Решение № 2-285/2024 2-285/2024(2-3770/2023;)~М-3247/2023 2-3770/2023 М-3247/2023 от 10 января 2024 г. по делу № 2-285/2024

Дело № 2-285/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новый Уренгой 10 января 2024 года

Судья Новоуренгойского городского суда Ямало–Ненецкого автономного округа Кузьмина Н.А., при секретаре судебного заседания Логачевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-285/2024 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Ямальская инвестиционно-строительная компания» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств по договору долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Ямальская инвестиционно-строительная компания» обратилось в Новоуренгойский городской суд с исковыми требованиями к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств по договору долевого участия. В обоснование иска указано, что между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик Ямальская инвестиционно-строительная компания» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №3 от 24.12.2018г.согласно условиям договора стороны договорились, что объектом долевого строительства является квартира №<суммы изъяты> на 6 этаже количество комнат 1, сумма площадей всех частей квартиры, за исключением балконов, лоджий, террас 32,55 кв.м., площадь лоджии с понижающим коэффициентом 2,57 кв.м., общая приведенная площадь объекта 35,12 кв.м. На момент заключения договора размер подлежащих уплате участником долевого строительства составляет 2 774 480рублей. Цена одного квадратного метра составила 79 000 рублей, согласно условий договора остается неизменной. Участникам долевого строительства передана квартира общей площадью 36,1 кв.м. с учетом площади балконов и лоджий, превышение фактической переданного объекта долевого строительства, указанного в пункте 2.2 договора долевого участия составило 0,98 кв.м., таким образом размер доплаты составил 77 420 рублей. Истцом в адрес ответчиков направлялась претензия с требованиями погасить задолженность, однако претензия осталась без ответа. Просит взыскать с ответчиков задолженность по договору участия в долевом строительстве 77 420 рублей, государственную пошлину 3 1621 рубль, расходы на оплату услуг представителя 35 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении требований в полном объеме, пояснил, что истцом направлялись претензии, однако ответчики на претензию не ответили, кроме того полагал, что с даты передачи объекта долевого строительства ответчики вправе были при несогласии с площадью передаваемого помещения подготовить свой технический паспорт, в связи с чем полагает, что у истца возникло право требования денежных средств именно с даты регистрации объекта недвижимого имущества и с даты открытия лицевых счетов по оплате коммунальных услуг, так как именно с этой даты достоверно была известна площадь помещения. Истец не мог знать с какого времени открыты лицевые счета, чтобы достоверно определить площадь помещения. Кроме того, истцом направлялись претензии по всем известным адресам.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал по заявленным требованиям, указал, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, заключение договоров с единым расчетным центром (ЕРИЦ) не может влиять на взаимоотношения истца и ответчика в рамках договора долевого участия. Истцу достоверно были известны адреса ответчиков, претензии не получали.

Ответчик ФИО2 извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об отложении разбирательства по делу не просила.

Выслушав стороны по делу, исследовав письменные материалы, представленные суду и оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено из материалов гражданского дела, 24.12.2018г. между ООО «Специализированный застройщик Ямальская инвестиционно-строительная компания» с одной стороны и ФИО2, ФИО1 с другой стороны заключен договор №3 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (л.д.15).

Предметом договора согласно условиям договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект недвижимости три 9-этажных жилых дома в микрорайоне <адрес>А и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определённый настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию, определённый настоящим договором, по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).

Как следует из пункта 2.2 договора заключением настоящего договора стороны соглашаются с тем, что объектом долевого строительства является квартира со следующими характеристиками: условный номер квартиры <суммы изъяты>; номер этажа на котором расположен объект долевого строительства шестой; количество комнат 1; площадь комнат 19,32; количество помещений вспомогательного использования 3; площадь помещений вспомогательного использования 13,23; общая площадь 32,55; площадь лоджии 5,14; площадь лоджии с понижающим коэффициентом 2,57; общая приведенная площадь объекта долевого строительства 35,12 (л.д.15).

В пункте 2.3 договора указан планируемый срок ввода жилого дома в эксплуатацию IV квартал 2019 года. срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема передачи в срок не позднее II квартала 2020 года.

Пунктом 5.1 договора стороны предусмотрели цену 1 кв.м. 79 000 рублей, общая приведенная площадь объекта долевого строительства состоит из суммы общей площади всех помещений объекта долевого строительства, включая площади лоджии с понижающим коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. Стоимость договора считается неизменной. В связи с тем, что фактическая площадь объекта может отличаться от проектной площади, общая цена договора может изменяться в случаях, предусмотренных п. 5.3 и п.5.4. стороны производят расчет цены договора пропорционально изменению общей приведенной площади объекта долевого строительства (л.д.16).

Пунктом 5.3 договора стороны согласовали окончательный расчет по результатам обмеров, проводимых органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда, после окончания строительства дома.

Если фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства будет меньше или больше общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.2 настоящего договора, то соответственно:

Застройщик возвращает участнику излишне перечисленные денежные средства целевого взноса (за всю площадь, отличную от общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.2 договора),

Либо участник производит дополнительное перечисление застройщику целевых денежных средств за всю площадь, отличную от общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.2 договора.

Участник долевого строительства производит застройщику доплату, указанную в настоящем пункте, в течение 10 календарных дней со дня получения мотивированного требования застройщика и до подписания акта приема-передачи.

Расходы на первоначальную инвентаризацию объекта долевого строительства оформление техплана на жилой дом несет застройщик.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца ФИО3 ответчики неоднократно уведомлялись о наличии неисполненных обязательств, между тем в материалы дела представлены описи вложения в качестве подтверждения претензии в адрес ответчика датированные 02.06.2023г.; 31.05.2023г.

Кроме того, в материалы дела представлен акт приема-передачи объекта долевого строительства от 27.08.2020г., подписанный ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик Ямальская инвестиционно-строительная компания».

В указанном акте приема-передачи указана общая площадь объекта 33,4 кв.м.

Представитель истца в судебном заседании пояснял, что застройщику неизвестна была площадь помещения, поскольку у ответчиков имелось право не согласиться с приведенной площадью в акте приема-передачи объекта долевого строительства и возможно они могли подготовить иной технический паспорт на объект недвижимости, в связи с чем полагал, что достоверно площадь помещения истцу могла быть известна только с даты заключения договоров ФИО1, ФИО2 с ресурсоснабжающими организациями.

Между тем, суд полагает данные доводы представителя основаны на неверном толковании.

Поскольку договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома заключенного ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик Ямальская инвестиционно-строительная компания» стороны согласовали окончательный расчет и в случае если фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства будет больше общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.2 договора, то участник долевого строительства производит застройщику доплату, в течение 10 календарных дней со дня получения мотивированного требования застройщика и до подписания акта приема-передачи.

Как установлено в судебном заседании требований участнику долевого строительства до подписания акта приема-передачи 27.08.2020 года объекта долевого строительства об уплате окончательной цены договора не направлялось.

Кроме того, представителем истца в материалы дела представлен технический паспорт на многоквартирный дом по адресу: <адрес>, составленный по состоянию на 23.11.2019 год, из которого следует, что площадь квартиры №<суммы изъяты> на 6 этаже составляет 33,4 кв.м., следовательно, ещё в 2019 году застройщику была известна общая площадь квартиры впоследствии переданной участнику долевого строительства.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений п. 3 ч. 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Статьей 5 указанного Федерального закона предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из указанных положений закона следует, что стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Поскольку Пунктом 5.3 договора участия в долевом строительстве от 24.12.2018 г. стороны предусмотрели условие о перерасчете цены договора в случае отклонения фактической площади объекта долевого строительства отличную от общей приведенной, то требование о доплате за увеличившуюся по итогам строительства площадь объекта долевого строительства, заявлено истцом обоснованно.

Между тем, как установлено в судебном заседании до подписания акта приема-передачи 27.08.2020 года объекта долевого строительства требований в адрес участников долевого строительства ФИО1, ФИО2 об уплате окончательной цены договора не направлялось.

В соответствии со ст. 341 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержащаяся в пункте 5.3 договора долевого участия по окончательному расчету в случае превышения фактической площади от общей приведенной в пункте договора 2.2 участник долевого строительства производит доплату в течение календарных дней со дня получения мотивированного требования застройщика и до подписания акта приема-передачи, а не с даты государственной регистрации объекта как на то указывал в судебном заседании представитель истца.

В адрес ответчиков ФИО1, ФИО2 истцом ООО «Специализированный застройщик Ямальская инвестиционно-строительная компания» претензии о доплате разницы между фактической площадью и общей приведенной площади объекта долевого строительства направлялись в мае и в июне 2023 года, то есть спустя 2 года и 10 месяцев после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства 27.08.2020г.

Судом предоставлялось истцу время на выяснение обстоятельств направления в адрес ответчиков требования о доплате превышения фактической площади от общей приведенной, в том числе и до подписания акта приема-передачи объекта, однако в судебном заседании представитель истца не смог предоставить суду таких доказательств.

В суд с исковыми требованиями истец обратился в ноябре 2023 года, по истечении трех лет с момента передачи объекта долевого участия ФИО1, ФИО2

Ответчик ФИО1 в судебном заседании заявил ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности и просил в иске отказать.

Представитель истца полагал, что течение срока исковой давности следует считать с даты заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями и открытия лицевых счетов.

Между тем, суд не может согласиться с такими выводами представителя истца о начале течения срока.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.п.1, 2 ст. 200 ГК РФ Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Таким образом, застройщик подписывая акт приема-передачи объекта долевого строительства 27 августа 2020 года не мог не знать о том, что фактическая площадь объекта долевого строительства превышает общую приведённую площадь, указанную в пункте 2.2 договора, поскольку по заказу застройщика в 2019 году подготовлен технический паспорт на многоквартирный дом, с указанием площадей квартир поэтажно, в котором также указана площадь квартиры №<суммы изъяты> на шестом этаже передаваемая ответчикам.

Более того, как согласовано сторонами договора в пункте 5.3 участник в течение 10 календарных дней производит доплату со дня получения мотивированного требования о доплате застройщику и до подписания акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Ямальская инвестиционно-строительная компания» (ИНН <***>) к ФИО1 (<данные изъяты>), ФИО2 (<данные изъяты>) о взыскании денежных средств по договору долевого участия – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Новоуренгойский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: судья Н.А. Кузьмина.

Копия верна:

Решение в окончательной форме принято 17 января 2024 года.