Решение № 2-1201/2023 2-1201/2023~М-463/2023 М-463/2023 от 13 июля 2023 г. по делу № 2-1201/2023

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Быченко С.И.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием представителя истца ФИО6, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО5, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об установлении размера арендной платы за пользование земельным участком,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 (далее – истец) обратился с указанным иском к ДИЗО г. Ростова-на-Дону об установлении размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком, кадастровый №, общей площадью 797 кв.м., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенным по адресу: <адрес><адрес>.

В обоснование заявленных требований указал, что ФИО1 заключил с ДИЗО г. Ростова-на-Дону договор аренды земельного участка общей площадью 797 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: г<адрес>, <адрес>, №, для индивидуального жилищного строительства.

ДИЗО установил размер годовой аренды в сумме 328 961,00 руб. Согласно п. 3.1, договора аренды земельного участка, первый платеж в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка является первым платежом ежегодной арендной платы по договору аренды. Истец указанную сумму оплатил за первый год аренды земельного участка.

ФИО1 построил индивидуальный жилой дом и зарегистрировал право собственности на него. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности № на общую площадь 72.9 кв.м. одноэтажного дома.

С даты регистрации жилого дома ДД.ММ.ГГГГ ДИЗО не пересчитывает стоимость аренды, поэтому истец просит произвести судебную экспертизу по оценке годового размера арендной платы, так как цена не соответствует рыночной стоимости годового размера арендной платы.

Истец заказал проведение экспертизы по оценке стоимости аренды. Согласно заключению эксперта ООО ОК «Объектив» от ДД.ММ.ГГГГ по определению величины годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 797 кв.м, кадастровый №, расположенным по адресу: РФ, <адрес>, городской округ «Город Ростов-на- Дону», город <адрес>, <адрес>, № и находящимся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, размер арендной платы составляет 17 593,00 рублей.

На основании изложенного истец просил суд установить размер ежегодной арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ на основании судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 797 кв.м., кадастровый №, для строительства индивидуальных жилых домов, с ФИО2.

В ходе судебного разбирательства истцовой стороной заявленные требования были уточнены в порядке ст. 39 ГПК РФ, в окончательной редакции ФИО1 просил установить величину годовой арендной платы за право пользования земельным участком, кадастровый №, площадью 797 кв.м., расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, за периоды: ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 552 руб.; с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ – в размере 30 375 руб.

В судебном заседаниипредставитель истца по доверенности ФИО6 уточненные исковые требования поддержала и просила удовлетворить их в полном объёме, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

В судебном заседаниипредставитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО5 требования истца не признала и просила оставить их без удовлетворения, дав пояснения, аналогичные изложенным в письменных возражениях.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещен о дате, месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке, предусмотренном ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязать предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч. 2 ст. 3.3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ч. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 424 ГК Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Согласно п. 2 изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором.

Согласно п. 3.4. действующего договора стороны могут изменить годовой размер арендной платы, установленный на основании отчета об оценки только путем подписания дополнительного соглашения.

Согласно ч. 1 ст. 65 ЗК РФ за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу ч. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Исходя из положений ч. 10 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ, и п. 2 ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В п.п. 6, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, ч. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В случае если размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с п. 11 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону», арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в п.п.1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (п.14).

В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В ст. 13 указанного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или впорядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. При этом допускается возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, а также третейским судом по соглашению сторон спора или договора.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключён типовой договор № аренды земельного участка общей площадью 797 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.

Согласно п. 3.1 договора размер ежегодной арендной платы составляет 328961 руб.

Поскольку истец полагал, что указанная в договоре сумма является чрезмерно завышенной, он обратился в ООО ОК «Объектив».

Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ итоговая стоимость годовой арендной платы составляет 17 593 рублей в год.

На основании определения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по делу была проведена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно заключению НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-НС от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, площадью 797 кв.м., находящимся по адресу<адрес>, <адрес>, составляет за периоды: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 552 руб.; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 30 375 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

В соответствии с п. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ.

В силу требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений ч.1 ст.46,52,53,120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения N566-О-О от ДД.ММ.ГГГГ, N888-О-О от ДД.ММ.ГГГГ, от N465-О-О ДД.ММ.ГГГГ и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Из приведенных положений закона следует, что суд при вынесении решения, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При определении стоимости указанного имущества суд считает возможным руководствоваться заключением судебной экспертизы НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-НС от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку оно проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно требованиям ст.84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные, установленные судом, квалификация и уровень экспертов в этой области сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате его выводы содержат ответ на поставленные судом вопросы, т.е. соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт в установленном законом порядке был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным и соответствующим обстоятельствам дела доказательством.

По этим же основаниям суд не принимает представленное истцовой стороной в материалы дела Заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО ОК «Объектив», поскольку данное заключение проведено вне рамок судебного заседания, по собственной инициативе истцовой стороны, без привлечения другой стороны, а содержащиеся в нем выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным в судебном заседании.

Доводы ответной стороны об отсутствии оснований для перерасчета размера арендной платы в соответствии с п. 8.10 заключенного между сторонами Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что Актом обследования земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт отсутствия ограждения земельного участка и свободного доступа к нему, отсутствия признаков эксплуатации расположенного на участке одноэтажного строения и отсутствия визуализации подключения к инженерным системам (электроосвещение, газоснабжение, теплосеть, бытовая канализация) – подлежат отклонению в силу следующего.

Так, вопреки доводам ответчика, согласно представленной истцовой стороной в материалы дела выписке ЕГРН, за истцом с 03.06. 2022 зарегистрировано право собственности нажилой дом общей площадью 72,9 кв.м., количество этажей 1, кадастровый №, расположенный на спорном земельном участке. Кроме того, суд учитывает, что ДИЗО г. Ростова-на-Дону не является органом, уполномоченным на осуществление контроля в сфере градостроительной деятельности, в том числе – на оценку соответствия возведенного домовладения действующим строительным, санитарным, пожарным и иным нормам и правилам в сфере градостроительной деятельности.

С учетом результатов заключения судебной экспертизы НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» » №-НС от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу об установлении годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, площадью 797 кв.м., находящимся по адресу<адрес><адрес>, по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в размере 17 552 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в размере 30 375 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, паспорт 60 05 №, к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ИНН №, об установлении размера арендной платы за пользование земельным участком – удовлетворить.

Установить величину годовой арендной платы за право пользования земельным участком, кадастровый №, площадью 797 кв.м. расположенным по адресу<адрес>, <адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства за период: - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в размере 17552 рубля 00 копеек; - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в размере 30375 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.И. Быченко