Решение № 2-458/2025 от 26 августа 2025 г. по делу № 2-680/2024~М-588/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 августа 2025 года город Киров

Нововятский районный суд города Кирова в составе судьи Червоткиной Ж.А.,

при секретаре Орловой О.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-458/2025 (43RS0004-01-2024-001096-17) по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации г.Кирова обратился в суд с иском к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:003014:604, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:211 (номер земельного участка уточнила представитель истца в судебном заседании 13.08.2025) по адресу: Российская Федерация, Кировская область, г.о. города Кирова, г. Киров, <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование указывают, что ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым №:604, степенью готовности 13%, расположенного на земельном участке по адресу: Российская Федерация, Кировская область, г.о. города Кирова, г. Киров, <адрес> Право собственности ответчика зарегистрировано 29.03.2021. Ранее на основании распоряжения заместителя главы администрации города Кирова от 15.07.2015 №2577-зр Департаментом был заключен договор аренды №69053 (регистрационный № 43-43/001-43/001/253/2015-1577/1, дата 07.12.2015) земельного участка с ЧЮА для строительства жилого дома. В связи со смертью арендатора на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.07.2018 права и обязанности по договору перешли ЧСЛ В связи с продажей объекта незавершенного строительства 29.03.2021 ФИО3 договор аренды с ЧСЛ расторгнут, регистрационная запись об аренде погашена. Положение п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» не может быть применено в данном случае, поскольку земельный участок предоставлен позднее 01.03.2015. По результатам осмотра 05.06.2024 установлено, что в границах спорного земельного участка расположен фундамент, строительные материалы. В период действия договора аренды арендодатель никак не вмешивался в хозяйственную деятельность арендатора, иных действий, способных привести к нарушению сроков строительства объекта, не совершал. Договор аренды от 07.12.2015 в установленном законом порядке недействительным признан не был. Истец указывает, что в данном случае земельный участок находится в муниципальной собственности, был предоставлен ЧЮА по результатам аукциона и не может быть предоставлен другому лицу, не являющемуся наследником, без проведения торгов. Поскольку прекращено действие договора аренды земельного участка, то подлежит применению положение ст. 239.1 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца - Департамента муниципальной собственности администрации г.Кирова ФИО1 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что ответчик обращался за предоставлением в аренду участка по адресу: Российская Федерация, Кировская область, г.о. города Кирова, г. Киров, <адрес>, но получил отказ. Нарушение прав истца выражается в том, что администрация не может распорядиться указанным участком, поскольку на нем располагается объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику. Ответчик в период действия запрета на производство на участке строительных работ на основании определения судьи о применении мер обеспечения продолжил строительство дома. Также по условиям договора аренды запрещена продажа именно незавершенного строительством объекта, в этом случае договор аренды считается расторгнутым. В настоящее время ответчик платит за фактическое пользование земельным участком. До 01.03.2015 собственник объекта незавершенного строительства мог арендовать земельный участок, на котором расположен такой объект, на 3 года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Однако, земельный участок был предоставлен после 01.03.2015, данное положение не действует. Земельный участок без проведения торгов не может быть предоставлен, ответчик получил отказ, который им не был обжалован. Договор аренды спорного земельного участка с ЧСЛ был расторгнут с 29.03.2021 года. После 29.03.2021 года в течение 6-ти месяцев в суд с требованием об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства администрация не обращалась. Однако, данный 6-месячный срок предусмотрен для заключения договора аренды земельного участка с его арендатором для завершения строительства. Ответчик не является арендатором спорного земельного участка. Полагает, что в данном случае пункт 6.3 первоначального договора аренды участка, заключенного с ЧЮА нужно рассматривать как расторжение договора в одностороннем порядке со стороны арендодателя в случае продажи объекта незавершенного строительства. Письменного согласия на продажу объекта Департамент муниципальной собственности администрации г.Кирова не давал. С уведомлением о замене стороны арендатора никто не обращался.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика ФИО2 в судебных заседаниях не признал исковые требования, пояснил, что согласно определению Верховного Суда РФ от 19.10.2022 оснований для изъятия земельного участка и объекта незавершенного строительства нет, если у собственника есть технический план и техническое заключение о 100% готовности объекта к использованию. На сегодняшний день строительство спорного объекта завершено. Дом ответчика является капитальным строением, пригоден для проживания. Имеются техническое заключение от 25.04.2025, технический план здания, но, поскольку действует запрет на совершение регистрационных действий, установленный еще в отношении объекта незавершенного строительства, регистрация права ответчика невозможна. На момент заключения договора аренды на спорном земельном участке никакого объекта не было. Статья 209 ГК РФ не ограничивает собственника вправе распоряжения своим имуществом. С учетом разъяснений п.14 Обзора судебной практики Верховного суда РФ, утв. 26.04.2023, истец пропустил срок на обращение с указанными исковыми требованиями, поскольку имел право их предъявить в течение 6-ти месяцев с момента истечения срока действия договора аренды земельного участка, т.е. с 29.03.2021 года, в то время как за судебной защитой истец обратился в 2024 году. Согласно позиции ВС РФ данный срок является пресекательным. Обращение в суд с иском по истечении этого срока недопустимо и влечет за собой отказ в судебной защите (ст. 10 ГК РФ). По истечении указанного 6-ти месячного срока арендатор имеет безусловное право на предоставление этого же земельного участка без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства. Ст. 239.1 ГК РФ применяется тогда, когда лицу уже предоставлен повторно в аренду земельный участок сроком на три года для завершения строительства. То, что ответчик не обжаловал решение об отказе ему в предоставлении спорного земельного участка в аренду не означает, что оно является законным. Удовлетворение заявленных исковых требований приведет к незаконному лишению права собственности доверителя. На объекте имеются все условия для проживания, имеется своя автономная канализация, автономное водоснабжение, поданы все заявки на энергопотребление. Дом был достроен до наложения судом запрета на строительные работы, с учетом его площади это возможно. Кроме того, по мнению представителя ответчика, ст. 239.1 ГК РФ, предусматривающая изъятие объекта незавершенного строительства, говорит о случаях, когда первоначально договор аренды земельного участка был заключен без проведения торгов. В данном случае участок был предоставлен в аренду с торгов. Кроме того, пункт 6.1 договора аренды ничтожен. Право собственности на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка не могут взаимоисключать друг друга. Человек зарегистрировал право собственности и продал объект незавершенного строительства другому лицу. Аренда в этом отношении вторична. Она не может ограничивать права собственника. Лицо распоряжается не правами на земельный участок, а принадлежащим объектом. Продажа объекта незавершенного строительства не может быть основанием для расторжения договора аренды. Ответчик является добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства, объект достроен, его целевое назначение не изменено, требование администрации о его продаже с публичных торгов свидетельствует о недобросовестности со стороны администрации г.Кирова.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении иска в свое отсутствие, из письменного отзыва следует, что на земельном участке с кадастровым номером №:211 с разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 13%, собственник данного объекта ФИО3, право собственности зарегистрировано 29.03.2021 на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 16.03.2021. Ранее была зарегистрирована аренда участка в пользу арендатора ЧСЛ., запись погашена 13.06.2024 на основании заявления Департамента муниципальной собственности администрации г.Кирова.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 09.11.2015 между департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова и ЧЮА заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №:211, расположенный по адресу: г.Киров, <адрес>. Разрешенное использование земельного участка – малоэтажная жилая застройка, участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома на срок по 14.07.2035. Арендодателем является Департамент муниципальной собственности администрации г.Кирова, участок передан арендатору ЧЮА на основании распоряжения зам.главы администрации от 15.07.2015. Согласно п. 6.3 договора, договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на участке, третьим лицам.

В связи со смертью арендатора ЧЮА на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.07.2018 права и обязанности по договору аренды участка перешли наследнику ЧСЛ которым был продан объект незавершенного строительства, расположенный на данном участке, ФИО3, что не оспаривается сторонами.

29.03.2021 на объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер №:604 зарегистрировано право собственности ФИО3 Указанная дата является датой расторжения договора аренды участка в соответствии с п. 6.3 договора, регистрационная запись об аренде погашена 13.06.2024.

Из пояснений представителя истца следует, что ни арендатор участка, ни ответчик не уведомили администрацию о состоявшейся между ними сделке по продаже объекта незавершенного строительства, о том, что на него зарегистрировано право собственности ответчика истцу стало известно из сведений ЕГРН. То есть после заключения сделки ответчик не обратился с целью урегулировать отношения по использованию участка, на котором приобрел объект, а обратился с заявлением только 03.06.2024, в котором просил предоставить его в аренду.

Согласно сообщению от 04.06.2024 начальника территориального управления администрации г.Кирова по Нововятскому району, был осуществлен выезд специалистами управления с целью осмотра земельного участка с кадастровым номером №:211. В ходе осмотра установлено, что в границах участка расположены строительные материалы, фундамент, произрастают кустарники, дикорастущие травы (имеются фотографии).

Постановлением администрации города Кирова №2351-п от 17.06.2024 ФИО3 отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №:211. Основание для отказа - обратившееся лицо не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на момент обращения ФИО3 с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка жилой дом не был возведен, что также подтверждается выпиской ЕГРН от 03.06.2024.

В настоящее время представителем ответчика заявлено о полной готовности жилого дома, в подтверждение представлены технический план и техническое заключение о 100% готовности объекта. Зарегистрировать свое право на жилой дом ответчик не имеет возможности, поскольку ранее были наложены меры обеспечения судом в виде запрета на регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства.

Из технического плана здания (дата подготовки 10.07.2025) следует, что строительство объекта с кадастровым номером №:604 завершено в 2025г. Из технического заключения от 25.04.2025, подготовленного ООО «Строительная компания Ресурс», следует, что на участке по адресу Российская Федерация, Кировская область, г. Киров, <адрес> расположено здание индивидуального жилого дома, которое является капитальным строением, дом пригоден для постоянного круглогодичного проживания, предусмотрено водоотведение, электроснабжение, отопление осуществляется от электрических конвекторов.

Представитель истца пояснила, что обратившись с настоящим иском в суд, они просили о применении обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных работ на спорном земельном участке.Исковое заявление в суд было подано 11.07.2024, принято к производству суда 15.07.2024 и в этот же день на основании определения судьи были приняты обеспечительные меры в виде запрета ФИО3 оглы и иным лицам, фактически осуществляющим работы по заданию заказчика на основании гражданско-правовых и трудовых договоров, на производство строительных работ на объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №:604, расположенном по адресу: Российская Федерация, Кировская область, г. Киров, <адрес>, а также в виде запрета на совершение регистрационных действий.

Из информации врио начальника ОСП по Нововятскому району г.Кирова следует, что 22.07.2024 было возбуждено исполнительное производство № 113874/24/43017-ИП в отношении ФИО3 о принятии обеспечительных мер в виде запрета на совершение любых регистрационных действий, связанных с распоряжением и (или) обременением на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №:604 и в виде запрета ФИО3 и иным лицам, фактически осуществляющим работы по заданию заказчика на основании гражданско-правовых и трудовых договоров, на производство строительных работ на указанном объекте незавершенного строительства. 27.08.2024 должник был уведомлен о возбуждении исполнительного производства и в этот же день осуществлен выход судебного пристава-исполнителя на участок. Установлено, что строительные и иные работы не велись. При выходе 04.07.2025 установлено, что строительные работы ведутся. ФИО3 был вызван для составления протокола.

Изложенные в письменной информации обстоятельства подтверждены документально с приложением фотоматериалов.

Таким образом, суд считает установленным, что ФИО3, будучи извещен судебным приставом-исполнителем 27.08.2024 об установленном судом запрете на строительные работы на объекте с кадастровым номером №:604 нарушил данный запрет и производил строительные работы с целью возведения индивидуального жилого дома. Из представленных ответчиком технического плана здания, технического заключения следует, что постройка окончена в 2025 г., строение является капитальным.

Учитывая изложенное, доводы представителя ответчика о том, что дом был достроен до наложения судом запрета на строительные работы и удовлетворение исковых требований приведет к незаконному лишению права собственности на него доверителя, опровергаются исследованными письменными материалами, представленными в т.ч. и стороной ответчика.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В данном деле судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 43:40:003014:211 был передан в аренду ЧЮА 15.07.2015.

С 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ введена в действие ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

Истец заявил требования, руководствуясь пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, которым предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В данном деле судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №:211 был передан в аренду ЧЮА 15.07.2015, т.е. в период действия ст. 239.1 ГК РФ, введенной ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Данный участок является муниципальным и был передан в аренду с торгов. Данные обстоятельства являются юридически значимыми при разрешении заявленного спора.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов предусмотрены ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Представитель ответчика заявил, что отказ в предоставлении ФИО3 участка в аренду является неправомерным, поскольку администрация не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня расторжения договора аренды от 09.11.2015, т.е. с 29.03.2021. Поскольку срок на обращение с иском администрацией пропущен, то участок должен быть передан в аренду без торгов собственнику объекта незавершенного строительства (ФИО3) для его завершения.

Суд отклоняет данный довод, поскольку, по смыслу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ право на заключение нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов имеет арендатор земельного участка либо бывший арендатор, если действие договора аренды прекратилось. Лица, не имеющие отношения к договору аренды земельного участка, в том числе покупатель объекта незавершенного строительства, не принявший на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка, таким правом не обладают.

Передача прав и обязанностей по договору другому лицу возможна путем оформления договора о передаче прав и обязанностей по договору (передача договора) (ст. 392.3 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

При передаче договора новый собственник объекта недвижимости принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Соглашение о передаче ФИО3 прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 09.11.2015 г. должно было быть оформлено между администрацией, ЧСЛ и ФИО3 Однако такое соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора оформлено не было. Как пояснила представитель истца, ФИО3 для оформления права на земельный участок после регистрации права на объект незавершенного строительства(29.03.2021) к ним не обращался до 03.06.2024.

Ответчик не являлся арендатором спорного земельного участка, поэтому положение п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающее 6-месячный срок для обращения с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в данном случае не применимо.

Согласно положению ст. 552 ч. 3 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

По условиям договора аренды от 09.11.2015, заключенного с ЧЮА было предусмотрено получение согласия арендодателя земельного участка на заключение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства (п. 3.2.8), расположенного на участке. Согласия получено не было.

В силу пунктов 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов имеют граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. ФИО3 к таким лицам не относится, ранее арендатором земельного участка не являлся.

Земельный участок с кадастровым номером №:211 является муниципальным, порядок его предоставления гражданам и юридическим лицам должен соответствовать указанным выше положениям земельного законодательства. При установленных судом обстоятельствах, и отказ в передаче в аренду земельного участка без торгов по заявлению ФИО3, и заявленные в суд исковые требования являются правомерными.

Срок, в течение которого истец просит обязать ответчика освободить земельный участок, по мнению суда является разумным и достаточным.

На основании ст. 333.19 ч. 1 п. 3 Налогового кодекса РФ, ст. 103 ч. 1 Гражданского процессуального кодекса РФ следует взыскать с ФИО3 государственную пошлину в доход бюджета МО «Город Киров» в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>) удовлетворить.

Изъять у ФИО3 оглы (СНИЛС №) объект незавершенного строительства с кадастровым номером №:604, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:211 по адресу: Российская Федерация, Кировская область, г.о. город Киров, г. Киров, <адрес> путем продажи с публичных торгов.

Обязать ФИО3 оглы за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером №:211 от строительных материалов в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с ФИО3 оглы государственную пошлину в доход бюджета МО «Город Киров» в размере 3 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Нововятский районный суд г.Кирова в течение месяца со дня составления мотивированного решения, то есть, с 27.08.2025.

Судья Червоткина Ж.А.