Решение № 2-4080/2019 2-4080/2019~М-2976/2019 М-2976/2019 от 2 июня 2019 г. по делу № 2-4080/2019

Дело №

86RS0№-04


решение изготовлено 03.06.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2019 года г. Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе председательствующего Рудковской О.А

при секретаре Ахмедове Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Салаир», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округ-Югре о признании договора долевого участия в строительстве заключенным, государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Салаир» о признании договора долевого участия в строительстве заключенным, государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, признании права собственности.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого согласно пунктам 2.1 и 2.2 являлось строительство объекта: двухкомнатной <адрес> общей площадью 44,55 кв.м., площадью балкона, лоджии 2,85 кв.м., расположенной на 4-ом этаже 4-го подъезда в Многоэтажном кирпичном жилом <адрес> со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м и подвальных этажах, подземной парковкой на придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне <адрес>. Адрес объекта: Россия, ХМАО-Югра, <адрес>, 41 мкр., территориальная зона Ж.2-41 по <адрес>, кадастровый номер земельного участка №. Строительство объекта осуществлялось на основании выданного Администрацией <адрес> ХМАО-Югры разрешения на строительство № ru86310000-116 от ДД.ММ.ГГГГ. Общая стоимость квартиры составила в размере 2 467 200 рублей. Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены, о чем выдана справка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Салаир». ДД.ММ.ГГГГ Сургутским отделом Управления Росреестра по ХМАО-Югре было выдано уведомление о приостановлении в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Причиной приостановления послужило проведение правовой экспертизы, где было установлено, что на государственную регистрацию представлен договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Салаир» и ФИО1 Вышеуказанный объект долевого строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №, срок аренды которого истек ДД.ММ.ГГГГ. Застройщиком обязательства по вводу объекта в эксплуатацию не выполнены. Истец полагает что нарушено его право собственности, в связи с чем, ссылаясь на положение ст. 12 Гражданского кодекса РФ, просит суд: признать договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Салаир» заключенным и действительным; 2) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре осуществить государственную регистрацию договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Салаир»; 3) признать право собственности за ФИО1 на объект недвижимости: двухкомнатную <адрес>, общей площадью 48,55 кв.м., площадь балкона, лоджии 2,85 кв.м., расположенной на 4-ом этаже 4-го подъезда в Многоэтажном кирпичном жилом <адрес> со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м и подвальных этажах, подземной парковкой на придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне <адрес>. Адрес объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, 41 мкр. Территориальная зона Ж.2-41 по <адрес>, кадастровый номер земельного участка №.

Истец ФИО1, представитель ФИО5, действующий по доверенности, в судебном заседании на требованиях настаивали по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Салаир» ФИО6 в судебном заседании требования не признала. Суду пояснила, что договор долевого участия не заключен, поскольку не достигнуто существенных условий, оплата по договору не произведена. Объект не передан в эксплуатацию. Представленная справка от ДД.ММ.ГГГГ не является документом, подтверждающим факт оплаты в полном объеме долевых взносов за объект, поскольку не является бухгалтерским документом, подтверждающим оплату долевых взносов в соответствии с Законом РФ № 402-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О бухгалтерском учете». Кроме того, срок ввода в эксплуатацию объекта: Многоэтажного кирпичного жилого <адрес> со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м и подвальных этажах, подземной парковкой на придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, ХМАО-Югра, <адрес>, микрорайон 41, 1 этапа строительства (167 квартир, первые 4 секции) был перенесен на первое полугодие 2019 года. Перенос срока ввода объекта в эксплуатацию произошел вследствие приостановления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре, государственной регистрации договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, что привело к невозможности привлечения денежных средств. Данная ситуация по переносу срока ввода объекта в эксплуатацию сложилась по вине третьего лица, что установлено судебными актами.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округ-Югре в суд не явился, извещен о дате и времени судебного заседания, просил рассмотреть дело без его участия. В обоснование возражений представил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований об обязании осуществить государственную регистрацию договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на спорный объект отказать, в остальной части заявленных требований оставил рассмотрение иска на усмотрение суда

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Так согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Существенные условия договора долевого строительства предусмотрены в части 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, а именно, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

В материалы дела представлен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный сторонами: ООО «Салаир» (застройщик) и ФИО1 (дольщик), содержащий все существенные условия для договора долевого участия в строительстве, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Следовательно, учитывая, что воля сторон договора выражена, сделка заключена в простой письменной форме, обязательства по договору в части оплаты согласованного взноса на строительство исполнены дольщиком, что подтверждено справкой, выданной ООО «Салаир» от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о признании данного договора заключенным.

При этом оснований для признания договора№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ действительным, суд не усматривает, учитывая отсутствие правовой конструкции для удовлетворения данного требования.

Довод представителя ответчика о том, что справка от ДД.ММ.ГГГГ, выданная в подтверждение полной оплаты по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ не является финансовым документом, суд находит несостоятельным, поскольку сведений о расторжении данного договора, в связи с неоплатой взноса на строительства ФИО1, заключения договора долевого участия с новым дольщиком на спорный объект (двухкомнатную квартиру ) материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, заявленное требование истца о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № заключенным и действительным подлежит удовлетворению частично.

В отношении заявленного требования истца о регистрации данного договора в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре, суд приходит к следующему.

Истец обратился в Управление Росреестра по ХМАО-Югре с заявлением о регистрации договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлением Управления Росреестра по ХМАО-Югре от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-001/2019-2221670/2 ФИО1 было приостановлено в государственной регистрации договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован, так как представлен договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, определить какой из договоров, представленных является правоустанавливающим невозможно, не представлены документы, подтверждающие право собственности, либо право пользования застройщиком – ООО «Салаир» на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101046:3.Осуществление действий по «регистрации сделки об ограничении, обременении права» приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку истец не смог представить необходимых документов к установленному сроку, в связи с чем, суд считает, что требование о возложении обязанности на Управление Росреестра по ХМАО-Югре осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ООО «Салаир» и ФИО1, поскольку истец иным способом не может восстановить нарушенное право.

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент обращения истца в суд с настоящим иском устранены препятствия для регистрации договора долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу о возложении обязанности на Управление Росреестра по ХМАО-Югре осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ООО «Салаир» и ФИО1

Неуплата застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд не может ложиться бременем ответственности на дольщика по отказу в регистрации договора участия в долевом строительстве.

В отношении заявленного требования о регистрации права собственности за ФИО1 на объект недвижимости: двухкомнатную <адрес>, общей площадью 48,55 кв.м., площадь балкона, лоджии 2,85 кв.м., расположенной на 4-ом этаже 4-го подъезда в указанном выше Многоквартирном доме суд отказывает в силу следующего.

Согласно п. 2 ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 ч. 11 ст. 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ООО «Салаир» не получен. Имеется только вновь выданное ООО «Салаир» разрешение на строительство сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № у застройщика возникла обязанность передать участнику долевого строительства завершенный объект строительства (<адрес>, расположенную на 4-ом этаже, 4-го подъезда Многоэтажного кирпичного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, мкр. 41).

Данная обязанность возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию (п. п. 2.1, 2.2, 3.1 Договора участия в долевом строительстве).

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию, передачу квартиры по акту приема-передачи материалы дела не содержат, при этом стороны не ссылаются на их наличие.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в отсутствие допустимых и доставочных доказательств, подтверждающих возникновение права на завершенный объект строительства, у истца не возникло право собственности на <адрес>, общей площадью 48,55 кв.м., площадь балкона, лоджий 2,85 кв.м., расположенной на 4-ом этаже, 4-го подъезда Многоэтажного кирпичного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, мкр. 41, территориальная зона Ж.2-41, кадастровый номер земельного участка 86:10:0101046:3.

Ссылка истца на положение п. 16 Обзора практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, отклоняется как ошибочная, поскольку указанный пункт содержит выводы относительно возможности признания права собственности на квартиру, в случае если дом в эксплуатацию не введен, при условии высокой степени завершенности строительства (80%), при том, что квартира, подлежащая передаче имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства. В данном случае, указанные условия отсутствуют.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Салаир», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округ-Югре о признании договора долевого участия в строительстве заключенным, государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, признании права собственности – удовлетворить частично.

Признать договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Салаир» и ФИО1.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Салаир» и ФИО1.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры путем подачи апелляционной жалобы через Сургутский городской суд.

Судья О.А.Рудковская

КОПИЯ ВЕРНА «____»_________20___г.

Подлинный документ находится в деле №__________

86RS0№-04

СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ

Судья Сургутского городского суда

Рудковская О,А. __________________________

Судебный акт не вступил в законную силу

Секретарь судебного заседания. __________________