Решение № 2-1679/2018 2-97/2019 2-97/2019(2-1679/2018;)~М-1729/2018 М-1729/2018 от 7 мая 2019 г. по делу № 2-1679/2018

Дело № 2-97/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 мая 2019 года посёлок Кугеси

Чебоксарский районный суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Смирновой С.А.,

при секретаре судебного заседания Елисеевой О.Г.,

с участием представителя истца ФИО3 – ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 - ФИО6,

рассмотрев в закрытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2078 кв.м., и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположенных по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности указанной сделки, указывая, что он являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2078 кв.м., и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположенных по адресу: <адрес>.

21 марта 2018 года он выдал доверенность на имя ФИО7 с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению вышеуказанного имущества.

Также с потенциальным покупателем указанных объектов ФИО5 достигли соглашения о существенных условиях договора купли- продажи объектов недвижимости, а именно, об их стоимости и сроке оплаты. В подтверждение согласования о существенных условиях договора купли - продажи ФИО5 выдал 2 апреля 2018 года расписку.

Согласно расписке от 2 апреля 2018 года стоимость объектов недвижимости составляет 4000000 рублей, срок оплаты в течение 2-3 суток с момента поучения денежных средств ФИО5 от покупателя или залогодержателя.

31 августа 2018 года, получив в АУ «Многофункциональный центр по предоставлению государственный и муниципальных услуг» Чебоксарского района Чувашской Республики копии оспариваемого договора купли – продажи, узнал о том, что договор заключен 28 марта 2018 года, а не после 2 апреля 2018 года, что стоимость объектов определена в размере 990000 рублей, денежные средства получены покупателем до подписания договора и имущество истца перешло в собственность ответчика ФИО5

Стоимость объектов недвижимого имущества и срок оплаты не соответствуют условиям, достигнутым между истцом и ответчиком.

Истец не имел намерений продавать свои объекты недвижимости по низкой цене в размере 990000 рублей. Стоимость объектов недвижимости в размере 4000000 рублей была известна ответчику ФИО5, однако при этом он ввел в заблуждение представителя ФИО7 относительно цены договора, условий оплаты по нему и обманным путем безвозмездно получил в собственность имущество истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец (с учетом уточнений) просит признать договор купли – продажи, заключённый 28 марта 2018 года между ФИО3 в лице представителя ФИО7 и ФИО5 недействительной и применить последствия недействительности сделки; аннулировать запись в ЕГРН о государственной регистрации № №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; аннулировать записи в ЕГРН о государственной регистрации № №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположенного по адресу: <адрес>; восстановить в ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец ФИО3, извещённый о времени и месте судебного разбирательства не явился.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании уточнённые исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, вновь привел их суду.

Ответчик ФИО5, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явился. В деле имеется заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска ФИО3 в полном объеме.

Третье лицо ФИО7, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, не явился.

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палат Росреестр» по Чувашской Республике, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не направили своего представителя для участия в деле.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Судом установлено, что истцу ФИО3 на основании договора купли – продажи от 27 ноября 2012 года принадлежали на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2078 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № №, договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ год - объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположенный по адресу: <адрес>.

21 марта 2018 года ФИО3 выдал доверенность на имя ФИО7 с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему вышеуказанные объекты недвижимости

Как усматривается из договора купли-продажи от 28 марта 2018 года ФИО7 (Продавец), действующий в интересах ФИО3 на основании доверенности от 21 марта 2018 года, продал, а ФИО5 (покупатель) купил земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположенного по адресу: <адрес>, за общую сумму 990000 рублей.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 ГК Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

В обоснование доводов искового заявления сторона истца ссылалась на положения п. 2 ст. 174 ГК РФ, в соответствии с которыми сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

С доводами истца суд считает необходимым согласиться, поскольку они соответствуют требованиям действующего законодательства и подтверждаются материалами дела.

Как следует из представленных в материалах дела доказательств, цена спорных объектов недвижимости при заключении оспариваемого договора купли-продажи определена представителем продавца и покупателем значительно ниже ее рыночной.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

В соответствии с отчетом, составленным – ООО «Агентство оценки собственности», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 28 марта 2018 года составляет округленно 15240000 рублей.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 902891 рублей.

Доказательств обоснованности цены договора купли-продажи спорных объектов недвижимости в размере 990000 рублей, при рыночной цене спорного жилого помещения в размере 15240000 рублей, при кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 902891 рублей, ответчиком не представлено.

Из представленной стороной истца расписки от 2 апреля 2018 года, написанной ответчиком ФИО5, усматривается, что стоимость спорных объектов недвижимости определена в 4000000 рублей, т.е. ответчик знал о реальной стоимости объектов.

Кроме того, учитывая характеристику объектов недвижимости (земельный участок, площадью 2078 кв.м. и объект незавершенного строительства, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположены в Чебоксарском районе), наличие доступа к открытой информации о стоимости аналогичных объектов недвижимости, следует вывод о том, что ответчик ФИО5 не мог не знать о рыночной стоимости земельного участка и объекта незавершённого строительства, соответственно, причинении убытков истцу при заключении договора на сумму 990000 рублей, поскольку это было очевидно для участников сделки в момент ее заключения.

Суд принимает во внимание также и тот факт, что изначально спорный земельный участок был приобретен истцом у ФИО1 по договору купли-продажи от 27 ноября 2012 года по цене 1700000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской ФИО1. от ДД.ММ.ГГГГ о получении им от ФИО3 850000 рублей и актом приема передачи денежных средств от 17 августа 2012 года на сумму 850000 рублей.

Несмотря на это, вопреки интересам истца, ФИО7, действуя в качестве его представителя, произвел отчуждение спорных объектов недвижимости по цене 990000 рублей, причинив истцу явный ущерб, о чем другая сторона сделки ФИО5, безусловно, знал.

Данное обстоятельства также подтверждается и объяснениями представителя ответчика ФИО5 - ФИО6, данными в ходе рассмотрения дела, из которых следует, что ответчиком ФИО5 вложено в строительство спорного объекта 7100000 рублей.

Отвечающих требованиям главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств иной действительной стоимости спорных объектов в материалы дела представлено не было, равно как и не представлено доказательств того, что объекты недвижимости находились в техническом состоянии, значительно снижающем ее стоимость.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что истец не имел волеизъявления на продажу его земельного участка и объекта незавершенного строительства по существенно заниженной цене.

При этом довод стороны истца о том, что ФИО3 не получал денежных средств по оспариваемому договору не может быть принят во внимание, поскольку как следует из п. 2 договора купли-продажи от 28 марта 2018 года, недвижимое имущество продано за 990000 рублей, денежные средства оплачены покупателем продавцу до подписания договора.

Доказательств того, что ФИО5 не передавал истцу денежных средств материалы дела не представлено.

Также в нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной истца бесспорных доказательств тому, что волеизъявление представителя истца ФИО7, выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало его действительным намерениям на счет стоимости объектов и условий оплаты, а равно совершения им указанной сделки под влиянием заблуждения, в материалы дела не представлено.

Не имеют правового значения и доводы стороны ответчика о наличии между сторонами предпринимательских отношений (о вложении ФИО5 на строительство объекта денежных средств в размере 7100000 рублей). Кроме того, доказательства в обоснование указанных доводов как подтверждение договоренности о цене спорных объектов недвижимости, т.е. объяснения сторон данные ими в ОМВД РФ по Чебоксарскому району и постановление старшего УУП ОП по ОМВД РФ по Чебоксарскому району майора полиции ФИО2 об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть приняты во внимание, поскольку из указанных документов не следует вывод о том, что истец ФИО3 знал и согласен был на продажу спорных объектов недвижимости за 990000 рублей.

При таких обстоятельствах, заключенный между ФИО3 в лице представителя ФИО7 и ФИО5, договор от 28 марта 2018 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2078 кв.м., и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположенных по адресу: <адрес> является недействительным.

Учитывая изложенного, требования истца ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме.

С ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, так как в соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

р е ш и л :

Признать договор купли – продажи, заключённый 28 марта 2018 года между ФИО3 в лице представителя ФИО7 и ФИО5 недействительной и применить последствия недействительности сделки.

Аннулировать запись в ЕГРН о государственной регистрации № №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,

Аннулировать записи в ЕГРН о государственной регистрации № №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположенного по адресу: <адрес>,

Восстановить в ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 744,7 кв.м., степенью готовности 75%, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 28500 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 мая 2019 года.

Председательствующий судья С.А. Смирнова