Решение № 2-149/2025 2-149/2025(2-2806/2024;)~М-2663/2024 2-2806/2024 М-2663/2024 от 22 января 2025 г. по делу № 2-149/2025

копия Дело №2-149/25


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 января 2025 года п.Лотошино Московской области

Волоколамский городской суд (постоянное судебное присутствие в п.Лотошино) Московской области в составе

председательствующего судьи Перминовой Е.А.,

при секретаре Новожиловой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.о.ФИО2 Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации г.о.ФИО2 Московской области о расторжении договоров аренды земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась с иском (с уточнениями в порядке ст.39 ГПК РФ) к администрации г.о.<адрес>, Комитету по управлению имуществом администрации г.о.ФИО2 Московской области о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании денежных средств.

В обоснование указала, что истцом выиграны аукционы на право заключения договора аренды на земельные участки с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства, и №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства.

Сотрудники администрации г.о.ФИО2 не проверили наличие у нее в пользование иных участков, на праве аренды либо ином праве пользования, с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства», и заключили с ней два договора аренды на вышеуказанные земельные участки № и № от 22.02.2024 года, нарушив ограничения, установленные Федеральным законом 07.07.2003 № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" и ст.7.1 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", так как на момент заключения данных договоров в ее пользовании были земельные участки с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства» общей площадью более 5000 м2, и заключение новых договоров аренды на земельные участки общей площадью 6000 м2 привело к превышению максимальной площади владения на земельные участки с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства».

25.07.2024 года ею направлено уведомление в адрес ответчика об аннулировании договоров аренды № и № от 22.02.2024 года, с разъяснениями причин аннулирования и просьбой вернуть уплаченные средства за аренду, на что 13.09.2024 года администрация городского округа ФИО2 прислала ответы №Исх-5890 и №Исх-5883, отказав ей в аннулировании вышеуказанных договоров аренды.

В соответствии с п. 1, п. п. 1 и абз. 1 п. п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. Одним из случаев досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В ст.620 ГК РФ предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды, в т.ч. если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды, он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в т.ч. потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из содержания ст.37 ЗК РФ, право покупателя, а в отдельных случаях арендатора при предоставлении ему недостоверной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, в данном случае права аренды на него, вправе требовать уменьшения покупной цены (арендной платы) или расторжения договора купли продажи земельного участка (договора аренды).

Просит суд: - расторгнуть договор аренды земельного участка № от 22.02.2024 года на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> м2., с видом разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства; - взыскать с администрации городского округа ФИО2 в пользу истца средства, уплаченные в качестве арендной платы, в размере 37 041 руб. 24 копеек; - расторгнуть договор аренды земельного участка № от 22.02.2024 года на земельный участок с кадастровым № расположенный по адресу: Российская <адрес> м2., с видом разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства; - взыскать с администрации городского округа ФИО2 в ее пользу средства, уплаченные в качестве арендной платы, в размере 35 002 руб. 28 копеек; - взыскать с администрации городского округа ФИО2 все судебные расходы истца по данному иску.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО3 извещены о месте и времени судебного заседания, в суд не явились. Представитель истца ФИО3 в письменном ходатайстве просит провести судебное заседание в ее отсутствие, в письменных пояснениях иск поддержала.

Ответчики администрация г.о.ФИО2 Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации г.о.ФИО2 Московской области извещены о месте и времени судебного заседания, представитель в суд не явился, в письменном отзыве возражают против иска.

Неявка участников, извещенных о месте и времени судебного заседания, не препятствует рассмотрению дела (ст.167 ч.3 ГПК РФ).

Рассмотрев исковые требования, исследовав письменные пояснения представителя истца и возражения ответчика, письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.1 п.2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок (подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Одним из способов защиты гражданских прав является прекращение или изменение правоотношений (ст.12 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.02.2024 года между истцом (арендатором) и Комитетом по управлению имуществом администрации г.о.ФИО2 Московской области (ответчиком, арендодателем), действующим от имени муниципального образования г.о.ФИО2 Московской области, заключены договоры аренды:

- № земельного участка площадью 3000 кв.м, c кадастровым №, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок", расположенного по адресу: <адрес>;

- № земельного участка площадью 3000 кв.м, c кадастровым №, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок", расположенного по адресу: <адрес>.

Договоры заключены по результатам проведения торгов, на основании протокола о результатах аукциона от 09.02.2024 года № и от 09.02.2024 года № соответственно, согласно которых победителем аукционов в электронной форме признана истец, предложившая наибольшую цену предмета аукциона (36 021 рубля 24 коп. и 35 002 рубля 28 коп. соответственно).

Земельные участки переданы истцу по актам приема-передачи от 22.02.2024 года.

Сумма задатка в размере 33982 рубля 80 коп. и 33982 рубля 80 коп. была зачислена в счет погашения арендной платы.

Договоры аренды земельных участков заключены на срок с 22.02.2024 года по 21.02.2044 года (20 лет).

Договоры зарегистрированы в ЕГРН 28.02.2024 года.

После этого истец обратилась в администрацию г.о.ФИО2 Московской области за предоставлением государственной услуги «предоставление земельных участков в собственность за плату без проведения торгов» в отношении указанных земельных участков.

Решениями администрации г.о.ФИО2 Московской области от 06.03.2024 года № и от 12.03.2024 года № истцу отказано в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков в собственность за плату без проведения торгов», поскольку земельные участки c кадастровым № площадью по 3000 кв.м. с видом разрешенного использования – для ведения ЛПХ (приусадебный земельный участок), предоставлены ей на основании договоров аренды земельного участка от 22.02.2024 №, №, в то время как в соответствии с п.5 ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 года №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут одновременно находиться на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих ЛПХ, устанавливается в размере 0,5га, а суммарная площадь принадлежащих истцу на праве собственности земельных участков с видом разрешенного использования «для ведения ЛПХ (приусадебный земельный участок)» превышает максимальный размер.

25.07.2024 года истец обратился в КУИ администрации г.о.ФИО2 с заявлением о расторжении указанных выше договоров аренды земельного участка, в связи с невозможностью использования их по назначению и дальнейшего выкупа участка ввиду того, что в ее владении находятся земельные участки с видом разрешенного использования «для ведения ЛПХ (приусадебный земельный участок)» площадью более 0,5га, и в связи с тем, что ее материальное положение не позволяет нести бремя аренды за данные участки.

12.09.2024 года вынесено сводное заключение Министерства имущественных отношений Московской области №171-О об отказе в предоставлении услуги.

13.09.2024 года истцу дан ответ администрации г.о.ФИО2 Московской области об отказе в расторжении договоров аренды земельных участков, заключенных в результате проведения торгов.

Обратившись в суд, истец просит расторгнуть договоры аренды земельных участков, ссылаясь на то, что сотрудники администрации г.о.ФИО2 Московской области перед заключением договоров аренды не проверили наличие у нее в пользовании иных участков с видом разрешенного использования «для ведения ЛПХ», что повлекло нарушение требований земельного законодательства.

Ответчик возражает против иска, поскольку договоры аренды земельных участков заключены по результатам аукциона, что не предполагает обязанность организатора аукциона проверять наличие у участников аукциона земельных участков с видом разрешенного использования «для ведения ЛПХ» и их размеры, при том, что истец скрыла сведения о наличии у нее таких земельных участков, размер которых превышает максимальное ограничение.

В соответствии с со ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок) (п.1).

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность (ином праве) из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством (п.4).

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз (п.5).

В ст.7.1 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" установлен максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство на территории Московской области, - 2,0 га в отношении земельных участков, находящихся за пределами границ населенных пунктов (полевые земельные участки) и 0,5 га в отношении земельных участков, находящихся в границах населенных пунктов (приусадебные земельные участки).

Указанные ограничения обеспечивают гарантии для справедливого распределения участков между гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство.

В определении от 28.01.2021 года N 124-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что данные требования обусловлены целевым назначением указанных земельных участков, призванным удовлетворить исключительно личные потребности граждан, реализация которых не связана с ведением сельского хозяйства в значительных объемах и на больших площадях земли, характерным для коммерческой деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, с 01.03.2015 года регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Подготовка и организация аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентирована ст.39.11 ЗК РФ. В частности, в подп.4 п.21 ст.39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона.

Кроме того, особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта содержатся в ст.39.18 ЗК РФ.

В п.11 ст.39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В п.8 ст.448 ГК РФ определены случаи изменения сторонами условий договора, заключенного по результатам торгов, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов. Изменение условий договора, имеющих существенное значение для определения цены на торгах не допускается.

Таким образом, в системе действующего правового регулирования предусмотрено, что заключение договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в границах населенного пункта, для ведения личного подсобного хозяйства осуществляется на торгах, при этом договор аренды земельного участка заключается с победителем аукциона (единственным участником аукциона).

Вопреки доводам истца, арендодатель при организации аукциона, либо при заключении договора аренды по результатам аукциона не вправе проводить какие-либо проверки в отношении участников аукциона, либо истребовать у них документы, касающиеся наличия (отсутствия) земельных участков, находящихся у них в собственности и (или) ином праве.

Доказательств обратного истцом не представлено, поэтому доводы о том, что нарушения требований ст.7.1 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" при заключении договоров аренды спорных земельных участков допущены ввиду неосмотрительности ответчика, не проверившего наличие у истца других земельных участков, отклоняются судом.

Напротив, усматривается, что истец при должной внимательности и осмотрительности имела возможность при участии в аукционе и заключении договоров аренды земельных участков оценить площадь принадлежащих ей земельных участков с точки зрения требований земельного законодательства, чтобы избежать его нарушений, но не сделала этого, что, однако, само по себе не является основанием для расторжения спорных договоров аренды земельных участков.

Доказательств, указывающих, что арендодатель допустил существенные нарушения договора аренды спорных земельных участков, либо свидетельствующих, что спорные земельные участки непригодны для использования по назначению по причинам, не зависящим от арендатора – суду истцом не представлено.

Напротив, усматривается, что после заключения договоров аренды земельные участки были переданы истцу в удовлетворительном состоянии, по акту приема-передачи, подписанному сторонами без возражений. Вид разрешенного использования земельного участка не изменился, и позволяет беспрепятственно использовать его по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Обстоятельств, предусмотренных императивными нормами ст.ст.450, 620 ГК РФ, дающих основание для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора, по делу не установлено. Условия договора аренды, согласованные сторонами, не предусматривают право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды.

Спорные договоры не противоречат закону по содержанию, форме и процедуре заключения, прошли государственную регистрацию. Доводов о недобровольном заключении этих договоров истец не заявил, доказательств, указывающих на его оспоримость или ничтожность, не представил.

При таких обстоятельствах суд считает недоказанными доводы истца о наличии оснований для расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных в результате торгов, в одностороннем порядке по инициативе арендатора, поэтому иск о расторжении договоров не подлежит удовлетворению.

Требование о взыскании средств, уплаченных в качестве арендной платы, является производным от основного требования, и также не подлежит удовлетворению, поскольку обязанность по оплате арендной платы предусмотрена условиями договоров аренды и положениями ст.ст.1,65 ЗК РФ, согласно которых пользование землей является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к администрации г.о.ФИО2 Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации г.о.ФИО2 Московской области о расторжении договоров аренды земельного участка, взыскании денежных средств, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волоколамский городской суд Московской области.

Судья (подпись) Е.А.Перминова

Решение в окончательной форме принято 30.01.2025 года.

Судья (подпись) Е.А.Перминова

Копия верна: судья Е.А.Перминова