Решение № 2-3484/2019 2-3484/2019~М-3215/2019 М-3215/2019 от 8 августа 2019 г. по делу № 2-3484/2019

07RS0№-86

№


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федераций

09 августа 2019г. г. Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе:

председательствующего Ольмезова М.И.,

при секретаре Темирове Р.С.

с участием представителей:

истца - ФИО3, действующего на основании доверенности от 26 июня 2019 года и адвоката Калибатова Т.Х., представившего ордер адвокатского кабинета от 09.08.2019г. № 09;

ответчика - ФИО4, действующего на основании доверенностей от 30 июля 2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании заключенным договора купли-продажи, признании права собственности, возложении обязанности по выплате оставшейся части долга по договору купли-продажи недвижимости, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности по оплате оставшейся стоимости недвижимого имущества, возложении обязанности по заключению договора купли продажи, возложении обязанности по предоставлению земельного участка и по возврату движимого имущества

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 в котором, с учетом последующих уточнений просит признать заключенным договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1003 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КБР, г.Нальчик, признать право собственности и зарегистрировать переход права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1003кв.м., расположенный по адресу: КБР, г.Нальчик и обязать ФИО1 выплатить ФИО2 остаток стоимости земельного участка общей площадью 1003 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в сумме 3 700 000 рублей в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Заявление мотивировано тем, что 06.11.2018г., между сторонами заключен договор купли-продажи, названный предварительным, и удостоверенный нотариусом Нальчикского округа КБР ФИО7 Согласно условиям договора истец обязался передать денежное средства в размере 7 200 000 руб., а ответчик в счет полученных средств обязался продать ему земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу КБР, <адрес>, площадью 791кв.м.

Кроме того ответчиком истцу дано нотариально удостоверенное обязательство от 06.11.2018г. о продаже смежного земельного участка площадью 212 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу КБР, <адрес> б/н, принадлежавшего ФИО9 за 200 000 рублей.

Впоследствии оба указанных участка подлежали объединению в один и передаче истцу как единый земельный участок. В этих целях ответчик выдал доверенность истцу на право управления спорным земельным участком, на основании которой истец произвел работы по объединению этих участков, проведению кадастровых работ и постановке единого земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности ответчика на единый земельный участок, площадью 1003 кв.м с кадастровым номером №.

Истцом были исполнены свои обязательства по оплате части стоимости названного земельного участка в сумме 3 700 000 рублей, в том числе: 3 500 000 рублей при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ; 200 000 рублей по нотариальному обязательству - при покупке ответчиком смежного земельного участка.

22.05.2019г. истцом ответчику направлен проект договора купли-продажи с целью заключения основного договора. Ответом от 18.06.2019г. Ответчик отказался от заключения договора, ссылаясь на то обстоятельство, что параметры земельного участка в проекте основного договоре не соответствуют параметрам земельного участка, указанного в предварительном договоре.

Истец полагает отказ ответчика незаконным, так как изначально предметом соглашения сторон и договора купли продажи был единый земельный участок, площадью 1003кв.м., этот участок образован вследствие объединения двух земельных участков, которые были предметом нотариально удостоверенных предварительного договора и обязательства сторон. Ответчик незаконно уклоняется от исполнения своих обязательств, в то время как подписанные сторонами договоры и обязательства, а также выданная ответчиком доверенность, которой ответчик уполномочил истца на управление этим земельным участком, получение ответчиком задатка в счет стоимости обоих участков, являются доказательством заключения ими договора о купле-продаже земельного участка, площадью 1003кв.м.. Более того, ответчик разместил объявление-растяжку на земельном участке с объявлением о продаже, что подтверждает отсутствие намерений у Ответчика на исполнение условий договора и злоупотреблении правом.

В возражениях ФИО2 просит отказать в удовлетворении требований истца, утверждая, что направленный в его адрес проект договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует положениям предварительного договора купли-продажи земельного участка от 06.11.2018г. Пункт 1.2. проекта содержит обязанность Продавца передать Покупателю земельный участок общей площадью 1003 кв.м.,расположенный по адресу: КБР, г. Нальчик, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка.Между тем, в пункте 1 предварительного договора указывается земельный участок, находящийся по адресу: КБР, <адрес> (девятнадцать), площадью 791 кадастровый №,категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей. Таким образом, земельный участок площадью 1003 кв.м, с кадастровым номером № и разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) не является предметом предварительного договора.

Кроме того, ответчик считает, что из пункта 5предварительного договора следует, что стороны договорились заключить основной договор купли-продажи указанного земельного участка после выплаты полной стоимости земельного участка,указанного в пункте 3 предварительного договора (7 200 000 - семь миллионов двести тысяч рублей), в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но до настоящего времени полной оплаты нет. Вместе с тем, в пункте 3.3. проекта приводится, что окончательная оплата стоимости земельного участка в размере 3 700 000 рублей будет осуществлена Покупателем Продавцу при подаче настоящего договора для государственной регистрации в отделении МФЦ. Очевидно, что положение пункта 3.3. проекта прямо противоречит пункту 5 предварительного договора, как по срокам совершения сделки, так и по их содержанию и порядку. Вопреки сроку, установленному в предварительном договоре (до ДД.ММ.ГГГГ) до настоящего времени истцом не оплачена полная стоимость земельного участка, а направленный в адрес ответчика проект содержит недопустимые противоречия, препятствующие заключению основного договора.

Ответчик в адрес истца направил проект договора купли- продажи земельного участка с указанием срока оплаты полной стоимости земельного участка и требованием, подписать проект договора,соответствующий условиям предварительного договора от 06.11.2018г. для последующей государственной регистрации в установленном законом порядке.

В своих возражениях ответчик также указывает на то, что согласно обязательству № <адрес>4 ФИО2 обязуется продать ФИО1 смежный земельный участок в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, как следует из пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Со срока указанного в обязательстве (до ДД.ММ.ГГГГ) до ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения истца в суд) прошло 6 месяцев и 6 дней. Таким образом, шестимесячный срок предусмотренный законом пропущен и потому, как считает, ФИО2 у него отсутствует обязанность по продаже истцу смежного земельного участка.

Требования истца ответчик считает незаконными также в связи с тем, что согласно обязательству № <адрес>1 от 06.11.2018г., заключенному сторонами в дополнение к договору, ФИО1 обязуется предоставить ФИО2: земельный участок площадью 700 кв.м, по адресу: КБР, <адрес>, 1 линия, б/н.; в срок до мая 2019 произвести демонтаж принадлежащего ФИО2 строения расположенного на земельном участке по адресу КБР, <адрес>, перенос его на земельный участок по адресу: КБР, <адрес>, 1 линия, б/н и произвести строительные работы по монтажу данного строения. Смета на указанные виды работ от 06.11.2018г. с ФИО2 согласована. При этом истец до настоящего времени не предоставил земельный участок, обозначенный выше, не осуществил демонтаж и перенос строение до настоящего времени, но требует, чтоб ему продали земельный участок больше по площади, чем указан в предварительном договоре по цене, предусмотренной за земельный участок меньшей площади.

ФИО2 не согласен на продажу земельного участка площадью 1003кв.м., утверждая, что цена земельного участка площадью 791 кв.м., согласно предварительному договору составляет 7 200 000 рублей (семь миллионов двести тысяч рублей), т.е. стоимость 1 кв.м, составляет 9 102,4 руб. (7200000/791=9102,4). Если исходить из соотношений цена/площадь указанного в предварительном договоре, то тогда цена земельного участка площадью 1003 кв.м, равняется 9 129 707, 2 рублей. 200 000 рублей за 212 кв. м. площади земли (разница между 1003 и 791 кв.м.) стоило бы для истца в том случае, если бы истец выполнил свои обязательства по предоставлению земельного участка площадью 700 кв.м., демонтажу и переносу строений добросовестно и в оговоренные сроки.

Ссылаясь на эти основания, в судебном заседании 09.08.2019г. ФИО2 обратился в суд с встречными требованиями к ФИО1 в которых просит обязать ФИО1 оплатить полную стоимость земельного участка площадью 791 кв.м. кадастровый №, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для производственных целей в размере 3500 000 рублей, до подписания договора купли-продажи земельного участка, обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи земельного участка соответствующий условиям предварительного договора от 06.11.2018г., обязать ФИО1 предоставить ФИО2 земельный участок площадью 700 кв.м. по адресу <адрес>, обязать ФИО1 вернуть собственность ФИО2 ворота 4Х2,5 метра, забор 32Х2 метра и бассейн фирмы «Маркопул».

В судебном заседании ФИО1 поддержал свои требования и пояснил, что когда встретился с ФИО2, он увидел, что к продаваемому ответчиком земельному участку с кадастровым № ни с какой стороны не было прохода и проезда и что сам земельный участок предназначался для производственных целей, а его площадь была менее 8 соток. В таком виде участок ему не подходил, так как он намеревался приобрести участок, предназначенный под многоэтажную жилую застройку, но ФИО2 ему объяснил, что рядом, с выходом на проезжую часть имеется участок площадью 200 кв.м., хозяйка которой, ФИО9, согласна продать его за 200 000 рублей. Если купить соседний участок и объединить их, то к объединенному участку будет свободный доступ для использования его по прямому назначению с изменением вида разрешенного использования. На этих условиях 06.11.2018г. заключили договор, названный предварительным, согласно условиям которого, земельный участок с кадастровым номером № стороны оценили в 7200 000 рублей, из которых 3 500 000 он выплатил ФИО2 при подписании договора, кроме того, ФИО2 в письменной форме обязался перед ним приобрести у ФИО9 и продать ему за 200 000 руб. соседний участок площадью 200 кв.м. после заключения договора купли-продажи этого земельного участка. Фактически между сторонами была достигнута договоренность о купле-продаже единого земельного участка, площадью 1003кв., который подлежал формированию и постановке на кадастровый учет. Для проведения соответствующих работ по межеванию и кадастровых работ, регистрации права собственности, ФИО2 выдал ему соответствующую доверенность.

Согласно договоренности между ними, документы о купле- продаже земельного участка ФИО9, оплата цены этого участка и мероприятия об объединении земельных участков, а затем и изменение вида разрешенного использования объединенного земельного участка, ФИО1 должен был производить за счет собственных средств, на основании доверенности, выданной ему ФИО2 06.11.2018г.

После того, как заключили договор купли-продажи соседнего земельного участка, он (ФИО1) лично заплатил ФИО9 200 000 рублей, организовал и оплатил работы по объединению обоих участков в единый площадью 1003кв.м., и в кадастровой палате, объединенному участку установили вид разрешенного использования: под многоэтажную жилую застройку, присвоили кадастровый №. Затем он предложил ответчику заключить договор и зарегистрировать за ним (ФИО1) право собственности на образованный земельный участок. Ответчик стал уклоняться. Он направил ФИО2 проект договора для подписания, однако ФИО2 отказался заключать основной договор, ссылаясь на то, что стоимость земельного участка уже составляет более 9 млн. рублей. Он считает, что ФИО2 не собирался продавать ему земельный участок, воспользовался им для того, чтобы он подготовил документы по соседнему участку, а затем объединил оба участка с его помощью для того, чтобы продать объединенный участок по более высокой цене, о чем свидетельствует тот факт, что о продаже земельного участка №, ФИО2 разместил объявление, установив его на дереве на земельном участке, в котором его площадь он обозначил как 10 соток.

Встречный иск ФИО2 считает необоснованным, но он согласен выплатить ему оставшуюся часть стоимости земельного участка, оговоренную сторонами в сумме 3 700 000 рублей в установленные судом сроки.

Из письменных объяснений нотариуса ФИО7, удостоверившей договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что предметом сделки сторон были два земельных участка: принадлежащий ФИО2 и расположенный по <адрес> и участок по <адрес>, принадлежащий ФИО9 стороны заключили дополнительные соглашения во исполнение своих намерений на объединение этих участков и впоследствии заключении договора на куплю-продажу единого земельного участка. Была произведена оплата части стоимости участка в сумме 35000000 рублей. Была также оформлена доверенность ФИО2 на имя ФИО1 на управление земельным участком по адресу <адрес>.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, а встречные требования ФИО2 подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В п.1 ст.1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.3 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу положений п.1и п.3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

пост.

По смыслу приведенных законоположении условие об определении предмета договора, считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете договора одинаковое представление и могут его определить.

В постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГг.№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» пункты 1-8),а также в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"( п.23), даны следующие разъяснения относительно действительности договоров о купле-продаже недвижимости, которая будет создана в будущем.

В частности указано, что в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п.5 ст.454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), и потому судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно положениям ст.554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п.3 ст.555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст.431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривается представителем ответчика, что земельный участок с кадастровым номером № со всех сторон был окружен соседними земельными участками и не имел доступа (прохода и проезда) на проезжую часть. Разрешенное использование этого земельного участка: для производственных целей.

Примыкающий к этому участку, соседний земельный участок (принадлежащий ФИО5) площадью 200 кв.м., с кадастровым номером №, имел непосредственный выход на проезжую часть и только в случае объединения этих участков, мог быть обеспечен доступ к земельному участку №, что обеспечивало ФИО1 изменение вида разрешенного использования земельного участка на многоэтажную жилую застройку, для чего он и намеревался использовать спорный земельный участок.

Поскольку же к моменту заключения предварительного договора, земельный участок № находился в собственности ФИО9, истец и ответчик не могли условия о продаже этого участка внести в предварительный договор в связи с чем, в день заключения предварительного договора, стороны предусмотрели дополнительный механизм для определения предмета основного договора, который заключался в том, что ФИО2 дал ФИО1 нотариально удостоверенное обязательство о выкупе этого участка у ФИО5 с последующей его продажей ФИО1 за 200 тысяч рублей.

В целях исполнения достигнутых договоренностей, в день подписания предварительного договора, ФИО2 выдал ФИО1 доверенность, действуя с использованием которого и от имени ФИО2, ФИО1 переоформил земельный участок с кадастровым номером № от ФИО9 на имя ФИО2 (заплатив ФИО9 200 000 руб.), зарегистрировал право ФИО2 на этот земельный участок, объединил оба участка, изменил вид разрешенного использования объединенного земельного участка: с «для производственных целей» на «под многоэтажную жилую застройку» и зарегистрировал на него право собственности ФИО2, что последним не отрицается.

Таким образом, исходя из названных разъяснений Пленума Верховного суда РФ и с учетом фактических обстоятельств дела, суд считает установленным, что 06.11.2018г между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор (названный предварительным) о купле-продаже земельного участка, расположенного по адресу КБР, <адрес>, площадью 791кв.м.площадью, стоимостью 7 200 000 руб. Договор нотариально заверен, истец оплатил ответчику задаток в счет стоимости участка в сумме 3500000 рублей при подписании договора. Кроме того, ответчик обязался перед истцом купить смежный участок, площадью 212 кв.м. с кадастровым номером № принадлежащий ФИО9 и продать его истцу за 200 000 рублей, о чем в тот же день выдал истцу нотариально удостоверенное обязательство.

При этом, согласно достигнутому соглашению оба участка подлежали объединению в один и передаче истцу как единый земельный участок. На основании выданной ответчиком доверенности истец произвел работы по объединению этих участков, проведению кадастровых работ и постановке единого земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности ответчика на единый земельный участок, площадью 1003 кв.м с кадастровым номером №.

Истцом были исполнены свои обязательства по оплате стоимости названного (объединенного) земельного участка площадью 1003 кв.м. в сумме 3 700 000 рублей, в том числе: 3 500 000 рублей при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ; 200 000 рублей по нотариальному обязательству - при покупке ответчиком смежного земельного участка, однако ответчик уклонился от исполнения обязательств по договору, ссылаясь на то обстоятельство, что параметры земельного участка в проекте основного договоре не соответствуют параметрам земельного участка, указанного в предварительном договоре.

22.05.2019г. истцом ответчику направлен проект договора купли-продажи с целью заключения основного договора. Ответом от 18.06.2019г. отказался заключить договор и зарегистрировать право собственности истца на спорный участок.

При изложенных обстоятельствах и в соответствии с указанными разъяснениями Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГг.№ и Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен смешанный договор. Стороны по договору, названному предварительным, и последующими соглашениями и выданными обязательствами, а также своими действиями, обязались заключить в будущем договор о купле-продаже единого земельного участка, площадью 1003кв.м., который подлежал образованию из двух земельных участков, расположенных по соседству, с установлением его функционального назначения-под многоэтажную жилую застройку. Выше указанными дополнительными обязательствами сторон предусмотрен механизм для определения предмета договора купли-продажи, который они намеревались заключить в будущем: покупка смежного участка, объединение двух участков, создание единого участка.

Соглашение сторон и их воля на заключение именно объединенного участка подтверждается письменными доказательствами, обязательствами и действиями сторон: договор и обязательства заключены в один день, ДД.ММ.ГГГГ, нотариально заверены одним и тем же нотариусом, ответчик купил второй участок сразу, получил за него деньги у истца (он это не отрицает), в день заключения договора, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 выдал доверенность истцу на распоряжение всеми его участками, по этой доверенности в соответствии с общей волей сторон произведено объединение двух участков и регистрация права собственности объединенного земельного участка на имя ответчика. Данные обстоятельства не оспариваются ответчиком.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из изложенного и в соответствии со статьями 431-432 ГК РФ, суд считает, что фактически между сторонами 06.11.2018г. заключен договор купли - продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а именно земельного участка, площадью 1003кв. м по адресу <адрес>, площадью 1003кв.м., этот договор подлежит признанию заключенным, так как сторонами согласованы все его существенные условия.: предмет договора - единый земельный участок, площадью 1003кв.м., определена его цена: 7200000 за основную часть участка, и 200000 - за подлежащую присоединению, уплачен задаток в сумме 3700 000руб.

Доверенностью от 06.11.2018г. ФИО2 уполномочил ФИО1 проводить все действия по управлению земельным участком по адресу <адрес>, в том числе с правом внесения изменений в учетно-кадастровые документы, изменения категории земельного участка, межевания, ставить и снимать с кадастрового учета, зарегистрировать право собственности, заключать договоры аренды и иные полномочия по управлению земельным участком, ФИО2 фактически передал ФИО1 названный земельный участок В свою очередь ФИО1, как законный владелец участка, осуществил мероприятия по формированию единого участка и постановке его на учет и изменению разрешенного вида использования земельного участка.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принимая во внимание вышеизложенное, а именно, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершен сторонами в надлежащей письменной форме, содержит все существенные условия, предусмотренные для договора данного вида, подписан сторонами, в договоре указано о получении части денежных средств продавцом от покупателя, предусмотрено оплата оставшейся части и покупатель готов ее оплатить, участок фактически передан покупателю на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, истец не использует участок по причине препятствий со стороны продавца, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО1 о признании договора купли-продажи заключенным и подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 о признании заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1003 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу Кабардино-Балкарская Республика, г.Нальчик.

В соответствии с условиями договора ФИО1 обязан выплатить ФИО2 остаток стоимости земельного участка общей площадью 1003 кв.м. в сумме 3 700 000 рублей, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Согласно абз. 2 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права судом.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Признание судом заключенным между ФИО1 и ФИО2 06.11.2018г. договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1003 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, является в соответствии со ст.12 и п.2 ст.218 ГК РФ основанием для признания за ФИО1 права собственности на указанный земельный участок и регистрации перехода права собственности ФИО1

Рассматривая встречные исковые требования ФИО2 суд приходит к следующим выводам.

Исковые требования о возложении обязанности выплатить в пользу ФИО2 3500 000 рублей фактически признаны истцом, и судом при разрешении требований ФИО1, взыскиваются с ФИО1 в пользу ФИО2 3700 000 рублей, что больше, чем даже просит ответчик и потому в этой части требования подлежат отклонению.

Требования ФИО2 о возложении на ФИО1 обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка соответствующий условиям предварительного договора от 06.11.2018г., и обязать ФИО1 предоставить ФИО2 земельный участок площадью 700 кв.м. по адресу <адрес>, 1 линия, б/н, обязать ФИО1 вернуть в собственность ФИО2 ворота 4Х2,5 метра, забор 32Х2 метра и бассейн фирмы «Маркопул», также не подлежат удовлетворению в виду того, что правоотношения сторон определены судом как заключение договора о приобретении имущества, которое будут создано в будущем, а не как предварительный и основной договор и поэтому суд признает заключенным именно такой договор, по которому 06.11.2018г. определены все его существенные условия и он подлежит исполнению на условиях, определенных этим договором, названным предварительным с учетом дальнейших действий сторон.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу КБР, <адрес>, площадью 791кв.м, не существует ни юридически, ни фактически, в связи с созданием нового участка и потому суд не может обязать стороны заключить договор купли-продажи несуществующей недвижимости, право собственности ФИО2 который прекращено в силу закона.

Как установлено судом, и следует из представленной калькуляции стоимость участка в Адиюхе и работ, которые подлежали исполнению истцом, на что ссылается ответчик, равна 3700 000 рублей. Стороны утверждают, что именно в счет этой суммы должен был быть передан земельный участок и проведены работы на земельном участке. В связи с принятием решения о взыскании этой суммы с ФИО1 в пользу ФИО2 требование о передаче земельного участка и материалов не подлежат удовлетворению. Ответчиком не доказано, что указанный земельный участок в п.Адиюх подлежал ему передаче сверх 7200000 рублей.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд также принимает во внимание, что в результате исполнения ФИО1 своих обязанностей по договору от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений по формированию единого земельного участка, в том числе проведению кадастровых и межевых работ, приобретению и оплате земельного участка ФИО9, ФИО2 стал собственником земельного участка, площадью 1003кв.м. с выходом на проезжую часть <адрес>, вместо земельного участка, площадью 791кв.м., однако отказывается от исполнения своих обязательств по договору. Более того, выставил спорный земельный участок на продажу, разместив об этом объявление. Эти действия ФИО2 судом расцениваются как недобросовестное поведение, и признаются обоснованными доводы истца о том, что когда он произвел все действия, связанные с объединением земельных участков с присвоением единого кадастрового номера и изменением его функционального назначения, цена земельного участка значительно возросла и только по этой причине ответчик отказался продавать ему земельный участок. Такие действия ФИО2 являются злоупотреблением правом, поскольку в силу требовании п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Согласно пункта 2 названной статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу абзаца 4 п.1 и абзаца 3 п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

При таких обстоятельствах встречные требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1003 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу Кабардино-Балкарская Республика, г.Нальчик.

Признать право собственности ФИО1 и зарегистрировать переход права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1003кв.м., расположенного по адресу Кабардино-Балкарская Республика, г.Нальчик.

Обязать ФИО1 выплатить ФИО2 остаток стоимости земельного участка общей площадью 1003 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г.Нальчик, в сумме 3 700 000 рублей, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречных требовании ФИО2 к ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий

Ольмезов М.И.