Решение № 3А-177/2018 3А-177/2018 (3А-318/2017;) ~ М-289/2017 3А-318/2017 М-289/2017 от 20 июня 2018 г. по делу № 3А-177/2018

Дело №3а-177/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 июня 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Габриелян Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административных истцов ФИО1 и ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, и установлению в размере равном рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, по <адрес>, и установления в размере равном рыночной стоимости.

В обоснование своих требований административные истцы указали, что они являются собственниками объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

По состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № утверждена в размере 26 863 673,82 рублей, которую они считают завышенной.

Управление Росреестра по Амурской области решением от 08 августа 2017 года №962 отказало ФИО2 в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 ноября 2017 года №29.1/2017, выполненному оценщиком ИП Ф.И.О.1, рыночная стоимость принадлежащего им объекта недвижимости с кадастровым № определена в размере 6 345 000 рублей.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость. Это обстоятельство нарушает права и законные интересы административных истцов, поскольку влияет на размер налога уплачиваемого в бюджет, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Они просят суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, в размере равном рыночной стоимости в сумме 6 345 000 рублей.

В судебном заседании административные истцы ФИО1 и ФИО2, их представитель ФИО3, уточнив исковые требования, просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, в размере его рыночной стоимости в сумме 7 035 000 рублей, в соответствии с экспертным заключением от 25 мая 2018 года выполненным экспертом ООО «Методический центр».

В письменном отзыве на исковое заявление представитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО4 просит принять решение по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, просит рассмотреть настоящее дело без участия представителя.

В письменном отзыве на исковое заявление административного истца представитель правительства Амурской области ФИО5 полагает, что в Отчёт об оценке объекта недвижимости от 10 ноября 2017 года №29.1/2017 не соответствует федеральному законодательству в области оценочной деятельности.

В письменном отзыве представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области ФИО6 полагает, что требования административных истцов о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и установлению в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в случае установлении судом соответствия представленного Отчёта об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, рассмотрение спора оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть дело без участия представителя.

Представители администрации г. Благовещенска, правительства Амурской области в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание, площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № утверждена в размере 26 863 673,82 рублей.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 ноября 2017 года №29.1/2017, выполненному оценщиком ИП Ф.И.О.1, рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, определена в размере 6 345 000 рублей.

Экспертом ООО «Методический центр» в экспертном заключении от 25 мая 2018 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № определена в размере 7 035 000 рублей.

Изучив материалы дела, исковые требования административных истцов ФИО1 и ФИО2, изложенные в административном исковом заявлении и в суде, пояснения в судебном заседании их представителя ФИО3, другие материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учётом особенностей, предусмотренных настоящей статьёй (ч.1 ст.403).

Предметом требований ФИО1 и ФИО2 является пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, и установления в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 №225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подаётся в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 ноября 2017 года №29.1/2017, выполненный оценщиком ИП Ф.И.О.1, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, представленный административным истцом, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание, площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.

Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки

В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объём исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО №7).

При исследовании в судебном заседании Отчёта об оценке от 10 ноября 2017 года №29.1/2017, выполненного оценщиком ИП Ф.И.О.1, о рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым № на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, по ходатайству представителя заинтересованного лица – администрации г. Благовещенска судом была назначена и ООО «Методический центр» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности указанного Отчёта об оценке.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Методический центр».

На разрешение эксперта ООО «Методический центр» судом поставлены вопросы: о проверке Отчёта №29.1/2017 на соответствие требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Методический центр» от 25 мая 2018 года Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости т 10 ноября 2017 года №29.1/2017, в целом, соответствует требованиям федеральных законов об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта, к описанию объекта оценки и методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки соответствует приведённым в Отчёте методическим основам определения стоимости и сложившейся российской практике оценки. Экспертом выявлены несколько существенных ошибок в расчётах, осуществлённых различными подходами, а, именно: установленная рыночная стоимость необоснованна вследствие ошибочного применения корректировок на отсутствие отопления во всех применённых подходах, а также неправильного применения корректировки на торг в доходном подходе. Отчёт об оценке вводит в заблуждение потребителей Отчёта об оценке о величине рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в Отчёте об оценке, не подтверждается. Экспертом рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым №, которая определена в размере 7 035 000 рублей.

Экспертное заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных согласно ч.2 ст.8 Закона №73-ФЗ.

Квалификация эксперта ООО «Методический центр» Ф.И.О.2 соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ. Эксперт ООО «Методический центр» Ф.И.О.2 является членом СРО «СИБИРЬ».

Оценивая экспертное заключение эксперта ООО «Методический центр» на Отчёт от 10 ноября 2017 года №29.1/2017 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, суд находит его допустимым доказательством, отвечающим требованиям ст.59 КАС РФ, полученным судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Исследования проведены объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что соответствует положениям п.1 ст.8 ФЗ Закона №73-ФЗ. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение на Отчёт от 10 ноября 2017 года №29.1/2017 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.

В силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

Согласно п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 датой подачи заявления физическим лицом о пересмотре кадастровой стоимости считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 29 ноября 2017 года.

Руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 7 035 000 (семь миллионов тридцать пять тысяч), 00 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № считать 29 ноября 2017 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым № для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 502,8 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, в соответствии со ст.35 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Косарев