Решение № 2-3749/2017 2-3749/2017~М-4260/2017 М-4260/2017 от 4 октября 2017 г. по делу № 2-3749/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 октября 2017 года г. Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Рахматулиной Е.А.,

при секретаре Иванове В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о взыскании выкупной цены стоимости недвижимости,

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости, указав, что на основании свидетельства о права на наследство по закону ей на праве собственности принадлежит комната № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 17,9 кв.м., и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 179/27254. На основании заключения 20 апреля 2012 года № 4 городской межведомственной комиссии многоквартирный жилой дом литера «А» по <адрес> Б в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Во исполнение принято распоряжение администрации г. Астрахани 04 июня 2012 года № 417-р, в соответствии с которым указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации МО «Город Астрахань» от 03 сентября 2015 года № 5711 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и долей земельного участка, в том числе, квартиры истца. По заказу администрации МО «Город Астрахань» оценочной организацией ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» подготовлен отчет № 54 от 18 ноября 2015 года, согласно которому итоговая выкупная стоимость составила 445 000 руб. До сегодняшнего дня соглашение об изъятии данного недвижимого имущества не заключено. Согласно отчету об оценке по определению рыночной стоимости доли земельного участка и жилого помещения, убытки составила 756 259 руб., которую истец просит взыскать с ответчика.

19 сентября 2017 года поступили увеличенные исковые требования от ФИО1, согласно которым просит взыскать с администрации муниципального образования «город Астрахань» в ее пользу выкупную сумму, связанную с изъятием имущества в размере 950 326 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования с учетом увеличения поддержала.

Представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань» ФИО3, представитель третьего лица - финансово-казначейского управления администрации муниципального образования «Город Астрахань» ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок изъятия жилых помещений из дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, установлен частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию аварийного жилого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Судом установлено, что на основании свидетельства о права на наследство по закону от 04 декабря 2014 года № истцу на праве собственности принадлежит комната № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 17,9 кв.м. и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 179/27254.

На основании заключения городской межведомственной комиссии от 20 апреля 2012 года № 4 многоквартирный жилой дом литера «А» по <адрес> Б в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Во исполнение принято распоряжение администрации г. Астрахани 04 июня 2012 года № 417-р, в соответствии с которым указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации МО «Город Астрахань» от 03 сентября 2015 года № 5711 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и долей земельного участка, в том числе, квартиры истца.

П. 3 данного постановления Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани предписано обеспечить проведение оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества, и направить правообладателям проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества письмом с уведомлением о вручении, а также заключить соглашения с правообладателями изымаемого недвижимого имущества.

Однако до настоящего времени соглашение между ФИО1 и администрацией МО «Город Астрахань» об изъятии принадлежащего ей имущества не подписано.

По заказу администрации МО «Город Астрахань» оценочной организацией ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» подготовлен отчет № 54 от 18 ноября 2015 года, согласно которому итоговая выкупная стоимость составила 445 000 руб.

Из представленного истцом отчета об оценке, проведенной оценщиком ООО «Оценка Недвижимость», рыночная стоимость жилого помещения, долей земельного участка и убытки составила 456 259 руб.

В судебном заседании представителем истца ФИО2 было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения фактической стоимости недвижимого имущества.

В связи с этим судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимости и убытков, связанных с их изъятием.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО5 № ОД86/09-17 от 18 сентября 2017 г. рыночная стоимость жилого помещения комнаты в целом составляет 525 209 руб., стоимость долей земельного участка – 112 724 руб., убытки, связанные с изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости, 37 100 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 149 126 руб., компенсация за долю мест общего пользования – 126 168 руб., итоговая выкупная стоимость спорного имущества составила 950 326 руб.

Данное экспертное заключение сторонами оспорено не было.

Суд принимает в качестве доказательства по делу данное экспертное заключение № ОД86/09-17 от 18 сентября 2017 г., которое было выполнено в рамках настоящего гражданского дела, данное экспертное заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в распоряжение эксперта были представлены материалы настоящего гражданского дела, заключение является подробным, мотивированным, неясностей и разночтений не содержит и материалам дела не противоречит. Кроме того, заключение соответствует действующему законодательству, согласуется с другими доказательствами по делу и у суда не имеется оснований не доверять результатам данной экспертизы.

При этом суд исходит также из того, что согласно положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из анализа указанной нормы права следует, что собственнику возмещаются все убытки, причиненные изъятием жилого помещения, включая убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 15411 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло, газо, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1974 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено. С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца и в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При указанных обстоятельствах суд полагает взыскать в пользу истца выкупную цену изъятого имущества в размере 950 326 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о взыскании выкупной цены стоимости недвижимости удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования «Город Астрахань» в лице администрации муниципального образования «Город Астрахань» за счет средств казны муниципального образования «Город Астрахань» в пользу ФИО1 денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес><адрес>, убытки, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, компенсацию за долю мест общего пользования в общей сумме в размере 950 326 руб.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09.10.2017 года.

Судья: