Решение № 2-506/2019 2-506/2019~М-475/2019 М-475/2019 от 25 сентября 2019 г. по делу № 2-506/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2019 года Отрадненский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего Гребешковой Н.Е.,

при секретаре Набока В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

В обоснование своих исковых требований истец указал следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи доли (1/2) в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, а именно: здание «складское помещение и гараж для двух автокатафалков», доли (1/2) в праве общей долевой собственности на земельный участок находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>.

Договор был удостоверен нотариусом <адрес> ФИО10 В последующем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на указанные объекты.

Данные объекты, принадлежали истцу на праве собственности, а именно: объект незавершенного строительства, назначение: не определено, площадью 225, 9 кв.м., этажность 1, кадастровый № на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ; здание «Складское помещение и гараж для двух автокатафалков», назначение: нежилое здание, площадью - 188, 3 кв.м., этажность 1, кадастровый номр № на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 2 236 кв.м., кадастровый №, на основании договора купли-продажи № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного с Комитетом по управлению имуществом городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям оспариваемого договора, продавец обязался передать в собственность покупателя принадлежащее ему вышеуказанное имущество, а покупатель обязался принять в общую долевую собственность указанное имущество и уплатить определенную договором сумму.

Однако, до настоящего момента денежные средства покупателем продавцу так и не были переданы, то есть обязательства по оплате проданного имущества ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора. Неоплата ФИО2 имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для истца значительный ущерб.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ФИО12, им до настоящего времени не произведена оплата по договору, следовательно, существует возможность расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ.

Неоднократные напоминания в устной форме, а также в письменной о необходимости погашения задолженности, оставались без ответа.

В силу п. 2 ст. 450 ГР РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а так же в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содржащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

ФИО3 просит расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи доли (1/2) в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, а именно, здание «складское помещение и гараж для двух автокатафалков», доли (1/2) в праве общей долевой собственности на земельный участок находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>., заключенный между ним и ФИО2; возвратить долю (1/2) в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, а именно, здание «складское помещение и гараж для двух автокатафалков», долю (1/2) в праве общей долевой собственности на земельный участок находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>, в собственность истца.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ истец уточнил исковые требования и просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ? доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, а именно, здание складское помещение и гараж для двух авто катафалков, объект незавершенного строительства назначение не определено, площадью 225,9 кв.м. этажность 1, кадастровый №, земельный участок, категории земель – земли населенных пунктов площадью 2 236 кв.м. кадастровый №; возвратить долю ? в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, а именно, здание складское помещение и гараж для двух автокатафалков, долю 1/2 в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также объект незавершенного строительства назначение не определено, площадью 225,9 кв.м. этажность 1, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>, в собственность истца.

В судебном заседании представитель истца ФИО9 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные описательной части решения, дополнив их следующим.

Ранее между истцом и ответчиком были доверительные отношения. ФИО2 предложил ФИО3 вести совместный бизнес, для чего ответчику необходимо быть собственником ? недвижимого имущества, принадлежащего истцу. До заключения договора между ФИО3 и ФИО5 была договоренность, что данные объекты недвижимости продаются за половину их рыночной стоимости. ФИО2 предложил такую цену с заниженной стоимостью для того чтобы меньше платить налоги и оплачивать услуги нотариуса. ФИО3 на такую договоренность согласился. В дальнейшем ФИО2 обязался выплатить ФИО3 денежные средства в полном объеме, но этого не сделал.

Представитель ответчика ФИО11 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании исковые требования не признала, дала пояснения аналогичные пояснениям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, дополнив их следующим. Все требования по договору купли-продажи ответчик исполнил.

Третье лицо нотариус <адрес> ФИО10 в судебном заседании пояснила следующее. Истец и ответчик обратились к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества, при этом пояснили, что объекты недвижимости находятся в собственности ФИО6, у них с ФИО2 единый бизнес.

Сторонами сделки были представлены правоустанавливающие документы. До заключения сделки нотариус запросила выписки из ЕГРН на объекты недвижимости, подготовила проект договора. После чего как поступила выписка из ЕГРН на объект незавершенного строительства, оказалась что он не имеет кадастровой стоимости. Вследствие чего нотариус попросила предоставить отчет о рыночной стоимости данного объекта недвижимости, удостоверить договор без стоимости имущества невозможно, т.к. нотариальный тариф взыскивается с кадастровой стоимости либо от стоимости имущества по соглашению сторон, если она выше. Отчет был предоставлен. Истец и ответчик решили, что земельный участок продается по кадастровой стоимости в сумме <данные изъяты> рублей. Цена объекта незавершенного строительства по согласованию сторон была определена в <данные изъяты> рублей, цена на здание складского помещения и гаража для двух автокатафалков в <данные изъяты> руб. Всего сумма по договору составила <данные изъяты> руб.

После того как проект договора был подготовлен и оформлен, истец и ответчик зашли в кабинет нотариуса и сообщили, что они рассчитались между собой, расчет произведен полностью, претензий друг к другу они не имеют. После этого пункт о расчете в договоре был изложен в редакции, что расчет произведен до подписания договора.

Договор был зачитан сторонам нотариусом вслух полностью. Нотариус разъяснила сторонам условия сделки, в том числе и последствия заключения договора, цену договора, ст. 555 ГК РФ и порядок расчета.

Указанный в договоре факт оплаты, как таковой не требует составления отдельной расписки получения продавцом денежных средств, поскольку сам нотариальный акт является доказательством соответствующего факта.

В п. 5 ст. 61 ГПК РФ установлены особые доказательства нотариального акта. Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении действий, не требует доказывания, если подлинность договора не оспаривается. В данном случае, ни истец, ни ответчик не оспаривают сам договор, они признают его состоявшимся.

Доводы о том, что указана заниженная цена стоимости объекта из-за оплаты тарифа, по мнению третьего лица, несостоятельны, т.к. тариф по сделке составил <данные изъяты> рублей. Это максимальный нотариальный тариф, то есть будь цена сделки <данные изъяты> рублей или <данные изъяты> рублей, тариф был бы все равно взыскан в сумме <данные изъяты> рублей.

Представитель третьего лица – Управление Росреестра по <адрес> в судебное заедание не явился. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, представителя ответчика, третье лицо, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 5 ст. 10 ГК РФ установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно положениям ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В силу части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац второй пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Содержание приведенной нормы прямо указывает на необходимость наличия существенного изменения обстоятельств, имевших место при заключении договора, которые сторона не могла предвидеть, такие обстоятельства носят исключительный характер и находятся вне контроля участников гражданско-правовой сделки.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя принадлежащие ему ? доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, ? доли в праве общей долевой собственности на здание «Складские помещения и гараж для двух автокатафалков», ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.2 вышеуказанного договора денежные средства за отчуждаемые вышеуказанные объекты недвижимого имуществ в сумме <данные изъяты> рублей переданы продавцу наличными средствами до подписания настоящего договора.

Вышеуказанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом <адрес> ФИО10 Договор подписан в присутствии нотариуса, личности сторон установлены, их дееспособность, а также принадлежность ФИО3 отчуждаемого недвижимого имущества проверена.

Согласно п. 2.3 договора в соответствии со ст.ст. 485,555 ГК РФ продавец обязан оплатить недвижимость по цене, предусмотренной настоящим договором купли-продажи, при этом соглашение сторон о цене является существенным условием договора и ее изменение влечет недействительность данной сделки.

Из заключительных положений договора усматривается, что нотариусом сторонам сделки были разъяснены положения ст. 170 ГК РФ, ст. 179 и ст. 181 ГК РФ, ст. 256 и ст. 292 ГК РФ, ст. 432 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ, ст.ст. 551, 556 ГК РФ.

Согласно п. 4.4 договора договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

В судебном заседании нотариус <адрес> ФИО10 пояснила, что после того как ею был подготовлен проект договора купли-продажи, истец и ответчик зашли в кабинет и сообщили, что они рассчитались между собой, расчет произведен полностью, претензий друг к другу они не имеют. После этого п.2.2 договора был изложен в той редакции, которая имеется в настоящем договоре.

Материалами дела подтверждается, что как покупатель ФИО2, так и продавец ФИО7 после заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке зарегистрировали в Управлении Росрестра по <адрес> право общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Согласно части 5 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 данного кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком никем не оспорен, о применении последствий недействительности ничтожной сделки никто не заявлял, равно как и не установлено правопритязаний каких-либо третьих лиц на это имущество.

При этом в судебном заседании представитель истца подтвердила, что истец не оспаривает вышеуказанный договор, а просит его расторгнуть в связи с существенным нарушением покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

В данном случае, ФИО3, подписав договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в пункте 2.2 которого указано, что покупатель передал продавцу <данные изъяты> руб. за отчуждаемые объекты недвижимости наличными денежными средствами до подписания настоящего договора, тем самым подтвердил факт полной оплаты стоимости отчуждаемого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Данной нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи, которые различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В данном случае спорное недвижимое имущество передано продавцом покупателю и было принято последним, что отражено в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являющимся одновременно актом приема-передачи на недвижимое имущество. Данное обстоятельство стороной истца не оспаривалось.

Запись в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на ? доли в праве общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество. не аннулирована.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что между истцом и ответчиком была достигнута устная договоренность о том, что фактически спорное имущество продается по другой цене, отличной от цены, указной в договоре. Однако, данные доводы стороны истца никакими доказательствами не подтверждены. Как не нашли своего подтверждения в судебном заседании и доводы представителя истца о том, что ответчик не передал истцу денежные средства за проданное недвижимое имущество.

Напротив данные доводы опровергаются материалами дела, а именно договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, пояснениями нотариуса ФИО10

Суд пришел к выводу о том, что расчет между сторонами по договору в соответствии с его условиями произведен до момента его заключения и оснований для его расторжения не имеется.

Не могут быть приняты судом во внимание доводы истца, основанные на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с которым, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

Поскольку оснований для расторжения договора купли-продажи не установлено, то к отношениям сторон не подлежат применению положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества, в качестве неосновательного обогащения на основании ст. ст. 1102 и 1104 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Отрадненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.Е. Гребешкова