Апелляционное определение № 33-1029/2026 33-9926/2025 от 12 января 2026 г.

Дербентский городской суд Республики Дагестан

Дело №2-1621/2024

УИД 05RS0012-01-2024-001445-78

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 января 2026 года по делу № 33-1029/2026, г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Абдуллаева М.К.,

судей Мамаева Р.И. и Хираева Ш.М.,

при секретаре судебного заседания Хаттаевой Р.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора № долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес> по ул. 345 ДСД 15а (м) от <дата>, заключенного между ООО «Еврострой» и ФИО2 и признании недействительным (ничтожным) договора № долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес> по ул. ДСД 15 а (м) от <дата>, заключенного между ООО «Еврострой» и ФИО2

и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора № долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного дома в <адрес> ул. 345 ДСД, <адрес> «м» от <дата>, заключенного между ФИО1 и директором ООО «ЕВРОСТРОЙ» ФИО3,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Дербентского городского суда Республики Дагестан от <дата>

Заслушав доклад судьи Мамаева Р.И., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным, ничтожным, договора долевого участия, в обоснование которого указала, что между нею (участником долевого строительства) и директором ООО «ЕВРОСТРОЙ» ФИО3 (Застройщик) <дата> заключен договор № долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес>, ул. 345 ДСД <адрес> «м» далее (Договор).

Согласно п. 1.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренном настоящим договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию, передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

В соответствии с п.1.2 Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение) № состоящая из двух комнат, расположенная на 9-м (девятом) мансардном этаже многоквартирного жилого дома согласно его размещению на поэтажном плане многоквартирного дома квартира, а также общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (в том числе земельный участок).

<адрес> квартиры определяется в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом и составляет 60,00 кв.м (п.1.3 Договора).

Пунктом 1.11 Договора был определен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в четвертом квартале 2020 года.

Пунктом 2.1 Договора стоимость квартиры была определена в размере 1400000 (Один миллион четыреста тысяч) рублей.

Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру № от <дата>, ею были оплачены денежные средства в сумме 1400000 (Один миллион четыреста тысяч) рублей.

В указанный п. 1.11 Договора Застройщик, строительство многоквартирного дома не завершил, свои обязательства по получению разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и передачу квартиры в её собственность не выполнил.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от <дата>, полученного с сайта налоговой инспекции <дата>, ООО «ЕВРОСТРОЙ» был исключен из ЕГРЮЛ, как недействующее юридическое лицо.

В марте 2024 года ей стало известно, что в связи с тем, что необходимо было узаконить многоквартирный дом собственникам квартир пришлось обратиться в суд.

<дата> она обратилась в Дербентский городской суд РД с заявлением об ознакомлении с делом №.

В ходе ознакомления с гражданским делом ей стало известно, что иск о признании права собственности на <адрес> был подан от имени ФИО2, которым в обоснование исковых требований был предоставлен договор № долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес> по ул. 345 ДСД 15 а (м) от <дата> и квитанция к приходно-кассовому ордеру о внесении денежных средств в сумме 1507000 (Один миллион пятьсот семь тысяч) рублей, 00 копеек, от <дата>.

Таким образом, как указывает истец, действия застройщика в лице директора ООО «ЕВРОСТРОЙ» ФИО3 по заключению договора с ответчиком ФИО2, согласно которому ему будет передано имущество – квартира, нарушает её права и законные интересы.

Представленный ФИО2 договор № от <дата> заключен позже договора, заключенного между ООО «ЕВРОСТРОЙ» и ею на один и тот же объект долевого строительства, что свидетельствует о незаконной продаже уже проданной квартиры и квалифицируется, как мошенничество.

Оба договора № от <дата> и <дата> представленные ФИО2 являются недействительными (ничтожными сделками), заключены позже того, как на данную квартиру был заключен договор с нею, а значит и обязательства по поводу данного объекта между ООО «ЕВРОСТРОЙ» и ею возникли раньше, чем у ответчика.

Существенное правовое значение в разрешении данного спора имеет также и то, кто первым обратился в суд за защитой нарушенного права, что также очевидно, поскольку, первой с исковым заявлением обратилась в суд она.

На основании изложенного, с учётом уточнённых исковых требований, истец ФИО1 просит:

Признать недействительным (ничтожным) договор № долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес> по ул. 345 ДСД 15 а (м) от <дата>, заключенный между ООО «ЕВРОСТРОЙ» и ФИО2 согласно условий которого ему передается <адрес>, состоящая из 2-х (двух) комнат, площадью 68,5 кв. м расположенная на 9-м (девятом) мансардном этаже;

Признать недействительным (ничтожным) договор № долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес> по ул. 345 ДСД 15 а (м) от <дата>, заключенный между ООО «ЕВРОСТРОЙ» и ФИО2 согласно условий которого ему передается <адрес>, состоящая из 2-х (двух) комнат, площадью 68,5 кв. м расположенная на 9-м (девятом) мансардном этаже.

Ответчик ФИО2, не согласившись с иском ФИО1, обратился со встречным иском, в обоснование которого указал, что <дата> между ним ФИО2 и ООО «ЕВРОСТРОЙ», в лице директора ФИО3, был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в <адрес> по ул. 345 ДСД 15 а(м), согласно которому, ему передается <адрес>, состоящая из 2-х комнат, площадью 68,5 кв.м., на 9 мансардном этаже. При заключении договора, был уже построен многоквартирный дом, состоящий из 9 этажей. ФИО3 при заключении договора были представлены на обозрение проектная документация на 9 этажей, разрешение на строительство 7 этажей. По поводу разрешения на 8 и 9 этажи ФИО3, будучи застройщиком, пояснил, что это дело времени, с администрацией города все согласовано и с разрешением на ввод в эксплуатацию проблем не будет. При указанных обстоятельствах им внесена полная сумма в размере 1 507 000 руб. при заключении договора долевого участия за указанную квартиру. Более того, имеется нотариально заверенное заявление о том, что ФИО3 действительно получил денежные средства за <адрес> многоквартирном доме по ул. 345 ДСД, <адрес>(м). В подтверждение внесения оплаты ФИО3 выдана квитанция, и переданы ФИО2 ключи от квартиры. Указанная квартира с момента заключения договора находится в его владении и он, как все остальные собственники квартир вносил и по настоящее время вносит денежные средства для завершения дома, на общедомовые нужды, поскольку застройщик ФИО3 оставил незавершенным дом, ООО «ЕВРОСТРОЙ» ликвидирован. Более того, в отношении ФИО3 имеются возбужденные уголовные дела по факту мошенничества, по фактам незаконного заключения договоров долевого участия с несколькими физическими лицами на одну и ту же квартиру. Собственники квартир данного многоквартирного дома своими силами и средствами построили кровлю, облицевали стены дома, установили лифт, провели работы по внутренней отделке, газо и электроснабжение. В настоящее время им внесены денежные средства на завершение строительства дома как собственник <адрес> на сумму 480 000 рублей.

Также ФИО2 в своём иске указал, что признание иска ФИО3, как ответчика по делу, является ничем иным как способом уйти от ответственности за незаконную (мошенническую) сделку с истцом. ФИО3, находясь на воле, по настоящее время печатает договора долевого участия, подписывает и ставит печать со всеми лицами кому он должен за полученный им стройматериал при строительстве дома.

Доводы истца по первоначальному иску о том, что она заключала договор долевого участия № с ООО «ЕВРОСТРОЙ» в лице ФИО3 от <дата> необоснованны и являются надуманными.

Заключая договор с ФИО3 на <адрес> расположенную на 9 мансардном этаже, ответчик - истец по первоначальному иску, не могла не знать, что <дата> разрешение выдано на строительство только 7-ми этажей. Не убедительны доводы ответчика и о том, что она узнала о наличии разрешения на строительство 7-ми этажного дома и заключила договор долевого участия с застройщиком на квартиру на 9 -м мансардном этаже в день подписания разрешения - <дата>.

Согласно п.п. 1.11 договора между истцом и ФИО3 срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию указан 4 квартал 2020 года. Однако с исковыми требованиями истец обратилась <дата>.

Учитывая, что срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2020 г. и, если она действительно являлась бы собственником квартиры, то она должна была знать о завершении строительства дома и получить ключи от квартиры в 4 квартале 2020 г.

При указанных обстоятельствах полагает, что ФИО1 пропустила срок исковой давности для предъявления в суд требований о признании недействительным договора долевого участия № от <дата>, заключенного между ООО «ЕВРОСТРОЙ» и ФИО2

Ответчик-истец по первоначальному иску ФИО1 с момента предполагаемого ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2020 года, никогда не обращалась по поводу принадлежности спорной квартиры ни к нему, ни к застройщику, и ни один из собственников квартир в данном многоквартирном доме не знает ФИО1 как собственника <адрес>, она никогда не вносила средств и никаким образом не участвовала в завершении строительства дома и содержании общего имущества дома, она не знает местоположение спорной квартиры. Им самим, с момента приобретения и владения спорной квартирой производились ремонтные работы, он вложил более 480 000 рублей на завершение строительства дома и содержание общего имущества дома.

На основании изложенного, ФИО2 просит признать недействительным (ничтожным) договор № долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного дома в <адрес> ул. 345 ДСД, <адрес> «м» от <дата>, заключенный между ФИО1 и директором ООО «ЕВРОСТРОИ» ФИО3, согласно условий которого ФИО1 передается <адрес>, состоящая из 2-х комнат, площадью 60 кв.м., на 9 мансардном этаже.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решением Дербентского городского суда Республики Дагестан от <дата> В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 отказано, встречный иск ФИО2 к ФИО1 удовлетворен в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

Апеллянт указывает, что директор ООО «Еврострой» ФИО3 в суде первой инстанции признал ее требования, указав о заключении оговора с нею и получении денежных средств по договору. По поводу договоров, заключенных с ответчиком, ФИО3 показал, что заключил договоры формально. Также указывает о том, что судом не проверены доводы допрошенных по делу свидетелей о создании инициативной группы собственников жилого дома, внесении денежных средств на достройку дома и др. полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель ФИО2

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», правом на привлечение средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям этого закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч.1. ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Из материалов дела следует и судом установлено, что <дата> между ФИО1 и ООО «ЕВРОСТРОЙ» в лице руководителя ФИО3 был заключён договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес>, ул. 345 ДСД <адрес> «м» за №. Данный договор в органах Росрееестра не был зарегистрирован и сама ФИО3 таких сведений не представила.

В последующем <дата> был заключён договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес>, ул. 345 ДСД <адрес> «м» за № между ФИО2 и ООО «ЕВРОСТРОЙ» в лице руководителя ФИО3

<дата> также был заключён договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес>, ул. 345 ДСД <адрес> «м» за № между ФИО2 и ООО «ЕВРОСТРОЙ» в лице руководителя ФИО3

Договоры о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома между ФИО6 и ООО «ЕВРОСТРОЙ» не были зарегистрированы органах Росрееестра и сторонами сделки, таких сведений суду не представлены.

Все три договора идентичны с разницей лишь только в дате заключения, данных сторонах по сделке, площади квартиры и суммы сделки, в частности в договоре от <дата> между ФИО1 и ООО «ЕВРОСТРОЙ» площадь квартиры составляет 60.00 кв.м. (п.1.3 Договора №), сумма сделки составляет 1400000 рублей (п.2.1 договора №).

Согласно договорам от <дата> № и <дата> заключённым между ФИО2 и ООО «ЕВРОСТРОЙ», площадь квартиры составляет 68.5 кв.м. (п.1.3 Договора №), сумма сделки составляет 1 507 000 рублей (п.2.1 договора №).

П. 1.1 Договора предусмотрено, что Застройщик обязуется в предусмотренном настоящим договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

В соответствии с п.1.2 Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение) № состоящая из двух комнат, расположенная на 9-м (девятом) мансардном этаже многоквартирного жилого дома согласно его размещению на поэтажном плане многоквартирного дома квартира, а также общее имущество в многоквартирном доме подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (в том числе земельный участок).

Пунктом 1.11 Договора был определен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию - четвертый квартал 2020 года.

ООО «ЕВРОСТРОЙ», в нарушение п. 1.11 Договора строительство многоквартирного дома не завершил, свои обязательства по получению разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и передачу квартир в собственность дольщиков не выполнил.

<дата> ООО «ЕВРОСТРОЙ» был исключен из ЕГРЮЛ, как недействующее юридическое лицо.

В марте 2024 года ФИО1 стало известно, что в связи с тем, что необходимо было узаконить многоквартирный дом собственникам квартир пришлось обратится в суд. <дата> она обратилась в Дербентский городской суд с заявлением об ознакомлении с делом №. После чего ей стало известно о нарушенном её праве.

Заявляя исковые требования о признании недействительными договоров заключенных между ФИО2 и ООО «Еврострой», ФИО1 ссылалась на то, что указанная квартира приобретена ею с полной оплатой стоимости, на ее квартиру появились дублирующие договоры, заключенные с ФИО2, директор ООО «Еврострой» договор с ФИО2 не подписывал.

При этом, ФИО1 и ее представителем не оспаривался тот факт, что деньги в сумме 1 507 000 рублей получены ООО «Еврострой».

Разрешая спор и отказывая в иске ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира находится в фактическом пользовании у ФИО2, который понес дополнительные расходы в связи с необходимостью завершения строительных работ, не оконченных по вине застройщика, в связи с чем ФИО1 вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом ООО «Еврострой». При этом судом не принято признание иска третьим лицом.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они в целом соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно разъяснению, данному в п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

При таких обстоятельствах, коллегия отмечает избрание ФИО1 ненадлежащего способа защиты права, поскольку спорная квартира находится во владении ФИО2, к которому требования об истребовании квартиры не заявлены.

Из показаний допрошенного в суде первой инстанции свидетеля ФИО7 следует, что он также является участником долевого строительства спорного многоквартирного домовладения. В 2019 году собственниками создана инициативная группа по завершению строительства дома. Собственники квартир, в том числе и ФИО2, сами достроили дом, установили лифты, сделали фасад дома. При этом ФИО1 участия в завершении строительства дома не принимала, взносы не платила, на строительной площадке не появлялась.

В силу ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Судебная коллегия отмечает, что внесенные ФИО1 в кассу ООО «Еврострой» в размере 1 400 000 рублей, не покрывали расходы по строительству многоквартирного дома в полном объеме и не были достаточными для завершения строительства, в связи с чем ФИО1 нельзя считать участником долевого строительства, полностью внесшим свой пай. ФИО1 после заключения договора не проявляла заинтересованности в этапах строительства, не интересовалась судьбой жилого помещения до 2024 г., тогда как жилое помещение, по условиям договора, должно было быть сдано в 2020 году.

Напротив, ФИО2, который помимо внесения в кассу ООО «Еврострой» 1 507 000 рублей, дополнительно израсходовавший сумму 480 000 рублей на завершение строительства, будет являться лицом, полностью внесшим паевой взнос, достаточный для строительства многоквартирного дома, в связи с чем может считаться собственником спорного жилого помещения.

Кроме того, как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В данном случае ФИО1 вправе требовать с застройщика возмещения понесенных убытков в виде стоимости жилого помещения. При этом признание третьим лицом иска не влияет на существо принятого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводится к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки доказательств.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционных жалобах, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалоб не содержат оснований к отмене либо изменению решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дербентского городского суда Республики Дагестан от 26 декабря 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий М.К. Абдуллаев

Судьи Р.И. Мамаев

Ш.М. Хираев

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 января 2026 года.