Решение № 3А-137/2026 3А-137/2026(3А-799/2025;)~М-421/2025 3А-799/2025 М-421/2025 от 21 апреля 2026 г. по делу № 3А-137/2026

дело № 3а-137/2026

(№ 3а-799/2025)

(16OS0000-01-2025-001197-60)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 08 апреля 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,

при секретаре - помощнике судьи Д.А. Габдеевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Соцгород» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Соцгород»

является собственником:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговые объекты, за исключением рынков) площадью 1 827 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 26 марта 2018 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговые объекты, магазины розничной торговли (универсальные, специализированные) общей площадью не более 1000 квадратных метров, магазины товаров повседневного спроса (шаговой доступности) (код 4.4) площадью 400 квадратных метров, с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 26 сентября 2017 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговые объекты, за исключением рынков) площадью 667 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 16 июня 2020 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины) площадью 1 245 квадратных метров, с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 21 марта 2023 года;

является сособственником:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство) площадью 593 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 03 августа 2018 года.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 01 января 2022 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 02 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере соответственно 23 893 737 рублей 30 копеек, 5 701 849 рублей 16 копеек, 9 308 559 рублей 69 копеек, 8 301 110 рублей 62 копейки.

В дальнейшем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена по состоянию на 01 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000020 от 31 января 2024 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 02 декабря 2022 года № 3733-р, в размере 23 893 737 рублей 30 копеек. Установление кадастровой стоимости осуществлено в связи с тем, что в составе перечня в сведениях о земельном участке была указана его иная кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена по состоянию на 01 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000020 от 31 января 2024 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 02 декабря 2022 года № 3733-р, в размере 16 619 287 рублей 75 копеек. Установление кадастровой стоимости осуществлено в связи с тем, что в составе перечня в сведениях о земельном участке он значился как вновь учтенный. Период применения сведений – с 01 января 2024 года.

В дальнейшем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2022 года воспроизведена актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000039 от 05 февраля 2024 года в том же размере - 16 619 287 рублей 75 копеек. Установление кадастровой стоимости осуществлено в связи с тем, что в составе перечня в сведениях о земельном участке была указана его иная кадастровая стоимость.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью этих земельных участков, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 16 072 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года; земельного участка с кадастровым номером .... в размере 3 519 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года; земельного участка с кадастровым номером .... в размере 5 276 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года; земельного участка с кадастровым номером .... в размере 4 691 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года; земельного участка с кадастровым номером .... в размере 10 952 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1, действующая в соответствии с предоставленными ей доверенностью от 03 октября 2025 года полномочиями, административные исковые требования уточнила, просила определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 16 326 064 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года; земельного участка с кадастровым номером .... в размере 4 420 197 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года; земельного участка с кадастровым номером .... в размере 6 862 158 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года; земельного участка с кадастровым номером .... в размере 6 201 976 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года; земельного участка с кадастровым номером .... в размере 11 738 303 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года, согласно результатам судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 удовлетворению административного иска возражала.

Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, ФИО4, ФИО5, ФИО6 надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание указанные лица, их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 01-28-28/2025 от 02 декабря 2025 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Академия Стоимости» по инициативе акционерного общества «Соцгород», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2022 года составила 16 072 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2022 года составила 3 519 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2022 года составила 5 276 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2022 года составила 4 691 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2022 года составила 10 952 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельных участков в представленном отчете и определения рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 662/07-4 от 13 марта 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 01-28-28/2025 от 02 декабря 2025 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Академия Стоимости», экспертом выявлены неточности, которые могли привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости земельных участков. Проведенный анализ расчетной части отчета показал, что по состоянию на 01 января 2022 года величина рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами .... в размере соответственно 16 072 000 рублей 3 519 000 рублей, 5 276 000 рублей, 4 691 000 рублей, 10 952 000 рублей определена в нем неверно.

Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 01 января 2022 года, согласно заключению, составляет 16 326 064 рубля; земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 01 января 2022 года, согласно заключению, составляет 4 420 197 рублей; земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 01 января 2022 года, согласно заключению, составляет 6 862 158 рублей; земельного участка с кадастровым номером .... которая по состоянию на 01 января 2022 года, согласно заключению, составляет 6 201 976 рублей; земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 01 января 2022 года, согласно заключению, составляет 11 738 303 рубля.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель административного истца ФИО1 с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих акционерному обществу «Соцгород» на праве собственности, праве общей долевой собственности земельных участков согласилась.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 662/07-4 от 13 марта 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельных участков, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматривается нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектами оценки по сегменту рынка, неверно применена корректировка на площадь, не обосновано значение применяемых корректировок и их применимость к рынку недвижимости Республики Татарстан; проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объектов оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование земельных участков, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации земельных участков (таблица 5, 9, 13, 17, 21 л.д. 148-150, 160-161, 172, 182-183, 193-194 т. 2).

При определении рыночной стоимости спорных земельных участков экспертом применены корректировки на торг, дату предложения, местоположение, площадь в отношении объектов оценки и объектов-аналогов (таблица 6, 10, 14, 18, 22 л.д. 154-155, 164-166, 176-177, 186-187, 197-198 т. 2).

Основными критериями подбора аналогов при оценке стоимости спорных земельных участков являлись: категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – коммерческое, торгово-офисного или свободного назначения; дата предложения – до 01 января 2022 года, расположение – <адрес>.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Земельные участки. Части 1 и 2» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2022 г. ФИО7). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан.

В письменных пояснениях экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО8 указано, что в заключении отражен результат проведенного обзора рынка по городу Казани, подобраны аналоги коммерческого назначения, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. Примененная корректировка на площадь принята согласно данным таблицы «СтатРиелт» на 01 января 2022 года, которая не содержит указанных административным ответчиком ограничений.

Вопреки доводам административных ответчиков, Методическими рекомендациями Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащих акционерному обществу «Соцгород» на праве собственности, праве общей долевой собственности земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных земельных участков, в материалах дела не имеется.

При оценке заключения № 662/07-4 от 13 марта 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № 662/07-4 от 13 марта 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Акционерное общество «Соцгород» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности, праве общей долевой собственности земельных участков 15 декабря 2025 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ с учетом положений пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление акционерного общества «Соцгород» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговые объекты, за исключением рынков) площадью 1 827 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 16 326 064 рубля по состоянию на 01 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговые объекты, магазины розничной торговли (универсальные, специализированные) общей площадью не более 1000 квадратных метров, магазины товаров повседневного спроса (шаговой доступности) (код 4.4) площадью 400 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4 420 197 рублей по состоянию на 01 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговые объекты, за исключением рынков) площадью 667 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 6 862 158 рублей по состоянию на 01 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство) площадью 593 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 6 201 976 рублей по состоянию на 01 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины) площадью 1 245 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> в размере 11 738 303 рубля по состоянию на 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 декабря 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 22 апреля 2026 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая