Решение № 2-1180/2020 2-1180/2020~М-28/2020 М-28/2020 от 18 мая 2020 г. по делу № 2-1180/2020

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

г.о. Люберцы Московской области

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГ.

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГ

Люберецкий городской суд Московской области в составе судьи Голочановой И.В.., при секретаре Ерыгиной И.С.., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № по иску ФИО1 к ФИО2 Ровшан оглы, Управлению Росреестра по Московской области, Банку ВТБ (ПАО) о возложении обязанности по регистрации перехода права собственности на квартиру, запрете в доступе к банковской ячейке, возложении обязанности по предоставлению доступа к банковской ячейке, взыскании денежных средств в счет оплаты за квартиру, по встречному иску ФИО2 Ровшан оглы к ФИО1 о расторжении договора, взыскании сумм аванса, убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, Управлению Росреестра по Московской области, Банку ВТБ (ПАО), с учетом из уточнения, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между ФИО2 и ФИО1 было достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> за сумму 6700000,00 рублей. Продавцом и собственником квартиры является ФИО1

В подтверждении своих намерений сторонами ДД.ММ.ГГ было подписано соглашение об авансе, в соответствии с которым ФИО2 переданы истцу денежные средства в размере 30000,00 рублей по расписке.

ДД.ММ.ГГ стороны явились в отделение Банка ВТБ (ПАО) для заключения сделки купли-продажи в простой письменной форме. По настоянию ФИО2 сделка проходила через регистратора. Регистраторов выбирал ответчик, истец их никогда не видела, также по настоянию ФИО2 истец выдала регистраторам доверенность для осуществления регистрации перехода права собственности.

По условиям договора купли-продажи деньги за квартиру ФИО2 должен был передать через банковскую ячейку. После размещения денежных средств в ячейке ответчиком, ФИО1 оформила доверенность и передала ее вместе с подписанными договорами купли-продажи.

ДД.ММ.ГГ ФИО2 сообщил истцу, что договор купли-продажи квартиры в регистрирующем органе не зарегистрирован, переход права собственности не состоялся. В соответствии с уведомлением регистратора от ДД.ММ.ГГ было принято решение о возврате документов без рассмотрения, в связи с тем, что в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия ФИО1 и заявление на государственную регистрацию прав предоставлено иным лицом.

Истцом указано, что отказ датирован после снятия истцом соответствующего обоснования для возврата (запрет снят ДД.ММ.ГГ). Ответчик не пригласил истца лично участвовать в регистрации, что позволило бы зарегистрировать переход права и избежать возвращения документов.

ДД.ММ.ГГ истец вновь предложила ФИО2 обратиться в МФЦ и зарегистрировать переход права собственности на квартиру, однако ответчик отказался, кроме этого, ответчик отказался передавать истцу ранее подписанные истцом договоры-купли продажи и нотариально оформленную доверенность на регистраторов, и другие документы на квартиру. Позднее часть документов была возвращена истцу.

Истцом также указано, что договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, невозможность зарегистрировать право собственности нарушает права истца, как собственника, в отношении распоряжения квартирой. Кроме того, в настоящее время для истца имеется реальная угроза утратить денежные средства, размещенные в банковской ячейке и квартиру, так как все необходимые документы для регистрации перехода права находятся у ответчика.

ФИО1 просила суд с учетом уточненных требований, возложить обязанности на Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать переход права собственности <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> ФИО1 на ФИО2, запретить ФИО2 в доступе к банковской ячейке в Банке ВТБ (ПАО) по договору № от ДД.ММ.ГГ заключенным между ФИО1 и ФИО2, а также возложить обязанность на Банк ВТБ (ПАО) после государственной регистрации права на квартиру за ответчиком ФИО2 предоставить истцу доступ к ячейке без ответчика ФИО2, взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 6700000,00 рублей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

ФИО2 был предъявлен встречный иск к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств. Свои встречные требования ФИО2 основывает на том, что регистрация перехода права не произошла по вине ФИО1, а в дальнейшем покупатель потерял к ней доверие и решил не покупать указанную квартиру, а договор расторгнуть, в связи с чем, просил суд отказать ФИО1 в удовлетворении требований, а также расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, взыскать с ФИО1 в свою пользу денежные средства в размере 30000,00 рублей, уплаченных в качестве аванса по соглашению, 25512,80 рублей в качестве убытков, а также 30000,00 рублей расходов по оплате услуг представителя и 1865,38 рублей расходов на оплату государственной пошлины.

Истец ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО3, в судебное заседание явились, уточненные требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме, поскольку между сторонами в установленном законом порядке был заключен договор купли-продажи, а ответчик уклоняется от его исполнения – регистрации перехода права собственности, а также не выдает истцу её экземпляр договора. Против встречных требований возражал, указал, что истец до возвращения документов обращалась в МФЦ для снятия ограничений по регистрации.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, направил для участия в судебном заседании своего представителя по доверенности ФИО4, которая встречные требования поддержала, по мотивам, изложенным в письменных возражениях, указала, что истцом нарушены существенные условия договора, переход права собственности не был зарегистрирован по вине ФИО1, поэтому ФИО2 хочет расторгнуть договор. Против удовлетворения требований ФИО1 возражала.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Московской области по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, ранее предоставила материалы регистрационного дела и письменный отзыв, в котором против удовлетворения требований возражала, поскольку запрет на регистрацию перехода права собственности в отсутствии личной явки истца на спорную квартиру был наложен на основании заявления истца, ходатайств о снятии данного запрета в Управление Росреестра не поступало.

Представитель ответчика Банка ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, об отложении не ходатайствовал, возражений не представил, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО1 и о частичном удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Ст. 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между ФИО2 и ФИО1 было достигнуто соглашение о покупке <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, за сумму 6700000,00 рублей, где продавцом выступала истец, а покупателем ответчик ФИО2.

Во исполнение указанного договора до его заключение ДД.ММ.ГГ было заключено соглашение об авансе, в соответствии с условиями которого (п. 3.1) в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению объекта недвижимости покупатель обязуется передать продавцу денежные средства в размере 30000,00 рублей. Передача денежных средств подтверждается распиской, ФИО1 в судебном заседании также подтвержден.

ДД.ММ.ГГ стороны явились в отделение Банка ВТБ (ПАО) для заключения сделки купли-продажи в простой письменной форме. Сделка проходила через регистратора.

В рамках подписанного соглашения об авансе и принятых на себя обязательств ДД.ММ.ГГ между сторонами был подписан договор купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГ. По условиям договора купли-продажи деньги за квартиру ФИО2 должен был передать через банковскую ячейку. Сторонами был заключен договор с Банком ВТБ (ПАО) договор пользования индивидуальным банковским сейфом при ипотечных сделках № от ДД.ММ.ГГ

Указанный договор ДД.ММ.ГГ был передан на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Московской области. Стороны действовали через представителя.

ДД.ММ.ГГ уведомлением № Управлением Росреестра по Московской области документы были возращены без рассмотрения, поскольку еще ДД.ММ.ГГ ФИО1 подавала заявление о внесении в ЕГРП записи о невозможности государственной регистрации перехода, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ за № без личного участия собственника (его законного представителя). Данный запрет снят не был, документы на регистрацию перехода права ДД.ММ.ГГ были поданы представителем по доверенности, в связи с чем, основания к регистрации перехода у Управления Росреестра отсутствовали.

В соответствии с доводами истца ФИО1 ДД.ММ.ГГ обратилась в МФЦ и написала заявление для снятия обременения, вместе с тем доказательств данного в судебное заседание не представлено, на момент принятия решения о возращении документов без рассмотрения обременение действовало.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 заведомо знала или должна была знать о наличии вышеуказанного запрета, и действуя добросовестно, должна была предпринять необходимые действия для его устранения либо сообщить данную информацию ФИО2, так как наличия обременения является существенным условием при заключении договора купли-продажи.

На основании изложенного, у суда отсутствуют правовые основании для удовлетворения требований ФИО1 о возложении обязанности на Управление Росреестра зарегистрировать переход права собственности на <адрес>, расположенную в <адрес> Московской области, возложении обязанности на Банк ВТБ (ПАО) предоставить единоличный доступ к банковскому сейфу, а также наложении запрета на доступ ФИО2 к ячейки, поскольку документы на государственную регистрацию договора в Управление Росреестра предоставлялись, но по вине истца регистрация права собственности осуществлена не была. Кроме того, как следует из пояснений стороны ответчика, денежные средства изъяты ответчиком из банковской ячейки.

ФИО2 предъявлено встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи, заключенного с ФИО1 ДД.ММ.ГГ. По доводам встречного иска суд приходит к следующему.

Ответчик ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ направлял в адрес ФИО1 заявление с просьбой о расторжении договора купли-продажи. По взаимной договоренности договор расторгнут не был.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, поскольку ФИО1 нарушены существенные условия договора купли-продажи, ФИО2 не сообщено о наличии ограничений в отношении спорной квартиры, суд полагает возможным встречное требование ФИО2 удовлетворить в части расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

Поскольку договор купли-продажи между сторонами подлежит расторжению, основания для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств в размере 6700000,00 рублей отсутствуют.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО2 было подписано соглашение об авансе, в соответствии с которым ответчик передал истцу 30000,00 рублей (п. 3.1 Соглашения)

Передача денежных средств подтверждается распиской, истцом данный факт не оспорен.

В соответствии со ст. 5.2 Соглашения в случае, если в установленный срок и на согласованных условиях по инициативе продавца не состоялось подписание договора купли-продажи объекта или после подписания не состоялась регистрация перехода права, сумма аванса подлежит возвращению.

Поскольку договор купли-продажи признан подлежащим расторжению вследствие несоблюдения его условий со стороны ФИО1, суд полагает возможным взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 30000,00 рублей денежных средств в качестве аванса, уплаченных по Соглашению об авансе от ДД.ММ.ГГ.

В отношении требований ФИО2 о взыскании с ФИО1 убытков в размере 25512,80 рублей суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Ответчик для оплаты стоимости квартиры ФИО2 ДД.ММ.ГГ заключил с БанкомВТБ (ПАО) кредитный договор №. ДД.ММ.ГГ ответчик обратился в Банк с целью полного досрочного погашения кредита. В соответствии с уведомлением сумма к погашению составила 3625512,80 рублей, в том числе 25512,80 рублей процентов начисленных до даты осуществления досрочного погашения основного долга. Ответчик считает, что проценты являются убытками, которые он понес в связи с ненадлежащими действиями ФИО1

Суд полагает, что истец не препятствовала в заключение договора на ДД.ММ.ГГ, готова была осуществить регистрацию перехода права собственности в том числе с личным участием, более того, после получения уведомления из Управления Росреестра по Московской области предлагала лично обратиться в Управление и зарегистрировать переход права, однако ответчик отказался и предложил ФИО1 расторгнуть договор купли-продажи. Таким образом, судом не усматривается причинно-следственная связь между действиями истца и понесенными ФИО2 убытками по отказу от исполнения кредитного договора, в связи с чем, требования в данной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд полагает возможным взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 20000,00 рублей в качестве расходов по оплате услуг представителя с учетом принципа разумности, сложности рассматриваемого спора, количеству судебных заседаний по нему.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Суд полагает возможным взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 1007,30 рублей пропорционально размеру удовлетворенных требований ответчика (встречные требования удовлетворены на 54%).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 Ровшан оглы, Управлению Росреестра по Московской области, Банку ВТБ (ПАО) о возложении обязанности по регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> ФИО1 на ФИО2 по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГ, запрете в доступе к банковской ячейке Банка ВТБ (ПАО), возложении обязанности по предоставлению доступа к банковской ячейке ФИО1 после регистрации договора, взыскании денежных средств в счет оплаты за квартиру в размере 6700 000 рублей – оставить без удовлетворения, в иске отказать.

Встречный иск ФИО2 Ровшан оглы к ФИО1 о расторжении договора, взыскании сумм аванса, убытков, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли – продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО2 Ровшан оглы и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 Ровшан оглы 30 000 рублей аванса по договору, 20 000 рублей расходов по оплате услуг представителя, 1007,30 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречных требований о взыскании убытков в размере 25512,00 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья Голочанова И.В.