.

Доводы представителя истца и третьих лиц о проведении в подвале дома самовольной перепланировки, поскольку проектом дома в подвале никакие самостоятельные помещения не были предусмотрены и после самовольной перепланировки не были согласованы в установленном законом порядке, со ссылкой на отметки в техническом паспорте о наличии самовольной перепланировки, не подтверждают позицию заявителя о необоснованности регистрации права муниципальной собственности на спорные помещения при установленных судом обстоятельствах поступления указанных помещений в муниципальную собственность в установленном законом порядке и наличия самостоятельного назначения указанных помещений на момент приватизации первого помещения в многоквартирном доме и самостоятельного их использования в течение длительного времени.

Указание на наличие в спорных помещениях выполненных кольцевым образом инженерных коммуникаций холодного, горячего водоснабжения, канализации многоквартирного дома с отводами в городскую систему канализации, ссылка на необходимость доступа к транзитным инженерным коммуникациям вопреки позиции представителя истца и третьих лиц не свидетельствует о наличии оснований для признания отсутствующим права муниципальной собственности на данные помещения и отнесения их к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Доказательств наличия каких-либо препятствий как со стороны собственника, так и арендаторов, доступа к инженерному оборудованию в целях осуществления работ, направленных на содержание общего имущества в надлежащем состоянии, в материалы дела не представлено.

Доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности не могут быть признаны обоснованными.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что именно со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Обращаясь в суд, истец указывает, что о нарушении своего права ей стало известно из письма Департамента имущественных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, из которой истец узнала, что спорные нежилые помещения учитываются в реестре муниципального имущества <адрес> и принадлежат на праве собственности муниципальному образованию <адрес>.

Таким образом, о государственной регистрации права ответчика на вышеуказанные спорные помещения истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ из информации Департамента имущественных отношений администрации <адрес>, иное из материалов дела не следует.

Настоящий иск подан в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах срока исковой давности.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Департаменту имущественных отношений администрации <адрес>, муниципальному образованию <адрес> в лице администрации <адрес> о признании отсутствующим права муниципальной собственности на нежилые помещения – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Индустриальный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.М. Костарева

Мотивированное решение составлено 28.02.2024