Решение № 2-1107/2019 2-1107/2019~М-781/2019 М-781/2019 от 24 сентября 2019 г. по делу № 2-1107/2019

УИД 26RS0№-89

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

25 сентября 2019 года город Георгиевск

Георгиевский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Дешпита В.С.,

при секретаре ФИО5,

с участием

представителя ответчика, истца по встречному иску

ФИО9 ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств, уплаченных в счет задатка, по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств, за пользование квартирой, задолженности по коммунальным услугам,

УСТАНОВИЛ:

В иске ФИО2, в обоснование заявленных требований суду сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 был подписан предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: ФИО4 <адрес>, в/ч Ильинское, <адрес>.

ФИО3 дал обязательство продать ему данное жилое помещение до ДД.ММ.ГГГГ, а он обязался купить квартиру у ответчика в указанный срок за 2800000 рублей.

Сопровождением данной сделки со стороны ответчика занимался Ю., представлявший интересы продавца по доверенности.

Часть стоимости отчуждаемого имущества в размере 1000000 рублей была уплачена им в качестве задатка перед подписанием предварительного договора купли-продажи, в подтверждение чего представителем ответчика ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ составлена расписка о получении денежных средств. Вышеуказанная сумма была зачислена на расчетный счет ФИО7, являющейся дочерью ответчика, что также нашло свое отражение в расписке.

По вине ответчика сделка купли-продажи квартиры не состоялась, поскольку ни ФИО3, ни его представитель ФИО8 на место её совершения не прибыли. Связь с ответчиком была утеряна, разыскать его не представлялось возможным. Только в ноябре 2016 года ему удалось связаться с дочерью ответчика ФИО7 по телефону, в ходе разговора с которой он был поставлен в известность, что сделка может быть совершено только в случае доплаты им к ранее оговоренной сумме стоимости квартиры еще 200000 рублей.

Истец направлял в адрес ответчика и его представителя претензию с требованием о возврате неосновательно полученной суммы в размере 1000000 рублей, однако, никакого ответа не последовало, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд.

Пунктом 3 предварительного договора купли-продажи установлено, что в случае отказа ФИО3 от заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, ответчик обязуется вернуть двойную сумму уплаченного задатка в размере 2000000 рублей в течение 7 дней с момента истечения срока предварительного договора. До настоящего времени ответчик данного обязательства не исполнил.

По указанным основаниям ФИО2 в иске просит суд взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 двойную сумму задатка, ФИО4 п. 3 предварительного договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: ФИО4 <адрес>, в/ч Ильинское, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2000000 рублей; и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 18200 рублей.

Не согласившись с заявленными требованиями И., М.Л.ДБ. заявил встречные исковые требований к ФИО2, в обоснование которых суду сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ФИО4 <адрес>, в/ч Ильинское, <адрес>, до окончания срока действия которого, то есть ДД.ММ.ГГГГ, стороны должны были заключить основной договор купли-продажи.

Однако, в оговоренный срок договор купли-продажи заключен не был, требований о понуждении к заключению договора купли-продажи сторонами не предъявлялось, шести месячный срок исковой давности прошел.

ФИО4 условиям предварительного договора купли-продажи, до ДД.ММ.ГГГГ квартира должна быть продана по цене 2800000 рублей; задаток в размере 1000000 рублей выплачен и получен продавцом; продавец разрешает заселение покупателя с последующим ремонтом квартиры и оплатой коммунальных услуг; ДД.ММ.ГГГГ квартира передана покупателю по приемо-передаточному акту.

Фактически же до настоящего времени договор не заключен, пользование квартирой продолжается, квартира и ключи от нее не возвращены, ремонт не произведен, оплата коммунальных услуг не производится.

По его мнению, ФИО2 получает неосновательное обогащение в виде использования квартиры с момента ее получения ДД.ММ.ГГГГ по приемо-передаточному акту и до настоящего времени.

Получив ключи от квартиры и заселившись, с исправной сантехникой, дверьми, окнами, газовой плитой, отопительной системой, электрооборудованием, половым покрытием, ФИО2 безосновательно пользуется чужими недвижимым имуществом.

ФИО4 приемо-передаточному акту квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель обязуется ежемесячно оплачивать коммунальные услуги. При отсутствии сделки по покупке квартиры после ДД.ММ.ГГГГ, покупатель передает обратно продавцу квартиру по приемо-передаточному акту.

Срок пользования квартирой ФИО2 составляет 1403 дня, то есть 46 месяцев 23 дня.

ФИО4 <адрес> №-ОЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О статусе и границе городского округа Домодедово», муниципальное образование <адрес> упразднено и преобразовано в муниципальное образование городской округ Домодедово.

ФИО4 данным общедоступных систем поиска недвижимости, стоимость аренды двухкомнатной квартиры, площадью 45-50 кв.м в пятиэтажном доме ФИО4 <адрес> в городском округе Домодедово составляет 15000-30 000 рублей. С учетом количества предложений оп имеющимся ценовым категориям средняя цена на ранке составляет 25000 рублей в месяц. Цена аренды за 46 месяцев и 23 дня составляет 1168548,39 рублей.

В нарушение условий предварительного договора, ФИО2 не оплачивались коммунальные услуги, и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составляет 143000 рублей.

По указанным основаниям представитель ответчика, истца по встречному иску ФИО3 – ФИО6 во встречном исковом заявлении просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 1168548,39 рублей за пользование квартирой, расположенной по адресу: ФИО4 <адрес>, в/ч Ильинское, <адрес>, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 143000 рублей; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14757,74 рублей.

В судебное заседание истец, ответчик по встречному иску ФИО2 не явился, извещенный о его времени и месте в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. В адресованных суду пояснениях относительно встречных исковых требований, ФИО2 суду сообщил, что утверждение ФИО3 о том, что ему были переданы ключи от квартиры, являются ложными и не соответствуют действительности.

В обоснование данных утверждений ответчиком, истцом по встречному иску не представлено никаких доказательств. Наличие акта само по себе не свидетельствует о том, что он на сегодняшний день пользуется квартирой, и должен нести расходы по оплате коммунальных услуг. Собственником жилого помещения является ФИО3 Никаких соглашений о найме и пользовании жилым помещением стороны не заключали.

Его требования основаны на предварительном договоре купли-продажи, п. 3 которого установлено, что в случае отказа ФИО3 от заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, он обязуется вернуть двойную сумму уплаченного задатка в размере 2000000 рублей в течение 7 дней с момента истечения срока предварительного договора. Ответчик данного обязательства не исполнил, от заключения договора отказался, уважительных причин, указывающих на обстоятельства, по которым ФИО3 не смог совершить сделку, не представил. Повторных попыток к заключению договора не предпринимал.

На основании указанных доводов ФИО2 просит отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 в полном объеме.

На основании ч. 3, ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика по встречному иску ФИО2

В судебное заседание также не явился ответчик, истец по встречному иску ФИО3, извещенный о его времени и месте в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, воспользовавшись своим правом, предусмотренным ст. 48 ГПК РФ на ведение дела через представителя.

На основании ч. 3, ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, истца по встречному иску ФИО3

В судебном заседании представитель ответчика, истца по встречному иску ФИО3 – ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований ФИО2, пояснив в обоснование своих возражений, что на основании предварительного договора купли-продажи жилого помещения у сторон возникают двусторонние обязательства, в том числе по дальнейшему заключению основано договора, и правоотношения по длительному пользованию покупателем жилым помещением продавца.

Утверждения истца о том, что основной договор не заключен по вине ответчика являются необоснованным, что подтверждается двусторонней перепиской сторон и отсутствием обращений в суд. Полагает, что если бы ФИО2 был заинтересован в заключении основного договора купли-продажи, то еще два года назад обратился бы в суд с подобным иском. М.Л.ДБ. и в настоящее время готов заключить основной договор на условиях предварительного договора.

В связи с тем, что истцом не было предъявлено исковых требований о понуждении к заключению основного договора в течении шести месяцев со дня окончания срока действия предварительного договора, полагает, что срок исковой давности им пропущен.

Утверждение истца об утрате связи с ФИО3 также не соответствует действительности, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была направлена телеграмма с указанием на нарушение покупателем условий предварительного договора купли-продажи и требованием о выкупе квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истцу направлены возражения с предложением мирно решить вопрос, требованием возврата ключей от квартиры с подписанием акта возврата и предоставления платежных документов в подтверждение оплаты коммунальных услуг с указанием адреса продавца: <адрес>. Также велись телефонные переговоры и переписка путем СМС сообщений.

Денежная сумма в размере 1000000 рублей, переданная ФИО2 ФИО3 по предварительному договору, как задаток, после окончания срока на заключение основного договора и срока исковой давности по требованиям в суде о понуждении к заключению основного договора, задатком не является.

После зачета суммы первоначального иска в размере 1000000 рублей и суммы встречного иска, денежные средства, подлежащие взысканию с И. в пользу ФИО3, составляют 326306, 13 рублей.

По указанным основаниям представитель ответчика, истца по встречному иску ФИО3 – ФИО6 в судебном заседании просил суд произвести взаимозачет требований ФИО2 по первоначальному иску в размере 1000000 рублей и требований ФИО3 по встречному иску, и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежную сумму размере 326306, 13 рублей.

Выслушав объяснения представителя ответчика, истца по встречному иску, исследовав материалы гражданского дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 28 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным ФИО4.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

ФИО4 положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ФИО4 и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены ФИО4 или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья130).

Как установлено в судебном заседании и следует из исследованных надлежащим образом письменных материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупателем) и ФИО3 (продавцом) заключен предварительный договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ФИО4 <адрес>, в/ч Ильинское, <адрес>, состоящей из 2 (двух) жилых комнат, имеющей общую площадь 48,6 кв.м, расположенную на 4 (четвертом) этаже 5-и этажного жилого дома, инвентарный №, номер объекта 50: 28: 09: 02544: 001: 0001, в пункте 1 которого установили для себя обязанность заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества до ДД.ММ.ГГГГ. Цена продаваемой квартиры определена сторонами предварительного договора в размере 2800000 рублей (п. 2).

Во исполнение принятых на себя обязательств по предварительному договору ФИО2 уплатил ФИО3, интересы которого представлял полномочный представитель ФИО8, часть стоимости продаваемой квартиры в размере 1000000 рублей (п. 2 предварительного договора купли-продажи; расписка о получении ФИО8 денежной суммы).

В предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи сторонами не заключен.

ФИО4 п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных ФИО4, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного кодекса.

Поскольку иное не установлено этим же кодексом, другими ФИО4 или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, подлежат применению в частности также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подп. 3 ст. 1103 ГК РФ).

Данное положение ФИО4 распространяется, в том числе на требования о возврате предоставления, цель которого не осуществилась.

Как установлено судом, уплаченные ФИО2 денежные средства в размере 1000000 рублей, равные 35,7 % от общей стоимости продаваемой квартиры в счет причитающихся с него 2800000 рублей по договору купли-продажи квартиры, являются задатком в соответствии с п. 2 предварительного договора купли-продажи.

Задатком в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Положениями ст. 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Условия, аналогичные требованиям п. 2 ст. 381 ГК РФ, отражены сторонами в пункте 3 предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, при разрешении исковых требований в части испрашиваемой истцом суммы задатка исходя из приведенных выше норм материального права суду необходимо установить, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

В материалах дела имеются копии телеграммы от ДД.ММ.ГГГГ и возражения на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, направленные продавцом ФИО3 покупателю ФИО2, из текста которых усматривается предложение ответчика заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры.

Из материалов дела следует, что покупатель ФИО2 не только не предпринял действий для заключения основного договора, но и впоследствии в 2018 году обращался в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения.

Соответственно, из представленных доказательств следует, что продавец не пытался уклониться от заключения основного договора купли-продажи объекта, истец, зная из содержания предварительного договора при его подписании, о сроке заключения основного договора купли-продажи, не предпринял действий для заключения основного договора купли-продажи.

Доводы истца ФИО2 о том, что после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, связь с ответчиком была утрачена, не нашли своего отражения в ходе рассмотрения гражданского дела, более того, были опровергнуты представленными ответчиком доказательствами, в том числе копиями почтовых уведомлений с подписями о получении И.

Соответственно, в силу положений ст. 381 ГК РФ, уплаченный покупателем задаток, должен остаться у продавца.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2, суд приходит к следующему.

Права граждан, не являющихся членами семьи собственника, но проживающих в его жилом помещении, регулируется нормами гражданского законодательства (Глава 35 ГК «Наем жилого помещения»).

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

ФИО4 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абз. 3 ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

ФИО4 ч. ч. 1, 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

При этом п. 1 ст. 674 ГК РФ предусмотрена обязательная письменная форма для договора найма жилого помещения.

Вместе с тем, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, доказательства проживания ФИО2 в спорной квартире, равно как и письменный договор найма жилого помещения, заключенный между сторонами, суду не представлены, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения требований М.Л.ДБ. о взыскании с ФИО2 арендной платы за проживание в квартире.

В силу ст. 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не установлено ФИО4 или договором. При этом в ч. 1 ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту, плату за коммунальные услуги.

В данном случае ФИО3 не представлено доказательств заселения ФИО2 в его квартиру в спорный период, следовательно, оснований для возложения на ответчика по встречному иску обязанности по оплате коммунальных услуг, у суда не имеется.

В силу ст. 98 ГПК РФ, лишь при удовлетворении исковых требований суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения как исковых требований ФИО2 к ФИО3, так и встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2, соответственно, требования сторон о взыскании судебных расходов за оплату государственной пошлины, удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 167, 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка, ФИО4 п. 3 предварительного договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: ФИО4 <адрес>, в/ч Ильинское, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2000000 (два миллиона) рублей; и судебных расходов в размере 18200 (восемнадцать тысяч двести) рублей, связанных с уплатой государственной пошлины, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств в размере 1168548,39 (один миллион сто шестьдесят восемь тысяч пятьсот сорок восемь) рублей 39 (тридцать девять) копеек за пользование квартирой, расположенной по адресу: ФИО4 <адрес>, в/ч Ильинское, <адрес>, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 143000 (сто сорок три тысячи) рублей; судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 14757 (четырнадцать тысяч семьсот пятьдесят семь) рублей 74 (семьдесят четыре) копейки, отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья В.С. Дешпит