Решение № 2-1709/2017 2-1709/2017~М-1615/2017 М-1615/2017 от 4 декабря 2017 г. по делу № 2-1709/2017

Дело № 2-1709/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мелеуз 05 декабря 2017 года

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Насыровой Л.И.,

с участием ответчика ФИО2, его представителя – адвоката Зубакова С.Г.,

при секретаре Шульгиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Кумертау к ФИО2 ФИО1 о взыскании задолженности и пени по арендной плате за земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа <адрес обезличен> в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Кумертау обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды <№> от <дата обезличена> земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, в 37 м на северо-восток, предназначенного для строительства магазина. Договор был заключен на срок 10 лет, в соответствии с законодательством зарегистрирован ГУ ФРС по РБ <дата обезличена> Договор аренды земельного участка зарегистрирован на основании Протокола о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка несостоявшимися от <дата обезличена> и постановления Администрации городского округа г.Кумертау РБ от <дата обезличена><№>. Размер арендной платы в год составляет 274304 руб. 94 коп. Согласно п.3.2 Договора, его условия применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с <дата обезличена> в порядке ст.425 ГК РФ. Данный объект передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка в аренду <дата обезличена> В соответствии с п.6.2 Договора Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование земельным участком, представлять копии платежных поручений о внесении арендной платы не позднее 5-и дней после дня платежа. По п.4.3 Договора арендная плата в сумме 137152 руб. 47 коп. оплачивается в течение 15 календарных дней с момента заключения договора аренды. В соответствии с п. 7.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РБ от просроченной суммы за каждый день просрочки, действующей на дату выполнения денежных обязательств. Ответчик извещался претензией <№> от <дата обезличена> о необходимости выполнения взятых на себя обязательств по договору аренды, однако ответчик внес сумму в размере 137152 руб. 45 коп. <дата обезличена> остальная сумма задолженности и пени не погашена до настоящего времени. Сумма задолженности составляет с <дата обезличена> по <дата обезличена> – 242522 руб. 55 коп., из них по договору аренды 219145 руб. 78 коп., пени – 23376 руб. 77 коп. Просит взыскать с ответчика ФИО2 в пользу Администрации городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Кумертау задолженность по арендной плате в сумме 219145 руб. 78 коп. и пени в сумме 23376 руб. 77 коп.

На судебное заседание представитель истца Администрации городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Кумертау не явился, в материалах дела имеется заявление представителя ФИО3 с просьбой рассмотреть дело без их участия, исковые требования поддерживает полностью.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что задолженности по арендной плате он не имеет, т.к. <дата обезличена> он внес 137152,47 руб. и <дата обезличена> внес 137152, 45 руб. Решением комиссии от <дата обезличена> установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 3496000 руб., следовательно арендная плата с <дата обезличена> в год составляет 52440 руб. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Зубаков С.Г. в судебном заседании считал необходимым в удовлетворении иска отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 614 п.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В ходе судебного заседания достоверно установлено, что постановлением Администрации городского округа город Кумертау <№> от <дата обезличена> постановлено провести аукцион по продаже права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен> в 37 м на северо-восток, предназначенного для строительства магазина, из земель, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, категория земель – земли населенных пунктов. Начальная цена лота – начальный размер годовой арендной платы земельного участка – в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 274304,94 руб.

<дата обезличена> ФИО2 внесен задаток для участия в аукционе в размере 137152,47 руб., что подтверждается квитанцией.

Протоколом от <дата обезличена> комиссией решено: признать торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> в 37 м на северо-восток, несостоявшимися. Направить единственному участнику – ФИО2 три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка по начальной цене предмета аукциона – 274304 руб. 94 коп.

Из кадастрового паспорта земельного участка от <дата обезличена> кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, в 37 м на северо-восток установлена в размере 18286995,72 руб.

<дата обезличена> между Администрацией городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Кумертау и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка <№>, общей площадью 2982 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером <№>, находящегося по адресу: <адрес обезличен>, в 37 м на северо-восток, предназначенный для строительства магазина. Срок действия договора с момента его заключения на 10 лет, до <дата обезличена>.

Согласно пункту 2.1 указанного договора арендная плата за 2015 год вносится в течение 15 календарных дней с момента заключения Договора. Сумма задатка в размере 137152 руб. 47 коп. подлежит зачету в счет годовой арендной платы (п.2.2).

По условиям п.4.1 Договора, арендная плата производится в соответствии с действующими нормативными актами, и согласно Протокола о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка несостоявшимися от <дата обезличена>

Пунктом 4.3 Договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы составляет 274304 руб. 94 коп. Уплаченная ранее сумма задатка, указанная в п.2.2 настоящего договора, засчитывается в счет арендной платы; сумма в размере 137152 руб. 47 коп. оплачивается в срок указанный в 2.1 настоящего договора.

Согласно Акту приема-передачи земельного участка в аренду от <дата обезличена> Администрация городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Кумертау «Арендодатель» передал, а ФИО2 «Арендатор» принял на правах аренды земельный участок с кадастровым номером <№>, общей площадью 2982 кв.м., находящийся по адресу: <адрес обезличен>, в 37 м на северо-восток, предназначенный для строительства магазина.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ за <№> от <дата обезличена>.

<дата обезличена> Комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Кумертау в адрес ФИО2 направлена претензия о наличии у ФИО2 задолженности по арендной плате в размере 287722 руб. и пени в размере 12587, 42 руб. по состоянию на <дата обезличена>, которым ФИО2 также предлагалось погасить имеющуюся задолженность в срок <дата обезличена>.

<дата обезличена> ФИО2 внесена арендная плата в размере 137152,45 руб., что подтверждается квитанцией.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в РБ <№> от <дата обезличена> определена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке – 3496000 руб.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости <№> от <дата обезличена> кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> по состоянию на <дата обезличена> определена 3496000 руб. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости <дата обезличена>, дата применения кадастровой стоимости, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда <дата обезличена> Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – <дата обезличена> год.

Согласно абз.2 п.2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Согласно п.5 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 г. №480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена» в случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), размер арендной платы определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п.1 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку стоимость арендной платы государственных (муниципальных) земель относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно разъяснениям пункта 19 Постановления №73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к ч.3 ст.614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

В соответствии с п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ №73, по смыслу п.4 ст.447 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Абзацами 3 и 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ (в ред. от 29.07.2017 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Учитывая изложенное, суд считает, что поскольку с ФИО2, как с единственным участником аукциона, заключен договор аренды земельного участка, то при расчете арендной платы по договору аренды, с учетом требований абз.2 п.2 ст.39.7 ЗК РФ, подлежит применению арендная плата за год в размере начальной цены лота – начального размера годовой арендной платы земельного участка – 274304,94 рублей.

При этом суд исходит из того, что измененную кадастровую стоимость в размере 3496000 рублей, утвержденную решением комиссии от <дата обезличена><№>, следует применять с <дата обезличена>, с учетом положений статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ФИО2 оплатил сумму задатка <дата обезличена> в размере 137152, 47 рублей и арендную плату <дата обезличена> в размере 137152,45 руб., всего 274304,92 руб.

Расчет по арендной плате за период с <дата обезличена> по <дата обезличена> составит 13417, 11 руб., из расчета 13417,09 руб. (4 квартал 2015 г.) + 274304,94 руб. (за <дата обезличена>) – 137152, 47 руб. (задаток) – 137152, 45 руб. (арендная плата).

Исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата на <дата обезличена> и последующие годы, должна составлять 52440 руб., из расчета 3496000 х 1,5% = 52440 руб., в квартал должна составлять 13110 руб. (52440:4=13110).

Следовательно, арендная плата за <дата обезличена> составит 39330 руб.

Таким образом, с ФИО2 подлежит взысканию в пользу истца арендная плата в общей сумме 52747 руб. 11 коп. (13417, 11 руб. + 39330 руб.).

Рассматривая требования о взыскании пени, суд исходит из следующего.

Согласно ч.1 ст.329 ГК РФ - исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ч.1 ст.330 ГК РФ - неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 7.2 договора установлена пеня в размере 1/300 рефинансирования ЦБ РБ от просроченной суммы за каждый день просрочки, действующей на дату выполнения денежных обязательств.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, ФИО2 в период за <№> и за <дата обезличена> свою обязанность по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнил.

Принимая во внимание установленный судом факт неисполнения ответчиком обязательства по уплате арендных платежей, наличие права истца на применение установленной договором санкции в связи с ненадлежащим исполнением такого обязательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки.

Задолженность ФИО2 по уплате пеней за нарушение сроков внесения арендной платы за период просрочки - <дата обезличена> составляет:

с <дата обезличена> по <дата обезличена> от суммы просроченного платежа 13417,08 руб. х 0,0367% х 90 дней = 443,16 руб.;

с <дата обезличена> по <дата обезличена> от суммы просроченного платежа 81993,31 руб. х 0,0333% х 92 дней = 2511,94 руб.;

с <дата обезличена> по <дата обезличена> от суммы просроченного платежа 150569,54 руб. х 0,0333% х 21 дней = 1053,99 руб.

Таким образом, пени за <дата обезличена> составляют 4009, 09 руб. (443,16 руб. + 2511,94 руб. + 1053,99 руб.).

Расчет пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период просрочки - <дата обезличена> составляет:

с <дата обезличена> по <дата обезличена> от суммы просроченного платежа 13110 руб. составляет 392,72 руб. ((13110 руб. х 0,0333% х 85 дней) = 371,45 руб., (13110 руб. х 0,0325% х 5 дней) = 21,30 руб.);

с <дата обезличена> по <дата обезличена> от суммы просроченного платежа 26220 руб. составляет 746,18 руб. ((26220 руб. х 0,0325% х 31 дней) = 264,16 руб., (26220 руб. х 0,0308% х 48 дней) = 387,63 руб., (26220 руб. х 0,03% х 12 дней) = 94,39 руб.);

с <дата обезличена> по <дата обезличена> от суммы просроченного платежа 39330 руб. составляет 1072,72 руб. ((39330 руб. х 0,03% х 79 дней) = 932,12 руб., (39330 руб. х 0,0275% х 13 дней) = 140,60 руб.).

Пени за <дата обезличена> составляют 2211,62 руб. (392,72 руб. + 746,18 руб. + 1072,72 руб.).

Таким образом, с ФИО2 подлежит взысканию в пользу истца пени в общей сумме 6220 руб. 71 коп. (4009, 09 руб. + 2211, 62 руб.).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 1969 руб. 03 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрации городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Кумертау к ФИО2 ФИО1 о взыскании задолженности и пени по арендной плате за земельный участок – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 ФИО1 в пользу Администрации городского округа город Кумертау в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Кумертау задолженность по арендной плате в размере 52747 руб. 11 коп., сумму пени в размере 6220 руб. 71 коп.

Взыскать с ФИО2 ФИО1 в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 1969 руб. 03 коп.

В остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи жалобы через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Л.И. Насырова

...